Acheter un bien commercial en Turquie en tant qu'étranger : règles et coûts

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien commercial en Turquie. Un particulier étranger peut acheter des boutiques, des bureaux et d'autres biens commerciaux en vertu de l'article 35 de la loi n° 2644 sur les titres de propriété, dans les mêmes limites que pour les logements, et une société établie en Turquie à capitaux étrangers peut acquérir les biens nécessaires à son activité avec l'autorisation de la préfecture (article 36). Dans tous les cas, le bâtiment doit bénéficier du bon zonage et d'un permis d'occupation, et l'entreprise doit obtenir une licence d'exploitation auprès de la municipalité.

Les règles évoluent : vérifiez la situation actuelle pour votre cas précis.

Faut-il acheter en nom propre ou via une société en Turquie ?

En tant que particulier étranger (article 35)

Un particulier étranger peut acheter dans le respect des limites générales : pas de zones militaires ou de sécurité, un plafond de 10 % de la surface des terrains privés d'un district pour la propriété étrangère, et 30 hectares par personne sur l'ensemble du territoire ; les ressortissants de quelques pays font l'objet de restrictions. Cette voie convient à l'investisseur qui achète un bureau, une boutique ou un lot pour le conserver et le louer.

Via une société turque à capitaux étrangers (article 36)

Une société établie en Turquie à capitaux étrangers peut acquérir les biens nécessaires à son activité, avec l'autorisation de la préfecture après une évaluation militaire et de sécurité (loi n° 2644, art. 36 ; loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers). Cette voie convient à une entreprise en activité, comme un industriel, un logisticien ou un exploitant hôtelier, et l'étape de l'autorisation allonge le calendrier.

Ce choix a des conséquences sur la fiscalité, la comptabilité, une revente ultérieure et la possibilité d'appuyer une demande de citoyenneté sur le bien, et une société immatriculée à l'étranger appelle une attention particulière. Arrêtez la structure avec un avocat ou un expert-comptable indépendant avant de faire une offre.

Quelles sont les particularités de chaque type de bien commercial ?

Usines et bâtiments industriels

Une usine nécessite un zonage industriel. Dans une zone industrielle organisée (OSB, loi n° 4562), les terrains et bâtiments sont attribués ou cédés avec l'accord de la direction de l'OSB, qui s'intègre alors au calendrier. Les industriels ont généralement besoin d'un certificat d'enregistrement industriel (Sanayi Sicil Belgesi) et, selon l'activité, d'autorisations environnementales telles qu'une étude d'impact sur l'environnement (ÇED). À Istanbul, on peut citer les OSB d'İkitelli, de Dudullu, de Tuzla et de Beylikdüzü ; une grande partie de l'industrie se trouve dans les provinces voisines de Kocaeli (Gebze, Dilovası), Tekirdağ (Çerkezköy, Çorlu), Bursa et Sakarya. Voir usines à vendre et à louer en Turquie.

Entrepôts et bâtiments logistiques

Sur la rive européenne d'Istanbul, les principales zones sont Hadımköy, Esenyurt, Arnavutköy (près de l'aéroport d'Istanbul), la zone portuaire d'Ambarlı et Silivri/Çatalca ; sur la rive asiatique, Tuzla, Pendik (près de l'aéroport Sabiha Gökçen) et Gebze, dans la province de Kocaeli. Vérifiez la hauteur sous plafond, les quais de chargement, la charge au sol, l'accès poids lourds, la sécurité incendie et le zonage autorisant le stockage. Parcourez nos entrepôts à vendre et à louer.

Boutiques et locaux commerciaux

Les principales artères commerçantes sont İstiklal Caddesi (Beyoğlu), Bağdat Caddesi (Kadıköy) et Nişantaşı (Abdi İpekçi et Teşvikiye, à Şişli). Les cellules de centres commerciaux sont généralement louées, et non vendues. Une boutique annoncée « devren kiralık » est un fonds proposé à la reprise avec son bail, généralement contre le versement au locataire sortant d'un pas-de-porte ou d'une indemnité de reprise (devir bedeli ou hava parası) : vous achetez le fonds et reprenez le bail, et non les murs. La cession d'un bail de local professionnel exige l'accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif (Code turc des obligations n° 6098, art. 323). Voir commerces à vendre et à louer à Istanbul.

Restaurants et cafés

Un restaurant ou un café a besoin d'une licence d'ouverture et d'exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) délivrée par la municipalité, dans un bâtiment doté du bon zonage et d'un permis d'occupation ; la vente d'alcool exige une autorisation supplémentaire. Vérifiez que la licence existe pour l'usage actuel, demandez à la municipalité ce qu'implique un changement d'exploitant, et inspectez l'extraction, le gaz et la sécurité incendie. Découvrez nos restaurants et cafés à vendre et à louer.

Hôtels

Un hôtel fonctionne soit avec un certificat d'exploitation touristique délivré par le ministère de la Culture et du Tourisme (Turizm İşletme Belgesi), soit avec une licence municipale. Acheter un hôtel peut signifier acheter les murs, le fonds d'exploitation ou les deux : les licences, l'historique d'occupation et les comptes doivent donc être examinés. Les hôtels de charme se trouvent à Sultanahmet (Fatih), Beyoğlu/Galata, Karaköy et Kadıköy ; les hôtels de villégiature, sur la côte, à Antalya, Bodrum et Fethiye. Voir hôtels à vendre en Turquie.

Bureaux

Les principaux quartiers d'affaires d'Istanbul sont Levent, Maslak et Şişli/Mecidiyeköy sur la rive européenne, ainsi qu'Ataşehir (Centre financier d'Istanbul) et Kozyatağı sur la rive asiatique. Vérifiez l'usage enregistré du lot, le permis d'occupation (iskan), les charges (aidat, l'équivalent des charges de copropriété) et le stationnement. Les bureaux situés dans des projets mixtes peuvent ouvrir droit à la citoyenneté. Voir bureaux à vendre et à louer à Istanbul.

Types de biens, permis clés et vérifications

Type de bien	Permis clés	Ce que nous vérifions
Usine	Zonage industriel, iskan, licence d'exploitation, Sanayi Sicil Belgesi, ÇED si nécessaire, accord de l'OSB	Statut du zonage, règlement de l'OSB, accès, puissance électrique, état du bâtiment
Entrepôt	Zonage pour le stockage, iskan, licence d'exploitation	Hauteur sous plafond, quais de chargement, charge au sol, accès poids lourds, sécurité incendie
Commerce	Zonage, iskan, licence d'exploitation	Rue et linéaire de vitrine, bail en cours, conditions de reprise (devren) et pas-de-porte
Restaurant ou café	Zonage, iskan, licence d'exploitation, autorisation de vente d'alcool si nécessaire	Licence pour l'usage actuel, extraction, gaz, sécurité incendie, bail
Hôtel	Turizm İşletme Belgesi ou licence municipale, iskan	Murs, fonds ou les deux ; licences, historique d'occupation, comptes
Bureau	Zonage, iskan, licence d'exploitation de l'occupant	Usage enregistré, aidat, stationnement, éligibilité à la citoyenneté le cas échéant

Pourquoi le zonage et le permis d'occupation sont-ils déterminants ?

Une entreprise a besoin d'une licence d'exploitation, qui suppose le bon zonage et un permis d'occupation (iskan, ou yapı kullanma izin belgesi) pour le bâtiment. Sans eux, vous risquez de ne pas pouvoir ouvrir votre activité ni louer à un locataire professionnel, quoi qu'en dise le vendeur.

Avant toute offre, nous vérifions le statut du zonage de la parcelle, l'existence d'un permis d'occupation et sa conformité au bâtiment tel qu'il existe, ainsi que l'adéquation de l'usage inscrit au titre de propriété avec vos projets. D'après notre expérience, la surprise la plus fréquente est un bâtiment qui s'est agrandi depuis l'obtention de son permis, avec un étage supplémentaire, une terrasse fermée ou une mezzanine absents des plans approuvés ; une autre est un bureau enregistré comme logement. Exigez des documents, pas des paroles rassurantes.

Combien coûte l'achat d'un bien commercial, et comment est-il imposé ?

• Droits de mutation du titre de propriété : 4 % de la valeur déclarée, répartis en principe à 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur, mais souvent convenus autrement ; fixez la répartition par écrit. De modestes frais de fonds renouvelable s'appliquent également.
• Rapport d'évaluation : les acheteurs étrangers doivent obtenir, avant le transfert, une évaluation officielle établie par un expert agréé par le Conseil des marchés de capitaux (SPK).
• TVA : les locaux commerciaux neufs vendus par des vendeurs assujettis à la TVA supportent généralement 20 % de TVA ; les reventes entre particuliers, en général non. Si le vendeur est une société, vérifiez comment la TVA s'applique. Les acheteurs étrangers non résidents qui paient avec des devises introduites en Turquie peuvent bénéficier d'une exonération lors de la première vente d'un logement ou d'un local professionnel (loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i)), sous certaines conditions, notamment l'interdiction de revendre pendant une période déterminée.
• Taxe foncière annuelle : fixée par la municipalité sur la valeur fiscale (loi n° 1319) ; les bâtiments et terrains commerciaux sont imposés à des taux plus élevés que les logements.
• Retenue sur les loyers : si vous êtes propriétaire en tant que particulier et louez à une société ou à un locataire professionnel, le locataire retient 20 % d'impôt sur le revenu (stopaj, retenue à la source) et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94).
• Honoraires de courtage : 2 % du prix convenu plus 20 % de TVA à la charge de l'acheteur, identiques pour les clients turcs et étrangers, payables uniquement à la conclusion (pour un achat de 400 000 USD : 8 000 USD + TVA, soit 9 600 USD).
• Coûts courants : DASK (assurance séisme obligatoire), aidat, assurance et, pour une société, comptabilité.

Avant de signer, faites confirmer par un conseiller fiscal la TVA, l'éligibilité à l'art. 13(i) et l'imposition des loyers pour votre structure.

Que vérifier lors de l'achat d'un bien déjà loué ?

Une boutique, un bureau ou un entrepôt loué peut produire des revenus dès le départ, mais le bail conditionne votre rendement autant que le bâtiment. Demandez le bail et vérifiez :

• la durée, le loyer et la clause d'indexation (les hausses au renouvellement des baux de locaux professionnels couverts sont plafonnées à la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation, art. 344) ;
• la caution (plafonnée à trois mois de loyer, art. 342) et sa transmission ;
• qui paie l'aidat, les réparations et l'assurance ;
• les clauses de cession et de sous-location (art. 323) ;
• les relevés bancaires des loyers effectivement payés, et pas seulement le montant inscrit au bail ;
• la licence d'exploitation du locataire, et si une société locataire pratique la retenue du stopaj.

Nous modélisons les revenus sur la base du loyer effectivement payé, net du stopaj, de la taxe foncière, de l'aidat et d'une provision pour vacance locative. Demandez à votre avocat de confirmer comment le bail en cours s'appliquera à vous en tant que nouveau propriétaire.

Un bien commercial peut-il ouvrir droit à la citoyenneté turque ?

Oui. Les bureaux et locaux commerciaux peuvent ouvrir droit à la citoyenneté turque par investissement au même titre que les logements, à condition que le bien vaille au moins 400 000 USD selon l'évaluation officielle et soit conservé au moins trois ans, avec une annotation d'interdiction de vente sur le titre de propriété.

La citoyenneté fait l'objet d'une demande personnelle : vérifiez donc tôt si votre mode de détention est compatible. Nous pouvons vous accompagner dans les démarches de demande de citoyenneté grâce à notre service dédié à la citoyenneté par investissement.

Que vérifier avant d'acheter un bien commercial ?

En tant que courtier, nous vérifions :

• le registre du titre de propriété (tapu) : propriétaire, quotes-parts, hypothèques, annotations et usage enregistré ;
• le statut du zonage et le permis d'occupation (iskan) ;
• l'existence des licences d'exploitation, et la nécessité éventuelle d'un accord de l'OSB pour le transfert ;
• les caractéristiques physiques au regard de votre cahier des charges ;
• le prix demandé au regard des ventes et des loyers récents ;
• les références du promoteur, pour un bien neuf ;
• les charges, les arriérés, ainsi que le bail et les relevés de loyers éventuels.

En complément de nos vérifications, un avocat et un expert-comptable indépendants doivent traiter la structure de détention et l'autorisation au titre de l'art. 36, les contrats et les baux, l'effet des annotations, le transfert des licences, les exigences environnementales et la fiscalité, y compris la TVA, l'art. 13(i), le stopaj et les comptes d'une entreprise en activité.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider en immobilier commercial

Bosphorus Brokers est une agence immobilière à Istanbul, agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704. Notre service d'immobilier commercial couvre les usines, entrepôts, commerces, restaurants, hôtels et bureaux, à la vente comme à la location, à Istanbul ainsi qu'à Ankara, Izmir, Antalya, Bodrum et Fethiye. Nous sélectionnons les biens, comparons les prix avec les ventes récentes, effectuons les vérifications ci-dessus, négocions, préparons les documents de vente avec les parties, assurons la coordination avec les notaires, les experts évaluateurs, les comptables et les administrations, et vous accompagnons lors du transfert du titre de propriété.

Notre fondateur, Burak Ünal (MSc en finance, London School of Economics), compte la location de commerces, l'évaluation immobilière, la promotion immobilière et la gestion immobilière parmi ses spécialités, et vous conseille personnellement en anglais, en turc et en français. Nos honoraires sont identiques pour les clients turcs et étrangers et payables uniquement à la conclusion. Nous sommes notés 5,0 sur Google. Appelez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96, ou par e-mail à contact@bosphorusbrokers.com.