شراء العقارات التجارية في تركيا للأجانب: القواعد والتكاليف

نعم، يمكن للأجانب شراء العقارات التجارية في تركيا. فبإمكان الأفراد الأجانب شراء المحلات التجارية والمكاتب وغيرها من العقارات التجارية بموجب المادة 35 من قانون سندات الملكية رقم 2644، ضمن القيود نفسها المطبّقة على المساكن، كما يمكن للشركة المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي أن تتملّك العقار الذي تحتاجه لأنشطتها بإذن من الولاية (المادة 36). وفي كل الأحوال، يحتاج المبنى إلى صفة تنظيمية مناسبة وإذن إشغال، ويحتاج النشاط التجاري إلى رخصة مكان عمل من البلدية.

القواعد تتغيّر، لذا تأكّد من الوضع الحالي لحالتك المحددة.

هل تشتري في تركيا بصفتك الفردية أم عبر شركة؟

بصفتك فرداً أجنبياً (المادة 35)

يمكن للأفراد الأجانب الشراء ضمن القيود العامة: لا تملّك في المناطق العسكرية والأمنية، وسقف لملكية الأجانب قدره 10% من مساحة الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، و30 هكتاراً للشخص الواحد على مستوى البلاد؛ ويخضع مواطنو عدد قليل من الدول لقيود خاصة. ويناسب هذا المسار المستثمر الذي يشتري مكتباً أو محلاً تجارياً أو وحدة للاحتفاظ بها وتأجيرها.

عبر شركة تركية برأس مال أجنبي (المادة 36)

يمكن للشركة المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي أن تتملّك العقارات التي تحتاجها لأنشطتها، بإذن من الولاية بعد تقييم عسكري وأمني (القانون رقم 2644، المادة 36؛ قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875). ويناسب هذا المسار نشاطاً تشغيلياً مثل مصنّع أو شركة لوجستية أو مشغّل فندقي، وتضيف خطوة الإذن وقتاً إلى الجدول الزمني.

يؤثر هذا الاختيار في الضرائب والمحاسبة والبيع لاحقاً، وفي إمكانية استخدام العقار أساساً لطلب الجنسية، كما تحتاج الشركة المسجّلة في الخارج إلى عناية خاصة. حدّد الهيكل مع محامٍ أو محاسب مستقل قبل أن تقدّم عرضك.

ما الذي يميّز كل نوع من العقارات التجارية؟

المصانع والمباني الصناعية

تحتاج المصانع إلى صفة تنظيمية صناعية. وداخل المنطقة الصناعية المنظمة (OSB، القانون رقم 4562)، تُخصَّص الأراضي والمباني أو تُنقل بموافقة إدارة المنطقة، وتصبح هذه الموافقة جزءاً من الجدول الزمني. ويحتاج المصنّعون عادةً إلى شهادة السجل الصناعي (Sanayi Sicil Belgesi)، وبحسب النشاط إلى تصاريح بيئية مثل تقييم الأثر البيئي (ÇED). ومن أمثلتها في إسطنبول المناطق الصناعية في إيكيتيلّي (İkitelli) ودودوللو (Dudullu) وتوزلا (Tuzla) وبيليك دوزو (Beylikdüzü)؛ ويتركّز جزء كبير من التصنيع في الولايات المجاورة: كوجالي (Kocaeli) بما فيها غبزة (Gebze) وديلوفاسي (Dilovası)، وتكيرداغ (Tekirdağ) بما فيها تشركس كوي (Çerkezköy) وتشورلو (Çorlu)، إضافة إلى بورصة وسكاريا (Sakarya). اطّلع على صفحة مصانع للبيع والإيجار في تركيا.

المستودعات والمباني اللوجستية

على الجانب الأوروبي من إسطنبول، أبرز المناطق هادم كوي (Hadımköy) وإسنيورت (Esenyurt) وأرناؤوط كوي (Arnavutköy) قرب مطار إسطنبول، ومنطقة ميناء أمبارلي (Ambarlı) وسيليفري/تشاتالجا (Silivri/Çatalca)؛ وعلى الجانب الآسيوي توزلا، وبنديك (Pendik) قرب مطار صبيحة كوكجن (Sabiha Gökçen)، وغبزة في كوجالي. تحقّق من ارتفاع السقف، ومنصات التحميل، وتحمّل الأرضية، ومداخل الشاحنات، والسلامة من الحرائق، والصفة التنظيمية التي تسمح بالتخزين. تصفّح المستودعات للبيع والإيجار.

المحلات التجارية ووحدات التجزئة

من أبرز الشوارع التجارية شارع الاستقلال (İstiklal Caddesi) في بيوغلو (Beyoğlu)، وشارع بغداد (Bağdat Caddesi) في كاديكوي (Kadıköy)، ونيشان طاشي (Nişantaşı) بشارعَي عبدي إبكجي (Abdi İpekçi) وتشويقية (Teşvikiye) في شيشلي (Şişli). أما وحدات مراكز التسوق فتُؤجَّر عادةً ولا تُباع. والمحل المعلن عنه بعبارة «devren kiralık» هو مشروع تجاري معروض للنقل مع عقد إيجاره، مقابل مبلغ خلوّ أو مقابل شهرة تجارية (devir bedeli أو hava parası) يُدفع عادةً للمستأجر المغادر: فأنت تشتري المشروع وتحلّ محل المستأجر في عقد الإيجار، لا العقار نفسه. والتنازل عن عقد إيجار مكان العمل يتطلب موافقة المالك الخطية، التي لا يجوز رفضها دون سبب مشروع (قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 323). اطّلع على صفحة محلات تجارية للبيع والإيجار في إسطنبول.

المطاعم والمقاهي

يحتاج المطعم أو المقهى إلى رخصة فتح مكان العمل وتشغيله (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) من البلدية، في مبنى ذي صفة تنظيمية مناسبة وإذن إشغال؛ ويتطلب بيع المشروبات الكحولية ترخيصاً إضافياً. تحقّق من وجود الرخصة للاستخدام الحالي، واسأل البلدية عمّا يترتب على تغيير المشغّل، وافحص أنظمة الشفط والغاز والسلامة من الحرائق. استكشف المطاعم والمقاهي للبيع والإيجار.

الفنادق

تعمل الفنادق إما بموجب شهادة التشغيل السياحي الصادرة عن وزارة الثقافة والسياحة (Turizm İşletme Belgesi) أو بموجب رخصة بلدية. وقد يعني شراء فندق شراء العقار، أو المنشأة التشغيلية، أو كليهما، لذا يجب مراجعة التراخيص وسجل الإشغال والحسابات. وتوجد فنادق البوتيك في السلطان أحمد (Sultanahmet) بمنطقة الفاتح (Fatih)، وبيوغلو/غلطة (Beyoğlu/Galata)، وكاراكوي (Karaköy)، وكاديكوي؛ أما المنتجعات فعلى الساحل في أنطاليا وبودروم وفتحية (Fethiye). اطّلع على صفحة فنادق للبيع في تركيا.

المكاتب

أبرز مناطق الأعمال في إسطنبول ليفنت (Levent) ومسلك (Maslak) وشيشلي/مجيدية كوي (Şişli/Mecidiyeköy) على الجانب الأوروبي، وأتاشهير (Ataşehir) حيث مركز إسطنبول المالي، وكوزياتاغي (Kozyatağı) على الجانب الآسيوي. تحقّق من الاستخدام المسجّل للوحدة، وإذن الإشغال (iskan)، ورسوم الخدمات (aidat)، والمواقف. ويمكن أن تؤهّل الوحدات المكتبية في المشاريع متعددة الاستخدامات للجنسية. اطّلع على صفحة مكاتب للبيع والإيجار في إسطنبول.

أنواع العقارات وأهم التراخيص والفحوص

نوع العقار	أهم التراخيص	ما نتحقق منه
مصنع	صفة تنظيمية صناعية، وإذن الإشغال (iskan)، ورخصة مكان العمل، وSanayi Sicil Belgesi، وÇED عند الحاجة، وموافقة إدارة OSB	الوضع التنظيمي، وقواعد المنطقة الصناعية، والمداخل، والقدرة الكهربائية، وحالة المبنى
مستودع	صفة تنظيمية للتخزين، وإذن الإشغال، ورخصة مكان العمل	ارتفاع السقف، ومنصات التحميل، وتحمّل الأرضية، ومداخل الشاحنات، والسلامة من الحرائق
محل تجاري	الصفة التنظيمية، وإذن الإشغال، ورخصة مكان العمل	الشارع والواجهة، وعقد الإيجار القائم، وشروط النقل (devren) ومبلغ الخلوّ
مطعم أو مقهى	الصفة التنظيمية، وإذن الإشغال، ورخصة مكان العمل، وترخيص الكحول عند الحاجة	الرخصة للاستخدام الحالي، والشفط، والغاز، والسلامة من الحرائق، وعقد الإيجار
فندق	Turizm İşletme Belgesi أو رخصة بلدية، وإذن الإشغال	العقار أو المنشأة أو كلاهما؛ والتراخيص، وسجل الإشغال، والحسابات
مكتب	الصفة التنظيمية، وإذن الإشغال، ورخصة مكان العمل الخاصة بالشاغل	الاستخدام المسجّل، ورسوم الخدمات، والمواقف، والأهلية للجنسية عند الحاجة

لماذا تهمّ الصفة التنظيمية وإذن الإشغال؟

يحتاج النشاط التجاري إلى رخصة مكان عمل، ويتطلب ذلك صفة تنظيمية مناسبة وإذن إشغال (iskan، أو yapı kullanma izin belgesi) للمبنى. ومن دونهما قد لا تتمكن من افتتاح نشاطك أو تأجير العقار لمستأجر تجاري، مهما قال البائع.

وقبل تقديم أي عرض، نتحقق من الوضع التنظيمي لقطعة الأرض، ومن وجود إذن إشغال مطابق للمبنى كما هو قائم، ومن أن الاستخدام المسجّل في سند الملكية يناسب خططك. ومن واقع خبرتنا، فإن أكثر المفاجآت شيوعاً مبنى توسّع بعد صدور ترخيصه، بطابق إضافي أو شرفة مغلقة أو طابق ميزانين غير موجود في المخططات المعتمدة؛ ومنها أيضاً مكتب مسجّل مسكناً. اطلب المستندات، لا التطمينات.

كم يكلّف شراء العقار التجاري، وكيف تُفرض عليه الضرائب؟

• رسم نقل سند الملكية: 4% من القيمة المصرّح بها، يُقسَم قانوناً بواقع 2% على المشتري و2% على البائع، لكن كثيراً ما يُتّفق على خلاف ذلك؛ فوثّق طريقة التقسيم كتابياً. ويُضاف أيضاً رسم صغير للصندوق الدوّار.
• تقرير التقييم: يجب على المشترين الأجانب الحصول قبل نقل الملكية على تقييم رسمي من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK).
• ضريبة القيمة المضافة: تخضع الوحدات التجارية الجديدة التي يبيعها بائعون مسجّلون في ضريبة القيمة المضافة عادةً لضريبة بنسبة 20%؛ أما مبيعات العقارات المستعملة بين الأفراد فلا تخضع لها عادةً. وإذا كان البائع شركة، فتحقّق من طريقة تطبيق الضريبة. ويمكن للمشترين الأجانب غير المقيمين الذين يدفعون بعملة أجنبية محوّلة إلى تركيا الاستفادة من إعفاء عند أول بيع لمسكن أو مكان عمل (قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i))، بشروط منها عدم البيع خلال مدة محددة.
• ضريبة العقار السنوية: تحددها البلدية على أساس القيمة الضريبية (القانون رقم 1319)؛ وتُفرض على المباني والأراضي التجارية بنسب أعلى من المساكن.
• الاقتطاع من الإيجار: إذا كنت تملك العقار بصفتك فرداً وأجّرته لشركة أو مستأجر تجاري، يقتطع المستأجر ضريبة دخل بنسبة 20% (ضريبة الاستقطاع، stopaj) ويسدّدها لمصلحة الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94).
• أتعاب الوساطة: 2% من السعر المتفق عليه مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة 20%، يدفعها المشتري، وهي نفسها للعملاء الأتراك والأجانب، ولا تُستحق إلا عند الإتمام (في صفقة شراء بقيمة 400,000 دولار أمريكي: 8,000 دولار أمريكي + ضريبة القيمة المضافة = 9,600 دولار أمريكي).
• التكاليف الجارية: التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)، ورسوم الخدمات، والتأمين، وبالنسبة إلى الشركة، المحاسبة.

تأكّد من وضع ضريبة القيمة المضافة، والأهلية لإعفاء المادة 13(i)، والضريبة على الإيجار وفق هيكل ملكيتك، مع مستشار ضريبي قبل أن توقّع.

ما الذي يجب فحصه عند شراء عقار مؤجَّر لمستأجر قائم؟

يمكن أن يدرّ المحل التجاري أو المكتب أو المستودع المؤجَّر دخلاً منذ البداية، لكن عقد الإيجار يحدد عائدك بقدر ما يحدده المبنى. اطلب عقد الإيجار وتحقّق مما يلي:

• المدة والإيجار وبند الزيادة (زيادات التجديد في عقود إيجار أماكن العمل المسقوفة محدودة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك لآخر 12 شهراً، المادة 344)؛
• مبلغ الوديعة (بحدٍّ أقصى إيجار ثلاثة أشهر، المادة 342) وطريقة تسليمه إليك؛
• من يدفع رسوم الخدمات والإصلاحات والتأمين؛
• بنود التنازل والتأجير من الباطن (المادة 323)؛
• السجلات المصرفية للإيجار المدفوع فعلاً، لا الرقم المكتوب في العقد فقط؛
• الرخصة التجارية للمستأجر، وما إذا كان المستأجر شركةً تقتطع ضريبة الاستقطاع.

نحتسب الدخل على أساس الإيجار المدفوع فعلاً، صافياً من ضريبة الاستقطاع وضريبة العقار ورسوم الخدمات ومع هامش لفترات الشغور. واطلب من محاميك تأكيد كيفية سريان عقد الإيجار القائم عليك بصفتك المالك الجديد.

هل يمكن أن يؤهّل العقار التجاري للحصول على الجنسية التركية؟

نعم. تؤهّل المكاتب والوحدات التجارية للجنسية التركية عن طريق الاستثمار كما تؤهّل المساكن، بشرط ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، وأن يُحتفظ به ثلاث سنوات على الأقل، مع شرح بعدم البيع على سند الملكية.

الجنسية طلب شخصي، لذا تحقّق مبكراً من أن مسار التملّك الذي اخترته يصلح لها. ويمكننا مساعدتك في إجراءات التقدّم بطلب الجنسية من خلال خدمة الجنسية عن طريق الاستثمار لدينا.

ما الذي يجب فحصه قبل شراء عقار تجاري؟

بصفتنا وسيطك العقاري، نتحقق مما يلي:

• قيد سند الملكية (tapu): المالك، والحصص، والرهون، والشروح، والاستخدام المسجّل؛
• الوضع التنظيمي وإذن الإشغال (iskan)؛
• وجود التراخيص التجارية، وما إذا كان نقل الملكية يحتاج إلى موافقة إدارة المنطقة الصناعية المنظمة (OSB)؛
• المواصفات الفعلية مقارنةً بمتطلباتك؛
• السعر المطلوب مقارنةً بالمبيعات والإيجارات الأخيرة؛
• سجل المطوّر، في حالة العقار الجديد؛
• رسوم الخدمات والمتأخرات، وأي عقود إيجار وسجلات للإيجار.

وإلى جانب فحوصنا، ينبغي أن يتولى محامٍ ومحاسب مستقلان هيكل الملكية وإذن المادة 36، والعقود وعقود الإيجار، وأثر الشروح المسجّلة، ونقل التراخيص، والمتطلبات البيئية، والضرائب، بما فيها ضريبة القيمة المضافة وإعفاء المادة 13(i) وضريبة الاستقطاع وحسابات النشاط التشغيلي.

كيف يمكن أن تساعدك Bosphorus Brokers في العقارات التجارية

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة في إسطنبول، مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704. وتغطي خدماتنا للعقارات التجارية المصانع والمستودعات والمحلات التجارية والمطاعم والفنادق والمكاتب، للبيع والإيجار، في إسطنبول وفي أنقرة وإزمير وأنطاليا وبودروم وفتحية. نعدّ قائمة مختصرة بالعقارات، ونقارن الأسعار بالمبيعات الأخيرة، ونجري الفحوص المذكورة أعلاه، ونتفاوض، ونجهّز أوراق البيع مع الأطراف، وننسّق مع كتّاب العدل وخبراء التقييم والمحاسبين والجهات الرسمية، ونرافقك عند نقل سند الملكية.

ومن التخصصات المسجّلة لمؤسسنا بوراك أونال (ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد London School of Economics) تأجير محلات التجزئة، وتقييم العقارات، والتطوير العقاري، وإدارة العقارات، وهو يقدّم استشاراته شخصياً بالإنجليزية والتركية والفرنسية. وأتعابنا نفسها للعملاء الأتراك والأجانب، ولا تُستحق إلا عند الإتمام. وتقييمنا 5.0 على Google. اتصل بنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96، أو عبر البريد الإلكتروني contact@bosphorusbrokers.com.