Yabancı Olarak Türkiye'de Ticari Gayrimenkul Satın Almak: Kurallar ve Maliyetler

Evet, yabancılar Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alabilir. Yabancı gerçek kişiler, konutlar için geçerli olan sınırlar dahilinde, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca dükkan, ofis ve diğer ticari gayrimenkulleri satın alabilir; yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket de faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu gayrimenkulü valilik izniyle edinebilir (36. madde). Her durumda binanın uygun imarı ve iskanı, işletmenin de belediyeden alınmış işyeri ruhsatı olmalıdır.

Kurallar değişebildiği için kendi durumunuza ilişkin güncel kuralları teyit edin.

Türkiye'de şahsen mi, şirket üzerinden mi satın almalısınız?

Yabancı gerçek kişi olarak (35. madde)

Yabancı gerçek kişiler genel sınırlara tabi olarak satın alabilir: askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim yapılamaz, yabancıların mülkiyeti bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u ile sınırlıdır ve kişi başı ülke genelinde 30 hektar sınırı vardır; bazı ülkelerin vatandaşları için kısıtlamalar söz konusudur. Bu yol, elde tutmak ve kiraya vermek üzere ofis, dükkan veya birim alan yatırımcıya uygundur.

Yabancı sermayeli bir Türk şirketi aracılığıyla (36. madde)

Yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket, askeri ve güvenlik yönünden yapılan değerlendirmenin ardından valilik izniyle faaliyetleri için gereken gayrimenkulü edinebilir (2644 sayılı Kanun, md. 36; 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu). Bu yol üretici, lojistik firması veya otel işletmecisi gibi faal bir işletmeye uygundur; izin aşaması takvime ek süre ekler.

Bu tercih vergiyi, muhasebeyi, ileride yapılacak bir satışı ve gayrimenkulün bir vatandaşlık başvurusuna dayanak olup olamayacağını etkiler; yurt dışında kayıtlı bir şirket ise ayrıca özen gerektirir. Teklif vermeden önce yapılanmaya bağımsız bir avukat veya mali müşavirle birlikte karar verin.

Her ticari gayrimenkul türünün kendine özgü yanları nelerdir?

Fabrikalar ve sanayi binaları

Fabrikalar sanayi imarı gerektirir. Organize Sanayi Bölgesi (OSB, 4562 sayılı Kanun) içinde arsa ve binalar OSB yönetiminin onayıyla tahsis veya devredilir; bu onay da takvimin bir parçası olur. Üreticiler genellikle Sanayi Sicil Belgesi'ne ve faaliyete göre ÇED gibi çevre izinlerine ihtiyaç duyar. İstanbul'daki örnekler İkitelli, Dudullu, Tuzla ve Beylikdüzü OSB'leridir; üretimin önemli bir kısmı ise komşu Kocaeli (Gebze, Dilovası), Tekirdağ (Çerkezköy, Çorlu), Bursa ve Sakarya'dadır. Ayrıntılar için Türkiye'de satılık ve kiralık fabrikalar sayfamıza göz atın.

Depolar ve lojistik binaları

İstanbul'un Avrupa Yakası'nda başlıca bölgeler Hadımköy, Esenyurt, Arnavutköy (İstanbul Havalimanı yakınında), Ambarlı liman bölgesi ve Silivri/Çatalca; Anadolu Yakası'nda ise Tuzla, Pendik (Sabiha Gökçen Havalimanı yakınında) ve Kocaeli'deki Gebze'dir. Tavan yüksekliğini, yükleme rampalarını, zemin yükünü, tır erişimini, yangın güvenliğini ve depolama amaçlı imarı kontrol edin. Satılık ve kiralık depolara göz atın.

Dükkanlar ve perakende birimleri

Başlıca alışveriş caddeleri arasında İstiklal Caddesi (Beyoğlu), Bağdat Caddesi (Kadıköy) ve Nişantaşı (Abdi İpekçi ve Teşvikiye, Şişli) bulunur. AVM'lerdeki birimler genellikle satılmaz, kiraya verilir. "Devren kiralık" olarak ilan edilen bir dükkan, genellikle çıkan kiracıya ödenen bir devir bedeli ya da hava parası karşılığında kira sözleşmesiyle birlikte devredilen bir işletmedir: gayrimenkulü değil, işletmeyi satın alır ve kira sözleşmesini devralırsınız. İşyeri kira sözleşmesinin devri kiraya verenin yazılı onayını gerektirir; bu onay haklı bir sebep olmadan esirgenemez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 323). Ayrıntılar için İstanbul'da satılık ve kiralık dükkanlar sayfamıza göz atın.

Restoranlar ve kafeler

Bir restoran veya kafenin, uygun imarı ve iskanı olan bir binada, belediyeden alınmış işyeri açma ve çalışma ruhsatına ihtiyacı vardır; alkollü içki satışı için ek bir izin gerekir. Ruhsatın mevcut kullanım için alınmış olduğunu kontrol edin, işletmeci değişikliğinin neler gerektirdiğini belediyeye sorun; davlumbaz ve havalandırmayı, gaz tesisatını ve yangın güvenliğini inceleyin. Satılık ve kiralık restoran ve kafeleri keşfedin.

Oteller

Oteller ya Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan Turizm İşletme Belgesi ile ya da belediye ruhsatıyla faaliyet gösterir. Otel satın almak gayrimenkulü, işletmeyi ya da her ikisini satın almak anlamına gelebilir; bu yüzden ruhsatlar, doluluk geçmişi ve hesaplar incelenmelidir. Butik oteller Sultanahmet (Fatih), Beyoğlu/Galata, Karaköy ve Kadıköy'de; tatil otelleri ise Antalya, Bodrum ve Fethiye sahillerinde yer alır. Ayrıntılar için Türkiye'de satılık oteller sayfamıza göz atın.

Ofisler

İstanbul'un başlıca iş merkezleri Avrupa Yakası'nda Levent, Maslak ve Şişli/Mecidiyeköy; Anadolu Yakası'nda Ataşehir (İstanbul Finans Merkezi) ve Kozyatağı'dır. Birimin tapudaki niteliğini, iskanını (yapı kullanma izin belgesi), aidatını ve otoparkını kontrol edin. Karma kullanımlı projelerdeki ofis birimleri vatandaşlık için uygun olabilir. Ayrıntılar için İstanbul'da satılık ve kiralık ofisler sayfamıza göz atın.

Gayrimenkul türleri, temel izinler ve kontroller

İmar durumu ve iskan neden önemlidir?

Bir işletmenin işyeri ruhsatına ihtiyacı vardır; ruhsat için de binanın uygun imarı ve iskanı (yapı kullanma izin belgesi) bulunmalıdır. Bunlar olmadan, satıcı ne derse desin, işletmenizi açamayabilir ya da gayrimenkulü bir işletmeye kiraya veremeyebilirsiniz.

Teklif vermeden önce parselin imar durumunu, iskanın bulunup bulunmadığını ve binanın mevcut haliyle uyumlu olup olmadığını, tapuda kayıtlı niteliğin de planlarınıza uyup uymadığını kontrol ediyoruz. Deneyimimize göre en sık karşılaşılan sürpriz, izin alındıktan sonra büyümüş bir binadır: onaylı projede bulunmayan ek bir kat, kapatılmış bir teras ya da bir asma kat. Bir diğeri de konut olarak kayıtlı bir ofistir. Sözlü teminat değil, belge isteyin.

Ticari gayrimenkul satın almanın maliyeti nedir ve nasıl vergilendirilir?

• Tapu harcı: beyan edilen değerin %4'üdür; yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı arasında paylaşılır, ancak çoğu zaman farklı kararlaştırılır; paylaşımı yazılı hale getirin. Küçük bir döner sermaye ücreti de uygulanır.
• Değerleme raporu: yabancı alıcılar devirden önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme uzmanından resmi değerleme raporu almak zorundadır.
• KDV: KDV mükellefi satıcıların sattığı yeni ticari birimlerde genellikle %20 KDV uygulanır; özel kişiler arasındaki ikinci el satışlarda ise genellikle uygulanmaz. Satıcı bir şirketse KDV'nin nasıl uygulanacağını kontrol edin. Türkiye'ye getirdikleri dövizle ödeme yapan, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcılar bir konutun veya işyerinin ilk satışında istisnadan yararlanabilir (3065 sayılı KDV Kanunu, md. 13(i)); istisna, belirli bir süre içinde satmamak dahil şartlara bağlıdır.
• Yıllık emlak vergisi: belediye tarafından vergi değeri üzerinden tahakkuk ettirilir (1319 sayılı Kanun); ticari binalar ve arsalar konutlardan daha yüksek oranlarla vergilendirilir.
• Kirada stopaj: şahıs olarak malik olup bir şirkete veya işletmeye kiraya veriyorsanız, kiracı %20 gelir vergisi (stopaj) keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94).
• Hizmet bedeli: alıcıdan anlaşılan bedelin %2'si + %20 KDV; Türk ve yabancı müşteriler için aynıdır ve yalnızca işlem tamamlandığında ödenir (400.000 USD'lik bir alımda 8.000 USD + KDV = 9.600 USD).
• İşletme giderleri: DASK, aidat, sigorta ve şirketler için muhasebe.

İmzadan önce KDV'yi, 13(i) uygunluğunu ve kira vergisini kendi yapınız açısından bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Kiracılı bir gayrimenkul satın alırken neleri kontrol etmelisiniz?

Kiradaki bir dükkan, ofis veya depo ilk günden gelir getirebilir, ancak getirinizi bina kadar kira sözleşmesi de belirler. Kira sözleşmesini isteyin ve şunları kontrol edin:

• süre, kira ve artış maddesi (çatılı işyeri kiralarında yenileme artışları 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır, md. 344);
• depozito (üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır, md. 342) ve size devri;
• aidatı, onarımları ve sigortayı kimin ödediği;
• devir ve alt kiralama maddeleri (md. 323);
• yalnızca sözleşmedeki rakamı değil, fiilen ödenen kirayı gösteren banka kayıtları;
• kiracının işyeri ruhsatı ve şirket kiracıysa stopaj kesip kesmediği.

Geliri, fiilen ödenen kira üzerinden; stopaj, emlak vergisi, aidat ve boş kalma dönemleri için bir pay düşülerek modelliyoruz. Mevcut kira sözleşmesinin yeni malik olarak size nasıl uygulanacağını avukatınıza teyit ettirin.

Ticari gayrimenkul Türk vatandaşlığı için uygun olabilir mi?

Evet. Gayrimenkulün resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde olması ve tapusuna satılamaz şerhi konularak en az üç yıl elde tutulması şartıyla, konutların yanı sıra ofisler ve ticari birimler de yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için uygun olabilir.

Vatandaşlık şahsi bir başvurudur; bu yüzden seçtiğiniz mülkiyet yolunun buna uygun olup olmadığını erkenden kontrol edin. Yatırım yoluyla vatandaşlık hizmetimiz aracılığıyla vatandaşlık başvuru işlemlerinde size yardımcı olabiliriz.

Ticari gayrimenkul satın almadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Emlak danışmanınız olarak şunları kontrol ediyoruz:

• tapu kaydı: malik, hisseler, ipotekler, şerhler ve kayıtlı nitelik;
• imar durumu ve iskan (yapı kullanma izin belgesi);
• işyeri ruhsatlarının mevcut olduğu ve devir için OSB onayı gerekip gerekmediği;
• fiziksel özelliklerin ihtiyaç listenizle karşılaştırılması;
• istenen fiyatın yakın tarihli satışlar ve kiralarla karşılaştırılması;
• yeni bir projede müteahhit firmanın geçmiş projeleri;
• aidat, birikmiş borçlar ve varsa kira sözleşmesi ile kira kayıtları.

Bizim kontrollerimizin yanı sıra bağımsız bir avukat ve mali müşavir de mülkiyet yapısını ve 36. madde iznini, sözleşmeleri ve kira sözleşmelerini, şerhlerin etkisini, ruhsat devirlerini, çevre gerekliliklerini ve KDV, 13(i), stopaj ve faal bir işletmenin hesapları dahil vergi konularını ele almalıdır.

Bosphorus Brokers ticari gayrimenkulde nasıl yardımcı olur?

Bosphorus Brokers, İstanbul'da faaliyet gösteren, T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704 olan lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır. Ticari gayrimenkul hizmetimiz; İstanbul'un yanı sıra Ankara, İzmir, Antalya, Bodrum ve Fethiye'de satılık ve kiralık fabrika, depo, dükkan, restoran, otel ve ofisleri kapsar. Gayrimenkulleri kısa listeye alıyor, fiyatları yakın tarihli satışlarla karşılaştırıyor, yukarıdaki kontrolleri yapıyor, pazarlığı yürütüyor, satış evrakını taraflarla birlikte hazırlıyor, noterler, değerleme uzmanları, mali müşavirler ve resmi kurumlarla koordinasyonu sağlıyor ve tapu devrinde size eşlik ediyoruz.

Kurucumuz Burak Ünal (London School of Economics, Finans alanında yüksek lisans), perakende kiralama, gayrimenkul değerleme, gayrimenkul geliştirme ve gayrimenkul yönetimini uzmanlık alanları arasında sayar ve İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat danışmanlık verir. Hizmet bedelimiz Türk ve yabancı müşteriler için aynıdır ve yalnızca işlem tamamlandığında ödenir. Google'da 5.0 puana sahibiz. +90 533 140 04 96 numarasından bizi arayın ya da WhatsApp ile yazın veya contact@bosphorusbrokers.com adresine e-posta gönderin.