شراء عقار في إسطنبول للأجانب: خدمتنا في مرافقتك حتى إتمام الشراء

نعم، يحق للأجانب شراء العقارات في إسطنبول، ويستطيع مواطنو معظم الدول شراء المنازل والمكاتب والأراضي مع قيود قليلة فقط. وتتولى Bosphorus Brokers، شركة الوساطة العقارية في إسطنبول المرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704، البحث عن العقار المناسب وفحصه، والتفاوض نيابةً عنك، وتنظيم كل خطوة حتى نقل سند الملكية، سواء حضرتَ بنفسك أو أتممتَ الشراء عن بُعد. وعمولتنا 2% + ضريبة القيمة المضافة، وهي نفسها التي يدفعها المشترون الأتراك، ولا تُستحق إلا عند إتمام الصفقة.

هل يحق للأجانب شراء عقار في إسطنبول؟

يحق للأفراد الأجانب شراء المنازل والمكاتب والمحلات التجارية والأراضي في تركيا. وتأتي القيود الرئيسية من قانون سندات الملكية رقم 2644، المادة 35:

• المناطق العسكرية والأمنية محظورة على التملّك.
• لا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب 10% من مساحة الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة.
• لا يجوز للشخص الواحد أن يتملك أكثر من 30 هكتاراً في عموم تركيا.
• يخضع مواطنو عدد قليل من الدول لقيود خاصة، ونتحقق من أهليتك منذ الاتصال الأول.

ويحق للشركات المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي تملّك العقارات التي يتطلبها نشاطها، بإذن من الولاية بعد تقييم عسكري وأمني (القانون رقم 2644، المادة 36؛ وقانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875). ولأن القواعد تتغير، نتحقق من الوضع الراهن لدى السجل العقاري لكل مشترٍ ولكل عقار.

كيف تعمل خدمة الشراء لدينا خطوة بخطوة؟

1. الاتصال الأول وتحديد احتياجاتك. عبر الهاتف أو واتساب أو مكالمة فيديو أو في مكتبنا في شيشلي (Şişli)، نناقش معك ميزانيتك والغرض من الشراء (سكن، أو دخل إيجاري، أو جنسية، أو مقرّ لأعمالك) والتوقيت وطريقة الدفع. البحث والمعاينات والاستشارات لا تكلّفك شيئاً.
2. قائمة مختصرة مستقلة. نقارن المشاريع الجديدة والعقارات المعروضة لإعادة البيع لدى مطوّرين ومناطق مختلفة، ونختبر كل سعر مطلوب مقابل صفقات البيع الأخيرة في المحيط.
3. المعاينات، حضورياً أو عبر الإنترنت. نرافقك بأنفسنا، أو ننظّم معاينات بالفيديو المباشر تُظهر المبنى والشارع والإطلالة، لا الشقة وحدها.
4. الفحوص قبل تقديم العرض. سجلات سند الملكية، وشهادة الإسكان، والوضع التنظيمي، وسجل إنجازات المطوّر في حالة المشاريع الجديدة (راجع قائمة الفحص أدناه).
5. العرض والتفاوض. نتفاوض على السعر وشروط الدفع وتوزيع التكاليف بين الطرفين، ونوثّق الشروط كتابياً، ونعدّ أوراق البيع مع الأطراف. ونوصي بأن يراجع محامٍ مستقل أي عقد، بلغة تفهمها، قبل أن توقّع.
6. التحضير لنقل الملكية. نرتّب لك الرقم الضريبي، والحساب المصرفي، وتقرير التقييم الرسمي من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK)، وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK)، ومترجماً محلّفاً، وكاتب العدل، ونحجز موعد السجل العقاري.
7. نقل سند الملكية. نرافقك إلى مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) وننسّق الدفع بحيث ينتقل المال والملكية في اليوم نفسه. وعندها فقط تُستحق عمولتنا.
8. تسليم المفاتيح وخدمات ما بعد الشراء. نسلّمك المفاتيح، ونساعدك على نقل اشتراكات المرافق إلى اسمك، وإن رغبت، نساعدك على تأجير العقار أو إدارته، ونعاونك في إجراءات الإقامة أو الجنسية.

الشراء عن بُعد بموجب وكالة رسمية

لا يلزمك السفر. فبعد المعاينات عبر الإنترنت، يمكنك توقيع وكالة رسمية لدى كاتب عدل تركي أو في قنصلية تركية بالخارج، مترجمة أو مصدّقة بختم أبوستيل حسب المطلوب، ليوقّع شخص تثق به نيابةً عنك في السجل العقاري. واحرص على أن تقتصر الوكالة على عملية الشراء المحددة. ونتبادل معك المستندات رقمياً ونطلعك على المستجدات في كل خطوة.

كم تكلفة شراء عقار في إسطنبول للأجانب؟

خصّص في ميزانيتك هذه التكاليف إضافةً إلى سعر العقار؛ وتتوقف المبالغ الدقيقة على العقار نفسه.

يمكن للمشترين الأجانب غير المقيمين الذين يدفعون بعملة أجنبية محوّلة إلى تركيا الاستفادة من إعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند أول بيع لمسكن أو مقرّ عمل (قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i)). وللإعفاء شروط، منها عدم البيع خلال مدة محددة، لذا تأكّد من أهليتك لدى مستشار ضريبي قبل التوقيع. وللاطلاع على أتعابنا كاملةً، راجع صفحة الأتعاب.

أين تشتري في إسطنبول؟

يتوقف الحي المناسب على هدفك: سكن، أو دخل إيجاري، أو جنسية، أو مزيج منها. نبدأ باختيار ضفة البوسفور، ثم نضيّق الخيارات إلى المناطق والشوارع. ويقارن دليلنا إلى أفضل مناطق الاستثمار في إسطنبول بين هذه المناطق، فيما تغطي أدلة الأحياء لدينا المناطق التي يسأل عنها الأجانب أكثر من غيرها:

• شيشلي (Şişli): في قلب الجانب الأوروبي، وتضم نيشانتاشي (Nişantaşı) ومنطقة الأعمال في مجيدية كوي (Mecidiyeköy) ومكتبنا.
• بشكتاش (Beşiktaş): أحياء على ساحل البوسفور، ومنطقة الأعمال في ليفنت (Levent).
• ساريير (Sarıyer): أحياء شمال البوسفور الأكثر خضرة، وعلى مقربة منها مكاتب مسلك (Maslak).
• بيوغلو (Beyoğlu): غلطة (Galata) وكاراكوي (Karaköy) وشارع الاستقلال (İstiklal Caddesi) التاريخية، حيث تحتاج المباني القديمة إلى فحص دقيق.
• كاديكوي (Kadıköy): المركز النابض بالحياة في الجانب الآسيوي، بما في ذلك شارع بغداد (Bağdat Caddesi).
• أوسكودار (Üsküdar): أحياء سكنية عريقة على الضفة الآسيوية للبوسفور.

وخارج إسطنبول، نعمل أيضاً في أنقرة وإزمير وأنطاليا وبودروم وفتحية.

هل تشتري عقاراً جديداً أم عقاراً معروضاً لإعادة البيع؟

كلا الخيارين قد يكون موفّقاً، لكن لكل منهما فحوصه الخاصة:

• العقارات الجديدة وقيد الإنشاء (على المخطط). بناء حديث، وغالباً مع مرافق داخل المجمّع، وأحياناً مع دفعات على مراحل. وتخضع مبيعات المطوّرين المسجّلين في ضريبة القيمة المضافة لهذه الضريبة ما لم ينطبق إعفاء. أما العقار قيد الإنشاء فلم يحصل بعدُ على شهادة الإسكان (iskan، أي شهادة إشغال المبنى)، لذا يكون سجل المطوّر وشروط العقد هما الأهم.
• إعادة البيع. ترى بالضبط ما تشتريه، ويمكنك غالباً السكن فيه أو تأجيره بسرعة، والبيع بين الأفراد لا يخضع عموماً لضريبة القيمة المضافة. وهنا تنتقل الفحوص إلى شهادة الإسكان الخاصة بالمبنى، وعمره وحالته، ورسوم الخدمات، وسند ملكية البائع.

ويعرض دليلنا للمقارنة بين العقار قيد الإنشاء والعقار الجاهز مزايا كل خيار وعيوبه بالتفصيل.

هل يمنحك شراء العقار الجنسية التركية أو الإقامة؟

نعم، إذا استوفت عملية الشراء الشروط. فالجنسية التركية عن طريق الاستثمار تتطلب عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، مع الاحتفاظ به ثلاث سنوات على الأقل، ووضع إشارة عدم البيع على سند الملكية. ويمكن أن تكون المكاتب والوحدات التجارية مؤهلة لذلك، شأنها شأن المنازل. ونخطط للتقييم الرسمي ولدفعٍ موثّق عبر البنك قبل أن تختار العقار، لا بعده. ويمكننا مساعدتك في إجراءات التقدّم بطلب الجنسية من خلال خدمة الجنسية عن طريق الاستثمار.

ويمكن لتملّك منزل في تركيا أن يدعم أيضاً طلب الحصول على تصريح إقامة. ولأن الشروط تتغير، نتحقق من القواعد السارية ويمكننا مساعدتك في الإجراءات؛ ويشرح دليلنا لتصريح الإقامة في تركيا الأساسيات.

ما الذي نفحصه قبل أن تقدّم عرضك؟

قبل أن نوصيك بتقديم عرض، نفحص ما يلي:

• سجلات سند الملكية (tapu، أو الطابو): المالك المسجَّل، وما إذا كانت الملكية مشتركة، وأي رهون أو إشارات مدوّنة أو قيود.
• نوع سند الملكية: ملكية طابقية كاملة (kat mülkiyeti) أو سند ملكية لمرحلة البناء (kat irtifakı)، وهو ما يعني عادةً أن شهادة الإسكان لم تصدر بعد.
• شهادة الإسكان: ما إذا كان المبنى حاصلاً على شهادة الإسكان (iskan / yapı kullanma izin belgesi).
• الوضع التنظيمي: ما إذا كان يتناسب مع الاستخدام الذي تخطط له، ولا سيما للمكاتب والمحلات التجارية.
• سجل المطوّر: ما الذي سلّمه سابقاً، وما إذا كانت مشاريعه السابقة قد حصلت على شهادة الإسكان.
• تكاليف التشغيل: رسوم الخدمات (aidat) وما تغطيه، وأي متأخرات منها أو ديون على المرافق.
• السعر: السعر المطلوب مقارنةً بصفقات البيع الأخيرة، ومدى احتمال أن يدعمه التقييم الرسمي.

وإذا تطلّب أمرٌ ما رأياً قانونياً، كإشارة غير مألوفة مدوّنة على السند، نخبرك بذلك بوضوح ونوصي بمحامٍ مستقل.

ما الأخطاء التي يقع فيها الأجانب عند الشراء في إسطنبول؟

• الثقة بكلام المطوّر بشأن شهادة الإسكان. عبارة «الشهادة في الطريق» ليست شهادة. تحقّق من السجلات.
• توقيع عقد باللغة التركية وحدها. اطلب نسخة ثنائية اللغة، واجعل محامياً مستقلاً يراجعها.
• دفع عربون كبير قبل إجراء الفحوص. اجعل دفعة الحجز صغيرة، واتفق كتابياً على مصيرها إذا لم تأتِ نتائج الفحوص مُرضية.
• إغفال رسم الطابو البالغ 4% وتقرير التقييم في الميزانية. فكلاهما يُستحق في موعد قريب من يوم نقل الملكية.
• تجاهل رسوم الخدمات. قد تكون رسوم aidat مرتفعة في المباني المزوّدة بمسابح وصالات رياضية وحراسة، وهي تقتطع من عائدك الإيجاري.
• التصريح بسعر أقل مما دفعت. قد يبدو ذلك توفيراً، لكنه قد يسبب مشكلات عندما تبيع لاحقاً. ونوصي بالتصريح بالسعر الحقيقي.
• التأجير قصير الأجل دون ترخيص. بموجب القانون رقم 7464، يحتاج التأجير السياحي لمدة تصل إلى 100 يوم إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة، وفي المباني متعددة الوحدات إلى موافقة جميع الملاك الآخرين.

لماذا يشتري الأجانب مع Bosphorus Brokers؟

• ترخيص وتسجيل رسميان. مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704، وتأسست عام 2022؛ و«bosphorus brokers» علامة تجارية مسجّلة (رقم التسجيل 2022/169136).
• مستقلون. نمثّلك أنت، لا مطوّراً بعينه، ونفصح عن أي عمولة يدفعها لنا المطوّر.
• العمولة نفسها التي يدفعها العملاء الأتراك. 2% + ضريبة القيمة المضافة، بلا تسعير خاص بالأجانب ولا أسعار مضخّمة، ولا تُدفع إلا عند إتمام الصفقة.
• بإشراف المؤسس مباشرةً. بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء، حاصل على ماجستير العلوم في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics) وبكالوريوس العلوم في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (Boğaziçi University)، وهو من خريجي منحة تشيفنينغ (Chevening)، واجتاز امتحان ترخيص الوساطة العقارية عام 2021. يعيش في إسطنبول منذ أن كان في الرابعة عشرة من عمره، ويقدّم المشورة بنفسه بالإنجليزية والتركية والفرنسية.
• فريق متعدد اللغات وجاهز للعمل عن بُعد. يعمل فريقنا أيضاً بالروسية والصينية والعربية، ويمكن إتمام عملية الشراء بأكملها عن بُعد.
• تقييم 5.0 على Google.