Yabancı Yatırımcılar İçin İstanbul'da Satılık ve Kiralık Dükkan

Yabancılar İstanbul'da dükkan satın alabilir ve ticaret yapmak için dükkan kiralayabilir. Kiracılı bir dükkan bir gelir yatırımıdır; kiralık bir dükkan ise bir ticaret noktasıdır. Her iki durumda da ödeme yapmadan önce tapunun dükkan niteliğini gösterdiğini, binanın iskanı olduğunu ve kira sözleşmesi ile kira geçmişinin sağlam olduğunu kontrol edin. İstanbul'da lisanslı bir emlak danışmanlığı firması olan Bosphorus Brokers olarak, ticari gayrimenkul hizmetimiz kapsamında yabancı müşteriler için satılık ve kiralık dükkanları buluyor, kontrol ediyor ve pazarlıklarını yürütüyoruz.

Kiracılı dükkan mı almalı, ticaret için dükkan mı kiralamalı?

Kiracılı bir dükkan alan yatırımcı bir gelir akışı satın alır; bu yüzden kiracının sözleşmesi, kirası ve ödeme geçmişi en az cadde kadar önemlidir. Dükkan kiralayan bir esnaf ise sermayesini mal ve dekorasyon için korur; kira süresi, artış maddesi ve sözleşmenin ileride devredilip devredilemeyeceği onun için önemlidir. İstanbul'da yaygın olan üçüncü bir yol da faal bir işletmeyi kira sözleşmesiyle birlikte devralmaktır (devren kiralık).

İstanbul'un başlıca alışveriş caddeleri nerede?

• İstiklal Caddesi, Beyoğlu: hem ziyaretçilerin hem de şehir sakinlerinin yoğun olarak geçtiği bir yaya caddesi; burada zemin kat cephesi ve tam konum, büyüklükten daha önemlidir. Beyoğlu semt rehberimize bakın.
• Bağdat Caddesi, Kadıköy: Anadolu Yakası'nda yerleşim alanlarına hitap eden, marka mağazaları ve kafelerle dolu uzun bir cadde. Kadıköy semt rehberimize bakın.
• Nişantaşı, Şişli: moda ve tasarım mağazalarıyla bilinen Abdi İpekçi Caddesi ve Teşvikiye sokakları.
• Semtlerin ana caddeleri: semt sakinlerine hizmet veren günlük dükkanlar ve hizmet işletmeleri; bu yüzden caddenin yanı sıra çevredeki müşteri potansiyelini de kontrol edin.
• Alışveriş merkezleri: birimler genellikle satılmaz, AVM yönetiminin belirlediği şartlarla kiraya verilir; bu nedenle alıcılardan çok işletmecilere uygundur.

Devren kiralık nedir ve devir bedeli neyin karşılığıdır?

Bir ilanda "devren kiralık" ifadesi, mevcut kiracının işletmeyi kira sözleşmesiyle birlikte devretmeyi teklif ettiği anlamına gelir. Yeni kiracı genellikle ev sahibine değil, çıkan kiracıya bir devir bedeli (hava parası olarak da bilinir) öder. Bu bedel kira ve depozitodan ayrıdır ve ancak tam olarak neyi satın aldığınızı biliyorsanız ödemeye değer.

Herhangi bir devir bedeli ödenmeden önce şunları doğrularız:

• ev sahibinin devre ve sizin üstleneceğiniz kira ile süreye yazılı olarak onay verdiğini;
• sözleşmenin ne kadar süresi kaldığını ve kiranın nasıl artacağını;
• neyin dahil olduğunu gösteren kalem kalem bir listeyi: dekorasyon, ekipman, stok ve işletme adı;
• hangi ruhsatların bulunduğunu, kimin adına olduğunu ve işletmeci değiştiğinde belediyenin neler istediğini;
• birime bağlı ödenmemiş kira, fatura, aidat veya diğer borçları.

Sık yapılan bir hata, devir bedelini el sıkışarak nakit ödemek ve ardından ev sahibinin daha yüksek kirayla yeni bir sözleşme istediğini öğrenmektir. Ödemeyi yalnızca, bağımsız bir avukatın hazırladığı veya incelediği ve ev sahibinin onayının eklendiği yazılı bir devir sözleşmesi karşılığında yapın.

Türkiye'de dükkanlara hangi kira kuralları uygulanır?

Dükkan kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında çatılı işyeri kiralarıdır:

• Devir (madde 323): işyeri kira sözleşmesinin devri ev sahibinin yazılı onayını gerektirir; bu onay haklı bir sebep olmadan reddedilemez.
• Depozito (madde 342): en fazla üç aylık kira bedeli.
• Kira artışları (madde 344): yenilemede yıllık artış, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Stopaj (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 94): şahıstan işyeri kiralayan şirket veya işletme kiracısı, kiradan %20 gelir vergisi keserek vergi dairesine öder. Anlaşılan kiranın brüt mü net mi olduğunu sözleşmede belirtin.

Kira geliri, yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için bile Türkiye'de vergiye tabidir ve şahıslar bu geliri Mart ayında yıllık beyannameyle bildirir; İstanbul'da kira geliri rehberimize bakın. Kurallar değişebildiği için kendi sözleşmeniz açısından durumu teyit edin.

Dükkan almadan veya kiralamadan önce neleri kontrol ediyoruz?

• Tapudaki nitelik: tapuda birimin mesken olarak değil, dükkan veya işyeri olarak kayıtlı olması gerekir. Dükkana dönüştürülmüş bir daire için ruhsat almak zor olabilir.
• İskan: uygun imar durumuyla birlikte, belediyenin işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermesi için gereklidir.
• İpotek ve şerhler: tapuda satışı veya kullanımı sınırlayan her türlü kayıt.
• Tabela kuralları: dükkan tabelalarını belediye düzenler; binanın yönetim planı da cephe ve tenteler için ek kurallar getirebilir.
• Yaya trafiği: farklı gün ve saatlerde yerinde inceler; cepheyi, görünürlüğü, erişimi ve mal teslimatını değerlendiririz.
• Mevcut kiracının sözleşmesi: süre, güncel kira, artış maddesi, depozito ve hangi masrafı kimin ödediği. Satıcıdan yalnızca imzalı sözleşmeyi değil, kira geçmişini, tercihen banka kayıtlarıyla birlikte isteriz.
• İşletme giderleri: aidatlar ve ticari binalarda konutlara göre daha yüksek oranlarla alınan yıllık emlak vergisi (1319 sayılı Kanun).

İstanbul'da sıfır dükkan alırken KDV ödenir mi?

Müteahhit gibi KDV mükellefi bir satıcının sattığı yeni ticari birimlerde genellikle %20 KDV uygulanır; şahıslar arasında satılan ikinci el dükkanlarda ise genellikle KDV yoktur. Türkiye'de yerleşik olmayan ve ödemeyi yurt dışından getirdiği dövizle yapan yabancı alıcılar, işyerinin ilk satışında KDV istisnasından yararlanabilir (3065 sayılı KDV Kanunu, madde 13(i)); ancak belirli bir süre içinde satmamak gibi şartlar vardır. Rezervasyon yapmadan önce uygunluğunuzu bir vergi danışmanıyla teyit edin ve Türkiye'de gayrimenkul vergileri rehberimize göz atın.

Ticari birimler de resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde olup en az üç yıl elde tutulursa yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı şartlarını sağlayabilir.

Bosphorus Brokers İstanbul'da dükkan konusunda nasıl yardımcı olur?

1. İhtiyaç analizi: yatırım mı ticaret mi, bütçe, cadde türü ve kiracılı birim, boş birim ya da devren işletme.
2. Ön seçim ve gösterimler: yüz yüze veya online; ilan fiyatları ve kiralar yakındaki son satış ve kiralamalarla karşılaştırılır.
3. Kontroller: tapu, iskan, ruhsat durumu, kira sözleşmesi ve kira geçmişi.
4. Pazarlık: fiyat, kira, devir bedeli, kira süresi ve masraflar, hepsi yazılı olarak.
5. Tamamlama: satın almada vergi numarası, banka hesabı, değerleme raporu, tercüman, noter ve tapu randevusunu ayarlar, tapu devrinde yanınızda oluruz. Kiralamada ise imzayı ve teslimi koordine ederiz.

Satın almada ücretimiz %2 artı KDV'dir ve yalnızca işlem tamamlandığında, tapu devrinde ödenir. Kiralama ve işletme devirlerinde ücret işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılır; ücretlerimize bakın. Dükkanı ileride kiraya verirseniz pazarlamasını yapabilir ve kiracıları değerlendirebiliriz.

Yabancı yatırımcılar ticari mülklerde neden bize güveniyor?

• Lisanslı: T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704; 2022'de kurulduk.
• Kurucunun bizzat ilgilendiği hizmet: Kurucu ve Sorumlu Emlak Danışmanı Burak Ünal, London School of Economics'te Finans yüksek lisansı (MSc) yaptı ve resmi emlak danışmanlığı lisans sınavını 2021'de geçti. Uzmanlık alanları arasında, bir dükkan işleminin dayandığı iki beceri olan gayrimenkul değerleme ve perakende kiralama yer alır: birimi kirasına göre fiyatlamak ve arkasındaki kira sözleşmesini doğru okumak.
• Bağımsız, aynı ücret: sizi temsil ederiz ve yabancı müşteriler Türk müşterilerle aynı ücreti öder.
• Sizin dilinizde, gerekirse uzaktan: İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça çalışır; online gösterimler, dijital belgeler ve gerektiğinde vekaletnameyle süreci yürütürüz.
• Google'da 5.0 puan.

Bir dükkan hakkında görüşmek için +90 533 140 04 96 numaralı telefondan arayın veya WhatsApp'tan yazın ya da contact@bosphorusbrokers.com adresine e-posta gönderin.