Mettre votre bien en location à Istanbul : un service locatif pour les propriétaires étrangers

Oui, les propriétaires étrangers peuvent mettre leur bien en location à Istanbul. Les baux de longue durée relèvent du Code turc des obligations n° 6098, tandis que les locations touristiques de courte durée nécessitent une autorisation au titre de la loi n° 7464. Bosphorus Brokers estime le loyer à partir de locations comparables, commercialise votre bien en plusieurs langues, sélectionne les locataires, prépare les documents du bail avec les deux parties et gère la remise des clés, y compris pour les propriétaires qui vivent à l’étranger.

Location longue durée ou courte durée à Istanbul ?

C’est la première décision à prendre, car les règles et la charge de travail sont très différentes :

Pour la plupart des propriétaires vivant à l’étranger, la location longue durée est plus simple à gérer. Si vous envisagez la location courte durée, vérifiez d’abord qu’il est réaliste d’obtenir l’autorisation et l’accord de chacun des autres copropriétaires de votre immeuble. Louer d’abord et vérifier ensuite est une erreur courante, et coûteuse.

Louer un commerce ou un bureau

Le même Code régit les baux de locaux professionnels couverts, comme les commerces et les bureaux. Les locataires professionnels voudront s’assurer que le zonage est compatible avec leur activité et qu’une licence d’ouverture et d’exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) peut être obtenue ; un locataire société introduit en outre la question de la retenue à la source (voir ci-dessous). La location de commerces est l’une des spécialités de notre fondateur, et notre service d’immobilier commercial traite ces locations plus en détail.

Que faisons-nous pour les propriétaires bailleurs ?

Nous menons la location de l’estimation à la remise des clés, et vous validez chaque décision importante :

1. Estimation du loyer. Nous estimons le loyer atteignable à partir de locations comparables dans votre immeuble et votre quartier, et non d’annonces optimistes, et vous expliquons ce qui pourrait le faire varier à la hausse ou à la baisse.
2. Préparation et photos. Nous vous conseillons sur les réparations, le ménage et le choix entre location meublée ou vide, puis photographions le bien.
3. Annonces en plusieurs langues. Nous commercialisons le bien auprès de locataires locaux et internationaux en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe.
4. Sélection des locataires. Nous vérifions l’identité, nous renseignons sur l’emploi, les revenus et les références et, pour les locataires sociétés, sur l’entreprise, puis vous transmettons nos conclusions pour que vous preniez la décision finale.
5. Visites. Nous accompagnons chaque visite, vous faisons un retour honnête après chacune et pouvons organiser des visites en vidéo pour les locataires encore à l’étranger.
6. Le contrat de bail. Nous préparons les documents du bail avec vous et le locataire : loyer et date de paiement, caution, durée, prise en charge de l’aidat (charges de copropriété) et des abonnements, et règlement intérieur. Nous recommandons un contrat bilingue relu par un avocat indépendant.
7. Caution, état des lieux et remise des clés. Nous organisons le versement de la caution, établissons un état des lieux avec photos et relevés de compteurs, et remettons les clés.
8. Abonnements. Nous coordonnons le transfert des abonnements d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet au nom du locataire, et convenons des modalités de paiement de l’aidat.

Quelles règles tout bailleur à Istanbul doit-il connaître ?

• Plafond de la caution : la caution ne peut dépasser trois mois de loyer (Code turc des obligations, article 342).
• Hausse de loyer au renouvellement : l’augmentation annuelle ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation, IPC ou TÜFE (article 344).
• Baux professionnels : un locataire qui souhaite céder un bail professionnel doit obtenir votre accord écrit, que vous ne pouvez refuser sans juste motif (article 323).
• Location courte durée : les séjours touristiques de 100 jours maximum nécessitent une autorisation au titre de la loi n° 7464 et, dans les immeubles comptant plusieurs lots, l’accord de tous les autres copropriétaires.
• Assurance : l’assurance séisme obligatoire DASK est exigée pour les bâtiments ; veillez à ce que la police reste valide.

Ces règles évoluent : vérifiez-les pour votre propre bail. Pour une expulsion ou un litige portant sur des loyers impayés, adressez-vous à un avocat indépendant : ce sont des questions juridiques, qui ne relèvent pas du courtage.

Quelles erreurs les bailleurs commettent-ils à Istanbul ?

• Louer en courte durée sans autorisation. En vertu de la loi n° 7464, les locations touristiques non autorisées sont passibles d’amendes.
• Signer un bail uniquement en turc. Optez pour un contrat bilingue, afin que chaque partie sache exactement à quoi elle s’est engagée.
• Choisir un locataire sur le seul critère du loyer. Un locataire bien vérifié à un loyer juste vaut généralement mieux que l’offre la plus élevée.
• Faire l’impasse sur l’état des lieux. Sans photos datées ni relevés de compteurs, les désaccords sur la caution en fin de bail sont difficiles à régler.
• Demander une caution trop élevée. Le plafond de trois mois prévu à l’article 342 s’applique.
• Laisser les abonnements au nom du propriétaire. Les factures, et les éventuels impayés, restent alors à votre charge.
• Ne pas déclarer les loyers. Les revenus locatifs sont imposables en Turquie, même si vous vivez à l’étranger.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Turquie ?

Les revenus locatifs tirés d’un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie, y compris pour les propriétaires qui n’y résident pas. Les particuliers les déclarent dans une déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, déposée en mars. Lorsqu’une société ou une entreprise loue un local professionnel à un propriétaire particulier, le locataire retient 20 % d’impôt sur le revenu (stopaj, retenue à la source) sur le loyer et le reverse au centre des impôts (loi n° 193 relative à l’impôt sur le revenu, article 94). Conservez une trace des loyers perçus et des montants retenus, car vous en aurez besoin pour votre déclaration. Les abattements, les charges déductibles et l’articulation avec l’impôt de votre pays d’origine dépendent de votre situation : faites-vous accompagner par un conseiller fiscal en Turquie. Notre guide des revenus locatifs et notre guide de la fiscalité immobilière en Turquie vous en disent plus.

Pouvez-vous louer votre bien à Istanbul en vivant à l’étranger ?

Oui. Notre service de location est conçu pour fonctionner à distance :

• Nous inspectons et photographions le bien pour vous, et vous en transmettons les résultats.
• Nous organisons sur place les visites, la récupération des clés et la remise au locataire : vous n’avez pas besoin de prendre l’avion.
• Vous consultez nos notes de sélection et validez le locataire et les conditions du bail par voie numérique.
• Si vous ne pouvez pas signer en personne, une procuration notariée, établie chez un notaire turc ou dans un consulat de Turquie à l’étranger, peut couvrir les étapes de votre choix.
• Nous recommandons que le loyer soit payé par virement bancaire, ce qui vous laisse une trace claire pour votre déclaration fiscale.
• Nous vous envoyons le bail signé, l’état des lieux et les relevés de compteurs, pour que votre dossier soit complet.

Une fois le locataire installé, vous pouvez gérer vous-même les échanges avec lui, ou vous renseigner sur notre service de gestion locative pour un accompagnement continu concernant le locataire, l’immeuble et l’entretien.

Combien coûte notre service de location ?

Nos honoraires de location et de gestion sont convenus par écrit avant de commencer : vous savez exactement ce que vous paierez, et pour quoi. Consultez notre page honoraires pour connaître notre mode de facturation, et demandez-nous une proposition écrite pour votre bien. Elle précise ce qui est inclus, comme la commercialisation, la sélection des locataires, les documents du bail et la remise des clés, ainsi que ce qu’ajouterait une gestion continue, pour vous permettre de comparer les options. Le premier rendez-vous est sans frais, et nous appliquons aux propriétaires étrangers exactement les mêmes tarifs qu’aux propriétaires turcs.

Pourquoi les propriétaires étrangers louent-ils avec Bosphorus Brokers ?

• Agréés. Agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704, avec un bureau à Şişli.
• Une agence dirigée par son fondateur. Burak Ünal, dont les spécialités incluent la gestion immobilière et la location de commerces, conseille personnellement ses clients en anglais, en turc et en français.
• Des conseils sur le loyer fondés sur des données. Des locations comparables, analysées avec un regard de financier (MSc en finance, London School of Economics).
• Six langues. Notre équipe travaille avec propriétaires et locataires en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe.
• Pensé pour les propriétaires à l’étranger. Suivi en ligne, documents numériques et procuration si nécessaire.
• Noté 5,0 sur Google.

Vous pensez plutôt vendre ? Découvrez notre service de vente, ou lisez notre guide complet pour mettre un bien en location à Istanbul.