俄罗斯人在土耳其购房指南：规则、付款与费用

截至本文撰写之时，俄罗斯人在土耳其购房完全合法。俄罗斯公民可以用自己的名字购买住宅，在土耳其土地登记与地籍总局（Tapu Kadastro）办理登记，并享有与其他外国业主相同的权利。真正需要提前规划的是资金问题：从俄罗斯汇出的款项会面临额外的银行合规审查，因此在做出任何承诺之前，应先确定好付款路径。

本指南涵盖购房资格、所需文件、过户步骤、费用、付款方式，以及申请居留许可和入籍所需的二十万美元和四十万美元门槛。

我们是Bosphorus Brokers，伊斯坦布尔的一家持牌房地产经纪机构，我们的办公室配有俄语翻译，因此下面这些问题在我们的日常工作中经常出现。本文中的每一个数字都应与相关主管部门核实，因为土耳其的房产和居留规则经常变化。

俄罗斯人可以在土耳其购房吗？

可以，俄罗斯公民可以用自己的名字在土耳其购买住宅和商业房产。外国人购房受《土地登记法》（Tapu Kanunu）第三十五条的约束，俄罗斯属于其公民可以在土耳其取得房产的国家之列，因此俄罗斯人可以在土耳其购房吗这个问题的答案多年来一直没有改变。

适用于所有外国买家的限制，同样适用于俄罗斯人在土耳其购房：

• 一名外国自然人在土耳其全境持有的土地总面积不得超过三十公顷。
• 外国人持有的房产面积不得超过任何一个区私有土地总面积的百分之十。
• 位于军事或战略安全区内的房产不得出售给外国人，土地登记部门会在过户前对每一笔外国人购房申请进行安全区核查。

对于伊斯坦布尔或安塔利亚的普通公寓，这些核查是常规程序。对于土地、乡村地块以及靠近海岸或边境的地区，这些核查更为重要，审批可能花费更长时间，有时甚至会被拒绝。

俄罗斯人在土耳其购房需要哪些文件

俄罗斯人在土耳其购房所需的文件简短且标准：一本国际护照、一个土耳其税号、两张近期照片，以及如果您本人不能到场，还需要一份授权委托书。

护照与翻译

土地登记部门使用的是您的国际旅行护照（境外护照），而不是俄罗斯国内护照。身份页通常需要经宣誓翻译并认证的土耳其语译本，供税务局、银行和公证处使用。您的姓名在每份文件中必须拼写一致，因为护照、税务记录和合同之间哪怕一个音译上的差异，都可能让预约办理受阻。

土耳其税号

税号由土耳其税务局在任何税务所凭护照免费发放。开设银行账户、办理水电燃气和过户登记都需要这个税号。

来自俄罗斯的授权委托书

如果您是远程购房，可以在俄罗斯的土耳其领事馆签署授权委托书，或者在俄罗斯公证处签署后办理海牙认证，因为俄罗斯和土耳其都是《海牙认证公约》的缔约国。俄文文件随后会由宣誓翻译翻译成土耳其语，并在土耳其进行公证。土地登记部门通常还要求附上出具授权委托书本人的一张近期照片。委托书文本必须清楚说明购买房产、支付各项费用以及在土地登记部门签字这几项内容，因为措辞含糊可能导致登记官员拒绝受理。

俄罗斯买家的过户流程，一步一步说明

俄罗斯买家的过户流程与任何外国买家适用的官方顺序相同，过户本身通常在土地登记部门预约当天完成。顺序如下：

1. 确定房产和价格。您可以亲自或通过视频看房，我们会对可比成交案例进行市场和价格调研，并在书面经纪协议下代表您进行谈判。
2. 核查房产。在支付任何定金之前，需要核查地契记录中是否存在抵押、查封或批注，并审查入住许可证（iskan）。如果您愿意，可以让自己的独立律师进行完整的尽职调查。
3. 签署预售协议。确定价格、定金和完成日期。
4. 委托评估报告。向外国人出售房产必须提供评估报告，由持有资本市场委员会（SPK）牌照的评估机构出具；我们负责协调，但不自行出具报告。
5. 提交过户申请。申请通过土地登记部门的在线系统（Web Tapu）或在登记处现场提交，登记处会进行安全区核查。
6. 投保、付款并签字。必须办理强制地震保险（DASK），缴纳地契过户税和周转基金费，双方或其代理人需在登记官员面前签字。如果您不会说土耳其语，现场必须有宣誓翻译在场。
7. 转移水电燃气。电、水和天然气的账户将转到您的名下。

根据我们与俄语客户合作的经验，预约当天本身很少是整个流程中最耗时的环节；延误通常来自护照译文与税务记录不一致，或者评估报告在资金汇款途中过期失效。正因如此，我们会在预约之前核查整套文件，伊斯坦布尔办公室的俄语翻译会在俄罗斯买家过户流程早期就核对姓名和拼写。

从俄罗斯为土耳其房产付款

从俄罗斯为土耳其房产付款是最需要提前准备的一步。针对多家俄罗斯银行的国际制裁，以及土耳其银行自身的合规规则，都会影响资金能否顺利流转。

土耳其银行会对入账的汇款进行自己的资金来源审查，银行在要求提供合同、账户流水或收入证明期间，款项可能会被暂时冻结。

以下几点实用建议适用于大多数在土耳其购房的俄罗斯公民：

• 尽早开设土耳其银行账户。银行会逐案决定是否为非居民开户，所要求的材料也各不相同。
• 让付款留在银行体系内。现金不会留下清晰的记录，如果跨境携带还会引发海关申报问题，而且可能使这笔购房款无法用于入籍申请。
• 让文件相互对应。汇款金额、付款人姓名和注明的汇款用途应与买卖合同和地契保持一致。
• 签约前先询问您的银行。银行会接受哪种货币和哪条汇款路径，由银行自行决定，并且可能随时调整。

我们会协助您把文件准备妥当，但我们不提供财务建议，也不推荐任何特定银行或汇款路径；这些问题应咨询您的银行或经SPK授权的机构。先确认好付款路径，再签署带定金的具有约束力的合同，可以在汇款出现延误时保护您的利益。

俄罗斯人在土耳其购房的费用与税费

截至本文撰写之时，俄罗斯人在土耳其购房的额外费用通常会使房价增加约百分之六到百分之九，具体取决于由谁支付地契过户税以及是否适用增值税。主要项目包括：

• 地契过户税：申报价值的百分之四，买卖双方各承担百分之二，但这一比例通常可以协商。
• 周转基金费（döner sermaye）：每年更新的固定登记服务费。
• 评估报告：支付给持SPK牌照评估机构的专业费用。
• 翻译与公证：办理当天的宣誓翻译、护照译文以及授权委托书（如有）。
• DASK：每年续保的强制地震保险。
• 经纪佣金：买方最高支付百分之二加增值税，卖方最高支付百分之二加增值税（合计最高百分之四加增值税，这是法定上限），具体以书面经纪协议为准。

新房的增值税

增值税适用于开发商首次出售新房的交易。非居民外国买家在以带入境内的外币支付房款时，可依据增值税法第十三条之一申请免税，但如果房产在三年内被转售，该免税资格将被取消（自二零二二年五月一日起生效的第七三九四号法律）。在依赖这一免税资格之前，请先向税务局确认资格。

年度及后续税费

年度房产税（emlak vergisi）由市政府按评估价值的一个很小的百分比征收。土耳其房产的租金收入需在土耳其纳税，购房后五年内出售所获收益一般需缴纳土耳其个人所得税。土耳其与俄罗斯之间有避免双重征税协定，该协定如何适用于您个人的情况，需要咨询两国的税务专业人士。

俄罗斯买家通过土耳其房产获得居留和入籍

俄罗斯买家购买的土耳其房产可以支持两种不同的申请：居留许可和土耳其国籍，二者各有各自的门槛和条件。两者都不是自动获得的，结果也都不能保证。

途径	最低房产价值	主要条件
短期居留许可	地契价值二十万美元（二零二三年十月十六日及以后取得的房产）	所在街区必须对新居留许可开放；在符合条件的情况下可续签
投资入籍	四十万美元	需持有三年，并在地契上注明；从申请到获批整个流程通常为八到十二个月，不作保证

居留许可

截至本文撰写之时，二十万美元的最低门槛适用于伊斯坦布尔，并自二零二三年十月十六日起适用于土耳其全境；此前的七万五千美元和五万美元两档已不再适用。申请需提交至移民管理总局（Göç İdaresi），部分街区对外国人的新居留许可申请是关闭的，因此购房前请核实具体地址是否符合条件。俄罗斯公民可免签入境土耳其进行短期停留，这让看房行程更为简便，但如果您计划长期居住，仅凭入境并不能替代居留许可。

入籍

根据《国籍条例》第二十条，房产入籍途径要求所购房产价值不低于四十万美元，持有三年，并将这一承诺注明在地契上。外币需通过土耳其银行兑换，并记录在购汇凭证（Döviz Alım Belgesi）上，此前已被外国人持有过的房产通常不符合条件。

同一条款也规定了其他途径：五十万美元的存款、政府债务工具、基金份额、BES养老金计划或固定资本，或者雇用五十名员工。我们负责解释这些官方条件，并协调房产途径所需的程序性步骤；我们不会推荐某一条途径优于另一条，选择权在您手中。

一份完整的申请文件从申请到获批整个流程通常需要八到十二个月，不过官方并未公布处理时限，结果也不能保证。俄罗斯法律还要求取得第二国籍的公民向俄罗斯当局进行申报，因此请向其确认最新规定。

俄罗斯买家在土耳其关注的地区

安塔利亚省和伊斯坦布尔是俄罗斯买家最活跃的地区，近年来在土耳其统计局（TÜİK）的住房销售数据中，俄罗斯公民一直位列外国买家国籍排名前列。

• 安塔利亚和阿兰亚：海滨生活方式、庞大的俄语社区，以及从俄罗斯多个城市直飞的航班。安塔利亚的不少街区对新居留许可是关闭的，因此地址核查在这里最为关键。
• 伊斯坦布尔：一座全年活跃的城市，拥有学校、医院、国际化的商业基础，以及成熟的二手房市场。我们总部位于希什利区，业务覆盖欧洲区和亚洲区两岸。
• 费特希耶、博德鲁姆和伊兹密尔：更安静的爱琴海和地中海环境，适合希望在较小城镇生活的买家。

无论您关注哪个地区，评判俄罗斯买家的土耳其房产时都应参考近期的可比成交价格，而不是挂牌价。这笔购房对您而言是自住还是投资，由您自己决定，投资建议应来自经SPK授权的机构。

俄罗斯买家可以避免的常见错误

俄罗斯买家在土耳其遇到的大多数问题，都源于把正确的步骤放在了错误的顺序里。我们最常见到的情况有：

• 在俄罗斯的付款路径确认之前就支付定金。
• 在以获得居留许可为主要目标的情况下，却在对新居留许可关闭的街区购房。
• 接受低于实际成交价申报的地契价值，这会带来税务风险，也可能影响居留或入籍申请。
• 在没有经过宣誓翻译成俄语的情况下签署土耳其语合同。
• 在没有核查开发商相关许可的情况下，假设一个期房项目会按承诺日期完工。

俄罗斯人在土耳其购房，归结起来就是按正确顺序做好三件事：确认付款路径，核查房产及其地址，并在土地登记部门预约之前准备好各项文件。所有权规则是明确的，文件齐备后过户很快，而居留和入籍门槛由法规设定，不是任何经纪机构能够承诺的。

想在土耳其买房、卖房或租房吗？

Bosphorus Brokers 是位于伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，协助外国人在土耳其各地买房、卖房、租房和管理房产。如需讨论您的计划，请通过电话或 WhatsApp（+90 539 415 31 39）联系我们，或前往 Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul 拜访我们。欢迎联系我们获取更多信息。

常见问题

俄罗斯人在二零二六年可以在土耳其购房吗？

可以，截至本文撰写之时，俄罗斯公民可以用自己的名字在土耳其购房。限制与其他外国人相同：全国每人最多持有三十公顷土地，任何一个区不得超过百分之十，并且不能在军事或安全区内购房。

办理俄罗斯买家的过户流程时，我必须人在土耳其吗？

不需要，您可以通过持有授权委托书的代理人完成购房。您可以在俄罗斯的土耳其领事馆签署委托书，或在俄罗斯公证处签署后办理海牙认证，随后由宣誓翻译译成土耳其语。

俄罗斯人在土耳其购房，除房价之外还需要多少额外费用？

截至本文撰写之时，额外费用通常约为房价的百分之六到百分之九。包括百分之四的地契过户税、评估报告费用、翻译和公证费用、DASK保险、新房可能产生的增值税，以及买卖双方各自最高百分之二加增值税的经纪佣金。

我可以用俄罗斯银行账户为土耳其房产付款吗？

这要看涉及哪些银行，因为针对多家俄罗斯银行的制裁措施，以及土耳其银行自身的合规审查，都会影响哪些汇款能够被接受。请在签署具有约束力的合同或支付定金之前，先向您的银行确认汇款路径。

买房会让俄罗斯人获得土耳其居留许可吗？

一处地契价值不低于二十万美元、且在二零二三年十月十六日及以后取得的房产，可以用于申请短期居留许可。所在街区必须对新居留许可开放，而且居留许可并非自动获得。

俄罗斯人可以通过购房获得土耳其国籍吗？

根据《国籍条例》第二十条，房产入籍途径要求房产价值不低于四十万美元，并持有三年。一份完整的申请文件从申请到获批整个流程通常需要八到十二个月，时限和结果都不能保证。

关于 Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers 是位于伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，由 Burak Ünal 通过其注册个人独资企业经营（土耳其共和国贸易部不动产交易授权编号 3408704）。我们根据书面经纪协议，在伊斯坦布尔、安塔利亚、博德鲁姆、费特希耶、伊兹密尔和安卡拉为外国买家、卖家、房东和租客提供房源搜索、看房、市场与价格调研、议价、买方或卖方代表、地契过户协调、租赁及物业管理服务，包括为通过房地产途径申请土耳其投资入籍而进行的购房。我们未获得土耳其资本市场委员会（SPK）授权，不提供投资建议，不出具估价报告（估价报告由持有 SPK 牌照的评估机构出具），也不保证租金收入、房产升值或入籍、居留结果。

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