مصانع للبيع والإيجار في تركيا للمستثمرين الأجانب

نعم، يمكن للمستثمرين الأجانب شراء مصنع في تركيا أو استئجاره. والمصنّع الذي سيدير المنشأة يمتلكها عادةً عبر شركة مؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي (قانون سندات الملكية رقم 2644، المادة 36)، كما يمكن للفرد الأجنبي شراء عقار صناعي بصفة شخصية بموجب المادة 35. وقبل الالتزام، تحقّق من الصفة التنظيمية الصناعية، وإذن الإشغال (iskan)، وموافقة إدارة المنطقة الصناعية المنظمة (OSB) حيثما يلزم، ومن قدرة المبنى على استيعاب إنتاجك.

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة في إسطنبول (ترخيص رقم 3408704). نساعد الشركات الأجنبية الباحثة عن عقار صناعي في تركيا على إيجاد مصنع للبيع أو مصنع للإيجار في إسطنبول، والتحقق منه والتفاوض على شروطه، بالتعاون مع محاميك ومحاسبك ومهندسيك. والمصانع جزء من خدماتنا للعقارات التجارية في تركيا.

أين تجد مصانع للبيع والإيجار في تركيا؟

داخل إسطنبول، تتركّز العقارات الصناعية في المناطق الصناعية المنظمة (OSB):

• منطقة إيكيتيلّي الصناعية (İkitelli OSB): باشاك شهير (Başakşehir)، الجانب الأوروبي
• منطقة بيليك دوزو الصناعية (Beylikdüzü OSB): الجانب الأوروبي
• منطقة دودوللو الصناعية (Dudullu OSB): عمرانية (Ümraniye)، الجانب الآسيوي
• منطقة توزلا الصناعية (Tuzla OSB): الجانب الآسيوي

ويتركّز جزء كبير من تصنيع المنطقة في الولايات المجاورة: كوجالي (Kocaeli) بما فيها غبزة (Gebze) وديلوفاسي (Dilovası)، وتكيرداغ (Tekirdağ) بما فيها تشركس كوي (Çerkezköy) وتشورلو (Çorlu)، إضافة إلى بورصة وسكاريا (Sakarya). ويتوقف الاختيار بين منطقة صناعية في إسطنبول وموقع في هذه الولايات عادةً على أماكن وجود قواك العاملة ومورّديك وعملائك، وسهولة الوصول إلى الموانئ والطرق السريعة، ومساحة الأرض، والتكلفة الإجمالية للأرض والمباني.

مقرّنا وتركيزنا في إسطنبول. وتنطبق الفحوص الواردة في هذه الصفحة أينما كان الموقع، وسنخبرك بوضوح منذ البداية بالطريقة التي يمكننا بها دعم البحث خارج المدينة.

هل تشتري مصنعاً في تركيا أم تستأجره؟

الشراء يناسب الإنتاج طويل الأمد، والاستثمار الكبير في الآلات والتركيبات، والمباني التي تخطط لتعديلها. خصّص في ميزانيتك:

• رسم نقل سند الملكية البالغ 4% (قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع، وكثيراً ما يُتّفق على خلاف ذلك، لذا وثّقه كتابياً) ورسماً صغيراً للصندوق الدوّار؛
• تقرير تقييم رسمياً من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK)، وهو مطلوب من المشترين الأجانب قبل نقل الملكية؛
• ضريبة القيمة المضافة، وهي عادةً 20% على الوحدات التجارية الجديدة التي يبيعها بائعون مسجّلون في هذه الضريبة؛
• ضريبة العقار السنوية، التي تُفرض بنسب أعلى على المباني والأراضي التجارية (القانون رقم 1319).

الاستئجار يناسب الدخول الجديد إلى السوق، أو مشروعاً أفقه الزمني غير واضح، أو حين يكون إنفاق رأس المال على المعدات أجدى. وعقد إيجار المصنع هو عقد إيجار مكان عمل مسقوف بموجب قانون الالتزامات التركي رقم 6098: إذ لا يتجاوز مبلغ الوديعة إيجار ثلاثة أشهر (المادة 342)، ولا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية عند التجديد متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً (المادة 344). وإذا استأجرت شركتك من فرد، فإنها تقتطع ضريبة الاستقطاع (stopaj) بنسبة 20% من الإيجار وتسدّدها لمصلحة الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94).

تتوقف المعاملة الضريبية وضريبة القيمة المضافة على هوية المشتري والبائع، لذا تأكّد من وضعك مع مستشار ضريبي مستقل. ويعرض دليلنا لشراء العقارات التجارية في تركيا عملية الشراء كاملة.

كيف تؤثر قواعد المناطق الصناعية المنظمة (OSB) على شراء المصنع أو استئجاره؟

تخضع المناطق الصناعية المنظمة للقانون رقم 4562. وتُخصَّص الأراضي والمباني داخلها وتُنقل بموافقة إدارة المنطقة، فتصبح الإدارة عملياً طرفاً ثالثاً في صفقتك. وقبل التفاوض، استوضح ما يلي:

• هل يتوافق نشاطك مع قواعد المنطقة وطبيعة القطاعات فيها؛
• ما الذي تشترطه الإدارة على المالك أو المستأجر الجديد؛
• هل توجد على قطعة الأرض مستحقات أو رسوم غير مسدّدة لصالح المنطقة الصناعية؛
• كيف تُوفَّر الكهرباء والمياه والغاز وتصريف المياه العادمة داخل المنطقة؛
• أي جهة تتولى تراخيص البناء والتراخيص التجارية داخل تلك المنطقة.

تختلف القواعد من منطقة إلى أخرى وتتغيّر بمرور الوقت، لذا يجري التأكد منها مع إدارة المنطقة الصناعية بالنسبة إلى قطعة الأرض المحددة. ونحن نتواصل معها مبكراً، قبل أن تنفق أي مبلغ على المسوحات.

ما التراخيص التي يحتاجها المصنع في تركيا؟

• صفة تنظيمية صناعية تسمح بنشاطك على قطعة الأرض.
• إذن الإشغال (iskan، واسمه الرسمي yapı kullanma izin belgesi) شاملاً المباني كما هي قائمة فعلاً.
• رخصة فتح مكان العمل وتشغيله (işyeri açma ve çalışma ruhsatı)، وتصدرها البلدية عادةً.
• شهادة السجل الصناعي (Sanayi Sicil Belgesi)، التي يحتاجها المصنّعون عادةً.
• التصاريح البيئية، مثل تقييم الأثر البيئي (ÇED)، بحسب النشاط.

ما يحدث غالباً أن المبنى يكون قد توسّع على مرّ السنين: طابق ميزانين، أو صالة إضافية، أو مظلة أضيفت دون تراخيص، فيغطي إذن الإشغال مساحة أقل مما هو قائم على الأرض. لذلك نقارن إذن الإشغال والمخططات المعتمدة بالمبنى قبل أن تقدّم عرضك. ولا تنتقل الشهادات التي يحملها المشغّل الحالي عادةً إلى المشغّل الجديد تلقائياً، فخطّط للتقدّم بها باسم شركتك بمساعدة مستشار مستقل.

ما النقاط الفنية التي ينبغي فحصها في المصنع؟

البند	ما نفحصه
القدرة الكهربائية	القدرة المركّبة وقدرة المحوّل (kVA) مقارنةً بحمل آلاتك، وإمكانية زيادة التغذية
ارتفاع السقف	الارتفاع الصافي تحت الجسور والرافعات والتمديدات، لا عند قمة السقف فقط
تحمّل الأرضية	قدرة البلاطة على تحمّل الآلات والقواعد والرفوف والرافعات الشوكية
الرافعات	الرافعات العلوية الموجودة وقدرتها، وهل يتحمّل الهيكل تركيب رافعات جديدة
التحميل ومداخل الشاحنات	منصات التحميل، والأبواب على مستوى الأرض، ومساحة دوران الشاحنات المقطورة، وطريق الوصول
السلامة من الحرائق	المرشّات وصنابير الإطفاء وأجهزة الإنذار ومخارج الطوارئ المناسبة لعملية الإنتاج
أرض التوسعة	المساحة غير المستغلة من قطعة الأرض، والمساحة الإضافية التي تسمح الصفة التنظيمية ببنائها
المرافق	قدرة شبكات الغاز الطبيعي والمياه وتصريف المياه العادمة بما يناسب عملية الإنتاج

وحيثما يكون الرقم مهماً لإنتاجك، يؤكده مهندس أو مسّاح تختاره بنفسك. ونحن نطرح الأسئلة، ونجمع المخططات من البائع، ونرتّب الدخول إلى الموقع.

هل يمكن لشركة أجنبية تملّك مصنع في تركيا؟

نعم. يمكن للشركة المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي بموجب قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875 أن تتملّك العقارات التي تحتاجها أنشطتها بموجب القانون رقم 2644، المادة 36، بإذن من الولاية بعد تقييم عسكري وأمني. ويمكن للفرد الأجنبي الشراء بموجب المادة 35، ضمن القيود المتعلقة بالمناطق العسكرية والأمنية، وسقف 10% من الأراضي الخاصة في المنطقة، و30 هكتاراً للشخص الواحد، لكن المصنّع العامل يمتلك المصنع عادةً من خلال شركته التركية. أما تأسيس الشركة فهو من اختصاص محاميك أو محاسبك؛ ونحن نعمل وفق الهيكل الذي تختاره.

كيف تساعدك Bosphorus Brokers على شراء مصنع أو استئجاره؟

1. تحديد المتطلبات: عملية الإنتاج، والمساحة، والقدرة الكهربائية، والارتفاع، وتحمّل الأرضية، وموقع القوى العاملة، والميزانية، والشراء أو الإيجار.
2. البحث: مواقع معروضة وأخرى غير معلن عنها، مع جولات مصوّرة بالفيديو قبل أن تسافر.
3. التحقق: سجلات سند الملكية (tapu)، والرهون والشروح، ومطابقة إذن الإشغال مع المبنى، والصفة التنظيمية، ووضع المنطقة الصناعية والتراخيص القائمة، ومقارنة السعر أو الإيجار بالصفقات الأخيرة.
4. التفاوض: على السعر أو الإيجار، ومبلغ الوديعة، وحالة المصنع عند التسليم، والمعدات التي تبقى، وتقسيم الرسوم.
5. التنسيق: مع محاميك ومحاسبك ومهندسك، وإدارة المنطقة الصناعية، وخبير التقييم، وكاتب العدل، والجهات الرسمية.
6. الإتمام: الرقم الضريبي والحساب المصرفي وتقرير التقييم والمترجم وموعد السجل العقاري، ثم نقل الملكية أو توقيع عقد الإيجار، حضورياً أو بموجب وكالة.

لماذا يمكن للمصنّعين الأجانب الاعتماد علينا

بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء لدينا، وسيط عقاري مرخّص (اجتاز امتحان الترخيص عام 2021) ويحمل درجة الماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics). ومن تخصصاته المسجّلة تقييم العقارات وتأجير محلات التجزئة: فالتقييم مهم في العقارات الصناعية، حيث تحمل الأرض والمباني والتركيبات كلٌّ منها قيمة خاصة، كما أن خبرته في التأجير تحدد طريقة تفاوضنا على عقد إيجار المصنع. نحن نعمل لمصلحتك لا لمصلحة البائع، ونتقاضى الأتعاب نفسها التي نتقاضاها من العملاء الأتراك: 2% مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة على الشراء، لا تُدفع إلا عند الإتمام، مع الاتفاق كتابياً مسبقاً على أتعاب الإيجار (اطّلع على أتعابنا). نعمل بست لغات وتقييمنا 5.0 على Google. اقرأ المزيد عن بوراك أونال، أو اطّلع على المستودعات للبيع والإيجار إن كان التخزين حاجتك الأساسية.