تأجير عقار في إسطنبول: دليل شامل للملّاك الأجانب

نعم، يمكن للأجانب تأجير العقارات التي يملكونها في تركيا بالشروط نفسها المطبّقة على الملّاك الأتراك. فالإيجار طويل الأجل يخضع لقانون الالتزامات التركي رقم 6098، الذي يحدّد مبلغ الوديعة بإيجار ثلاثة أشهر كحد أقصى ويقيّد زيادات الإيجار عند التجديد، أما الإيجار السياحي قصير الأجل فيتطلب ترخيصاً بموجب القانون رقم 7464، وفي المباني متعددة الوحدات موافقة جميع الملّاك الآخرين. والدخل الإيجاري خاضع للضريبة في تركيا، بما في ذلك للملّاك المقيمين في الخارج.

القواعد تتغيّر، لذا تأكّد من الوضع الحالي لعقارك قبل أن توقّع أي شيء.

هل تؤجّر عقارك في إسطنبول إيجاراً طويل الأجل أم قصير الأجل؟

الإيجار طويل الأجل عقد إيجار سكني مع مستأجر يتخذ العقار مسكناً له. أما الإيجار قصير الأجل فيعني تأجير مسكن لأغراض سياحية، لإقامات لا تتجاوز 100 يوم. وبموجب القانون رقم 7464، النافذ منذ عام 2024، يتطلب ذلك ترخيصاً من وزارة الثقافة والسياحة، وفي المبنى متعدد الوحدات موافقة جميع الملّاك الآخرين. ويتعرّض الإيجار دون ترخيص للغرامات.

ومن واقع خبرتنا، فإن قاعدة الموافقة هي التي تحسم المسألة عادةً: ففي مبنى سكني كبير أو مجمّع سكني (site)، كثيراً ما يكون الحصول على موافقة كل مالك آخر أمراً غير واقعي. تحقّق من ذلك قبل أن تؤثّث العقار لضيوف العطلات.

	الإيجار طويل الأجل	الإيجار قصير الأجل (السياحي)
القواعد الأساسية	قانون الالتزامات التركي رقم 6098	القانون رقم 7464 (نافذ منذ عام 2024)
الترخيص	لا يلزم ترخيص سياحي	ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة
موافقة الملّاك الآخرين	غير مطلوبة عادةً	جميع الملّاك الآخرين، في المباني متعددة الوحدات
من يقيم في العقار	مستأجر يسكن العقار	ضيوف في إقامات لا تتجاوز 100 يوم
مبلغ الوديعة	بحدٍّ أقصى إيجار ثلاثة أشهر (المادة 342)	تحدده شروط الحجز لديك
تعديل الإيجار	زيادة التجديد محدودة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك لآخر 12 شهراً (المادة 344)	يُسعَّر لكل إقامة
العمل اليومي	قليل بعد إسكان مستأجر جيد	كثير: التنظيف، واستقبال الضيوف، والرد على رسائلهم
الضريبة	خاضع للضريبة في تركيا؛ إقرار سنوي في مارس	خاضع للضريبة في تركيا؛ تأكّد من المعاملة الضريبية لإيجارك
الخطر الرئيسي	اختيار المستأجر الخطأ	الغرامات بسبب التأجير دون ترخيص

كيف تحدد الإيجار المناسب؟

انطلق من الإيجارات المتفق عليها فعلاً لشقق مماثلة في المبنى نفسه أو المجمّع نفسه أو الشارع نفسه؛ فالإيجارات المطلوبة على الإنترنت تُظهر أعلى النطاق، لا ما يوقّع عليه المستأجرون. وما يؤثر في الإيجار في إسطنبول:

• الحي، وسهولة الوصول إلى المترو والعبّارات والطرق الرئيسية؛
• الطابق والإضاءة والإطلالة، ولا سيما إطلالة البوسفور أو البحر؛
• كون الشقة مفروشة أو غير مفروشة، وحالة المطبخ والحمّامات؛
• المواقف والأمن ومرافق المجمّع مثل النادي الرياضي أو المسبح؛
• رسوم الخدمات الشهرية (aidat)، التي يوازنها المستأجرون مع الإيجار.

حدّد الإيجار الابتدائي بعناية. فزيادات التجديد محدودة بقاعدة مؤشر أسعار المستهلك الموضّحة أدناه، لذا يصعب تصحيح الإيجار المحدد بأقل من قيمته، بينما يُبقي الإيجار المرتفع أكثر من اللازم الشقة خالية. ويتناول دليلنا عن الدخل الإيجاري والعوائد في إسطنبول الجانب الاستثماري.

كيف تجهّز العقار قبل تأجيره؟

• الإصلاحات. أجرِ صيانة لغلاية التدفئة المركزية (kombi)، وأصلح التسربات، وافحص النوافذ والأقفال والأجهزة.
• التنظيف والتجديد. التنظيف الاحترافي، والطلاء الجديد عند الحاجة، يظهران في كل صورة.
• الأثاث. الشقق المفروشة تناسب في الغالب من ينتقلون إلى إسطنبول للعمل؛ أما غير المفروشة فتناسب المستأجرين الذين يملكون أثاثهم.
• الصور ومخطط الشقة. الصور المشرقة والصادقة تقلل المعاينات غير المجدية.
• قائمة الجرد. دوّن المحتويات وحالتها مع صور مؤرّخة، ويوقّعها الطرفان وتُرفق بعقد الإيجار.
• الأوراق. وثيقة DASK سارية (التأمين الإلزامي ضد الزلازل)، ونسخة من إذن الإشغال (iskan)، وأرقام اشتراكات المرافق، وبيانات الاتصال بإدارة المبنى ولوائحه الداخلية.

كيف تجد المستأجرين وتختارهم؟

ينبغي أن يذكر الإعلان الإيجار ومبلغ الوديعة ورسوم الخدمات وما يشمله الإيجار وتاريخ الإتاحة، مع معاينات بالفيديو للمستأجرين الذين ما زالوا في الخارج. وقبل قبول أي مستأجر، نطلب ما يلي:

• إثبات الهوية (جواز السفر أو الهوية التركية) لكل من سيوقّع؛
• ما يثبت طريقة دفع الإيجار، مثل خطاب توظيف أو خطاب انتداب من الشركة، أو كشوف الرواتب، أو كشوف الحساب المصرفي؛
• توصية من مالك سابق حيثما أمكن؛
• من سيسكن الشقة، وأي حيوانات أليفة، ومدة الإقامة المتوقعة؛
• وإذا كان المستأجر شركة، بيانات الشركة ومن يملك صلاحية التوقيع.

نبحث عن قصة متّسقة: فالوظيفة والميزانية وتاريخ الانتقال وسبب الانتقال ينبغي أن تتوافق معاً. وحيثما يصعب التحقق من الدخل، يمكن أن يوقّع كفيل على عقد الإيجار مع المستأجر. طبّق المعايير نفسها على كل المتقدّمين، ولا تقبض الإيجار ومبلغ الوديعة إلا بتحويل مصرفي.

ما الذي ينبغي أن يتضمنه عقد الإيجار في تركيا؟

تخضع عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة لقانون الالتزامات التركي رقم 6098. ويغطي عقد الإيجار الواضح ما يلي:

• الطرفين وأرقام هوياتهم أو جوازات سفرهم، وعنوان العقار وبيانات سند ملكيته؛
• تاريخ البدء، والمدة، وآلية التجديد؛
• الإيجار، وموعد الدفع، والعملة، والحساب المصرفي؛
• مبلغ الوديعة وشروط إعادته؛
• طريقة زيادة الإيجار عند التجديد، ضمن السقف القانوني؛
• من يدفع فواتير المرافق ورسوم الخدمات وأي تكاليف استثنائية للمبنى؛
• الاستخدام المسموح، وعدد الشاغلين، والحيوانات الأليفة، والتأجير من الباطن؛
• الصيانة والإصلاحات، وطريقة إبلاغ المستأجر عن أي مشكلة؛
• قائمة الجرد الموقّعة، وعناوين التبليغ (بريد إلكتروني وجهة اتصال محلية للمالك المقيم في الخارج)، والحالة المتوقعة عند التسليم.

اجعل العقد بلغتين، التركية والإنجليزية، وحدّد أي النسختين تسود، حتى لا يوقّع أي طرف على ما لا يفهمه. ونحن نجهّز أوراق عقد الإيجار مع الطرفين، ونوصي بأن يراجعها محامٍ مستقل قبل التوقيع. أما في المحلات والمكاتب، فلا يجوز للمستأجر التنازل عن عقد إيجار مكان العمل إلا بموافقة المالك الخطية، التي لا يجوز رفضها دون سبب مشروع (المادة 323)؛ اطّلع على دليلنا عن العقارات التجارية في تركيا.

ما قواعد مبلغ الوديعة وزيادات الإيجار في تركيا؟

مبلغ الوديعة. لا يتجاوز مبلغ الوديعة إيجار ثلاثة أشهر (المادة 342). دوّنه في عقد الإيجار، واقبضه بتحويل مصرفي، وسلّم إيصالاً به، واتفق كتابياً على ما يجوز خصمه منه في النهاية، مثل الفواتير غير المسدّدة أو الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك العادي.

زيادات الإيجار. عند التجديد، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية في الإيجار متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً (المادة 344). وينطبق ذلك على عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة. ويمكنك الاتفاق على زيادة أقل، لكن لا يمكن لبند في العقد أن يتجاوز بك هذا السقف. واحسب كل زيادة بناءً على الرقم الرسمي المنشور عند التجديد.

استعادة العقار. إنهاء عقد الإيجار رغماً عن المستأجر منظَّم بدقة في تركيا. فإن كنت قد ترغب في استعادة العقار، لبيعه أو للسكن فيه، فخطّط لذلك قبل التوقيع واسأل محامياً عن الخيارات المتاحة لك.

من يدفع فواتير المرافق ورسوم الخدمات وتأمين DASK؟

• المرافق. تُسجَّل الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي والإنترنت عادةً باسم المستأجر. ودوّن قراءات العدادات عند الانتقال إلى العقار وعند مغادرته.
• رسوم الخدمات (aidat). اتفقا في عقد الإيجار على من يدفع رسوم الخدمات الشهرية وأي أعمال استثنائية في المبنى، وتحقّق من حين لآخر من أنها تُدفع: إذ يجب تسديد ديون رسوم الخدمات قبل أي بيع مستقبلي.
• DASK. التأمين الإلزامي ضد الزلازل مطلوب للمبنى؛ فاحرص على تجديد وثيقتك كل عام.
• ضريبة العقار. ضريبة العقار السنوية بموجب القانون رقم 1319، التي تحددها البلدية على أساس القيمة الضريبية للعقار، من تكاليف المالك.
• التأمين. يستحق التأمين الاختياري على المنزل ومحتوياته أن تفكّر فيه، ولا سيما في الإيجار المفروش.

كيف تُفرض الضريبة على الدخل الإيجاري للملّاك الأجانب في تركيا؟

الدخل الإيجاري من العقارات في تركيا خاضع للضريبة في تركيا، بما في ذلك للملّاك غير المقيمين. ويصرّح به الأفراد في إقرار ضريبي سنوي يُقدَّم في شهر مارس، لذا تحتاج إلى رقم ضريبي تركي وسجلات جيدة: عقد الإيجار، وكشوف الحساب المصرفي التي تُظهر الإيجار المستلم، وتكاليفك.

وإذا استأجرت منك شركة أو مستأجر تجاري مكان عمل وأنت مالك فرد، يقتطع المستأجر ضريبة دخل بنسبة 20% (ضريبة الاستقطاع، stopaj) من الإيجار ويسدّدها لمصلحة الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94). وحدّد في عقد الإيجار ما إذا كان الإيجار المتفق عليه إجمالياً أم صافياً من هذا الاقتطاع، لأن ذلك يغيّر ما تتسلّمه فعلاً.

أما النفقات التي يجوز خصمها، وطريقة احتساب الضريبة المقتطعة، وتداخل الضريبة التركية مع الضريبة في بلد إقامتك، فهي أسئلة يجيب عنها مستشار ضريبي؛ ولا نذكر حدوداً رقمية لأنها تتغيّر. وللاطلاع على نظرة عامة، راجع دليلنا عن الضرائب العقارية في تركيا.

هل يمكنك إدارة عقار مؤجَّر في إسطنبول من الخارج؟

نعم. فالمعاينات عبر الإنترنت والمستندات الرقمية، والوكالة عند الحاجة، تعني أنك تستطيع تأجير عقارك دون أن تسافر. ويشمل الترتيب العملي ما يلي:

• حساب مصرفي تركي لاستلام الإيجار، ليترك كل دفعة أثراً مسجّلاً؛
• رقمك الضريبي ومحاسب للإقرار الذي يُقدَّم في مارس؛
• جهة اتصال محلية للإصلاحات والطوارئ والتعامل مع إدارة المبنى؛
• زيارات تفقّدية منتظمة، مع صور؛
• جدول زمني لتجديد عقود الإيجار، ومراجعة الإيجار، وتجديد وثيقة DASK، والمواعيد الضريبية.

ويمكن لـخدمة إدارة العقارات لدينا أن تتولى هذه المهام، من متابعة الإيجار ودفع الفواتير إلى تنظيم الإصلاحات وعمليات التسليم، مع تقارير إليك بلغتك.

ما أكثر أخطاء الملّاك شيوعاً في إسطنبول؟

• التأجير قصير الأجل دون ترخيص بموجب القانون رقم 7464 أو دون موافقة الملّاك الآخرين.
• توقيع عقد إيجار بالتركية وحدها لا تستطيع قراءته، أو نموذج يتجاهل سقف مؤشر أسعار المستهلك.
• قبض وديعة تتجاوز إيجار ثلاثة أشهر، أو قبضها نقداً دون إيصال.
• إغفال قائمة الجرد والصور، ثم الخلاف حول الأضرار في النهاية.
• تحديد الإيجار الابتدائي بالتخمين، مع نسيان أن زيادات التجديد محدودة بسقف.
• عدم التصريح بالدخل الإيجاري، أو إغفال ضريبة الاستقطاع عند التأجير لشركة.
• إبقاء فواتير المرافق باسمك، أو عدم الانتباه إلى رسوم خدمات غير مسدّدة.
• اختيار مستأجر على عجل لأن الشقة بقيت خالية بضعة أسابيع.

كيف يمكن أن تساعدك Bosphorus Brokers في تأجير عقارك

تغطي خدمة التأجير للملّاك لدينا العملية كاملة: التسعير بناءً على الإيجارات الحالية، والتسويق، والمعاينات حضورياً وعبر الإنترنت، واختيار المستأجرين، وأوراق عقد الإيجار بالتركية والإنجليزية، وقائمة الجرد، والتسليم. ثم يمكن لخدمة إدارة العقارات لدينا أن تتولى الشؤون اليومية. ويُتّفق على أتعاب التأجير والإدارة كتابياً قبل أن نبدأ؛ اطّلع على أتعابنا.

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة في إسطنبول، مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704. ومن التخصصات المسجّلة لمؤسسنا بوراك أونال إدارة العقارات وتأجير محلات التجزئة، وهو يقدّم استشاراته شخصياً بالإنجليزية والتركية والفرنسية؛ ويعمل الفريق مع العملاء بالإنجليزية والتركية والفرنسية والروسية والصينية والعربية. وتقييمنا 5.0 على Google. تواصل معنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96 لنناقش عقارك.