إجابة سريعة
يدفع الملّاك الأجانب الضرائب العقارية نفسها التي يدفعها الأتراك: رسم الطابو بنسبة 4% وضريبة القيمة المضافة على معظم العقارات الجديدة عند الشراء، وضريبة عقار سنوية من 0.1% إلى 0.6% من القيمة الضريبية، وضريبة دخل من 15% إلى 40% على الإيجار بعد إعفاء المساكن البالغ 58,000 ليرة تركية لعام 2026، وضريبة دخل على الأرباح إذا بعت خلال خمس سنوات. أما البيع بعد خمس سنوات فلا يخضع للضريبة عموماً.
أبرز النقاط
- ضريبة العقار السنوية من 0.1% إلى 0.6% من القيمة الضريبية، وتتضاعف في البلديات الكبرى، فيدفع المسكن في إسطنبول 0.2%.
- حدّد القانون رقم 7566 سقف القيمة الضريبية لكل عقار في 2026 بثلاثة أضعاف قيمته في 2025؛ ولم تتغير النسب.
- تُعفى أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن المحصَّل في 2026، ويخضع الباقي لنسبة من 15% إلى 40% بعد خصم النفقات.
- يقتطع المستأجرون التجاريون ضريبة الاستقطاع (stopaj) بنسبة 20% من الإيجار، ولم تعد فوائد قرض المسكن المؤجَّر قابلة للخصم منذ 1 يناير 2025.
- تخضع أرباح العقار المَبيع خلال خمس سنوات من تاريخ سند الملكية للضريبة بعد التعديل بالتضخم وإعفاء قدره 150,000 ليرة تركية لعام 2026؛ والقاعدة لم تتغير للمساكن المشتراة في 2025 و2026.
- يخضع العقار التركي لضريبة الإرث والهبة التركية أياً كانت جنسية مالكه، وكان لدى تركيا 93 اتفاقية ضريبية سارية في أكتوبر 2026.
يدفع الملّاك الأجانب الضرائب العقارية نفسها التي يدفعها الملّاك الأتراك. فعند الشراء، هناك رسم الطابو بنسبة 4% (قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع) وضريبة القيمة المضافة على معظم العقارات الجديدة. وخلال التملك، هناك ضريبة عقار سنوية من 0.1% إلى 0.6% من القيمة الضريبية، وضريبة دخل على الإيجار، مع إعفاء أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن لعام 2026. وعند البيع خلال خمس سنوات من الشراء، يخضع الربح لضريبة الدخل؛ أما بيع الأفراد بعد خمس سنوات فلا يخضع للضريبة عموماً.
النسب الواردة أدناه تنطبق على عام 2026، وقد جرى التحقق منها في أكتوبر 2026. والقواعد الضريبية تتغير، لذا اطلب من مستشار ضريبي تأكيد وضعك قبل تقديم الإقرار أو التأجير أو البيع.
ما الضرائب العقارية التي تدفعها في تركيا؟
| الضريبة | متى تُطبَّق | النسبة أو المبلغ (2026) |
|---|---|---|
| رسم الطابو (tapu harcı) | عند الشراء والبيع | 4% من السعر المصرَّح به، قانوناً 2% على كل طرف |
| ضريبة القيمة المضافة (KDV) | عند شراء عقار جديد من مطوّر | المساكن 10% أو 20% (وبعضها 1%)؛ أماكن العمل 20%؛ إعفاء لغير المقيمين المستوفين للشروط |
| ضريبة العقار (emlak vergisi) | كل عام | من 0.1% إلى 0.6% من القيمة الضريبية |
| ضريبة المساكن ذات القيمة العالية | كل عام، للمساكن التي تتجاوز قيمتها الضريبية 17,711,000 ليرة تركية | من 0.3% إلى 1% على القدر الزائد |
| ضريبة الدخل على الإيجار | في السنة التالية لتحصيل الإيجار | من 15% إلى 40%، بعد إعفاء المساكن البالغ 58,000 ليرة تركية وبعد النفقات |
| ضريبة الاستقطاع (stopaj) | عندما يدفع مستأجر تجاري الإيجار | 20% من الإيجار الإجمالي |
| ضريبة الدخل على أرباح البيع | البيع خلال خمس سنوات من الشراء | من 15% إلى 40% على الربح المعدَّل بالتضخم، بعد إعفاء قدره 150,000 ليرة تركية |
| ضريبة الإرث والهبة | عند الوفاة أو الهبة | من 1% إلى 10% على الإرث، ومن 10% إلى 30% على الهبات، بعد الإعفاءات |
يفصّل دليلنا حول تكلفة شراء عقار في تركيا ضرائب الشراء ورسومه. أما هذا الدليل فيتناول ما تدفعه أثناء التملك والتأجير وعند البيع.
كم تبلغ ضريبة العقار (emlak vergisi) في تركيا؟
يفرض قانون ضريبة العقارات رقم 1319 ضريبة سنوية على القيمة الضريبية للعقار (vergi değeri)، التي تُحسب من قيم الوحدات الرسمية وتكون عادةً أدنى بكثير من سعر السوق. وتتضاعف النسب داخل البلديات الكبرى مثل إسطنبول وأنقرة وإزمير وأنطاليا:
| العقار | النسبة العادية | نسبة البلديات الكبرى |
|---|---|---|
| مسكن | 0.1% | 0.2% |
| مبنى آخر (محل، مكتب) | 0.2% | 0.4% |
| أرض (arazi) | 0.1% | 0.2% |
| قطعة أرض معدّة للبناء (arsa) | 0.3% | 0.6% |
هل هناك سقف لزيادة عام 2026؟
نعم. عام 2026 هو عام إعادة تقييم عامة، تحدد فيه اللجان البلدية قيماً جديدة للوحدات، وكانت القفزة كبيرة في كثير من المناطق. وقد حدّد القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) سقف القيمة الضريبية لكل عقار في 2026 بثلاثة أضعاف قيمته في 2025، فلا يمكن أن ترتفع الضريبة على العقار نفسه بأكثر من 200%؛ ولم تتغير النسب. وبموجب القانون نفسه، تُرفع القيم اعتباراً من 2027 وما بعدها بنسبة إعادة التقييم السنوية حتى إعادة التقييم العامة التالية.
الدفع، ومن يدفع في سنة البيع
تُدفع الضريبة على قسطين، بحلول نهاية مايو ونهاية نوفمبر، لدى البلدية أو عبر الإنترنت. وفي سنة البيع يدفع البائع ضريبة تلك السنة، ويصبح المشتري ملزماً بها اعتباراً من 1 يناير من السنة التالية. وتبلّغ مديرية السجل العقاري البلديةَ بنقل الملكية إلكترونياً، ولا تُجري عملية البيع ما دامت ضريبة العقار مستحقة. مثال توضيحي: شقة في إسطنبول قيمتها الضريبية لعام 2026 تبلغ 4 ملايين ليرة تركية تدفع 0.2%، أي 8,000 ليرة تركية عن السنة.
ضريبة المساكن ذات القيمة العالية
تدفع المساكن التي تتجاوز القيمة الضريبية لمبناها لعام 2026 مبلغ 17,711,000 ليرة تركية أيضاً ضريبة المساكن ذات القيمة العالية (değerli konut vergisi) لمكتب الضرائب: 0.3% على القيمة حتى 26,567,000 ليرة تركية، و0.6% حتى 35,425,000 ليرة تركية، و1% على ما يزيد على ذلك. ويُعفى منها الفرد الذي لا يملك في تركيا سوى مسكن واحد، وذلك عن هذا المسكن. وبالنسبة لعام 2026، كان موعد تقديم الإقرار حتى 20 فبراير، مع الدفع في فبراير وأغسطس.
كيف تُفرض الضريبة على الدخل الإيجاري في تركيا؟
يخضع الإيجار المتأتي من عقار في تركيا للضريبة في تركيا سواء كنت تقيم فيها أم لا (قانون ضريبة الدخل رقم 193). وبالنسبة للمساكن، تُعفى أول 58,000 ليرة تركية من الإيجار المحصَّل في 2026 (47,000 ليرة تركية لعام 2025)، بشرط:
- ألا يكون لديك دخل تجاري أو زراعي أو مهني يجب التصريح عنه؛
- ألا يتجاوز مجموع أجورك الإجمالية ودخل استثماراتك وإيجاراتك للسنة 1.5 مليون ليرة تركية (2026).
لا ينطبق الإعفاء أبداً على المحلات أو المكاتب أو أماكن العمل الأخرى. وإذا كان إيجار مسكنك مساوياً للإعفاء أو أقل منه، فلا تقدّم إقراراً. أما إذا تجاوزه، فتخصم الإعفاء، ثم تخصم إما نسبة ثابتة قدرها 15% من الباقي مقابل النفقات، أو نفقاتك الفعلية، مثل الاستهلاك والإصلاحات والتأمين وضريبة العقار ورسوم الإدارة. وإذا اخترت نسبة 15% الثابتة، فعليك الالتزام بها لمدة سنتين. ومنذ 1 يناير 2025، لم تعد فوائد القرض الخاص بعقار مؤجَّر كمسكن قابلة للخصم (القانون رقم 7566)؛ لكنها لا تزال قابلة للخصم بالنسبة لأماكن العمل.
| الدخل الخاضع للضريبة لعام 2026 (ليرة تركية) | النسبة |
|---|---|
| حتى 190,000 | 15% |
| من 190,000 إلى 400,000 | 20% |
| من 400,000 إلى 1,000,000 | 27% |
| من 1,000,000 إلى 5,300,000 | 35% |
| أكثر من 5,300,000 | 40% |
مثال توضيحي: إيجار مسكن قدره 600,000 ليرة تركية في 2026، دون دخل آخر، مع نفقات ثابتة بنسبة 15%. يكون الدخل الخاضع للضريبة (600,000 ناقص 58,000) × 85% = 460,700 ليرة تركية، والضريبة 86,889 ليرة تركية، أي نحو 14.5% من الإيجار.
يُصرَّح بالإيجار المحصَّل في 2026 في الإقرار السنوي بين 1 و31 مارس 2027، وتُدفع الضريبة على قسطين، في مارس ويوليو. ويقدّم الملّاك المقيمون في الخارج الإقرار نفسه، عادةً عن طريق مستشار ضريبي تركي، وينطبق عليهم إعفاء المساكن أيضاً. وللاطلاع على العوائد وصافي العائد، راجع دليلنا حول الدخل الإيجاري في إسطنبول.
ضريبة الاستقطاع (stopaj) على الإيجارات التجارية
عندما تدفع شركة أو مستأجر تجاري آخر إيجاراً لمؤجّر فرد، وعادةً ما يكون ذلك لمحل أو مكتب، فإنه يقتطع 20% من الإيجار الإجمالي ويسددها لمكتب الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94). وإذا كان إيجارك الخاضع للاستقطاع لعام 2026 يبلغ 400,000 ليرة تركية أو أقل، فلا تحتاج عموماً إلى التصريح عنه؛ وإذا تجاوز ذلك، فتصرّح عنه في مارس وتخصم الضريبة المقتطعة مسبقاً. واذكر في عقد الإيجار ما إذا كان الإيجار إجمالياً أم صافياً من ضريبة الاستقطاع. ويتناول دليلانا حول تأجير العقار في إسطنبول وشراء العقارات التجارية في تركيا عقود الإيجار والعوائد.
هل تدفع ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في تركيا؟
فقط إذا بعت خلال خمس سنوات. فبموجب قانون ضريبة الدخل رقم 193 (المادة 80 المكررة)، يخضع الربح من العقار الذي يبيعه الفرد خلال خمس سنوات من تملّكه للضريبة بوصفه كسباً من زيادة القيمة (değer artış kazancı)؛ وبعد خمس سنوات لا يخضع للضريبة كربح. ويبدأ احتساب المدة من تاريخ تسجيل سند الملكية باسمك. وحتى أكتوبر 2026، لم تتغير هذه القاعدة للعقارات المشتراة في 2025 أو 2026: فالمسكن المسجَّل باسمك في 10 مارس 2025 يمكن بيعه معفى من هذه الضريبة بعد 10 مارس 2030. ويخرج من نطاق القاعدة العقار الذي حصلت عليه بالإرث أو الهبة، أما من يشتري العقارات ويبيعها كنشاط منتظم فقد يخضع لضريبة الدخل التجاري أياً كانت مدة التملك.
يُحسب الربح الخاضع للضريبة على النحو التالي:
- ابدأ بسعر البيع.
- اخصم تكلفة الشراء، بعد زيادتها بنسبة ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحليين (Yİ-ÜFE) خلال مدة التملك، باستثناء شهر البيع، إذا بلغ هذا الارتفاع 10% على الأقل.
- اخصم تكاليف البيع والضرائب والرسوم التي دفعتها، مثل حصتك من رسم الطابو وعمولة الوساطة.
- اخصم الإعفاء السنوي: 150,000 ليرة تركية للأرباح المحققة في 2026 (120,000 ليرة تركية لعام 2025).
- أخضِع الباقي للضريبة بالنسب الواردة في الجدول أعلاه، مع أي دخل آخر تصرّح عنه.
مثال توضيحي: شقة اشتُريت في 2024 بمبلغ 10 ملايين ليرة تركية وبيعت في 2026 بمبلغ 16 مليون ليرة تركية. إذا ارتفع المؤشر 40% خلال المدة، تصبح التكلفة المعدَّلة 14 مليون ليرة تركية. وبعد خصم 400,000 ليرة تركية من تكاليف البيع وإعفاء 2026، يبقى 1,450,000 ليرة تركية خاضعاً للضريبة، وتبلغ الضريبة، في غياب دخل آخر، 390,000 ليرة تركية.
يُصرَّح بالربح في الإقرار السنوي في مارس من السنة التالية للبيع. وقد يكون أمام الملّاك المقيمين في الخارج مسار ومهلة مختلفان لتقديم الإقرار، لذا احصل على المشورة قبل نقل الملكية. وثمة نقطتان أخريان: إذا اشتريت بإعفاء ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13(i) وبعت خلال ثلاث سنوات، فيجب دفع الضريبة مع الفوائد قبل نقل الملكية؛ والعقار المستخدم للحصول على الجنسية يجب الاحتفاظ به ثلاث سنوات على الأقل (راجع دليلنا للجنسية التركية عبر الاستثمار). ويتناول دليلنا حول بيع العقار في تركيا عملية البيع نفسها.
كيف تُفرض الضريبة على إرث العقارات التركية وهبتها؟
يخضع العقار الواقع في تركيا لضريبة الإرث والهبة التركية (القانون رقم 7338)، أياً كانت جنسية المالك أو الورثة، ويحكم القانونُ التركي انتقالَه بالإرث (القانون رقم 5718، المادة 20). وبالنسبة لعام 2026:
- يخضع الإرث لنسبة من 1% إلى 10% والهبات لنسبة من 10% إلى 30%، وفق شرائح تبدأ بأول 3 ملايين ليرة تركية؛
- لكل ولد وللزوج أو الزوجة إعفاء قدره 2,907,136 ليرة تركية من حصته، أو 5,817,845 ليرة تركية للزوج أو الزوجة عند عدم وجود أولاد؛
- لا تُعفى الهبات إلا حتى 66,935 ليرة تركية.
يقدّم الورثة إقراراً خلال أربعة إلى ثمانية أشهر من الوفاة، بحسب مكان وقوعها ومكان إقامتهم، ولا تسجّل مديرية السجل العقاري الورثة إلا بعد أن يؤكد مكتب الضرائب الوضع. ويمكن لوصية تُحرَّر لدى كاتب عدل تركي أن تسهّل الإجراءات على الورثة المقيمين في الخارج.
هل ستدفع الضريبة مرتين، في تركيا وفي بلدك؟
تفرض تركيا الضريبة على الإيجار والأرباح المتأتية من العقار التركي حتى لو كنت تقيم في الخارج، وقد يفرضها بلدك أيضاً. وكان لدى تركيا 93 اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي سارية في أكتوبر 2026. وبموجب القواعد المعتادة في هذه الاتفاقيات، يحق للدولة التي يقع فيها العقار فرض الضريبة على دخله وأرباحه، ويمنح بلد إقامتك خصماً ضريبياً أو إعفاءً؛ وقد تحتاج إلى شهادة إقامة ضريبية من السلطة الضريبية في بلدك للاستفادة من الاتفاقية.
إذا انتقلت إلى تركيا، تصبح عموماً مقيماً ضريبياً فيها بمجرد إقامتك أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية، وتخضع حينها للضريبة على دخلك العالمي. ويُعفي القانون رقم 7582 (الجريدة الرسمية، 4 يونيو 2026) الدخلَ الأجنبي المصدر لمدة 20 عاماً للأشخاص الذين يستقرون في تركيا اعتباراً من 1 يناير 2026 بعد ثلاث سنوات دون مسكن أو التزام ضريبي في تركيا، رهناً بشهادة إعفاء من مكتب الضرائب. وتظل الإيجارات والأرباح التركية خاضعة للضريبة كما سبق بيانه.
ما الأخطاء الضريبية التي يجب على الملّاك الأجانب تجنبها؟
- التصريح بسعر أقل من الحقيقي في مديرية السجل العقاري: فمنذ ديسمبر 2025 تعادل الغرامة الرسم الذي جرى التهرب منه.
- افتراض أن الإيجار معفى من الضريبة لأنك تقيم في الخارج.
- البيع خلال خمس سنوات دون حساب الربح، أو خلال ثلاث سنوات من شراء معفى من ضريبة القيمة المضافة.
- التخلف عن دفع أقساط ضريبة العقار، التي يجب تسويتها قبل أي بيع.
- فقدان مستندات الشراء: فسند الملكية وشهادة DAB والإيصالات وتقرير التقييم تثبت تكلفتك.
- نسيان التصريح عن الدخل التركي في بلدك.
كيف يساعدك Bosphorus Brokers
Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول (وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704)، يديره مؤسسه والوسيط العقاري المرخّص بوراك أونال. لسنا مستشارين ضريبيين، لكننا قبل الشراء نبيّن لك الضرائب والرسوم الخاصة بالعقار المحدد، وبعد التملك يمكن أن تتابع خدمة إدارة العقارات لدينا أقساط ضريبة العقار وتجديدات DASK (تأمين الزلازل الإلزامي) وسجلات الإيجار لمحاسبك. ولمناقشة شراء أو تأجير، تواصل معنا.
الأسئلة الشائعة
- هل يدفع غير المقيمين ضريبة على الدخل الإيجاري من العقار التركي؟
- نعم. يخضع الإيجار المتأتي من عقار في تركيا للضريبة في تركيا سواء كان المالك يقيم فيها أم لا. ويقدّم الملّاك المقيمون في الخارج الإقرار السنوي نفسه في مارس، عادةً عن طريق مستشار ضريبي تركي، وينطبق عليهم إعفاء إيجار المساكن (58,000 ليرة تركية لعام 2026) بالشروط نفسها. ويمكن لاتفاقية ضريبية مع بلدك أن تمنع فرض الضريبة على الدخل نفسه مرتين.
- هل تنطبق قاعدة السنوات الخمس على العقارات المشتراة في 2025 أو 2026؟
- نعم، ولم تتغير حتى أكتوبر 2026. فبالنسبة للفرد، يخضع الربح من عقار بِيع خلال خمس سنوات من تاريخ تسجيل سند الملكية للضريبة؛ وبعد خمس سنوات لا يخضع للضريبة كربح. فالمسكن المسجَّل باسمك في مارس 2025 يمكن بيعه معفى من هذه الضريبة بعد التاريخ نفسه من مارس 2030، ما لم تكن تتاجر بالعقارات كنشاط تجاري.
- من يدفع ضريبة العقار في سنة بيعه؟
- يدفع البائع ضريبة العقار السنوية عن السنة التي يتم فيها البيع، ويصبح المشتري ملزماً بها اعتباراً من 1 يناير من السنة التالية. وتتحقق مديرية السجل العقاري من سجلات البلدية ولا تُجري عملية البيع ما دامت ضريبة العقار مستحقة، لذا يسدّد البائعون أي متأخرات قبل الموعد. وينبغي للمشترين التحقق من الإيصالات ضمن فحوصاتهم.
- متى تستحق ضريبة الدخل الإيجاري في تركيا؟
- يُصرَّح بالإيجار المحصَّل خلال السنة الميلادية في إقرار ضريبة الدخل السنوي بين 1 و31 مارس من السنة التالية، فالإيجار المحصَّل في 2026 يُصرَّح به في مارس 2027. وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين، بحلول نهاية مارس ونهاية يوليو. أما إيجار أماكن العمل الخاضع أصلاً لاستقطاع بنسبة 20% فلا يلزم التصريح عنه إلا إذا تجاوز 400,000 ليرة تركية لعام 2026.
- هل الضرائب العقارية في إسطنبول أعلى منها في بقية تركيا؟
- النسب أعلى في كل البلديات الكبرى، ومنها إسطنبول وأنقرة وإزمير وأنطاليا: 0.2% سنوياً للمساكن بدلاً من 0.1%، و0.4% للمحلات والمكاتب بدلاً من 0.2%. كما أن القيم الضريبية التي تحددها لجان الأقضية في إسطنبول أعلى عموماً، فتكون فاتورة شقة مماثلة عادةً أكبر منها في مدينة أصغر.
- هل يدفع المالك الأجنبي ضريبة الإرث على العقار التركي؟
- نعم. يخضع العقار الواقع في تركيا لضريبة الإرث والهبة التركية أياً كانت جنسية المالك أو الورثة. وبالنسبة لعام 2026، يخضع الإرث لنسبة من 1% إلى 10% بعد إعفاء قدره 2,907,136 ليرة تركية لحصة كل ولد أو حصة الزوج أو الزوجة. كما يحكم القانون التركي تحديدَ من يرث العقار الواقع في تركيا، لذا تستحق الوصية المحرَّرة لدى كاتب عدل تركي أن تُؤخذ في الحسبان.
المصادر والأساس القانوني
- قانون ضريبة العقارات رقم 1319 (ضريبة العقار السنوية)
- قانون ضريبة الدخل رقم 193 (الضريبة على أرباح بيع العقارات ودخل الإيجار)
- قانون الرسوم رقم 492 (رسم الطابو)
- قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i) (إعفاء المشترين غير المقيمين الذين يدفعون بالعملة الأجنبية)
- رئاسة إدارة الإيرادات (الضرائب)
- القانون رقم 7566 المعدِّل لقوانين الضرائب (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025)
- قانون ضريبة التركات والهبات رقم 7338
- قانون القانون الدولي الخاص والإجراءات رقم 5718، المادة 20 (الإرث في العقارات الواقعة في تركيا)
- القانون رقم 7582 (الجريدة الرسمية، 4 يونيو 2026): إعفاء الدخل الأجنبي للمقيمين الجدد (قانون ضريبة الدخل، المادة 20/D)
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تتغير القواعد، لذا تحقّق من القواعد السارية على حالتك لدى محامٍ أو مستشار ضريبي مستقل قبل اتخاذ أي خطوة.
بقلم
Burak Ünal
وسيط عقاري تركي مرخّص - رقم الترخيص 3408704
بوراك أونال وسيط عقاري مرخّص في تركيا (ترخيص رقم 3408704)، يقدّم الاستشارات لعملاء أتراك ودوليين في شراء العقارات وبيعها وتأجيرها، وفي الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار. حاصل على ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (2019) وبكالوريوس في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (2016)، واجتاز عام 2021 امتحان الترخيص الرسمي للوسطاء العقاريين في تركيا. وهو من الحاصلين على منحة تشيفنينغ، وعضو مجلس الديوان (Divan Kurulu) في نادي غلطة سراي الرياضي، ويقدّم خدماته للعملاء بالإنجليزية (IELTS 8.0) والتركية والفرنسية.
