محل تجاري للبيع أو للإيجار في إسطنبول للمستثمرين الأجانب

سواء كنت تبحث عن محل تجاري للبيع أو للإيجار، يحق للأجانب شراء المحلات التجارية في إسطنبول، كما يمكنهم استئجارها لممارسة نشاطهم التجاري. فالمحل المؤجَّر استثمار يدرّ دخلاً، والمحل المستأجَر موقع لممارسة التجارة. وفي الحالتين، تأكّد قبل الدفع من أن سند الملكية يسجّل استخدام الوحدة محلاً تجارياً، وأن المبنى حاصل على شهادة الإسكان (iskan، أي شهادة إشغال المبنى)، وأن عقد الإيجار وسجل الإيجارات سليمان. وتتولى Bosphorus Brokers، شركة الوساطة العقارية المرخّصة في إسطنبول، البحث عن وحدات التجزئة وفحصها والتفاوض عليها لعملائها الأجانب، ضمن خدمة العقارات التجارية لدينا.

هل تشتري محلاً مؤجَّراً أم تستأجر محلاً لنشاطك التجاري؟

المستثمر الذي يشتري محلاً مؤجَّراً يشتري في الحقيقة مصدر دخل، لذا فإن عقد المستأجر وإيجاره وسجل التزامه بالدفع لا تقل أهمية عن الشارع نفسه. أما التاجر المستأجِر فيحتفظ برأس ماله للبضائع والتجهيزات، ويهمّه مدة العقد وبند الزيادة وإمكانية التنازل عن العقد لاحقاً. وهناك طريق ثالث شائع في إسطنبول، وهو تسلّم نشاط تجاري قائم مع عقد إيجاره (devren kiralık، أو ما يُعرف في الخليج بالتقبيل).

أين تقع أهم شوارع التسوق في إسطنبول؟

• شارع الاستقلال (İstiklal Caddesi)، بيوغلو (Beyoğlu): شارع للمشاة يرتاده الزوار والسكان المحليون، وفيه تهمّ الواجهة في الطابق الأرضي والموقع الدقيق أكثر من المساحة. راجع دليلنا لحي بيوغلو.
• شارع بغداد (Bağdat Caddesi)، كاديكوي (Kadıköy): جادة طويلة على الجانب الآسيوي تخدم منطقة سكنية واسعة، وتضم متاجر العلامات التجارية والمقاهي. راجع دليلنا لحي كاديكوي.
• نيشانتاشي (Nişantaşı)، شيشلي (Şişli): شارع عبدي إيبكجي (Abdi İpekçi Caddesi) وشوارع تشفيكية (Teşvikiye)، المعروفة بمتاجر الأزياء والتصميم.
• الشوارع التجارية في الأحياء: محلات وخدمات يومية تعتمد على سكان الحي، لذا افحص نطاق الزبائن المحيط إلى جانب الشارع نفسه.
• مراكز التسوق: تُؤجَّر الوحدات فيها عادةً ولا تُباع، وفق شروط تضعها إدارة المركز، لذا فهي أنسب للتجار منها للمشترين.

ما معنى devren kiralık، ومقابل ماذا يُدفع بدل الخلوّ؟

عبارة «devren kiralık» في الإعلان تعني أن المستأجر الحالي يعرض التنازل عن نشاطه التجاري مع عقد إيجاره. ويدفع المستأجر الجديد عادةً بدل خلوّ (devir bedeli، ويُسمّى أيضاً hava parası) للمستأجر المغادر، لا للمالك. وهذا البدل منفصل عن الإيجار والوديعة، ولا يستحق الدفع إلا إذا كنت تعرف بالضبط ما الذي تحصل عليه مقابله.

وقبل دفع أي بدل خلوّ، نتحقق مما يلي:

• موافقة المالك كتابياً على التنازل، وعلى الإيجار والمدة اللذين ستستأجر بهما؛
• المدة المتبقية من العقد وكيفية زيادة الإيجار؛
• قائمة مفصّلة بما يشمله البدل: التجهيزات والمعدات والبضائع والاسم التجاري؛
• التراخيص القائمة، والاسم المسجّلة به، وما تشترطه البلدية عند تغيّر المشغّل؛
• أي إيجارات أو فواتير مرافق أو رسوم خدمات (aidat) غير مدفوعة، أو ديون أخرى مرتبطة بالوحدة.

ومن الأخطاء الشائعة دفع بدل الخلوّ نقداً بمجرد مصافحة، ثم اكتشاف أن المالك يريد عقداً جديداً بإيجار أعلى. فلا تدفع إلا بموجب اتفاقية تنازل مكتوبة، يصوغها أو يراجعها محامٍ مستقل، مرفقة بموافقة المالك.

ما قواعد الإيجار التي تنطبق على المحلات التجارية في تركيا؟

عقود إيجار المحلات التجارية هي عقود إيجار لأماكن عمل مسقوفة بموجب قانون الالتزامات التركي رقم 6098:

• التنازل (المادة 323): التنازل عن عقد إيجار مكان العمل يحتاج إلى موافقة المالك الكتابية، ولا يجوز رفضها دون سبب مشروع.
• الوديعة (المادة 342): بحد أقصى إيجار ثلاثة أشهر.
• زيادة الإيجار (المادة 344): عند التجديد، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية متوسط مؤشر أسعار المستهلك على مدى 12 شهراً (CPI، أو TÜFE بالتركية).
• ضريبة الاستقطاع stopaj (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94): تقتطع الشركة أو الجهة التجارية التي تستأجر مكان عمل من فرد ضريبة دخل بنسبة 20% من الإيجار وتسدّدها إلى مكتب الضرائب. لذا حدّد في العقد ما إذا كان الإيجار المتفق عليه إجمالياً أم صافياً.

دخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا حتى للملاك المقيمين في الخارج، ويصرّح به الأفراد في إقرار سنوي خلال شهر مارس؛ راجع دليلنا عن دخل الإيجار في إسطنبول. ولأن القواعد تتغير، تحقّق من الوضع فيما يخص عقدك.

ما الذي نفحصه قبل أن تشتري محلاً تجارياً أو تستأجره؟

• الاستخدام المسجّل في سند الملكية: ينبغي أن يسجّل سند الملكية (tapu) الوحدة على أنها محل تجاري أو مكان عمل، لا مسكن. فالشقة المحوّلة إلى محل قد يصعب ترخيصها.
• شهادة الإسكان (iskan): إلى جانب الوضع التنظيمي المناسب، يلزم وجودها قبل أن تصدر البلدية رخصة فتح وتشغيل مكان العمل (işyeri açma ve çalışma ruhsatı).
• الرهون والإشارات المدوّنة: أي قيد على سند الملكية يحدّ من البيع أو الاستخدام.
• قواعد اللافتات: تنظّم البلدية لافتات المحلات، وقد يضيف نظام إدارة المبنى قواعد بشأن الواجهات والمظلات.
• حركة المارة: نزور الموقع في أوقات وأيام مختلفة، ونقيّم الواجهة ومدى الظهور وسهولة الوصول وعمليات التوريد.
• عقد المستأجر الحالي: المدة، والإيجار الحالي، وبند الزيادة، والوديعة، ومن يتحمل أي تكاليف. ونطلب من البائع سجل الإيجارات، ويُفضّل أن يكون كشوفاً مصرفية، لا عقد الإيجار الموقّع فقط.
• تكاليف التشغيل: رسوم الخدمات، وضريبة العقار السنوية (القانون رقم 1319)، التي تُفرض على المباني التجارية بنسب أعلى من المنازل.

هل تدفع ضريبة القيمة المضافة عند شراء محل تجاري جديد في إسطنبول؟

تخضع الوحدات التجارية الجديدة التي يبيعها بائع مسجّل في ضريبة القيمة المضافة، كالمطوّر العقاري، لهذه الضريبة بنسبة 20% عموماً؛ أما المحلات المستعملة التي تُباع بين الأفراد فلا تخضع لها عموماً. ويمكن للمشترين الأجانب غير المقيمين الذين يدفعون بعملة أجنبية محوّلة إلى تركيا الاستفادة من إعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند أول بيع لمكان عمل (قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i))، وفق شروط منها عدم البيع خلال مدة محددة. تأكّد من أهليتك لدى مستشار ضريبي قبل الحجز، وراجع دليلنا عن ضرائب العقارات في تركيا.

ويمكن أيضاً أن تكون الوحدات التجارية مؤهلة للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار إذا بلغت قيمتها 400,000 دولار أمريكي على الأقل وفق التقييم الرسمي، مع الاحتفاظ بها ثلاث سنوات على الأقل.

كيف تساعدك Bosphorus Brokers في المحلات التجارية بإسطنبول؟

1. تحديد المتطلبات: استثمار أم نشاط تجاري، والميزانية، ونوع الشارع، وما إذا كنت تريد وحدة مؤجَّرة أو شاغرة أو نشاطاً قائماً بنظام devren.
2. القائمة المختصرة والمعاينات: حضورياً أو عبر الإنترنت، مع مقارنة الأسعار والإيجارات المطلوبة بصفقات البيع والتأجير الأخيرة في المحيط.
3. الفحوص: سند الملكية، وشهادة الإسكان، ووضع التراخيص، وعقد الإيجار وسجل الإيجارات.
4. التفاوض: السعر، والإيجار، وبدل الخلوّ، ومدة العقد، والتكاليف، وكل ذلك كتابياً.
5. الإتمام: في حالة الشراء، نرتّب الرقم الضريبي والحساب المصرفي وتقرير التقييم والمترجم وكاتب العدل وموعد السجل العقاري، ونرافقك عند نقل سند الملكية. وفي حالة الإيجار، ننسّق التوقيع والتسليم.

في حالة الشراء، عمولتنا 2% + ضريبة القيمة المضافة، ولا تُدفع إلا عند إتمام الصفقة وقت نقل سند الملكية. أما في عقود الإيجار والتنازل عن الأنشطة التجارية، فنتفق على الأتعاب كتابياً قبل أن نبدأ؛ راجع أتعابنا. وإذا قررت لاحقاً تأجير المحل، يمكننا تسويقه والتحقق من المستأجرين.

لماذا يثق بنا المستثمرون الأجانب في عقارات التجزئة؟

• الترخيص: مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704، وتأسست عام 2022.
• بإشراف المؤسس مباشرةً: بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء، حاصل على ماجستير العلوم في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics)، واجتاز امتحان الترخيص الرسمي للوساطة العقارية عام 2021. ومن تخصصاته تقييم العقارات وتأجير محلات التجزئة، وهما المهارتان اللتان تقوم عليهما أي صفقة لمحل تجاري: تسعير الوحدة مقارنةً بإيجارها، وقراءة عقد الإيجار الذي يقف خلفها.
• استقلالية وعمولة موحّدة: نمثّلك أنت، ويدفع العملاء الأجانب العمولة نفسها التي يدفعها العملاء الأتراك.
• بلغتك، وعن بُعد عند الحاجة: نعمل بالإنجليزية والتركية والفرنسية والروسية والصينية والعربية، مع معاينات عبر الإنترنت ومستندات رقمية، ووكالة رسمية عند الحاجة.
• تقييم 5.0 على Google.

لمناقشة محل تجاري، اتصل بنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96، أو عبر البريد الإلكتروني contact@bosphorusbrokers.com.