Yabancı Şirketler İçin İstanbul'da Satılık ve Kiralık Ofisler

Evet, yabancı şirketler ve yatırımcılar İstanbul'da ofis satın alabilir veya kiralayabilir. Başlıca iş merkezleri Avrupa Yakası'nda Levent, Maslak ve Şişli/Mecidiyeköy; Anadolu Yakası'nda ise İstanbul Finans Merkezi'ne ev sahipliği yapan Ataşehir ve Kozyatağı'dır. Resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerindeki bir ofis, size Türk vatandaşlığının yolunu da açabilir.

Bosphorus Brokers, Şişli merkezli lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır (lisans no. 3408704). Yabancı şirketlerin ekipleri için İstanbul'da kiralık ofis bulmasına, yatırımcıların da kira geliri ya da vatandaşlık yatırımı olarak İstanbul'da satılık ofis almasına yardımcı oluyoruz. Ofisler, kapsamlı Türkiye'de ticari gayrimenkul hizmetimizin bir parçasıdır.

Ofis için İstanbul'un hangi iş merkezlerini değerlendirmelisiniz?

• Levent (Avrupa Yakası): ofis kuleleri ve şirket genel merkezleriyle şehrin başlıca iş merkezlerinden biri.
• Maslak (Avrupa Yakası): aynı iş aksında, Levent'in kuzeyinde, büyük ofis binalarıyla.
• Şişli/Mecidiyeköy (Avrupa Yakası): merkezi ve ulaşımı kolay; eski ofis binalarının yanında yeni karma kullanımlı projeler. Kendi ofisimiz de Şişli'dedir.
• Ataşehir (Anadolu Yakası): ofis kuleleri ve karma kullanımlı projeleriyle İstanbul Finans Merkezi'ne ev sahipliği yapar.
• Kozyatağı (Anadolu Yakası): Ataşehir'e yakın bir iş bölgesi; Anadolu Yakası'nda yaşayan ekipler için pratik bir tercih.

Bir şirket için doğru bölgeyi genellikle çalışanlarınızın nerede yaşadığı ve işe nasıl gidip geldiği belirler, çünkü her gün Boğaz'ı geçmek zamanla ciddi bir yüke dönüşür. Bir yatırımcı için ise belirleyici olan, o binaya ve o büyüklükteki birime yönelik kiracı talebidir. Merkezi seçeneklerden biri için Şişli semt rehberimize göz atın.

Karma kullanımlı bir projede mi, müstakil bir binada mı ofis almalısınız?

Kriter	Karma kullanımlı projede ofis	Müstakil ofis binası
Tipik alıcı	Yatırımcılar, vatandaşlık başvurusu yapacaklar, küçük ekipler	Tam kat veya bina ihtiyacı olan şirketler
Tapu	Kendi tapusu olan bağımsız birim	Binanın nasıl bölündüğüne göre katlar veya binanın tamamı
İşletme giderleri	Konut ve ticari bölümlerle paylaşılan aidat	Binaya göre belirlenir; tek malik olarak kontrol sizdedir
Kontrol	Tabela, giriş saatleri ve tadilatla ilgili yönetim kuralları	Giriş, tabela ve yerleşimde daha fazla serbestlik
Vatandaşlık	Birimler resmi değerlemeye göre 400.000 USD ve üzerinde uygun olabilir	Aynı esasla uygun olabilir
Kiraya verme ve yeniden satış	Standart birim büyüklükleri daha geniş bir kiracı kitlesine hitap eder	Daha büyük alan; daha az ama daha büyük kiracı

Karma kullanımlı projelerdeki ofisler çoğu zaman müteahhit firmalar tarafından topraktan satılır; bu yüzden müteahhidin geçmiş projeleri ve beklenen iskan, kat planı kadar önemlidir. Bir birimi rezerve etmeden önce ikisini de kontrol ediyoruz.

İstanbul'da kira geliri veya vatandaşlık için ofis alınabilir mi?

Evet, her ikisi için de. Kira gelirinde sonucu binanın kalitesi ve yönetimi, birim büyüklüğü, otopark ve çevrede kaç benzer birimin boş durduğu belirler. Satın almadan önce istenen fiyatı yakın tarihli satışlarla karşılaştırıyor, benzer birimler için istenen kiralara bakıyoruz. Destekleyemeyeceğimiz bir getiri oranı vermeyiz.

Türkiye'deki gayrimenkulden elde edilen kira geliri, Türkiye'de yerleşik olmayan malikler dahil Türkiye'de vergilendirilir; gerçek kişiler bu geliri mart ayında verilen yıllık beyannameyle bildirir. Kiracınız bir şirket, siz de şahıs mal sahibiyseniz, kiracı %20 stopaj keser ve vergi dairesine öder. İstanbul'da kira geliri rehberimiz bunun uygulamada nasıl işlediğini anlatıyor.

İstanbul'da vatandaşlık için ofis almak istiyorsanız, gayrimenkulün resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde olması ve tapusuna satılamaz şerhi konularak en az üç yıl elde tutulması gerekir. Karma kullanımlı projelerdeki ofis birimleri de uygun olabilir. Vatandaşlığa uygun gayrimenkullere göz atabilirsiniz; vatandaşlık başvuru işlemlerinde size yardımcı olabiliriz. Beş yıl içinde satma ihtimaliniz varsa, gerçek kişilerin bu tür bir satıştan elde ettiği kazanç genellikle gelir vergisine tabidir; durumunuzu bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Bir şirket İstanbul'da ofis kiralamadan önce neleri bilmeli?

• Depozito: çatılı işyerlerinde üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 342).
• Artışlar: yenilemede yıllık artış 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (md. 344).
• Stopaj: şahıstan kiralıyorsanız şirketiniz kiradan %20 gelir vergisi keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94). Sözleşmedeki kiranın brüt mü net mi olduğunu kararlaştırın.
• Devir: kira sözleşmesinin grup içindeki başka bir şirkete devri kiraya verenin yazılı onayını gerektirir; işyerlerinde bu onay haklı bir sebep olmadan esirgenemez (md. 323).
• Ruhsat: şirketinizin işyeri açma ve çalışma ruhsatına ihtiyacı vardır; bunun için de binanın imar durumunun uygun olması ve iskanının bulunması gerekir.

İmzadan önce süreyi, erken fesih seçeneklerini, artış maddesini ve eski hale getirme yükümlülüklerini bağımsız bir avukata inceletin. Ofis kiralamada hizmet bedelimiz işe başlamadan önce yazılı olarak belirlenir; ayrıntılar için hizmet bedellerimiz sayfasına bakın.

Ofis almadan veya kiralamadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

• Tapu türü ve niteliği: birimin kat mülkiyetli mi yoksa hâlâ kat irtifaklı mı olduğu ve tapuda konut değil ofis veya işyeri olarak kayıtlı olup olmadığı.
• İskan (yapı kullanma izin belgesi): binaya verilmiş olması ve aldığınız ya da kiraladığınız birimle uyumlu olması.
• Tapu kaydındaki ipotek ve şerhler.
• Aidat: aylık tutar, neleri kapsadığı ve satıcının devirden önce kapatması gereken birikmiş borç olup olmadığı.
• Otopark: birimle birlikte kaç park yeri geldiği, yerlerin tahsisli olup olmadığı ve ek ücrete tabi olup olmadığı.
• Bina yönetimi: binayı kimin yönettiği; giriş, tabela ve tadilat kuralları ve malikler arasında kararların nasıl alındığı.

Yabancı alıcıların yaptığını gördüğümüz bir hata, konut olarak kayıtlı bir birimi ofis olarak kullanmak üzere satın alıp ardından işyeri ruhsatında ya da diğer maliklerle sorun yaşamaktır. Teklif vermenizden önce tapudaki niteliği kontrol ediyoruz.

Bosphorus Brokers İstanbul'da ofis alırken veya kiralarken size nasıl yardımcı olur?

1. İhtiyaç analizi: çalışan sayısı veya yatırım hedefi, bölgeler, büyüklük, bütçe, otopark ve zamanlama.
2. Kısa liste: ikinci el ve kiralık seçeneklerin yanı sıra güncel gayrimenkul ilanlarımızdaki yeni projeler; müteahhit firmalar ve bölgeler arasında karşılaştırmalı olarak.
3. Kontroller: tapu türü ve niteliği, iskan, ipotekler, aidat, otopark, bina yönetimi ve müteahhidin geçmiş projeleri; ayrıca fiyat veya kiranın yakın tarihli işlemlerle karşılaştırılması.
4. Pazarlık: fiyat veya kira, depozito, tadilat süresi, otopark ve harç paylaşımı.
5. Tamamlama: vergi numarası, banka hesabı, değerleme raporu, tercüman, noter ve tapu randevusu; ardından bizzat ya da vekaletle devir veya kira sözleşmesinin imzası.

Kurucumuz ve Sorumlu Emlak Danışmanımız Burak Ünal, lisanslı bir emlak danışmanıdır (yeterlilik sınavını 2021'de geçmiştir) ve London School of Economics'ten Finans alanında yüksek lisans (MSc) derecesine sahiptir. Gayrimenkul değerleme ve perakende kiralama belirtilen uzmanlık alanları arasındadır; bu yüzden aidat bütçelerini, kiraları ve değerlemeleri müteahhidin rakamlarına olduğu gibi güvenmek yerine eleştirel bir gözle okuyoruz. Satın alma hizmet bedelimiz %2 + KDV'dir; yabancı ve Türk müşteriler için aynıdır, yalnızca işlem tamamlandığında ödenir ve müteahhit firmadan alınan her komisyon açıkça bildirilir. Google'da 5.0 puana sahibiz; Burak Ünal İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat hizmet verir, ekibimiz ayrıca Rusça, Çince ve Arapça çalışır.