Ruslar İçin Türkiye'de Mülk Alma: Kurallar, Ödeme ve Maliyetler

Ruslar için Türkiye'de mülk alma, bu makalenin yazıldığı tarihte tamamen yasaldır. Rus vatandaşları kendi adlarına bir ev satın alabilir, bunu Tapu ve Kadastro müdürlüğünde tescil ettirebilir ve diğer yabancı sahiplerle aynı haklarla elinde tutabilir. Planlanması gereken kısım paradır: Rusya'dan yapılan transferler ek banka uyum kontrolleriyle karşılaşır, bu nedenle ödeme yolu taahhütte bulunmadan önce netleştirilmelidir.

Bu rehber uygunluk şartlarını, gerekli belgeleri, tapu adımlarını, maliyetleri, ödeme yöntemini ve 200.000 ile 400.000 dolarlık ikamet izni ve vatandaşlık eşiklerini kapsar.

Biz Bosphorus Brokers'ız, İstanbul'da yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesiyiz ve ofisimizde Rusça bilen bir tercüman bulunuyor, bu nedenle aşağıdaki sorular işimizde sık sık gündeme geliyor. Buradaki her rakam ilgili resmi kurumla teyit edilmelidir, çünkü Türkiye'deki mülk ve ikamet kuralları sık sık değişir.

Ruslar Türkiye'de Mülk Alabilir mi?

Evet, Rus vatandaşları Türkiye'de konut ve ticari mülkleri kendi adlarına satın alabilir. Yabancıların mülk edinimi Tapu Kanunu'nun 35. maddesiyle düzenlenir ve Rusya, vatandaşlarının gayrimenkul edinebileceği ülkeler arasındadır, bu nedenle Ruslar Türkiye'de mülk alabilir mi sorusunun cevabı yıllardır değişmemiştir.

Her yabancı alıcıya uygulanan sınırlar, Türkiye'de gayrimenkul satın alan Rus vatandaşları için de geçerlidir:

• Bir yabancı birey Türkiye genelinde toplam 30 hektara kadar arazi sahibi olabilir.
• Yabancı mülkiyeti, herhangi bir ilçenin özel arazi alanının yüzde 10'unu aşamaz.
• Askeri veya stratejik güvenlik bölgeleri içindeki mülkler yabancılara satılamaz ve Tapu Kadastro, devir işleminden önce her yabancı alımını bu bölgelere karşı kontrol eder.

İstanbul veya Antalya'da sıradan bir daire için bu kontroller rutindir. Arazi, kırsal parseller ve kıyı veya sınır yakınındaki bölgeler için daha önemlidir; burada onay süreci daha uzun sürebilir ve bazen bir ret ile sonuçlanabilir.

Ruslar İçin Türkiye'de Mülk Alma: Gerekli Belgeler

Ruslar için Türkiye'de mülk alma sürecinde istenen belgeler kısa ve standarttır: uluslararası pasaport, Türk vergi numarası, iki yeni fotoğraf ve kişisel olarak katılmayacaksanız bir vekaletname.

Pasaport ve Tercüme

Tapu Kadastro, iç Rus pasaportu değil, uluslararası seyahat pasaportunuzla (zagranpasport) çalışır. Kimlik sayfasının noter onaylı Türkçe tercümesi genellikle vergi dairesi, banka ve noter için gereklidir. Adınız her belgede aynı şekilde yazılmalıdır, çünkü pasaport, vergi kaydı ve sözleşme arasındaki bir harf çevirisi farkı bir randevuyu durdurabilir.

Türk Vergi Numarası

Vergi numarası, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından herhangi bir vergi dairesinde pasaportunuzun ibrazı üzerine ücretsiz olarak verilir. Banka hesabı, faturalar ve tapu için gereklidir.

Rusya'dan Vekaletname

Uzaktan satın alıyorsanız, Rusya'daki bir Türk konsolosluğunda veya bir Rus noterinde apostil ile vekaletname imzalayabilirsiniz, çünkü Rusya ve Türkiye Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraftır. Rus belgesi daha sonra yeminli bir tercüman tarafından Türkçeye çevrilir ve Türkiye'de noter onaylanır. Tapu müdürlükleri ayrıca vekaleti veren kişinin yakın tarihli bir fotoğrafının eklenmesini bekler. Metin, mülkün satın alınmasını, ücretlerin ödenmesini ve Tapu'da imza atılmasını açıkça kapsamalıdır, çünkü belirsiz ifadeler bir tapu memurunun vekaleti reddetmesine yol açabilir.

Rus Alıcılar İçin Tapu Süreci, Adım Adım

Rus alıcılar için tapu süreci, diğer yabancı alıcılar için geçerli olan resmi sırayı takip eder ve devir işlemi genellikle Tapu Müdürlüğü randevusunun yapıldığı gün tamamlanır. Sıralama şu şekildedir:

1. Mülk ve fiyat üzerinde anlaşın. Mülkü şahsen veya video üzerinden görürsünüz, biz karşılaştırılabilir satışlar üzerinde piyasa ve fiyat araştırması yaparız ve yazılı bir aracılık sözleşmesi kapsamında sizin adınıza pazarlık yaparız.
2. Mülkü kontrol edin. Herhangi bir depozito ödenmeden önce tapu kaydı ipotek, haciz ve şerhler açısından kontrol edilir ve iskan belgesi incelenir. İsterseniz kendi bağımsız avukatınız tam bir durum tespiti incelemesi yapabilir.
3. Ön sözleşme imzalayın. Fiyatı, depozitoyu ve tamamlanma tarihini belirler.
4. Değerleme raporu sipariş edin. Yabancılara yapılan satışlarda değerleme raporu zorunludur. SPK lisanslı bir değerleme firması tarafından hazırlanır; biz süreci koordine ederiz ama raporu hazırlamayız.
5. Devir için başvurun. Başvuru, Tapu Kadastro'nun çevrimiçi sistemi (Web Tapu) üzerinden veya tapu müdürlüğünde yapılır; burada güvenlik bölgesi kontrolü gerçekleştirilir.
6. Sigortalayın, ödeyin ve imzalayın. Zorunlu deprem sigortası (DASK) devreye alınmalı, tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmeli ve her iki taraf veya vekilleri tapu memuru önünde imza atmalıdır. Türkçe bilmiyorsanız yeminli bir tercüman bulunmalıdır.
7. Faturaları devredin. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri adınıza aktarılır.

Rusça konuşan alıcılarla çalışma deneyimimizde, randevunun kendisi nadiren sürecin yavaş kısmı olur; gecikmeler genellikle vergi kaydıyla uyuşmayan bir pasaport tercümesinden veya para transfer halindeyken süresi dolan bir değerleme raporundan kaynaklanır. Bu nedenle bir randevu ayarlanmadan önce dosyanın tamamını kontrol ederiz ve İstanbul ofisimizdeki Rusça bilen tercüman, Rus alıcılar için tapu sürecinin başında adları ve yazımları gözden geçirir.

Rusya'dan Türkiye'deki Mülk İçin Ödeme Yapmak

Rusya'dan Türkiye'deki mülk için ödeme yapmak en fazla hazırlık gerektiren adımdır. Birkaç Rus bankasına uygulanan uluslararası yaptırımlar ve Türk bankalarının uyum kuralları, paranın nasıl hareket edebileceğini etkiler.

Türk bankaları gelen transferler üzerinde kendi kaynak kontrollerini yapar ve banka sözleşmeyi, hesap ekstrelerini veya gelir kanıtını isterken bir ödeme bekletilebilir.

Bu pratik noktalar, Türkiye'de gayrimenkul satın alan Rus vatandaşlarının çoğu için geçerlidir:

• Erken bir Türk banka hesabı açın. Bankalar, yerleşik olmayan biri için hesap açıp açmayacaklarına her durumda ayrı karar verir ve istedikleri belgeler değişebilir.
• Ödemeyi bankacılık sistemi içinde tutun. Nakit temiz bir kayıt bırakmaz, sınırı geçtiyse gümrük beyanı sorularına yol açar ve bir satın almayı vatandaşlık başvurusu için kullanılamaz hale getirebilir.
• Belgeleri eşleştirin. Tutar, ödeyenin adı ve transferin belirtilen amacı satış sözleşmesi ve tapu ile uyumlu olmalıdır.
• İmzalamadan önce bankanıza sorun. Hangi para biriminin ve hangi yolun bankanız tarafından kabul edileceği bankanızın kendi kararıdır ve kısa sürede değişebilir.

Belgelerin düzenli olmasına yardımcı oluruz, ancak finansal tavsiye vermeyiz ve belirli bir banka veya transfer yolu önermeyiz; bu sorular bankanıza veya SPK yetkili bir kuruma aittir. Önce ödeme yolunu teyit etmek, ancak sonra depozitolu bağlayıcı bir sözleşme imzalamak, bir transfer geciktiğinde sizi korur.

Ruslar İçin Türkiye'de Mülk Alırken Maliyetler ve Vergiler

Ruslar için Türkiye'de mülk alma sürecinin ek maliyetleri, bu makalenin yazıldığı tarihte, tapu harcını kimin ödediğine ve KDV'nin uygulanıp uygulanmadığına bağlı olarak fiyata genellikle yüzde 6 ile 9 arasında ekleme yapar. Ana kalemler şunlardır:

• Tapu harcı: beyan edilen değerin yüzde 4'ü, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2 olarak belirlenir, ancak paylaşım genellikle pazarlık konusudur.
• Döner sermaye ücreti: her yıl güncellenen sabit bir tapu hizmet ücreti.
• Değerleme raporu: SPK lisanslı değerleme firmasına ödenen profesyonel ücret.
• Tercüme ve noter: randevudaki yeminli tercüman, pasaport tercümesi ve varsa vekaletname.
• DASK: her yıl yenilenen zorunlu deprem sigortası.
• Aracılık komisyonu: alıcıdan yüzde 2'ye kadar artı KDV ve satıcıdan yüzde 2'ye kadar artı KDV (toplamda yüzde 4 artı KDV, yasal tavan), yazılı aracılık sözleşmesinde belirlenir.

Yeni Konutta KDV

KDV, bir geliştirici tarafından yeni bir evin ilk satışında uygulanır. Yerleşik olmayan yabancı bir alıcı, fiyat yurt dışından getirilen döviz ile ödendiğinde KDV Kanunu'nun 13/i maddesi kapsamında bir muafiyete hak kazanabilir ve mülk üç yıl içinde satılırsa bu muafiyet kaybedilir (1 Mayıs 2022'den itibaren yürürlükte olan 7394 sayılı Kanun). Buna güvenmeden önce uygunluğu vergi dairesiyle teyit edin.

Yıllık ve Sonraki Vergiler

Yıllık emlak vergisi, belediye tarafından değerlendirilen değerin küçük bir yüzdesi üzerinden tahsil edilir. Bir Türk mülkünden elde edilen kira geliri Türkiye'de vergilendirilir ve satın alımdan sonra beş yıl içinde yapılan bir satıştan elde edilen kazanç genellikle Türk gelir vergisine tabidir. Türkiye ve Rusya arasında bir çifte vergilendirme anlaşması bulunur ve bunun kendi durumunuza nasıl uygulandığı her iki ülkedeki bir vergi uzmanına sorulması gereken bir konudur.

Rus Alıcılar İçin Türk Mülkü Üzerinden İkamet ve Vatandaşlık

Rus alıcılar için Türk mülkü iki ayrı başvuruyu, bir ikamet izni ve Türk vatandaşlığını destekleyebilir ve her birinin kendi eşiği ve koşulları vardır. Hiçbiri otomatik değildir ve hiçbir sonuç garanti edilmez.

Yol	Minimum mülk değeri	Temel koşullar
Kısa dönem ikamet izni	200.000 ABD doları tapu değeri (16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen evler)	Mahalle yeni ikamet izinlerine açık olmalıdır; koşullar karşılandığı sürece yenilenebilir
Yatırımla vatandaşlık	400.000 ABD doları	3 yıl elde tutulur, tapuda şerh edilir; uçtan uca tipik olarak 8 ila 12 ay, garanti edilmez

İkamet İzni

Bu makalenin yazıldığı tarihte, 200.000 dolarlık minimum eşik İstanbul'da ve 16 Ekim 2023'ten itibaren Türkiye'nin her yerinde geçerlidir; eski 75.000 ve 50.000 dolarlık kademeler artık uygulanmaz. Başvurular Göç İdaresi Genel Müdürlüğü'ne yapılır ve bazı mahalleler yabancılar için yeni ikamet izinlerine kapalıdır, bu nedenle satın almadan önce tam adresi kontrol edin. Rus vatandaşları kısa süreli ziyaretler için Türkiye'ye vizesiz girebilir, bu da inceleme gezilerini basitleştirir, ancak orada yaşamayı planlıyorsanız bir ziyaret bir izin yerine geçmez.

Vatandaşlık

Vatandaşlık Yönetmeliği'nin 20. maddesi kapsamında, gayrimenkul yolu en az 400.000 ABD doları değerinde, üç yıl elde tutulan ve bu taahhüdün tapuya şerh edildiği bir mülk gerektirir. Döviz bir Türk bankası aracılığıyla bozdurulur ve bir Döviz Alım Belgesi'ne kaydedilir; daha önce bir yabancıya ait olan mülk genellikle uygun sayılmaz.

Aynı madde diğer yolları da belirler: 500.000 dolarlık mevduat, devlet borçlanma araçları, fon payları, BES veya sabit sermaye, ya da 50 kişiye istihdam sağlamak. Biz bu resmi koşulları açıklar ve gayrimenkul yolu için prosedürel adımları koordine ederiz; bir yolu diğerine önermeyiz ve seçim sizindir.

Tam bir dosya uçtan uca tipik olarak 8 ila 12 ay sürer, ancak resmi bir işlem süresi yayınlanmamıştır ve sonuç garanti edilmez. Rus hukuku da ikinci bir vatandaşlık edinen vatandaşların Rus makamlarına bildirimde bulunmasını gerektirir, bu nedenle güncel kuralları onlarla teyit edin.

Rus Alıcıların Türkiye'de Aradığı Bölgeler

Antalya ili ve İstanbul, Rus alıcıların en aktif olduğu yerlerdir ve Rus vatandaşları son yıllarda Türkiye İstatistik Kurumu'nun konut satış verilerinde önde gelen yabancı alıcı milliyetleri arasında yer almıştır.

• Antalya ve Alanya: sahil yaşam tarzı, büyük bir Rusça konuşan topluluk ve Rus şehirlerinden doğrudan uçuşlar. Antalya'nın birçok mahallesi yeni ikamet izinlerine kapalıdır, bu nedenle adres kontrolü burada en önemlisidir.
• İstanbul: okulları, hastaneleri, uluslararası bir iş tabanı ve derin bir ikinci el piyasası olan yıl boyunca canlı bir şehir. Şişli'de konumlanıyoruz ve hem Avrupa hem de Anadolu yakasında çalışıyoruz.
• Fethiye, Bodrum ve İzmir: daha küçük bir kasaba isteyen alıcılar için daha sakin Ege ve Akdeniz ortamları.

Nereye bakarsanız bakın, Rus alıcılar için Türk mülkü istek fiyatları yerine son karşılaştırılabilir satışlara göre değerlendirilmelidir. Bir satın almanın sizin için bir ev mi yoksa bir yatırım mı olduğu sizin kararınızdır ve yatırım tavsiyesi SPK yetkili kurumlardan gelir.

Ruslar İçin Türkiye'de Mülk Alma: Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

Rus alıcıların Türkiye'de karşılaştığı sorunların çoğu, doğru adımları yanlış sırada yapmaktan kaynaklanır. En sık gördüklerimiz şunlardır:

• Rusya'dan ödeme yolu teyit edilmeden depozito ödemek.
• İkamet izni ana hedefken yeni ikamet izinlerine kapalı bir mahallede satın almak.
• Gerçek fiyatın altında beyan edilen bir tapu değerini kabul etmek; bu vergi riski yaratır ve bir ikamet veya vatandaşlık dosyasını zayıflatabilir.
• Rusçaya yeminli tercümesi olmadan bir Türkçe sözleşme imzalamak.
• Geliştiricinin izinlerini kontrol etmeden proje halindeki bir projenin söz verilen tarihte tamamlanacağını varsaymak.

Ruslar için Türkiye'de mülk alma, doğru sırayla yapılan üç şeye dayanır: ödeme yolunu teyit edin, mülkü ve adresini kontrol edin ve Tapu randevusundan önce belgeleri hazırlayın. Mülkiyet kuralları açıktır, dosya tamamlandığında devir hızlıdır ve ikamet ile vatandaşlık eşikleri mevzuatla belirlenir, herhangi bir aracı tarafından vaat edilmez.

Türkiye'de Mülk Almak, Satmak veya Kiralamak mı İstiyorsunuz?

Bosphorus Brokers, yabancıların Türkiye genelinde mülk almasına, satmasına, kiralamasına ve mülklerini yönetmesine yardımcı olan, İstanbul'da yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesidir. Planlarınızı görüşmek için bize +90 539 415 31 39 numaralı telefon veya WhatsApp üzerinden ulaşın ya da Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul adresinde bizi ziyaret edin. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

Ruslar 2026'da Türkiye'de mülk alabilir mi?

Evet, Rus vatandaşları bu makalenin yazıldığı tarihte Türkiye'de mülk edinebilir. Sınırlar diğer yabancılarla aynıdır: kişi başına ülke genelinde 30 hektar, herhangi bir ilçenin yüzde 10'u ve askeri veya güvenlik bölgeleri içinde satın alma yapılamaz.

Rus alıcılar için tapu sürecinde Türkiye'de bulunmam gerekir mi?

Hayır, satın alma işlemini vekaletname taşıyan bir temsilci aracılığıyla tamamlayabilirsiniz. Vekaletnameyi Rusya'daki bir Türk konsolosluğunda veya apostilli bir Rus noterinde imzalarsınız ve bu daha sonra yeminli bir tercüman tarafından Türkçeye çevrilir.

Ruslar için Türkiye'de mülk alma fiyatın üzerine ne kadar maliyet getirir?

Bu makalenin yazıldığı tarihte ek maliyetler genellikle fiyatın yüzde 6 ile 9'u arasında olur. Bunlara yüzde 4 tapu harcı, değerleme raporu, tercüme ve noter ücretleri, DASK sigortası, yeni bir yapıda olası KDV ve her taraftan yüzde 2'ye kadar artı KDV aracılık komisyonu dahildir.

Türk mülkü için bir Rus banka hesabından ödeme yapabilir miyim?

Bu, ilgili bankalara bağlıdır, çünkü birkaç Rus bankasına uygulanan yaptırımlar ve Türk bankalarının kendi uyum kontrolleri hangi transferlerin kabul edildiğini etkiler. Bağlayıcı bir sözleşme imzalamadan veya depozito ödemeden önce yolu bankanızla teyit edin.

Ev almak Ruslara Türk ikamet izni verir mi?

16 Ekim 2023 veya sonrasında edinilen, en az 200.000 ABD doları tapu değerine sahip bir ev, kısa dönem ikamet izni başvurusunu destekleyebilir. Mahallenin yeni izinlere açık olması gerekir ve izin otomatik değildir.

Ruslar mülk alarak Türk vatandaşlığı alabilir mi?

Gayrimenkul yolu, Vatandaşlık Yönetmeliği'nin 20. maddesi kapsamında en az 400.000 ABD doları değerinde, üç yıl elde tutulan bir mülk gerektirir. Tam bir dosya uçtan uca tipik olarak 8 ila 12 ay sürer ve ne süre ne de sonuç garanti edilmez.

Bosphorus Brokers Hakkında

Bosphorus Brokers, Burak Ünal tarafından tescilli şahıs işletmesi aracılığıyla işletilen, İstanbul'da yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesidir (T.C. Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticareti yetki belgesi no. 3408704). Yazılı aracılık sözleşmesi kapsamında yabancı alıcılara, satıcılara, ev sahiplerine ve kiracılara İstanbul, Antalya, Bodrum, Fethiye, İzmir ve Ankara'da mülk arama, yer gösterme, piyasa ve fiyat araştırması, pazarlık, alıcı ve satıcı temsili, tapu işlemlerinin koordinasyonu, kiralama ve mülk yönetimi hizmeti veriyoruz; yatırım yoluyla vatandaşlığın gayrimenkul yolu için yapılan alımlar da buna dahildir. Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) yatırım danışmanlığı yetkimiz yoktur, değerleme raporu hazırlamayız (bu raporları SPK lisanslı değerleme kuruluşları hazırlar) ve kira geliri, değer artışı ya da vatandaşlık veya ikamet sonucu garanti etmeyiz.

Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve kendi durumunuzu değerlendirmek için bir uzmana danışmanız şiddetle önerilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından kaynaklanabilecek herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.