شراء العقارات في تركيا للروس: القواعد والدفع والتكاليف

شراء العقارات في تركيا للروس أمر قانوني تماما في وقت كتابة هذا المقال. يمكن للمواطنين الروس شراء منزل باسمهم الخاص، وتسجيله في مديرية السجل العقاري والمساحة (طابو كاداسترو)، والاحتفاظ به بنفس الحقوق التي يتمتع بها الملاك الأجانب الآخرون. الجزء الذي يحتاج إلى تخطيط هو المال: التحويلات من روسيا تخضع لفحوصات مصرفية إضافية للامتثال، لذلك ينبغي تحديد مسار الدفع قبل الالتزام بأي اتفاق.

يتناول هذا الدليل شروط الأهلية، والمستندات المطلوبة، وخطوات سند الملكية، والتكاليف، والدفع، وحدي الإقامة والجنسية البالغين 200,000 دولار و400,000 دولار.

نحن Bosphorus Brokers، مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول، ولدى مكتبنا مترجمة تتحدث الروسية، لذلك تتكرر الأسئلة أدناه بشكل منتظم في عملنا. يجب تأكيد كل رقم وارد هنا مع الجهة المختصة، لأن قواعد العقارات والإقامة في تركيا تتغير كثيرا.

هل يمكن للروس شراء عقار في تركيا؟

نعم، يمكن للمواطنين الروس شراء العقارات السكنية والتجارية في تركيا باسمهم الخاص. تنظم المادة 35 من قانون السجل العقاري (طابو قانونو) ملكية الأجانب، وروسيا من بين الدول التي يمكن لمواطنيها اقتناء العقارات، لذلك ظلت الإجابة على سؤال هل يمكن للروس شراء عقار في تركيا على حالها منذ سنوات عديدة.

تنطبق القيود المفروضة على كل مشتر أجنبي أيضا على شراء العقارات في تركيا للروس:

• يجوز للفرد الأجنبي امتلاك ما يصل إلى 30 هكتارا من الأرض في جميع أنحاء تركيا.
• لا يجوز أن تتجاوز الملكية الأجنبية 10 بالمئة من مساحة الأرض الخاصة في أي منطقة واحدة.
• لا يجوز بيع العقارات الواقعة داخل المناطق العسكرية أو الأمنية الاستراتيجية للأجانب، وتتحقق دائرة السجل العقاري من كل عملية شراء أجنبية مقابل هذه المناطق قبل نقل الملكية.

بالنسبة لشقة عادية في إسطنبول أو أنطاليا، تكون هذه الفحوصات إجراء روتينيا. وهي أكثر أهمية بالنسبة للأراضي والقطع الريفية والمواقع القريبة من الساحل أو الحدود، حيث قد يستغرق الحصول على الموافقة وقتا أطول وينتهي أحيانا بالرفض.

شراء العقارات في تركيا للروس: المستندات التي تحتاجها

المستندات المطلوبة لشراء العقارات في تركيا للروس قصيرة ومعيارية: جواز سفر دولي، ورقم ضريبي تركي، وصورتان حديثتان، وإذا لم تحضر شخصيا، وكالة قانونية.

جواز السفر والترجمة

تعمل دائرة السجل العقاري بجواز سفرك الدولي للسفر، لا بجواز السفر الروسي الداخلي. تحتاج عادة إلى ترجمة تركية موثقة لصفحة الهوية من أجل مكتب الضرائب والبنك وكاتب العدل. يجب أن يكتب اسمك بالطريقة نفسها في كل مستند، لأن أي اختلاف في الكتابة بين جواز السفر والسجل الضريبي والعقد قد يوقف موعدا رسميا.

الرقم الضريبي التركي

تصدر هيئة الإيرادات التركية الرقم الضريبي مجانا في أي مكتب ضرائب عند تقديم جواز السفر. وهو مطلوب لفتح حساب مصرفي، وتوصيل الخدمات، وسند الملكية.

الوكالة القانونية من روسيا

إذا كنت تشتري عن بعد، يمكنك توقيع وكالة قانونية في قنصلية تركية في روسيا، أو أمام كاتب عدل روسي متبوعة بتصديق أبوستيل، لأن روسيا وتركيا كلاهما من الدول الموقعة على اتفاقية لاهاي للتصديق. تتم بعد ذلك ترجمة المستند الروسي إلى التركية من قبل مترجم محلف وتوثيقه في تركيا. تتوقع دوائر السجل العقاري أيضا إرفاق صورة حديثة للشخص الذي يمنح الوكالة. يجب أن يغطي النص بوضوح شراء العقار ودفع الرسوم والتوقيع في دائرة السجل العقاري، لأن الصياغة الغامضة قد تدفع موظف السجل إلى رفضها.

عملية سند الملكية للمشترين الروس خطوة بخطوة

تتبع عملية سند الملكية للمشترين الروس نفس التسلسل الرسمي المعمول به لأي مشتر أجنبي، ويكتمل نقل الملكية نفسه عادة في يوم الموعد في دائرة السجل العقاري. يسير الترتيب كما يلي:

1. الاتفاق على العقار والسعر. تقوم بالمعاينة شخصيا أو عن طريق الفيديو، ونقوم بإجراء بحث في السوق والأسعار للمبيعات المماثلة، ونتفاوض باسمك بموجب اتفاقية وساطة مكتوبة.
2. فحص العقار. قبل دفع أي عربون، يتم فحص سجل سند الملكية بحثا عن الرهون والحجوزات والملاحظات، ومراجعة رخصة الإشغال (إسكان). يمكن لمحاميك المستقل الخاص إجراء فحص عناية مستقلة كامل إذا رغبت في ذلك.
3. توقيع اتفاقية أولية. تحدد السعر والعربون وتاريخ الإتمام.
4. طلب تقرير التقييم. تقرير التقييم إلزامي في المبيعات للأجانب. تعده شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)؛ نقوم بتنسيقه ولا نعده بأنفسنا.
5. تقديم طلب نقل الملكية. يقدم الطلب من خلال نظام السجل العقاري الإلكتروني (ويب طابو) أو في مكتب السجل العقاري، الذي يجري فحص المنطقة الأمنية.
6. التأمين والدفع والتوقيع. يجب تفعيل التأمين الإلزامي من الزلازل (داسك)، ودفع رسم سند الملكية ورسم الصندوق الدوار، ويوقع الطرفان أو وكلاؤهما أمام موظف السجل العقاري. يجب حضور مترجم محلف إذا كنت لا تتحدث التركية.
7. نقل الخدمات. تنتقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز إلى اسمك.

في خبرتنا بالعمل مع المشترين الناطقين بالروسية، نادرا ما يكون الموعد نفسه الجزء الأبطأ في العملية؛ غالبا ما تأتي التأخيرات من ترجمة جواز سفر لا تتطابق مع السجل الضريبي، أو من تقرير تقييم ينتهي صلاحيته بينما الأموال لا تزال قيد التحويل. لهذا السبب نتحقق من الملف كاملا قبل حجز موعد، ولهذا تراجع المترجمة الناطقة بالروسية في مكتبنا في إسطنبول الأسماء والتهجئة في وقت مبكر من عملية سند الملكية للمشترين الروس.

دفع ثمن العقار التركي من روسيا

دفع ثمن العقار التركي من روسيا هو الخطوة التي تحتاج إلى أكبر قدر من التحضير. تؤثر العقوبات الدولية المفروضة على عدة بنوك روسية وقواعد الامتثال في البنوك التركية معا على كيفية تحرك الأموال.

تجري البنوك التركية فحوصاتها الخاصة بمصدر الأموال على التحويلات الواردة، ويمكن تجميد دفعة ما بينما يطلب البنك العقد أو كشوف الحساب أو إثبات الدخل.

تنطبق هذه النقاط العملية على معظم المواطنين الروس الذين يشترون عقارات في تركيا:

• افتح حسابا مصرفيا تركيا مبكرا. تقرر البنوك حالة بحالة ما إذا كانت ستفتح حسابا لغير المقيم، وتختلف المستندات التي تطلبها.
• اجعل الدفع داخل النظام المصرفي. النقد لا يترك سجلا واضحا، ويثير أسئلة الإقرار الجمركي إذا عبر حدودا، ويمكن أن يجعل عملية الشراء غير قابلة للاستخدام في طلب الجنسية.
• طابق المستندات. يجب أن يتطابق المبلغ واسم الدافع والغرض المذكور للتحويل مع عقد البيع وسند الملكية.
• اسأل بنكك قبل التوقيع. أي عملة وأي مسار سيقبله بنكك قرار يخص البنك نفسه، ويمكن أن يتغير دون إشعار مسبق.

نساعدك على الحفاظ على ترتيب مستنداتك، لكننا لا نقدم استشارات مالية ولا نوصي ببنك معين أو مسار تحويل معين؛ تلك الأسئلة تخص بنكك أو مؤسسة مرخّصة من هيئة أسواق المال. تأكيد مسار الدفع أولا، ثم توقيع اتفاقية ملزمة بعربون فقط بعد ذلك، يحميك إذا تأخر التحويل.

التكاليف والضرائب عند شراء العقارات في تركيا للروس

عادة ما تضيف التكاليف الإضافية لشراء العقارات في تركيا للروس، في وقت كتابة هذا المقال، نحو 6 إلى 9 بالمئة إلى السعر، حسب من يدفع رسم سند الملكية وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تنطبق. البنود الرئيسية هي:

• رسم سند الملكية: 4 بالمئة من القيمة المصرح بها، بنسبة 2 بالمئة لكل من المشتري والبائع، وإن كانت القسمة غالبا محل تفاوض.
• رسم الصندوق الدوار (döner sermaye): رسم خدمة ثابت للسجل العقاري يتم تحديثه كل عام.
• تقرير التقييم: أتعاب مهنية تدفع لشركة التقييم المرخّصة من هيئة أسواق المال.
• الترجمة والتوثيق: المترجم المحلف في الموعد، وترجمة جواز السفر، وأي وكالة قانونية.
• داسك: التأمين الإلزامي من الزلازل، يجدد كل عام.
• عمولة الوساطة: حتى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من المشتري، وحتى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من البائع (4 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة إجماليا، وهذا هو الحد القانوني الأقصى)، وتحدد في اتفاقية الوساطة المكتوبة.

ضريبة القيمة المضافة على البناء الجديد

تفرض ضريبة القيمة المضافة على البيع الأول لمنزل جديد من قبل مطور. يمكن للمشتري الأجنبي غير المقيم أن يستفيد من إعفاء بموجب المادة 13(i) من قانون ضريبة القيمة المضافة عندما يدفع السعر بعملة أجنبية مجلوبة من الخارج، ويفقد هذا الإعفاء إذا بيع العقار في غضون ثلاث سنوات (القانون رقم 7394، النافذ منذ 1 مايو 2022). تأكد من الأهلية مع مكتب الضرائب قبل الاعتماد عليها.

الضرائب السنوية واللاحقة

تحتسب البلدية ضريبة العقار السنوية (إملاك فيرغيسي) بنسبة صغيرة من القيمة المقدرة. تخضع عائدات الإيجار من عقار تركي للضريبة في تركيا، وعادة ما يخضع الربح من بيع عقار في غضون خمس سنوات من الشراء لضريبة الدخل التركية. يوجد بين تركيا وروسيا اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي، وكيفية انطباقها على وضعك الخاص سؤال يخص أخصائيا ضريبيا في البلدين.

الإقامة والجنسية عبر العقار التركي للمشترين الروس

يمكن للعقار التركي الذي يشتريه المشترون الروس دعم طلبين منفصلين، إقامة وجنسية تركية، ولكل منهما حده وشروطه الخاصة. لا شيء منهما تلقائي، ولا يضمن أي من النتيجتين.

المسار	الحد الأدنى لقيمة العقار	الشروط الأساسية
إقامة قصيرة الأمد	200,000 دولار أمريكي قيمة سند الملكية (للمنازل المكتسبة في 16 أكتوبر 2023 أو بعده)	يجب أن يكون الحي مفتوحا لطلبات الإقامة الجديدة؛ قابلة للتجديد ما دامت الشروط مستوفاة
الجنسية عن طريق الاستثمار	400,000 دولار أمريكي	يحتفظ بها لمدة 3 سنوات وتدون في سند الملكية؛ عادة 8 إلى 12 شهرا من البداية إلى النهاية، دون ضمان

إقامة

في وقت كتابة هذا المقال، ينطبق الحد الأدنى البالغ 200,000 دولار في إسطنبول، ومنذ 16 أكتوبر 2023، في جميع أنحاء تركيا؛ لم تعد الفئتان الأقدم، 75,000 دولار و50,000 دولار، معمول بهما. تقدم الطلبات إلى مديرية إدارة الهجرة (Göç İdaresi)، وبعض الأحياء مغلقة أمام طلبات الإقامة الجديدة للأجانب، لذا تحقق من العنوان الدقيق قبل الشراء. يمكن للمواطنين الروس دخول تركيا بدون تأشيرة للإقامات القصيرة، وهذا يسهل رحلات المعاينة، لكن الزيارة لا تحل محل الإقامة إذا كنت تخطط للعيش هناك.

الجنسية

بموجب المادة 20 من لائحة الجنسية، يتطلب مسار العقار عقارا تبلغ قيمته 400,000 دولار على الأقل، يحتفظ به لمدة ثلاث سنوات، مع تدوين هذا التعهد في سند الملكية. يتم تحويل العملة الأجنبية من خلال بنك تركي وتسجيلها في وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi)، والعقار الذي كان مملوكا سابقا لأجنبي لا يستوفي الشروط عادة.

تحدد المادة نفسها المسارات الأخرى: وديعة بقيمة 500,000 دولار، أو سندات دين حكومية، أو وحدات صندوق، أو خطة بيز (BES)، أو رأس مال ثابت، أو توظيف 50 شخصا. نحن نشرح هذه الشروط الرسمية وننسق الخطوات الإجرائية لمسار العقار؛ ولا نوصي بمسار على آخر، والاختيار يعود إليك.

يستغرق الملف الكامل عادة 8 إلى 12 شهرا من البداية إلى النهاية، على أنه لا يوجد وقت معالجة رسمي منشور والنتيجة غير مضمونة. يتطلب القانون الروسي أيضا من المواطنين الذين يحصلون على جنسية ثانية إبلاغ السلطات الروسية، لذا تحقق من القواعد الحالية معها.

أين يبحث المشترون الروس في تركيا

محافظة أنطاليا وإسطنبول هما المكانان الأكثر نشاطا بين المشترين الروس، وقد تصدر المواطنون الروس قوائم الجنسيات الأجنبية الرائدة في بيانات مبيعات المساكن الصادرة عن معهد الإحصاء التركي (TÜİK) في السنوات الأخيرة.

• أنطاليا وألانيا: نمط حياة ساحلي، وجالية ناطقة بالروسية كبيرة، ورحلات مباشرة من المدن الروسية. العديد من أحياء أنطاليا مغلقة أمام طلبات الإقامة الجديدة، لذا فحص العنوان هو الأهم هنا.
• إسطنبول: مدينة نشطة على مدار العام فيها مدارس ومستشفيات وقاعدة أعمال دولية وسوق بيع عقارات مستعملة عميق. مقرنا في منطقة شيشلي ونعمل في الجانبين الأوروبي والآسيوي.
• فتحية وبودروم وإزمير: بيئات أكثر هدوءا على بحر إيجه والبحر المتوسط للمشترين الذين يريدون بلدة أصغر.

بغض النظر عن المكان الذي تبحث فيه، ينبغي تقييم العقار التركي للمشترين الروس بناء على المبيعات المماثلة الأخيرة بدلا من الأسعار المطلوبة. أما كون عملية الشراء مناسبة لك كمسكن أو كاستثمار فهو قرارك، وتأتي الاستشارة الاستثمارية من مؤسسات مرخّصة من هيئة أسواق المال.

الأخطاء الشائعة التي يمكن للمشترين الروس تجنبها

معظم المشاكل التي يواجهها المشترون الروس في تركيا تأتي من تنفيذ الخطوات الصحيحة بالترتيب الخاطئ. أكثر ما نراه هو:

• دفع عربون قبل تأكيد مسار الدفع من روسيا.
• الشراء في حي مغلق أمام طلبات الإقامة الجديدة بينما الإقامة هي الهدف الرئيسي.
• قبول قيمة سند ملكية مصرح بها أقل من السعر الحقيقي، وهذا يخلق تعرضا ضريبيا ويمكن أن يقوض ملف الإقامة أو الجنسية.
• توقيع عقد تركي دون ترجمة محلفة إلى الروسية.
• افتراض أن مشروعا قيد الإنشاء سيكتمل في التاريخ الموعود دون التحقق من تراخيص المطور.

شراء العقارات في تركيا للروس يتلخص في ثلاثة أمور تتم بالترتيب الصحيح: تأكيد مسار الدفع، وفحص العقار وعنوانه، وتحضير المستندات قبل موعد السجل العقاري. قواعد الملكية واضحة، ونقل الملكية سريع عندما يكون الملف كاملا، وتحدد اللوائح حدي الإقامة والجنسية، وليس أي وسيط.

هل تريد شراء عقار أو بيعه أو تأجيره في تركيا؟

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول يساعد الأجانب على شراء العقارات وبيعها وتأجيرها وإدارتها في جميع أنحاء تركيا. لمناقشة خططك، تواصل معنا عبر الهاتف أو واتساب على +90 539 415 31 39، أو زرنا في Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul. تواصل معنا لمزيد من المعلومات.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للروس شراء عقار في تركيا في 2026؟

نعم، يمكن للمواطنين الروس شراء عقار في تركيا باسمهم الخاص في وقت كتابة هذا المقال. القيود هي نفسها بالنسبة للأجانب الآخرين: 30 هكتارا لكل فرد على مستوى البلاد، و10 بالمئة من أي منطقة، وعدم الشراء داخل المناطق العسكرية أو الأمنية.

هل يجب أن أكون في تركيا من أجل عملية سند الملكية للمشترين الروس؟

لا، يمكنك إتمام عملية الشراء عبر ممثل يحمل وكالة قانونية. توقعها في قنصلية تركية في روسيا، أو أمام كاتب عدل روسي مع تصديق أبوستيل، ثم تترجم إلى التركية من قبل مترجم محلف.

كم تكلف عملية شراء العقارات في تركيا للروس إضافة إلى السعر؟

في وقت كتابة هذا المقال، تبلغ التكاليف الإضافية عادة نحو 6 إلى 9 بالمئة من السعر. وتشمل رسم سند الملكية بنسبة 4 بالمئة، وتقرير التقييم، ورسوم الترجمة والتوثيق، وتأمين داسك، وضريبة القيمة المضافة المحتملة على بناء جديد، وعمولة وساطة تصل إلى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من كل طرف.

هل يمكنني الدفع لعقار تركي من حساب مصرفي روسي؟

يعتمد ذلك على البنوك المعنية، لأن العقوبات المفروضة على عدة بنوك روسية وفحوصات الامتثال الخاصة بالبنوك التركية تؤثر على التحويلات التي يتم قبولها. تأكد من المسار مع بنكك قبل توقيع اتفاقية ملزمة أو دفع عربون.

هل يمنح شراء منزل الروس إقامة تركية؟

منزل بقيمة سند ملكية لا تقل عن 200,000 دولار، مكتسب في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، يمكن أن يدعم طلب إقامة قصيرة الأمد. يجب أن يكون الحي مفتوحا لطلبات الإقامة الجديدة، والإقامة ليست تلقائية.

هل يمكن للروس الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار؟

يتطلب مسار العقار عقارا تبلغ قيمته 400,000 دولار على الأقل، يحتفظ به لمدة ثلاث سنوات، بموجب المادة 20 من لائحة الجنسية. يستغرق الملف الكامل عادة 8 إلى 12 شهرا من البداية إلى النهاية، ولا يضمن لا الجدول الزمني ولا النتيجة.

عن Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول، يديره بوراك أونال من خلال مؤسسته الفردية المسجّلة (ترخيص وزارة التجارة في الجمهورية التركية لتجارة العقارات رقم 3408704). نساعد المشترين والبائعين والملاك والمستأجرين الأجانب في إسطنبول وأنطاليا وبودروم وفتحية وإزمير وأنقرة في البحث عن العقارات والمعاينات وأبحاث السوق والأسعار والتفاوض وتمثيل المشتري أو البائع وتنسيق نقل سند الملكية والتأجير وإدارة العقارات بموجب اتفاقية وساطة مكتوبة، بما في ذلك عمليات الشراء المخصّصة لمسار الجنسية التركية عن طريق العقار. لسنا جهة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) لتقديم الاستشارات الاستثمارية، ولا نعدّ تقارير التقييم (تعدّها شركات تقييم مرخّصة من SPK)، ولا نضمن دخلًا إيجاريًا أو ارتفاعًا في قيمة العقار أو الحصول على الجنسية أو الإقامة.

تنويه: هذا المقال مخصص لأغراض إعلامية عامة فقط، وننصحك بشدة بالرجوع إلى مختص لتقييم وضعك الشخصي. لا تقع أي مسؤولية ناتجة عن استخدام المعلومات الواردة في هذا المقال.