Revenus locatifs et rendements à Istanbul (2026) : brut ou net, règles et fiscalité

Les logements à Istanbul affichent un rendement locatif brut d'environ 7,1 % à 7,7 % sur les prix affichés en 2026 (Endeksa, février et mai 2026), et les loyers des nouveaux locataires à Istanbul ont augmenté de 35,5 % sur un an jusqu'en septembre 2026 (TCMB, la Banque centrale de Turquie), plus vite que les prix. Ce que vous conservez est plus faible : dans notre exemple chiffré ci-dessous, un rendement brut de 6,6 % tombe à environ 5,0 % après charges et à environ 4,1 % après impôt turc sur le revenu. Les hausses au renouvellement sont plafonnées à la moyenne sur 12 mois des prix à la consommation, et les locations touristiques de courte durée exigent une autorisation au titre de la loi n° 7464.

Les loyers, les plafonds et les montants d'impôt changent chaque année : vérifiez la situation en vigueur pour votre bien avant de signer.

Quel loyer attendre à Istanbul en 2026 ?

Il n'existe pas de loyer moyen officiel par district : partez donc des baux effectivement signés pour des appartements comparables dans le même immeuble ou la même rue. Deux indicateurs datés montrent la direction du marché :

• Loyers des nouveaux locataires. L'indice des loyers des nouveaux locataires de la TCMB a augmenté de 35,5 % à Istanbul et de 26,6 % dans l'ensemble de la Turquie sur un an jusqu'en septembre 2026. Au niveau national, cela représente une baisse de 2,4 % après inflation ; à Istanbul, les loyers ont dépassé l'inflation de 29,73 % (TÜİK, septembre 2026).
• Loyer rapporté au prix. La durée d'amortissement calculée par Endeksa pour les logements à Istanbul, c'est-à-dire le nombre d'années de loyer nécessaires pour rembourser le prix, est passée de 14 ans en février 2026 à 13 ans en mai 2026 : un rendement brut d'environ 7,1 % passant à 7,7 %. Les prix à Istanbul ont augmenté de 26,8 % sur un an jusqu'en septembre 2026 (TCMB), moins que les loyers.

Ces deux indicateurs mesurent les nouvelles locations et les annonces. Un appartement occupé par un locataire en place rapporte en général moins, car les hausses au renouvellement sont plafonnées (voir ci-dessous) et le loyer prend du retard sur le marché au fil du temps. D'après notre expérience, les acheteurs qui paient le plein prix du marché pour un appartement loué à un ancien loyer sont les plus déçus par leur rendement : demandez donc le bail et l'historique des paiements avant de convenir d'un prix.

Au sein d'un district, le loyer dépend d'abord de la distance à pied d'une station de métro, du Marmaray ou d'un embarcadère de ferry, puis de l'étage, de la vue, de l'état, du stationnement, des équipements de la résidence et de l'aidat (charges mensuelles de copropriété) que le locataire paie en plus. Notre guide du bailleur explique comment fixer le loyer et le négocier.

Quelle différence entre rendement locatif brut et net ?

Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d'achat. Le rendement net retranche ce qu'il en coûte pour percevoir ce loyer : les mois de vacance, la gestion, la taxe foncière, l'assurance, les réparations, les charges que vous payez pendant que l'appartement est vide, et l'impôt sur le revenu. Les annonces et les vendeurs citent le brut ; votre compte bancaire voit le net.

Un exemple chiffré (à titre d'illustration seulement)

Prenons un appartement de deux chambres acheté 10 000 000 TL et loué vide à un particulier pour 55 000 TL par mois, avec un mois de vacance par an. Les lignes de charges sont des hypothèses retenues pour l'illustration, pas des devis.

Les frais d'acquisition réduisent encore le rendement : si les frais et impôts ajoutent 5 % au prix, le rendement après impôt sur votre mise totale est d'environ 3,9 %. Les montants sont en livres : dans votre propre devise, le résultat dépend donc aussi du taux de change. Dans l'autre sens, le loyer peut augmenter à chaque renouvellement dans la limite du plafond légal, et l'appartement peut prendre de la valeur.

Les charges expliquées

• Aidat. Les charges mensuelles de l'immeuble ou de la résidence, pour le ménage, la sécurité, les ascenseurs ou une piscine. Le locataire paie normalement l'aidat courant ; le propriétaire le paie pendant que l'appartement est vide et prend généralement en charge les gros travaux ponctuels. Inscrivez la répartition dans le bail.
• Emlak vergisi. La taxe foncière municipale annuelle prévue par la loi n° 1319 : 0,1 % de la valeur fiscale pour les logements, taux doublé à 0,2 % dans les municipalités métropolitaines comme Istanbul, payable en deux échéances, en mai et en novembre. La valeur fiscale est fixée à partir des valeurs officielles du terrain et de la construction, et elle est généralement inférieure à la valeur du marché.
• Assurance. La DASK, l'assurance séisme obligatoire, couvre le bâtiment jusqu'à un plafond fixé ; le contenu et la responsabilité civile nécessitent une assurance habitation distincte.
• Mise en location et gestion. Des frais de mise en location lorsqu'un locataire est trouvé et, si quelqu'un gère l'appartement pour vous, des honoraires mensuels, les deux convenus par écrit. Voir nos honoraires.
• Vacance et réparations. Prévoyez au moins un mois de vacance à chaque changement de locataire, ainsi que l'entretien de la chaudière, la peinture et l'électroménager.

Faut-il louer à long terme ou en courte durée ?

La location de courte durée peut rapporter plus par nuit, mais de façon moins régulière, et c'est désormais la loi qui décide si vous pouvez la pratiquer. En vertu de la loi n° 7464, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, louer un logement à des fins touristiques pour 100 jours maximum exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme et, dans un immeuble de plusieurs logements, l'accord de tous les autres copropriétaires. La location sans autorisation est sanctionnée par une amende : pour 2026, la première amende est de 180 617 TL par logement, et elle augmente fortement si la location se poursuit. Les locations de plus de 100 jours relèvent en revanche des règles ordinaires du bail.

Pour la plupart des appartements que nous voyons, une location longue durée, ou une location meublée d'un an à un professionnel, offre le meilleur équilibre entre revenu et risque. La location courte a surtout du sens dans un immeuble indépendant ou lorsque l'autorisation et les accords sont déjà en place, généralement dans le centre historique de Beyoğlu. Autre limite : un logement qui sert de base à votre titre de séjour doit être votre propre résidence et ne peut pas être loué pendant ce temps.

De combien pouvez-vous augmenter le loyer en 2026 ?

Pour les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts, la hausse à chaque renouvellement annuel ne peut pas dépasser la variation moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (Code turc des obligations n° 6098, art. 344). Pour les baux renouvelés en octobre 2026, ce plafond est de 31,49 %, sur la base des chiffres de septembre 2026 du TÜİK. Le plafond temporaire de 25 % sur les renouvellements des baux d'habitation a pris fin le 1er juillet 2024. Vous pouvez convenir d'une hausse inférieure au plafond, mais aucune clause du bail ne permet de le dépasser.

Une fois qu'une location a duré cinq ans, un juge peut fixer un nouveau loyer dans le cadre d'une action en fixation du loyer (kira tespit davası), en tenant compte des loyers comparables, de l'évolution des prix à la consommation et de l'état du bien. Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer (art. 342). Comme les loyers des nouveaux locataires à Istanbul ont augmenté de 35,5 % alors que le plafond de renouvellement est de 31,49 %, le loyer d'un locataire en place tend à décrocher du marché : fixez le premier loyer avec soin.

Où la demande locative est-elle la plus forte à Istanbul ?

La demande suit l'emploi, les universités, les hôpitaux et les lignes ferroviaires. En règle générale, un appartement à distance de marche d'une station de métro, du Marmaray ou d'un embarcadère de ferry se loue plus vite qu'un appartement plus grand qui exige une voiture.

Notre guide des meilleurs quartiers où investir à Istanbul compare les districts plus en détail, y compris l'âge des bâtiments et la nature du sol.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Turquie ?

Les loyers d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie, y compris pour les propriétaires qui vivent à l'étranger, et sont déclarés chaque année en mars, sur une déclaration annuelle, au titre de l'année précédente. Pour les revenus 2026 (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu) :

• Exonération. Les premiers 58 000 TL de loyers d'habitation de l'année sont exonérés pour chaque propriétaire particulier (art. 21). L'exonération ne s'applique pas si vous devez déclarer des revenus commerciaux ou professionnels ou si votre revenu total dépasse la limite légale, et elle est perdue pour l'année si les loyers supérieurs au montant exonéré ne sont pas déclarés dans les délais.
• Charges. Déduisez soit les charges réelles et justifiées, soit un forfait de 15 % ; une fois le forfait choisi, vous ne pouvez pas revenir aux charges réelles pendant deux ans. Les intérêts d'un prêt pour un logement que vous louez ne sont plus déductibles.
• Taux. Le reste est imposé à 15 % jusqu'à 190 000 TL, 20 % jusqu'à 400 000 TL, 27 % jusqu'à 1 000 000 TL, 35 % jusqu'à 5 300 000 TL et 40 % au-delà (barème 2026).
• Sociétés locataires. Une société qui vous loue un local professionnel prélève une retenue à la source (stopaj) de 20 % au titre de l'impôt sur le revenu et la reverse au bureau des impôts.

L'imposition des revenus de location de courte durée dépend de la manière dont la location est organisée, et votre pays de résidence peut aussi imposer les loyers, sous réserve de toute convention fiscale. Confiez la déclaration à un conseiller fiscal. Notre guide des impôts immobiliers en Turquie couvre les autres impôts liés à la détention et à la vente.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider

Nous aidons les investisseurs à acheter pour le revenu, puis à louer et gérer l'appartement. Avant l'achat, nous comparons le prix aux ventes récentes et le loyer aux baux signés à proximité, et vous montrons le rendement net après charges. Après la conclusion, notre service de mise en location trouve et sélectionne un locataire et prépare un bail bilingue, et notre service de gestion locative encaisse les loyers, paie les factures et organise les réparations. Bosphorus Brokers est agréée par le ministère du Commerce (certificat d'autorisation n° 3408704). Contactez-nous pour modéliser le rendement d'un bien.