Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye'de Ticari Gayrimenkul: Satın Alma ve Kiralama

Evet, yabancılar Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alabilir ve kiralayabilir. Yabancı bir gerçek kişi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca kendi adına satın alabilir; yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket ise 36. madde kapsamında faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu gayrimenkulü edinebilir. Kiralama her ikisine de açıktır ve Türk kiracılar için geçerli olan işyeri kira kuralları aynen uygulanır.

Bosphorus Brokers, İstanbul Şişli'de faaliyet gösteren lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır. Yabancı yatırımcıların ve şirketlerin İstanbul'da ve Türkiye'nin diğer şehirlerinde ticari gayrimenkul satın almasına ya da İstanbul'da kiralık ticari gayrimenkul bulmasına yardımcı oluyor, her işlemi kendi avukatınız ve mali müşavirinizle koordineli biçimde yürütüyoruz.

Yabancılar Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet, iki yoldan biriyle. Hangisini seçeceğinize teklif vermeden önce karar vermeniz size kazandırır.

Kendi adınıza (2644 sayılı Kanun, md. 35)

Yabancı gerçek kişiler ticari gayrimenkulü büyük ölçüde konut alır gibi satın alır. Sınırlar şöyledir: askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim yapılamaz, yabancıların mülkiyeti bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u ile sınırlıdır ve her kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar edinebilir. Bazı ülkelerin vatandaşları için kısıtlamalar söz konusudur.

Bir Türk şirketi aracılığıyla (2644 sayılı Kanun, md. 36)

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket, faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu gayrimenkulü edinebilir. Valilik, askeri ve güvenlik yönünden yapılan değerlendirmenin ardından izin verir; bu adımı takviminize dahil edin.

Sizin için hangi yol daha uygun?

• Şahsi mülkiyet genellikle kiraya vermek üzere dükkan, ofis ya da otel alan veya Türk vatandaşlığını hedefleyen yatırımcıya uygundur.
• Şirket mülkiyeti genellikle gayrimenkulü bizzat kullanacak bir işletmeye uygundur: kendi işleteceğiniz bir fabrika, kendi dağıtımınız için bir depo ya da çalışanlarınız için ofisler.

Seçim yapmadan önce şirket kuruluşu, yapılanma ve vergi konularında bağımsız bir avukat veya mali müşavirden görüş alın. Kurallar değişebildiği için imzadan önce her gayrimenkul özelinde teyit edin.

Hangi ticari gayrimenkulleri satın almanıza veya kiralamanıza yardımcı oluyoruz?

İstanbul'da yabancılara yönelik ticari gayrimenkul birbirinden çok farklı yapıları kapsar; her birinin kendine özgü kontrolleri ve ayrı bir sayfası vardır.

Fabrikalar

İstanbul'un İkitelli, Dudullu, Tuzla ve Beylikdüzü dahil Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) sanayi binaları ve arsaları. Ayrıntılar için Türkiye'de satılık ve kiralık fabrikalar sayfamıza göz atın.

Depolar

Avrupa Yakası'nda Hadımköy ve Arnavutköy'den Anadolu Yakası'nda Tuzla, Pendik ve Gebze'ye uzanan lojistik ve depolama binaları. Ayrıntılar için İstanbul'da satılık ve kiralık depolar sayfamıza göz atın.

Dükkanlar

İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve semtlerin ana alışveriş caddelerindeki perakende birimleri. AVM'lerdeki birimler genellikle satılmaz, kiraya verilir. Ayrıntılar için İstanbul'da satılık ve kiralık dükkanlar sayfamıza göz atın.

Restoranlar ve kafeler

Satın alınabilecek veya kiralanabilecek mekanların yanı sıra "devren kiralık" olarak sunulan işletmeler, yani çıkan kiracıya devir bedeli ödenerek kira sözleşmesiyle birlikte devralınan işletmeler. Ayrıntılar için satılık ve kiralık restoran ve kafeler sayfamıza göz atın.

Oteller

Sultanahmet, Galata, Karaköy ve Kadıköy'de butik oteller; Antalya, Bodrum ve Fethiye'de tatil otelleri. Satın aldığınız şey bina, işletme ya da her ikisi olabilir. Ayrıntılar için Türkiye'de satılık oteller sayfamıza göz atın.

Ofisler

Levent, Maslak, Mecidiyeköy, Ataşehir ve Kozyatağı'nda, kendi ekibiniz için ya da kira getirisi amaçlı yatırım olarak ofis birimleri ve tam katlar. Ayrıntılar için İstanbul'da satılık ve kiralık ofisler sayfamıza göz atın.

Türkiye'de ticari gayrimenkul satın mı almalı, kiralamalı mı?

Bu; yatırım vadenize, bağlamak istediğiniz sermayeye ve bina ihtiyaçlarınızın ne kadar özel olduğuna bağlıdır.

Kriter	Satın alma	Kiralama
Başlangıç maliyeti	Satış bedeli, %4 tapu harcı, değerleme raporu, birçok yeni birimde KDV	Depozito (en fazla üç aylık kira), ilk kira, iç tadilat
Süregelen maliyet	Ticari oranlar üzerinden emlak vergisi, bakım, aidat	Kira; yenilemedeki artışlar 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı
Çıkış	Piyasa uygun olduğunda satış	Süre sonunda tahliye; sözleşmenin devri için kiraya verenin yazılı onayı gerekir
Vergi açısından	KDV durumu ve olası 13(i) istisnası	Şahıstan kiralayan işletme kiracıları %20 stopaj keser
Vatandaşlık	Resmi değerlemeye göre 400.000 USD ve üzerinde uygun olabilir	Uygun değildir
En uygun olduğu durum	Uzun vadeli kullanıcılar, özel nitelikli binalar, kira geliri hedefleyen yatırımcılar	Pazara yeni giriş, kısa vade, standart alan ihtiyacı

Sık izlenen yol, önce kiralayıp faaliyet oturduktan sonra satın almaktır. İki seçeneği birlikte değerlendiriyorsanız satın alma maliyetlerini ve kirayı aynı temelde karşılaştırıyoruz.

Türkiye'de ticari gayrimenkul satın almanın maliyetleri ve vergileri nelerdir?

• Tapu harcı: beyan edilen değerin %4'üdür. Yasal olarak %2 alıcıya, %2 satıcıya düşer, ancak çoğu zaman farklı kararlaştırılır; bu yüzden paylaşımı yazılı hale getirin. Buna küçük bir döner sermaye ücreti eklenir.
• Değerleme raporu: yabancı alıcıların devirden önce SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı bir değerleme uzmanından resmi rapor alması gerekir.
• KDV: KDV mükellefi satıcıların sattığı yeni ticari birimlerde genellikle %20 KDV uygulanır; özel kişiler arasındaki ikinci el satışlarda ise genellikle uygulanmaz. Türkiye'ye getirdikleri dövizle ödeme yapan, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcılar bir işyerinin ilk satışında istisnadan yararlanabilir (3065 sayılı KDV Kanunu, md. 13(i)); istisna, belirli bir süre içinde satmamak gibi şartlara bağlıdır.
• Yıllık emlak vergisi: 1319 sayılı Kanun uyarınca belediye tarafından tahakkuk ettirilir; ticari binalar ve arsalar için oranlar konutlara göre daha yüksektir.
• İşyeri kirasında stopaj: bir şirket veya işletme kiracısı şahıstan işyeri kiraladığında, kiradan %20 gelir vergisi keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94).
• Hizmet bedelimiz: anlaşılan bedelin %2'si + %20 KDV'dir; Türk ve yabancı alıcılar için aynıdır ve yalnızca işlem tapu devrinde tamamlandığında ödenir. Kiralamalarda ücret işe başlamadan önce yazılı olarak belirlenir; ayrıntılar için hizmet bedellerimiz sayfasına bakın.

Kurallar ve oranlar değişebildiği için fiyatta anlaşmadan önce KDV ve vergi durumunuzu bağımsız bir vergi danışmanıyla teyit edin.

Türkiye'de bir ticari gayrimenkulün hangi izinleri olmalıdır?

Bir işletme ancak imar durumu uygun ve iskanı (resmi adıyla yapı kullanma izin belgesi) bulunan bir binada açılabilir. Ardından işletmecinin belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması gerekir. Kullanım amacına göre:

• alkollü içki satışı için ek bir izin gerekir;
• oteller, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan Turizm İşletme Belgesi ile ya da belediye ruhsatıyla faaliyet gösterir;
• üreticiler genellikle Sanayi Sicil Belgesi'ne ve faaliyete göre ÇED gibi çevre izinlerine ihtiyaç duyar.

Pahalıya mal olan bir hata, satıcının ruhsatın "sorun olmayacağı" sözüne güvenerek bağlayıcı adım atmaktır. Biz önce imar durumunun ve iskanın planladığınız kullanıma uygun olduğunu ve mevcut ruhsatların yerinde olduğunu kontrol ediyoruz.

Bosphorus Brokers ticari gayrimenkul aramasını nasıl yürütür?

1. İhtiyaç analizi: kullanım amacı, büyüklük, konum, bütçe, teknik ihtiyaçlar, satın alma mı kiralama mı ve kimin adına.
2. İlandaki ve ilana çıkmamış gayrimenkuller: ilandaki mülklerin yanı sıra ilana çıkmamış gayrimenkulleri olan mal sahipleri ve bağlantılar; ardından online veya yerinde gezmeler.
3. Kontroller: tapu kayıtları, ipotek ve şerhler, iskan, imar durumu ve mevcut ruhsatlar; ayrıca istenen fiyat veya kiranın yakın tarihli işlemlerle karşılaştırılması.
4. Pazarlık: fiyat veya kira, depozito, harç paylaşımı, tadilat süresi ve gayrimenkulle birlikte nelerin kalacağı.
5. Koordinasyon: sözleşmeyi inceleyen avukatınız, mali müşaviriniz, değerleme uzmanı, noter ve resmi kurumlarla.
6. Tapu devri veya kira sözleşmesinin imzası: vergi numarası, banka hesabı, değerleme raporu, tercüman ve tapu randevusunu ayarlayıp size eşlik ediyoruz; dilerseniz seyahat etmeden vekaletle de imza atabilirsiniz.

Ticari gayrimenkulle Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Evet. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde, en az üç yıl elde tutulan ve tapusuna satılamaz şerhi konulan bir gayrimenkul gerekir. Konutların yanı sıra ofisler ve ticari birimler de bu kapsama girer; yani kiracısı olan bir dükkan veya ofis, daire yerine sayılabilir.

Esas alınan rakam sözleşme bedeli değil resmi değerlemedir; bu yüzden bağlayıcı adım atmadan önce ikisini karşılaştırıyoruz. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kapsamında vatandaşlık başvuru işlemlerinde size yardımcı olabiliriz.

Yabancı yatırımcılar neden Bosphorus Brokers ile çalışıyor?

• Lisanslı: T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704; 2022'de kurulduk ve "bosphorus brokers" tescilli markamızdır.
• Kurucusu tarafından yönetilen: Kurucu ve Sorumlu Emlak Danışmanı Burak Ünal, London School of Economics'ten (LSE) Finans alanında yüksek lisans (MSc) ve Boğaziçi Üniversitesi'nden lisans (BSc) derecesine sahiptir; Chevening bursiyeridir ve resmi emlak danışmanlığı yeterlilik sınavını 2021'de geçmiştir. Gayrimenkul değerleme ve perakende kiralama, belirtilen uzmanlık alanları arasındadır; bu nedenle fiyatları, kiraları ve kira şartlarını önce rakamlarla inceliyoruz.
• Bağımsız: sizin adınıza hareket ediyor, satıcıları ve bölgeleri karşılaştırıyor, varsa müteahhit firmadan alınan komisyonu açıkça bildiriyoruz.
• Yerlilerle aynı ücret: yabancılara özel fiyatlandırma ve şişirilmiş fiyat yok; satın alma tamamlanmazsa hizmet bedeli de yok.
• Sizin dilinizde, uzaktan: İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça hizmet veriyor, online gezmeler ve dijital belgelerle çalışıyoruz. Google'da 5.0 puana sahibiz.

Arama, gezme ve danışma görüşmeleri için ücret almıyoruz; ilk adım, neye ihtiyacınız olduğunu bize anlatmanız.