İstanbul ve Türkiye'de Satılık ve Kiralık Depolar

Evet, yabancı bir şirket İstanbul'da depo kiralayabilir veya satın alabilir. Başlıca lojistik bölgeleri Avrupa Yakası'nda Hadımköy, Esenyurt, Arnavutköy, Ambarlı liman bölgesi ve Silivri/Çatalca; Anadolu Yakası'nda ise Tuzla, Pendik ve Gebze'dir (Kocaeli). İmzalamadan önce net yüksekliği, yükleme rampalarını, zemin yükünü, tır erişimini, yangın güvenliğini, depolama kullanımına uygun imarı ve iskanı kontrol edin.

Bosphorus Brokers, İstanbul'da lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır (lisans no. 3408704). Yabancı şirketler için İstanbul'da kiralık depo ve İstanbul ile çevresinde satılık depo buluyor, kontrol ediyor ve şartları pazarlık ediyoruz: ilk sevkiyatınız için bir depolama alanından tüm Türkiye'ye hizmet veren bir lojistik deposuna kadar. Depolar, kapsamlı Türkiye'de ticari gayrimenkul hizmetimizin bir parçasıdır.

İstanbul'daki başlıca depo ve lojistik bölgeleri nerede?

Avrupa Yakası

• Hadımköy ve Esenyurt: şehrin batısındaki lojistik ve hafif sanayi bölgeleri.
• Arnavutköy: İstanbul Havalimanı'na yakın, hava kargo için önemli.
• Ambarlı liman bölgesi: deniz yolu taşımacılığı ve konteyner trafiği için.
• Silivri ve Çatalca: daha batıda, Tekirdağ'a ve Avrupa'ya giden kara yollarına doğru.

Anadolu Yakası

• Tuzla: Tuzla OSB'yi de içeren bir sanayi bölgesi.
• Pendik: Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakın.
• Gebze (Kocaeli): İstanbul il sınırının hemen ötesinde, Kocaeli sanayi kuşağının başlangıcında.

İşe mal akışlarınızdan başlayın. Deniz yoluyla gelen ithalat Ambarlı liman bölgesini, hava kargo Arnavutköy'ü veya Pendik'i, Anadolu'ya dağıtım Anadolu Yakası'nı ve Gebze'yi, Avrupa'ya kara yolu taşımacılığı ise Avrupa Yakası'nın batısını işaret eder. Her seferde Boğaz geçişi gerektirmeyen bir lokasyon, kiradaki küçük bir farktan daha değerli olabilir.

Depo kiralamadan veya satın almadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Binayı operasyon ekibinizle birlikte, yerinde ya da canlı video ile geziyor ve şunları kontrol ediyoruz:

Kontrol	Neye bakıyoruz	Sık yaşanan sorun
Net yükseklik	Kirişlerin, sprinklerlerin ve aydınlatmanın altındaki kullanılabilir yükseklik	Yüksekliğin raf sistemlerinin durduğu yerden değil, çatı mahyasından verilmesi
Yükleme rampaları	Rampa sayısı, rampa seviyeleyiciler ve zemin seviyesindeki kapılar	Yoğun dönemler için yetersiz rampa sayısı
Zemin yükü	Raf sistemleri ve forkliftler için döşeme taşıma kapasitesi ve düzlüğü	Döşemenin taşıyamayacağı bir raf planı
Saha ve tır erişimi	Manevra alanı, tır bekleme ve park alanı, bağlantı yolu	Ortak kullanılan bir saha ya da tırların zorlandığı bir sokak
Yangın sistemleri	Mallarınıza uygun sprinkler, hidrant, alarm ve yangın kompartımanları	Sizinkinden daha düşük riskli bir kullanım için tasarlanmış sistem
İmar durumu	Depolama ve lojistik kullanımına izin veren imar	Farklı bir kullanım için imarlı bina
İskan (yapı kullanma izin belgesi)	Binanın tamamını inşa edildiği haliyle kapsayan iskan	İzinsiz eklenmiş ek yapılar veya asma katlar

İmar durumu ve iskanın önemi binanın kendisiyle sınırlı değildir: bunlar olmadan şirketiniz belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamaz. Ayrıca tapu kayıtlarında ipotek ve şerh olup olmadığını kontrol ediyor, satın almada satıcıdan tapuyu, vergi numarasını, DASK poliçesini ve abonelik borçlarının ödendiğini gösteren belgeleri istiyoruz.

İstanbul'da depo kiralamada olağan şartlar nelerdir?

Depo bir çatılı işyeridir; dolayısıyla kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na tabidir:

• Depozito: üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır (md. 342).
• Kira artışları: yenilemede yıllık artış, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasını aşamaz (md. 344).
• Stopaj: şirketiniz şahıs bir mal sahibinden kiralıyorsa kiradan %20 gelir vergisi keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94). Sözleşmede kiranın brüt mü, stopaj düşülmüş net tutar mı olduğunu belirtin: net bir rakamda toplam maliyetiniz, sözleşmede yazan tutardan dörtte bir daha yüksektir.
• Devir: kira sözleşmesinin başka bir şirkete devri kiraya verenin yazılı onayını gerektirir; işyerlerinde kiraya veren bu onayı haklı bir sebep olmadan esirgeyemez (md. 323).

Gerçek maliyetinizi belirleyen noktaları da pazarlık ediyoruz: tadilat için kirasız süre, raf, rampa veya yangın sistemi iyileştirmelerini kimin karşılayacağı, teslim durumu ve çıkışta eski hale getirme yükümlülüğü. Kiraya veren bir şirketse kira farklı vergilendirilir; üzerinde bina olmayan açık bir saha ise çatılı işyeri sayılmayabilir. İmzadan önce sözleşmeyi bağımsız bir avukata inceletin, vergi tarafını da mali müşaviriniz teyit etsin.

Türkiye'de depo satın almanın maliyeti nedir?

• Tapu harcı: beyan edilen değerin %4'üdür ve yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı arasında paylaşılır; paylaşımı yazılı olarak kararlaştırın. Küçük bir döner sermaye ücreti de uygulanır.
• Değerleme raporu: yabancı alıcıların devirden önce SPK lisanslı bir değerleme uzmanından alması zorunludur.
• KDV: KDV mükellefi satıcılardan alınan yeni ticari birimlerde genellikle %20'dir. Özel kişiler arasındaki ikinci el satışlar genellikle KDV'ye tabi değildir; Türkiye'ye getirdikleri dövizle ödeme yapan, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcılar da istisnadan yararlanabilir (3065 sayılı KDV Kanunu, md. 13(i)).
• İşletme giderleri: ticari oranlar üzerinden yıllık emlak vergisi (1319 sayılı Kanun), DASK deprem sigortası ve bakım.
• Hizmet bedelimiz: anlaşılan bedelin %2'si + KDV; yalnızca işlem tamamlandığında ödenir.

İstisna, belirli bir süre içinde satmamak gibi şartlara bağlıdır; uygunluğunuzu bir vergi danışmanıyla teyit edin. Türkiye'de emlak vergileri rehberimiz yıllık vergileri açıklıyor, ticari gayrimenkul satın alma rehberimiz ise devri adım adım anlatıyor.

Bosphorus Brokers depo kiralarken veya satın alırken size nasıl yardımcı olur?

1. İhtiyaç analizi: alan, net yükseklik, rampalar, raf sistemi, mal türü, rotalar, bütçe, başlangıç tarihi ve kiralama mı satın alma mı.
2. Arama ve kısa liste: mal akışlarınıza uyan bölgelerde ilandaki ve ilana çıkmamış binalar, canlı video gezmelerle.
3. Kontroller: yukarıdaki teknik noktalar, tapu kayıtları, imar durumu ve iskan; ayrıca kira veya fiyatın yakın tarihli işlemlerle karşılaştırılması.
4. Pazarlık: kira veya fiyat, depozito, artış maddesi, stopaj ifadesi, tadilat süresi ve teslim.
5. Koordinasyon: avukatınız, mali müşaviriniz, değerleme uzmanı, noter ve resmi kurumlarla.
6. İmza: bizzat ya da vekaletname ile kira sözleşmesinin imzası veya tapu devri.

Yabancı şirketler depo aramalarında neden bize güveniyor?

Ticaret Bakanlığı'ndan lisanslıyız ve firmamızı kurucumuz bizzat yönetiyor. Burak Ünal, lisanslı bir emlak danışmanıdır (yeterlilik sınavını 2021'de geçmiştir) ve London School of Economics'ten Finans alanında yüksek lisans (MSc) derecesine sahiptir; gayrimenkul değerleme ve perakende kiralama belirtilen uzmanlık alanları arasındadır, bu yüzden kira şartlarını ve toplam kullanım maliyetini en az ilandaki kira kadar titizlikle inceliyoruz. Sizi temsil ediyor, yabancı ve Türk müşterilerden aynı ücreti alıyor, İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça çalışıyoruz; Google'da 5.0 puana sahibiz. Kiralama ücretleri işe başlamadan önce yazılı olarak belirlenir; ayrıntılar için hizmet bedellerimiz sayfasına bakın. Üretim alanına da ihtiyacınız varsa Türkiye'de satılık ve kiralık fabrikalar sayfamıza göz atın.