Achat Immobilier en Turquie pour les Russes : Règles, Paiement et Coûts

L'achat immobilier en Turquie pour les Russes est entièrement légal à la date de rédaction de cet article. Les citoyens russes peuvent acheter un logement en leur nom propre, l'enregistrer auprès du bureau du cadastre (Tapu Kadastro) et le détenir avec les mêmes droits que les autres propriétaires étrangers. Le point qui demande une préparation est l'argent : les transferts depuis la Russie font l'objet de contrôles bancaires de conformité supplémentaires, donc la méthode de paiement doit être réglée avant tout engagement.

Ce guide couvre l'éligibilité, les documents nécessaires, les étapes du titre de propriété, les coûts, le paiement, ainsi que les seuils de 200 000 et 400 000 dollars pour le permis de séjour et la citoyenneté.

Nous sommes Bosphorus Brokers, une agence immobilière agréée à Istanbul, et notre bureau dispose d'une traductrice russophone, si bien que les questions ci-dessous se posent régulièrement dans notre travail. Chaque chiffre mentionné ici doit être confirmé auprès de l'autorité compétente, car les règles turques en matière d'immobilier et de séjour changent souvent.

Les Russes Peuvent-ils Acheter un Bien en Turquie ?

Oui, les citoyens russes peuvent acheter des biens résidentiels et commerciaux en Turquie en leur nom propre. La propriété étrangère est régie par l'article 35 de la loi sur le registre foncier (Tapu Kanunu), et la Russie figure parmi les pays dont les citoyens peuvent acquérir un bien immobilier, si bien que la réponse à cette question n'a pas changé depuis de nombreuses années.

Les limites qui s'appliquent à tout acheteur étranger s'appliquent également à l'achat immobilier en Turquie pour les Russes :

• Une personne étrangère peut détenir jusqu'à 30 hectares de terrain au total en Turquie.
• La propriété étrangère ne peut pas dépasser 10 pour cent de la superficie privée d'un même district.
• Les biens situés dans des zones militaires ou de sécurité stratégique ne peuvent pas être vendus à des étrangers, et le cadastre vérifie chaque achat étranger par rapport à ces zones avant le transfert.

Pour un appartement ordinaire à Istanbul ou à Antalya, ces vérifications sont une formalité courante. Elles comptent davantage pour les terrains, les parcelles rurales et les sites proches du littoral ou des frontières, où l'autorisation peut prendre plus de temps et se solder parfois par un refus.

Achat Immobilier en Turquie pour les Russes : les Documents Nécessaires

Les documents nécessaires pour un achat immobilier en Turquie pour les Russes sont courts et standards : un passeport international, un numéro fiscal turc, deux photographies récentes et, si vous n'assistez pas en personne, une procuration.

Passeport et traduction

Le cadastre travaille à partir de votre passeport international de voyage (zagranpasport), et non du passeport interne russe. Une traduction turque assermentée de la page d'identité est généralement requise pour le bureau des impôts, la banque et le notaire. Votre nom doit être orthographié de la même manière sur chaque document, car une différence de transcription entre le passeport, le dossier fiscal et le contrat peut bloquer un rendez-vous.

Numéro fiscal turc

Un numéro fiscal (vergi numarası) est délivré gratuitement par l'administration fiscale turque dans n'importe quel bureau des impôts sur présentation du passeport. Il est nécessaire pour le compte bancaire, les factures de services publics et le titre de propriété.

Procuration depuis la Russie

Si vous achetez à distance, vous pouvez signer une procuration auprès d'un consulat turc en Russie, ou devant un notaire russe suivie d'une apostille, puisque la Russie et la Turquie sont parties à la Convention de La Haye sur l'apostille. Le document russe est ensuite traduit en turc par un traducteur assermenté et notarié en Turquie. Les bureaux du cadastre attendent aussi qu'une photographie récente de la personne donnant la procuration soit jointe. Le texte doit clairement couvrir l'achat du bien, le paiement des frais et la signature au bureau du cadastre, car une formulation vague peut amener un agent à la refuser.

Les Étapes du Titre de Propriété pour les Acheteurs Russes

Les étapes du titre de propriété pour les acheteurs russes suivent la même séquence officielle que pour tout acheteur étranger, et le transfert lui-même est généralement finalisé le jour du rendez-vous au bureau du cadastre. L'ordre est le suivant :

1. Convenir du bien et du prix. Vous visitez en personne ou par vidéo, nous effectuons une étude de marché et de prix sur des ventes comparables, et nous négocions pour votre compte dans le cadre d'un mandat de courtage écrit.
2. Vérifier le bien. Avant tout versement d'acompte, le registre du titre de propriété est vérifié pour détecter hypothèques, saisies et annotations, et le permis d'habitation (iskan) est examiné. Votre propre avocat indépendant peut effectuer un contrôle de diligence raisonnable complet si vous le souhaitez.
3. Signer un accord préliminaire. Il fixe le prix, l'acompte et la date d'achèvement.
4. Commander le rapport d'évaluation. Un rapport d'évaluation est obligatoire pour les ventes à des étrangers. Il est préparé par une société d'évaluation agréée par la SPK ; nous coordonnons la démarche mais ne le préparons pas.
5. Déposer la demande de transfert. La demande est faite via le système en ligne du cadastre (Web Tapu) ou au bureau du cadastre, qui effectue la vérification de zone de sécurité.
6. Assurer, payer et signer. L'assurance tremblement de terre obligatoire (DASK) doit être en place, les frais de titre de propriété et les frais de fonds renouvelable sont payés, et les deux parties ou leurs mandataires signent devant l'agent du cadastre. Un traducteur assermenté doit être présent si vous ne parlez pas turc.
7. Transférer les services publics. Les abonnements d'électricité, d'eau et de gaz sont transférés en votre nom.

Dans notre expérience de travail avec des acheteurs russophones, le rendez-vous lui-même est rarement l'étape la plus lente ; les retards viennent généralement d'une traduction de passeport qui ne correspond pas au dossier fiscal, ou d'un rapport d'évaluation expiré pendant que les fonds étaient encore en transit. C'est pourquoi nous vérifions l'intégralité du dossier avant qu'un rendez-vous ne soit fixé, et pourquoi la traductrice russophone de notre bureau d'Istanbul relit les noms et les orthographes dès le début des étapes du titre de propriété pour les acheteurs russes.

Payer un Bien Turc depuis la Russie

Payer un bien turc depuis la Russie est l'étape qui demande le plus de préparation. Les sanctions internationales visant plusieurs banques russes et les règles de conformité des banques turques affectent toutes deux la manière dont l'argent peut circuler.

Les banques turques effectuent leurs propres vérifications de l'origine des fonds sur les transferts entrants, et un paiement peut être bloqué le temps que la banque demande le contrat, les relevés de compte ou une preuve de revenu.

Ces points pratiques s'appliquent à la plupart des citoyens russes achetant un bien immobilier en Turquie :

• Ouvrez un compte bancaire turc tôt. Les banques décident au cas par cas d'ouvrir ou non un compte pour un non-résident, et les documents demandés varient.
• Gardez le paiement dans le circuit bancaire. L'argent liquide ne laisse pas de trace propre, soulève des questions de déclaration douanière s'il a traversé une frontière, et peut rendre un achat inutilisable pour une demande de citoyenneté.
• Faites correspondre les documents. Le montant, le nom du payeur et l'objet déclaré du transfert doivent correspondre au contrat de vente et au titre de propriété.
• Demandez à votre banque avant de signer. La devise et la voie que votre banque acceptera relèvent de sa propre décision, et cela peut changer sans préavis.

Nous vous aidons à garder vos documents en ordre, mais nous ne donnons pas de conseils financiers et nous ne recommandons ni banque ni voie de transfert ; ces questions relèvent de votre banque ou d'un établissement agréé par la SPK. Confirmer d'abord la voie de paiement, puis seulement signer un accord contraignant avec un acompte, vous protège si un transfert est retardé.

Coûts et Taxes pour un Achat Immobilier en Turquie pour les Russes

Les coûts supplémentaires d'un achat immobilier en Turquie pour les Russes ajoutent généralement entre 6 et 9 pour cent au prix à la date de rédaction de cet article, selon qui paie les frais de titre de propriété et si la TVA s'applique. Les postes principaux sont :

• Frais de titre de propriété : 4 pour cent de la valeur déclarée, fixés à 2 pour cent chacun pour l'acheteur et le vendeur, bien que la répartition soit souvent négociée.
• Frais de fonds renouvelable (döner sermaye) : une redevance fixe de service du cadastre, mise à jour chaque année.
• Rapport d'évaluation : des honoraires professionnels versés à la société d'évaluation agréée par la SPK.
• Traduction et notaire : le traducteur assermenté présent au rendez-vous, la traduction du passeport et une éventuelle procuration.
• DASK : l'assurance tremblement de terre obligatoire, renouvelée chaque année.
• Commission de courtage : jusqu'à 2 pour cent plus TVA côté acheteur et jusqu'à 2 pour cent plus TVA côté vendeur (4 pour cent plus TVA au total, le plafond légal), fixée dans le mandat de courtage écrit.

TVA sur un Logement Neuf

La TVA est appliquée lors de la première vente d'un logement neuf par un promoteur. Un acheteur étranger non résident peut bénéficier d'une exonération en vertu de l'article 13(i) de la loi sur la TVA lorsque le prix est payé en devises étrangères apportées de l'étranger, et l'exonération est perdue si le bien est revendu dans les trois ans (loi n° 7394, en vigueur depuis le 1er mai 2022). Confirmez l'éligibilité auprès du bureau des impôts avant de vous y appuyer.

Taxes Annuelles et Ultérieures

La taxe foncière annuelle (emlak vergisi) est facturée par la municipalité, à une faible fraction de pourcentage de la valeur estimée. Les revenus locatifs d'un bien turc sont imposables en Turquie, et une plus-value réalisée lors d'une vente dans les cinq ans suivant l'achat est généralement soumise à l'impôt turc sur le revenu. La Turquie et la Russie ont conclu une convention de double imposition, et la manière dont elle s'applique à votre propre situation est une question à poser à un fiscaliste dans les deux pays.

Séjour et Citoyenneté par l'Immobilier Turc pour les Acheteurs Russes

Le bien immobilier turc pour les acheteurs russes peut soutenir deux demandes distinctes, un permis de séjour et la citoyenneté turque, chacune avec son propre seuil et ses propres conditions. Aucune des deux n'est automatique, et aucun résultat n'est garanti.

Voie	Valeur minimale du bien	Conditions clés
Permis de séjour de courte durée	200 000 USD de valeur au titre de propriété (logements acquis à partir du 16 octobre 2023)	Le quartier doit être ouvert aux nouveaux permis de séjour ; renouvelable tant que les conditions sont remplies
Citoyenneté par investissement	400 000 USD	Détenu 3 ans, mentionné sur le titre de propriété ; généralement 8 à 12 mois de bout en bout, non garanti

Permis de Séjour

À la date de rédaction de cet article, le minimum de 200 000 dollars s'applique à Istanbul et, depuis le 16 octobre 2023, partout en Turquie ; les anciens paliers de 75 000 et 50 000 dollars ne s'appliquent plus. Les demandes sont déposées auprès de la Direction générale de la gestion des migrations (Göç İdaresi), et certains quartiers sont fermés aux nouveaux permis de séjour pour étrangers, donc vérifiez l'adresse exacte avant d'acheter. Les citoyens russes peuvent entrer en Turquie sans visa pour de courts séjours, ce qui facilite les voyages de visite, mais une visite ne remplace pas un permis si vous envisagez d'y vivre.

Citoyenneté

En vertu de l'article 20 du règlement sur la citoyenneté, la voie immobilière exige un bien d'une valeur d'au moins 400 000 dollars, détenu pendant trois ans, cet engagement étant mentionné sur le titre de propriété. La devise étrangère est convertie par une banque turque et enregistrée sur un document d'achat de devises (Döviz Alım Belgesi), et un bien précédemment détenu par un étranger n'est généralement pas éligible.

Le même article prévoit les autres voies : 500 000 dollars en dépôt, instruments de dette publique, parts de fonds, BES ou capital fixe, ou l'emploi de 50 personnes. Nous expliquons ces conditions officielles et coordonnons les démarches procédurales pour la voie immobilière ; nous ne recommandons pas une voie plutôt qu'une autre, et le choix vous appartient.

Un dossier complet prend généralement 8 à 12 mois de bout en bout, bien qu'aucun délai de traitement officiel ne soit publié et que le résultat ne soit pas garanti. Le droit russe exige également que les citoyens qui acquièrent une seconde nationalité en informent les autorités russes, vérifiez donc les règles en vigueur auprès d'elles.

Où les Acheteurs Russes Cherchent en Turquie

La province d'Antalya et Istanbul sont les endroits où les acheteurs russes sont les plus actifs, et les citoyens russes figurent parmi les premières nationalités d'acheteurs étrangers dans les données de vente de logements de l'Institut turc de la statistique (TÜİK) ces dernières années.

• Antalya et Alanya : un mode de vie côtier, une importante communauté russophone et des vols directs depuis des villes russes. Plusieurs quartiers d'Antalya sont fermés aux nouveaux permis de séjour, donc la vérification de l'adresse compte le plus ici.
• Istanbul : une ville active toute l'année avec des écoles, des hôpitaux, une base d'affaires internationale et un marché de la revente dense. Nous sommes basés à Şişli et travaillons sur les deux rives, européenne et asiatique.
• Fethiye, Bodrum et Izmir : des cadres plus calmes, égéens et méditerranéens, pour les acheteurs qui préfèrent une ville plus petite.

Où que vous regardiez, le bien immobilier turc pour les acheteurs russes doit être jugé sur des ventes comparables récentes plutôt que sur des prix demandés. Que cet achat vous convienne comme résidence ou comme investissement est votre décision, et les conseils en investissement relèvent des établissements agréés par la SPK.

Erreurs Courantes que les Acheteurs Russes Peuvent Éviter

La plupart des problèmes rencontrés par les acheteurs russes en Turquie viennent du fait de suivre les bonnes étapes dans le mauvais ordre. Les plus fréquentes que nous observons sont :

• Verser un acompte avant que la voie de paiement depuis la Russie ne soit confirmée.
• Acheter dans un quartier fermé aux nouveaux permis de séjour alors que le permis est l'objectif principal.
• Accepter une valeur de titre de propriété déclarée inférieure au prix réel, ce qui crée une exposition fiscale et peut compromettre un dossier de séjour ou de citoyenneté.
• Signer un contrat turc sans traduction assermentée en russe.
• Supposer qu'un projet sur plan sera achevé à la date promise sans vérifier les permis du promoteur.

L'achat immobilier en Turquie pour les Russes repose sur trois éléments effectués dans le bon ordre : confirmer la voie de paiement, vérifier le bien et son adresse, et préparer les documents avant le rendez-vous au bureau du cadastre. Les règles de propriété sont claires, le transfert est rapide une fois le dossier complet, et les seuils de séjour et de citoyenneté sont fixés par la réglementation, et non promis par un quelconque courtier.

Vous Souhaitez Acheter, Vendre ou Louer un Bien en Turquie ?

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul qui aide les étrangers à acheter, vendre, louer et gérer des biens immobiliers dans toute la Turquie. Pour discuter de vos projets, contactez-nous par téléphone ou WhatsApp au +90 539 415 31 39, ou rendez-nous visite à Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul. Contactez-nous pour plus d'informations.

Questions Fréquentes

Les Russes peuvent-ils acheter un bien en Turquie en 2026 ?

Oui, les citoyens russes peuvent acheter un bien en Turquie en leur nom propre à la date de rédaction de cet article. Les limites sont les mêmes que pour les autres étrangers : 30 hectares par personne à l'échelle nationale, 10 pour cent de tout district, et aucun achat à l'intérieur de zones militaires ou de sécurité.

Dois-je être en Turquie pour les étapes du titre de propriété pour les acheteurs russes ?

Non, vous pouvez finaliser l'achat par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration. Vous la signez auprès d'un consulat turc en Russie, ou devant un notaire russe avec une apostille, puis elle est traduite en turc par un traducteur assermenté.

Combien coûte un achat immobilier en Turquie pour les Russes en plus du prix ?

Les coûts supplémentaires s'élèvent généralement à environ 6 à 9 pour cent du prix à la date de rédaction de cet article. Ils comprennent les frais de titre de propriété de 4 pour cent, le rapport d'évaluation, les frais de traduction et de notaire, l'assurance DASK, une éventuelle TVA sur un logement neuf et une commission de courtage allant jusqu'à 2 pour cent plus TVA de chaque partie.

Puis-je payer un bien turc depuis un compte bancaire russe ?

Cela dépend des banques concernées, car les sanctions visant plusieurs banques russes et les propres contrôles de conformité des banques turques affectent les transferts acceptés. Confirmez la voie avec votre banque avant de signer un accord contraignant ou de verser un acompte.

Acheter un logement donne-t-il aux Russes un permis de séjour turc ?

Un logement d'une valeur au titre de propriété d'au moins 200 000 dollars, acquis à partir du 16 octobre 2023, peut soutenir une demande de permis de séjour de courte durée. Le quartier doit être ouvert aux nouveaux permis, et le permis n'est pas automatique.

Les Russes peuvent-ils obtenir la citoyenneté turque en achetant un bien ?

La voie immobilière exige un bien d'une valeur d'au moins 400 000 dollars, détenu pendant trois ans, en vertu de l'article 20 du règlement sur la citoyenneté. Un dossier complet prend généralement 8 à 12 mois de bout en bout, et ni le délai ni le résultat ne sont garantis.

À Propos de Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul, exploitée par Burak Ünal à travers son entreprise individuelle enregistrée (autorisation de commerce immobilier n° 3408704 du ministère du Commerce). Dans le cadre d'un mandat de courtage écrit, nous accompagnons les acheteurs, vendeurs, propriétaires et locataires étrangers à Istanbul, Antalya, Bodrum, Fethiye, Izmir et Ankara : recherche de biens, visites, études de marché et de prix, négociation, représentation de l'acheteur ou du vendeur, coordination du transfert du titre de propriété, location et gestion locative, y compris pour les achats destinés à la voie immobilière de la citoyenneté turque. Nous ne sommes pas agréés par la SPK (Conseil des marchés de capitaux de Turquie) pour fournir des conseils en investissement, nous n'établissons pas de rapports d'évaluation (ils sont établis par des sociétés d'évaluation agréées par la SPK) et nous ne garantissons ni revenus locatifs, ni plus-value, ni l'obtention de la citoyenneté ou d'un titre de séjour.

Avis : Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et il est vivement recommandé de consulter un professionnel pour évaluer votre situation personnelle. Aucune responsabilité n'est acceptée pour les conséquences pouvant découler de l'utilisation des informations contenues dans cet article.