Immobilier commercial en Turquie pour investisseurs étrangers : acheter ou louer

Oui, les étrangers peuvent acheter et louer des biens commerciaux en Turquie. Un particulier étranger peut acheter en son nom propre en vertu de l'article 35 de la loi n° 2644 sur les titres de propriété, et une société établie en Turquie à capitaux étrangers peut acquérir les biens nécessaires à son activité en vertu de l'article 36. La location est ouverte aux deux, selon les mêmes règles de bail professionnel que pour les locataires turcs.

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée installée à Şişli, Istanbul. Nous aidons les investisseurs et les entreprises étrangers à acheter un bien commercial à Istanbul et ailleurs en Turquie, ou à trouver un local commercial à louer à Istanbul, et nous coordonnons chaque transaction avec votre propre avocat et votre comptable.

Un étranger peut-il acheter un bien commercial en Turquie ?

Oui, par l'une de deux voies, et mieux vaut choisir la bonne avant de faire une offre.

En votre nom propre (loi n° 2644, art. 35)

Un particulier étranger achète un bien commercial à peu près comme il achèterait un logement. Les limites : les zones militaires et de sécurité sont exclues, la propriété étrangère est plafonnée à 10 % de la surface des terrains privés d'un district, et chaque personne peut détenir au maximum 30 hectares sur l'ensemble du territoire. Les ressortissants de quelques pays font l'objet de restrictions.

Par une société turque (loi n° 2644, art. 36)

Une société établie en Turquie à capitaux étrangers, dans le cadre de la loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers, peut acquérir les biens nécessaires à son activité. La préfecture donne son autorisation après une évaluation militaire et de sécurité : prévoyez donc cette étape.

Quelle voie vous convient le mieux ?

• La détention en nom propre convient généralement à l'investisseur qui achète une boutique, un bureau ou un hôtel pour le louer, ou qui achète dans l'optique de la citoyenneté turque.
• La détention via une société convient généralement à une entreprise qui exploitera elle-même le bien : une usine que vous ferez tourner, un entrepôt pour votre propre distribution ou des bureaux pour vos équipes.

Avant de choisir, prenez conseil auprès d'un avocat ou d'un expert-comptable indépendant sur la création de société, la structure et la fiscalité. Les règles évoluent : vérifiez-les pour chaque bien avant de signer.

Quels biens commerciaux pouvons-nous vous aider à acheter ou à louer ?

L'immobilier commercial à Istanbul pour les étrangers recouvre des bâtiments très différents, chacun avec ses propres vérifications et sa propre page.

Usines

Bâtiments et terrains industriels dans les zones industrielles organisées (OSB) d'Istanbul, notamment İkitelli, Dudullu, Tuzla et Beylikdüzü. Voir usines à vendre et à louer en Turquie.

Entrepôts

Bâtiments logistiques et de stockage, de Hadımköy et Arnavutköy sur la rive européenne jusqu'à Tuzla, Pendik et Gebze sur la rive asiatique. Voir entrepôts à vendre et à louer à Istanbul.

Commerces

Locaux commerciaux sur İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi, à Nişantaşı et dans les artères commerçantes des quartiers. Les cellules de centres commerciaux sont généralement louées, et non vendues. Voir commerces à vendre et à louer à Istanbul.

Restaurants et cafés

Locaux à acheter ou à louer, et fonds proposés « devren kiralık », c'est-à-dire cédés avec leur bail contre le versement d'un pas-de-porte au locataire sortant. Voir restaurants et cafés à vendre et à louer.

Hôtels

Hôtels de charme à Sultanahmet, Galata, Karaköy et Kadıköy, et hôtels de villégiature à Antalya, Bodrum et Fethiye. Vous pouvez acheter les murs, le fonds de commerce, ou les deux. Voir hôtels à vendre en Turquie.

Bureaux

Lots et plateaux entiers à Levent, Maslak, Mecidiyeköy, Ataşehir et Kozyatağı, pour vos propres équipes ou comme investissement locatif. Voir bureaux à vendre et à louer à Istanbul.

Faut-il acheter ou louer un bien commercial en Turquie ?

Tout dépend de votre horizon, du capital que vous souhaitez immobiliser et du degré de spécificité du bâtiment dont vous avez besoin.

Critère	Achat	Location
Coût initial	Prix, droits de mutation de 4 %, rapport d'évaluation, TVA sur de nombreux biens neufs	Caution (plafonnée à trois mois de loyer), premier loyer, aménagements
Coûts courants	Taxe foncière au taux commercial, entretien, charges	Loyer, avec des hausses au renouvellement plafonnées à la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation
Sortie	Revendre quand le marché le permet	Partir à la fin du bail ; la cession du bail exige l'accord écrit du bailleur
Points fiscaux	Situation au regard de la TVA et exonération possible au titre de l'art. 13(i)	Un locataire professionnel qui loue à un particulier retient 20 % de stopaj (retenue à la source)
Citoyenneté	Peut y ouvrir droit à partir de 400 000 USD selon l'évaluation officielle	N'y ouvre pas droit
Idéal pour	Utilisateurs de long terme, bâtiments spécialisés, investisseurs en quête de revenus	Arrivée sur un nouveau marché, horizon court, locaux standards

Une démarche fréquente consiste à louer d'abord, puis à acheter une fois l'activité stabilisée. Si vous hésitez entre les deux, nous comparons coûts d'acquisition et loyers sur une même base.

Quels sont les frais et taxes à l'achat d'un bien commercial en Turquie ?

• Droits de mutation du titre de propriété : 4 % de la valeur déclarée, répartis en principe à 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur mais souvent convenus autrement, d'où l'intérêt de fixer la répartition par écrit, auxquels s'ajoutent de modestes frais de fonds renouvelable.
• Rapport d'évaluation : les acheteurs étrangers doivent obtenir, avant le transfert, un rapport officiel établi par un expert agréé par le SPK (Conseil des marchés de capitaux).
• TVA : les locaux commerciaux neufs vendus par des vendeurs assujettis à la TVA supportent généralement 20 % de TVA ; les reventes entre particuliers, en général non. Les acheteurs étrangers non résidents qui paient avec des devises introduites en Turquie peuvent bénéficier d'une exonération lors de la première vente d'un local professionnel (loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i)), sous certaines conditions, comme l'interdiction de revendre pendant une période déterminée.
• Taxe foncière annuelle : fixée par la municipalité en application de la loi n° 1319, à des taux plus élevés pour les bâtiments et terrains commerciaux que pour les logements.
• Stopaj sur les loyers professionnels : lorsqu'une société ou un locataire professionnel loue un local à un particulier, il retient 20 % d'impôt sur le revenu sur le loyer et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94).
• Nos honoraires : 2 % du prix convenu plus 20 % de TVA, identiques pour les acheteurs turcs et étrangers, payables uniquement à la conclusion, lors du transfert du titre de propriété. Pour une location, les honoraires sont convenus par écrit avant le début de notre mission ; voir nos honoraires.

Faites confirmer votre situation en matière de TVA et d'impôts par un conseiller fiscal indépendant avant de vous accorder sur un prix, car les règles et les taux évoluent.

De quels permis un bien commercial a-t-il besoin en Turquie ?

Une entreprise ne peut ouvrir que dans un bâtiment doté du bon zonage et d'un permis d'occupation (iskan, officiellement yapı kullanma izin belgesi). L'exploitant doit ensuite obtenir de la municipalité une licence d'ouverture et d'exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı). Selon l'usage :

• la vente d'alcool exige une autorisation supplémentaire ;
• les hôtels fonctionnent avec un certificat d'exploitation touristique (Turizm İşletme Belgesi) délivré par le ministère de la Culture et du Tourisme, ou avec une licence municipale ;
• les industriels ont généralement besoin d'un certificat d'enregistrement industriel (Sanayi Sicil Belgesi) et, selon l'activité, d'autorisations environnementales telles qu'une étude d'impact sur l'environnement (ÇED).

Une erreur coûteuse consiste à s'engager sur la seule parole du vendeur, qui assure que la licence « ne posera pas de problème ». Nous vérifions d'abord que le zonage et l'iskan correspondent à l'usage que vous prévoyez et que les licences existantes sont bien en place.

Comment Bosphorus Brokers mène-t-il une recherche de bien commercial ?

1. Cahier des charges : usage, surface, emplacement, budget, besoins techniques, achat ou location, et au nom de qui.
2. Recherche sur le marché et hors marché : les biens annoncés, ainsi que des propriétaires et contacts détenant des biens non publiés, puis des visites en ligne ou sur place.
3. Vérifications : registres du titre de propriété (tapu), hypothèques et annotations, iskan, zonage et licences existantes, ainsi que le prix ou le loyer demandé au regard des transactions récentes.
4. Négociation : prix ou loyer, caution, répartition des frais, délai d'aménagement et éléments qui restent avec le bien.
5. Coordination : avec votre avocat, qui examine le contrat, votre comptable, l'expert évaluateur, le notaire et les administrations.
6. Transfert ou signature du bail : nous organisons le numéro fiscal, le compte bancaire, le rapport d'évaluation, le traducteur et le rendez-vous au cadastre, et nous vous accompagnons ; vous pouvez aussi signer par procuration, sans vous déplacer.

Un bien commercial peut-il vous permettre d'obtenir la citoyenneté turque ?

Oui. La citoyenneté turque par investissement exige un bien d'une valeur d'au moins 400 000 USD selon l'évaluation officielle, conservé au moins trois ans, avec une annotation d'interdiction de vente sur le titre de propriété. Les bureaux et locaux commerciaux sont éligibles au même titre que les logements : une boutique ou un bureau loué peut donc remplacer un appartement.

C'est la valeur de l'évaluation officielle qui compte, et non le prix du contrat : nous comparons donc les deux avant que vous ne vous engagiez. Nous pouvons vous accompagner dans les démarches de demande de citoyenneté turque par investissement.

Pourquoi les investisseurs étrangers choisissent-ils Bosphorus Brokers ?

• Statut officiel : agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704, fondée en 2022 ; « bosphorus brokers » est une marque déposée.
• Dirigée par son fondateur : Burak Ünal, fondateur et courtier principal, est titulaire d'un MSc en finance de la London School of Economics et d'un BSc de l'université Boğaziçi ; boursier Chevening, il a réussi l'examen officiel de courtier immobilier en 2021. L'évaluation immobilière et la location de commerces figurent parmi ses spécialités déclarées : prix, loyers et conditions de bail sont donc examinés d'abord à l'aune des chiffres.
• Indépendante : nous agissons pour vous, comparons vendeurs et quartiers, et vous signalons toute commission versée par un promoteur.
• Mêmes honoraires que pour les clients locaux : pas de tarif « étranger », pas de prix majorés et aucun honoraire de courtage si l'achat n'aboutit pas.
• Dans votre langue, à distance : nous travaillons en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe, avec des visites en ligne et des documents numériques. Nous sommes notés 5,0 sur Google.

Recherches, visites et consultations ne vous coûtent rien ; la première étape consiste simplement à nous dire ce dont vous avez besoin.