Acheter un bien à Istanbul en tant qu’étranger : notre service d’achat

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien à Istanbul : la plupart des nationalités peuvent y acquérir logements, bureaux et terrains, avec seulement quelques limites. Bosphorus Brokers, agence immobilière d’Istanbul agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, certificat d’autorisation n° 3408704, trouve et vérifie le bien qui vous convient, négocie pour vous et organise chaque étape jusqu’au transfert du titre de propriété, sur place ou à distance. Nos honoraires sont de 2 % + TVA, comme pour les acheteurs turcs, et ne sont dus qu’à la conclusion de la vente.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Istanbul ?

Les particuliers étrangers peuvent acheter un appartement ou une maison en Turquie, mais aussi des bureaux, des commerces et des terrains. Les principales limites découlent de l’article 35 de la loi n° 2644 sur les titres de propriété :

• Les zones militaires et de sécurité sont exclues.
• La propriété étrangère ne peut dépasser 10 % de la surface des terrains privés d’un district.
• Une même personne ne peut posséder plus de 30 hectares sur l’ensemble du territoire turc.
• Les ressortissants de quelques pays font l’objet de restrictions ; nous confirmons votre éligibilité dès le premier appel.

Les sociétés établies en Turquie à capitaux étrangers peuvent acquérir les biens nécessaires à leur activité, avec l’autorisation du gouvernorat après une évaluation militaire et de sécurité (loi n° 2644, article 36 ; loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers). Les règles évoluent : nous vérifions donc la situation en vigueur auprès du registre foncier pour chaque acheteur et chaque bien.

Comment fonctionne notre service d’achat, étape par étape ?

1. Premier échange et définition du projet. Par téléphone, WhatsApp, en visio ou à notre bureau de Şişli, nous faisons le point sur votre budget, votre objectif (résidence, revenus locatifs, citoyenneté ou implantation professionnelle), votre calendrier et votre mode de paiement. Recherches, visites et consultations sont sans frais.
2. Une sélection indépendante. Nous comparons programmes neufs et biens en revente, tous promoteurs et quartiers confondus, et confrontons chaque prix demandé aux ventes récentes du secteur.
3. Des visites sur place ou en ligne. Nous vous accompagnons, ou organisons des visites en vidéo en direct qui montrent l’immeuble, la rue et la vue, pas seulement l’appartement.
4. Des vérifications avant toute offre. Registres du titre de propriété, permis d’habiter, urbanisme et, pour le neuf, références du promoteur (voir la liste ci-dessous).
5. Offre et négociation. Nous négocions le prix, les modalités de paiement et la répartition des frais, consignons les conditions par écrit et préparons les documents de vente avec les parties. Nous vous recommandons de faire relire tout contrat par un avocat indépendant, dans une langue que vous comprenez, avant de signer.
6. Préparation du transfert. Nous nous chargeons de votre numéro fiscal, de votre compte bancaire, du rapport d’expertise officiel établi par un expert agréé SPK (Conseil des marchés de capitaux), de l’assurance séisme obligatoire DASK, d’un traducteur assermenté et du notaire, et réservons le rendez-vous au registre foncier.
7. Transfert du titre de propriété. Nous vous accompagnons au registre foncier (Tapu Müdürlüğü) et coordonnons le paiement afin que les fonds et le titre changent de mains le même jour. Ce n’est qu’à ce moment que nos honoraires sont dus.
8. Remise des clés et suivi. Nous vous remettons les clés, vous aidons à transférer les abonnements à votre nom et, si vous le souhaitez, à louer ou gérer le bien ; nous pouvons aussi vous accompagner dans les démarches de titre de séjour ou de demande de citoyenneté.

Acheter à distance par procuration

Vous n’êtes pas obligé de vous déplacer. Après les visites en ligne, vous pouvez signer une procuration chez un notaire turc ou dans un consulat de Turquie à l’étranger, traduite ou apostillée selon les exigences, afin qu’un représentant de confiance signe pour vous au registre foncier. Limitez-la à cet achat précis. Nous partageons les documents par voie numérique et vous rendons compte à chaque étape.

Combien coûte un achat immobilier à Istanbul pour un étranger ?

Prévoyez les frais suivants en plus du prix ; les montants exacts dépendent du bien.

Les acheteurs étrangers non résidents qui paient avec des devises introduites en Turquie peuvent bénéficier d’une exonération de TVA sur la première vente d’un logement ou d’un local professionnel (loi n° 3065 sur la TVA, article 13(i)). Des conditions s’appliquent, notamment l’interdiction de revendre pendant une période donnée : faites confirmer votre éligibilité par un conseiller fiscal avant de signer. Consultez notre page honoraires pour le détail complet de nos tarifs.

Dans quel quartier acheter à Istanbul ?

Le bon quartier dépend de votre projet : y vivre, percevoir des revenus locatifs, obtenir la citoyenneté, ou un peu de tout cela. Nous commençons par choisir une rive du Bosphore, puis affinons par district et par rue. Notre guide des meilleurs quartiers où investir à Istanbul les compare ; nos guides de quartier couvrent les districts sur lesquels les étrangers nous interrogent le plus :

• Şişli : le centre de la rive européenne, avec Nişantaşı, le quartier d’affaires de Mecidiyeköy et notre bureau.
• Beşiktaş : des quartiers au bord du Bosphore et le quartier d’affaires de Levent.
• Sarıyer : des quartiers plus verts au nord du Bosphore, à proximité des bureaux de Maslak.
• Beyoğlu : le Galata historique, Karaköy et l’avenue İstiklal (İstiklal Caddesi), où les immeubles anciens demandent des vérifications attentives.
• Kadıköy : le centre animé de la rive asiatique, avec l’avenue Bağdat (Bağdat Caddesi).
• Üsküdar : des quartiers résidentiels bien établis sur la rive asiatique du Bosphore.

En dehors d’Istanbul, nous intervenons aussi à Ankara, Izmir, Antalya, Bodrum et Fethiye.

Neuf ou revente : quel bien choisir ?

Les deux options peuvent être judicieuses, mais elles n’appellent pas les mêmes vérifications :

• Neuf et vente sur plan. Une construction moderne, souvent avec des équipements sur place et parfois un paiement échelonné. Les ventes réalisées par des promoteurs assujettis à la TVA en supportent, sauf exonération. Un bien sur plan n’a pas encore de permis d’habiter (iskan) : les références du promoteur et les clauses du contrat comptent donc avant tout.
• Revente. Vous voyez exactement ce que vous achetez, pouvez souvent emménager ou louer rapidement, et les ventes entre particuliers ne sont généralement pas soumises à la TVA. Les vérifications portent alors sur l’iskan de l’immeuble, son âge et son état, les charges et le titre du vendeur.

Notre guide sur plan ou clé en main détaille les avantages et les inconvénients de chaque option.

Acheter un bien permet-il d’obtenir la citoyenneté turque ou un titre de séjour ?

Oui, si l’achat respecte les règles. La citoyenneté turque par investissement exige un bien d’une valeur d’au moins 400 000 USD selon l’expertise officielle, conservé au moins trois ans, avec une annotation d’interdiction de vente inscrite sur le titre de propriété. Les bureaux et les locaux commerciaux peuvent être éligibles au même titre que les logements. Nous planifions l’expertise officielle et un paiement bancaire documenté avant que vous ne choisissiez un bien, et non après. Avec notre service de citoyenneté par investissement, nous pouvons vous accompagner dans les démarches de demande de citoyenneté.

Être propriétaire d’un logement en Turquie peut aussi appuyer une demande de titre de séjour. Les conditions évoluent : nous vérifions donc les règles en vigueur et pouvons vous accompagner dans les démarches ; notre guide du titre de séjour en Turquie en explique les bases.

Que vérifions-nous avant que vous fassiez une offre ?

Avant de vous recommander de faire une offre, nous vérifions :

• Les registres du titre de propriété (tapu) : le propriétaire inscrit, l’existence éventuelle d’une indivision et toute hypothèque, annotation ou restriction.
• Le type de titre : pleine copropriété (kat mülkiyeti) ou titre de copropriété au stade de la construction (kat irtifakı), ce qui signifie généralement qu’il n’y a pas encore de permis d’habiter.
• Le permis d’habiter : l’immeuble dispose-t-il de son iskan (yapı kullanma izin belgesi) ?
• L’urbanisme : le bien est-il compatible avec l’usage prévu, en particulier pour les bureaux et les commerces ?
• Les références du promoteur : ce qu’il a déjà livré, et si ses projets précédents ont obtenu leur iskan.
• Les charges courantes : les charges de copropriété (aidat), ce qu’elles couvrent, et d’éventuels impayés d’aidat ou de factures.
• Le prix : le prix demandé au regard des ventes récentes, et la probabilité que l’expertise officielle le confirme.

Si un point appelle un avis juridique, par exemple une annotation inhabituelle, nous vous le disons clairement et vous recommandons un avocat indépendant.

Quelles erreurs les étrangers commettent-ils en achetant à Istanbul ?

• Se fier à la parole du promoteur sur l’iskan. « Le permis arrive » n’est pas un permis. Vérifiez les registres.
• Signer un contrat uniquement en turc. Demandez une version bilingue et faites-la relire par un avocat indépendant.
• Verser un acompte important avant les vérifications. Limitez tout paiement de réservation à une petite somme et convenez par écrit de son sort si les vérifications ne sont pas concluantes.
• Oublier de budgéter les droits de 4 % et le rapport d’expertise. Les deux sont exigibles autour du jour du transfert.
• Négliger les charges. L’aidat des résidences avec piscine, salle de sport et gardiennage peut être élevé et réduit votre rendement locatif.
• Déclarer un prix inférieur au prix payé. Cela peut ressembler à une économie, mais poser problème à la revente. Nous recommandons de déclarer le prix réel.
• Louer en courte durée sans autorisation. En vertu de la loi n° 7464, les locations touristiques de 100 jours maximum nécessitent une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme et, dans les immeubles comptant plusieurs lots, l’accord de tous les autres copropriétaires.

Pourquoi les étrangers achètent-ils avec Bosphorus Brokers ?

• Agréés et enregistrés. Agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, certificat d’autorisation n° 3408704, fondée en 2022 ; « bosphorus brokers » est une marque déposée (enregistrement n° 2022/169136).
• Indépendants. Nous vous représentons, vous et non un promoteur, et vous signalons toute commission versée par un promoteur.
• Les mêmes honoraires que pour les clients turcs. 2 % + TVA, sans tarif spécial pour les étrangers ni prix majorés, payables uniquement à la conclusion de la vente.
• Une agence dirigée par son fondateur. Burak Ünal, fondateur et agent immobilier agréé, est titulaire d’un MSc en finance de la London School of Economics et d’un BSc en gestion d’entreprise de l’Université Boğaziçi ; ancien boursier Chevening, il a réussi l’examen officiel d’agent immobilier en 2021. Il vit à Istanbul depuis l’âge de quatorze ans et conseille personnellement ses clients en anglais, en turc et en français.
• Multilingues et rodés au travail à distance. Nous travaillons aussi en russe, en chinois et en arabe, et l’ensemble de l’achat peut se faire à distance.
• Noté 5,0 sur Google.