Impôts immobiliers en Turquie : ce que paient les propriétaires étrangers pour acheter, détenir, louer et vendre

Les propriétaires étrangers paient les mêmes impôts immobiliers que les propriétaires turcs. À l'achat, il y a les droits de mutation de 4 % (légalement 2 % pour l'acheteur, 2 % pour le vendeur) et la TVA sur la plupart des biens neufs. Pendant la détention, il y a une taxe foncière annuelle de 0,1 % à 0,6 % de la valeur fiscale et l'impôt sur le revenu sur les loyers, les premiers 58 000 TRY de loyers d'habitation étant exonérés pour 2026. Si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu ; les ventes réalisées par des particuliers après cinq ans ne sont en général pas imposées.

Les taux ci-dessous s'appliquent à 2026 et ont été vérifiés en octobre 2026. Les règles fiscales évoluent : demandez à un conseiller fiscal de confirmer votre situation avant de déclarer, de louer ou de vendre.

Quels impôts immobiliers paie-t-on en Turquie ?

Les impôts et frais d'achat sont détaillés dans notre guide du coût d'un achat immobilier en Turquie. Ce guide-ci couvre ce que vous payez pendant la détention, la location et la vente.

Quel est le montant de la taxe foncière (emlak vergisi) en Turquie ?

La loi n° 1319 sur l'impôt foncier (Emlak Vergisi Kanunu) prévoit un impôt annuel sur la valeur fiscale du bien (vergi değeri), calculée à partir de valeurs unitaires officielles et généralement bien inférieure au prix du marché. Les taux sont doublés dans les municipalités métropolitaines comme Istanbul, Ankara, Izmir et Antalya :

La hausse de 2026 est-elle plafonnée ?

Oui. 2026 est une année de réévaluation générale, au cours de laquelle des commissions municipales fixent de nouvelles valeurs unitaires, et la hausse a été forte dans de nombreux districts. La loi n° 7566 (Journal officiel du 19 décembre 2025) a plafonné la valeur fiscale 2026 de chaque bien à trois fois sa valeur 2025 : l'impôt peut donc augmenter d'au plus 200 % pour un même bien ; les taux n'ont pas changé. En vertu de la même loi, les valeurs à partir de 2027 sont revalorisées selon le taux de réévaluation annuel jusqu'à la prochaine réévaluation générale.

Paiement, et qui paie l'année de la vente

L'impôt est payé en deux échéances, avant fin mai et avant fin novembre, auprès de la municipalité ou en ligne. L'année d'une vente, le vendeur paie l'impôt de l'année, et l'acheteur en est redevable à partir du 1er janvier de l'année suivante. Le registre foncier signale le transfert à la municipalité par voie électronique et ne traite pas une vente tant que la taxe foncière n'est pas acquittée. Illustration : un appartement à Istanbul dont la valeur fiscale 2026 est de 4 millions de TRY paie 0,2 %, soit 8 000 TRY pour l'année.

Taxe sur les logements de grande valeur

Les logements dont la valeur fiscale du bâti 2026 dépasse 17 711 000 TRY paient aussi la taxe sur les logements de grande valeur (değerli konut vergisi) au bureau des impôts : 0,3 % sur la valeur jusqu'à 26 567 000 TRY, 0,6 % jusqu'à 35 425 000 TRY et 1 % au-delà. Un particulier qui ne possède qu'un seul logement en Turquie est exonéré pour ce logement. Pour 2026, la déclaration devait être déposée avant le 20 février, avec un paiement en février et en août.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Turquie ?

Les loyers tirés d'un bien en Turquie sont imposables en Turquie, que vous y viviez ou non (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu). Pour les logements, les premiers 58 000 TRY de loyers perçus en 2026 sont exonérés (47 000 TRY pour 2025), à condition que :

• vous n'ayez pas de revenus commerciaux, agricoles ou professionnels à déclarer ;
• le total de vos salaires bruts, revenus de capitaux et loyers de l'année ne dépasse pas 1,5 million de TRY (2026).

L'exonération ne s'applique jamais aux commerces, bureaux et autres locaux professionnels. Si vos loyers d'habitation ne dépassent pas le montant exonéré, vous ne déposez pas de déclaration. Au-delà, vous déduisez l'exonération puis, soit un forfait de 15 % du reste au titre des charges, soit vos charges réelles, comme l'amortissement, les réparations, l'assurance, la taxe foncière et les frais de gestion. Une fois le forfait de 15 % choisi, vous devez le conserver deux ans. Depuis le 1er janvier 2025, les intérêts d'un prêt pour un bien loué comme logement ne sont plus déductibles (loi n° 7566) ; ils restent déductibles pour les locaux professionnels.

Illustration : 600 000 TRY de loyers d'habitation en 2026, aucun autre revenu, forfait de 15 % pour les charges. Le revenu imposable est de (600 000 moins 58 000) × 85 % = 460 700 TRY, et l'impôt s'élève à 86 889 TRY, soit environ 14,5 % des loyers.

Les loyers perçus en 2026 sont déclarés sur la déclaration annuelle entre le 1er et le 31 mars 2027, et l'impôt est payé en deux échéances, en mars et en juillet. Les propriétaires qui vivent à l'étranger déposent la même déclaration, généralement par l'intermédiaire d'un conseiller fiscal turc, et l'exonération pour les logements s'applique aussi à eux. Pour les rendements bruts et nets, voir notre guide des revenus locatifs à Istanbul.

Retenue à la source (stopaj) sur les locations commerciales

Lorsqu'une société ou un autre locataire professionnel paie un loyer à un bailleur particulier, généralement pour un commerce ou un bureau, il retient 20 % du loyer brut et les reverse au bureau des impôts (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94). Si vos loyers soumis à retenue pour 2026 n'excèdent pas 400 000 TRY, vous n'avez en général pas à les déclarer ; au-delà, vous les déclarez en mars et imputez l'impôt déjà retenu. Précisez dans le bail si le loyer est brut ou net de stopaj. Nos guides pour mettre un bien en location à Istanbul et pour acheter un bien commercial en Turquie traitent des baux et des rendements.

Paie-t-on un impôt sur la plus-value en vendant un bien en Turquie ?

Seulement si vous vendez dans les cinq ans. En vertu de la loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu (article 80 bis), la plus-value réalisée par un particulier qui vend un bien dans les cinq ans suivant son acquisition est imposable au titre des plus-values (değer artış kazancı) ; après cinq ans, elle n'est pas imposée à ce titre. Le délai court à compter de la date d'inscription du titre de propriété à votre nom. En octobre 2026, cette règle est inchangée pour les biens achetés en 2025 ou 2026 : un logement inscrit à votre nom le 10 mars 2025 peut être vendu en franchise de cet impôt après le 10 mars 2030. Les biens reçus par succession ou donation ne relèvent pas de cette règle, et une personne qui achète et vend des biens à titre habituel peut être imposée au titre des bénéfices commerciaux, quelle que soit la durée de détention.

La plus-value imposable se calcule ainsi :

1. Partez du prix de vente.
2. Déduisez le coût d'acquisition, majoré de la hausse de l'indice des prix à la production domestique (Yİ-ÜFE) sur la période de détention, hors mois de la vente, si cette hausse atteint au moins 10 %.
3. Déduisez vos frais de vente ainsi que les impôts et frais que vous avez payés, comme votre part des droits de mutation et les honoraires d'agence.
4. Déduisez l'abattement annuel : 150 000 TRY pour les plus-values réalisées en 2026 (120 000 TRY pour 2025).
5. Imposez le solde aux taux du barème ci-dessus, avec vos autres revenus déclarés.

Illustration : un appartement acheté en 2024 pour 10 millions de TRY est vendu en 2026 pour 16 millions de TRY. Si l'indice a augmenté de 40 % sur la période, le coût indexé est de 14 millions de TRY. Après 400 000 TRY de frais de vente et l'abattement 2026, 1 450 000 TRY sont imposables et, sans autre revenu, l'impôt s'élève à 390 000 TRY.

La plus-value est déclarée sur la déclaration annuelle, en mars de l'année suivant la vente. Les propriétaires établis à l'étranger peuvent relever d'une procédure et d'un délai de déclaration différents : prenez conseil avant le transfert. Deux autres points : si vous avez acheté avec l'exonération de TVA de l'article 13(i) et revendez dans les trois ans, la TVA et les intérêts doivent être payés avant le transfert ; et un bien utilisé pour la citoyenneté doit être conservé au moins trois ans (voir notre guide de la citoyenneté turque par investissement). Notre guide pour vendre un bien en Turquie traite de la vente elle-même.

Comment les successions et donations de biens en Turquie sont-elles imposées ?

Les biens situés en Turquie sont soumis aux droits de succession et de donation turcs (loi n° 7338), quelle que soit la nationalité du propriétaire ou des héritiers, et leur dévolution successorale est régie par le droit turc (loi n° 5718, art. 20). Pour 2026 :

• les successions sont imposées de 1 % à 10 % et les donations de 10 % à 30 %, par tranches, la première couvrant les 3 premiers millions de TRY ;
• chaque enfant et le conjoint bénéficient d'un abattement de 2 907 136 TRY sur leur part, ou de 5 817 845 TRY pour un conjoint en l'absence d'enfants ;
• les donations ne sont exonérées que jusqu'à 66 935 TRY.

Les héritiers déposent une déclaration dans un délai de quatre à huit mois après le décès, selon le lieu du décès et leur lieu de résidence, et le registre foncier n'inscrit les héritiers qu'une fois leur situation confirmée par le bureau des impôts. Un testament établi devant un notaire turc peut simplifier les démarches des héritiers résidant à l'étranger.

Serez-vous imposé deux fois, en Turquie et dans votre pays ?

La Turquie impose les loyers et les plus-values tirés de biens turcs même si vous vivez à l'étranger, et votre pays de résidence peut aussi les imposer. La Turquie avait 93 conventions de non-double imposition en vigueur en octobre 2026. Selon les règles habituelles de ces conventions, le pays où se trouve le bien peut imposer les revenus et plus-values immobiliers, et votre pays de résidence accorde un crédit d'impôt ou une exonération ; vous pouvez avoir besoin d'un certificat de résidence fiscale délivré par l'administration fiscale de votre pays pour bénéficier d'une convention.

Si vous vous installez en Turquie, vous devenez en général résident fiscal dès que vous y séjournez plus de six mois au cours d'une année civile, et vous êtes alors imposé sur vos revenus mondiaux. La loi n° 7582 (Journal officiel du 4 juin 2026) exonère les revenus de source étrangère pendant 20 ans pour les personnes qui s'installent en Turquie à partir du 1er janvier 2026 après trois ans sans domicile ni obligation fiscale en Turquie, sous réserve d'un certificat d'exonération délivré par le bureau des impôts. Les loyers et plus-values de source turque restent imposables comme décrit ci-dessus.

Quelles erreurs fiscales les propriétaires étrangers doivent-ils éviter ?

• Sous-déclarer le prix au registre foncier : depuis décembre 2025, la pénalité est égale aux droits éludés.
• Croire que les loyers échappent à l'impôt parce que vous vivez à l'étranger.
• Vendre dans les cinq ans sans avoir calculé la plus-value, ou dans les trois ans suivant un achat exonéré de TVA.
• Manquer des échéances de taxe foncière, qui doivent être réglées avant toute vente.
• Perdre les justificatifs d'achat : le titre de propriété, le DAB, les reçus et le rapport d'expertise prouvent votre coût d'acquisition.
• Oublier de déclarer vos revenus turcs dans votre pays de résidence.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul (ministère du Commerce de la République de Türkiye, agrément n° 3408704), dirigée par son fondateur et agent immobilier agréé, Burak Ünal. Nous ne sommes pas conseillers fiscaux, mais avant votre achat, nous présentons les impôts et frais applicables au bien concerné, et une fois que vous en êtes propriétaire, notre service de gestion locative peut suivre les échéances de taxe foncière, les renouvellements de la DASK (assurance séisme obligatoire) et les justificatifs de loyers pour votre comptable. Pour parler d'un achat ou d'une location, contactez-nous.