Купить недвижимость в Стамбуле иностранцу: наша услуга сопровождения покупки

Да, иностранцы могут купить недвижимость в Стамбуле: граждане большинства стран вправе приобретать жильё, офисы и землю лишь с небольшими ограничениями. Bosphorus Brokers, лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (разрешение Министерства торговли Турецкой Республики № 3408704), находит и проверяет подходящий объект, ведёт за вас переговоры и организует каждый этап вплоть до переоформления права собственности, лично или дистанционно. Наша комиссия составляет 2% + НДС, как и для турецких покупателей, и оплачивается только после завершения сделки.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Стамбуле?

Иностранные граждане могут покупать в Турции жильё, офисы, магазины и землю. Основные ограничения установлены статьёй 35 Закона о тапу № 2644:

• Военные зоны и зоны безопасности закрыты для покупки.
• Доля иностранной собственности не может превышать 10% площади частных земель района.
• Одному человеку может принадлежать не более 30 гектаров на всей территории Турции.
• Для граждан ряда стран действуют ограничения; мы проверяем право на покупку уже при первом звонке.

Компании, учреждённые в Турции с иностранным капиталом, могут приобретать недвижимость, необходимую для своей деятельности, с разрешения губернаторства после проверки по линии военной безопасности и безопасности (Закон № 2644, статья 36; Закон о прямых иностранных инвестициях № 4875). Правила меняются, поэтому для каждого покупателя и каждого объекта мы уточняем актуальную позицию в кадастровом управлении.

Как проходит покупка с нами, шаг за шагом?

1. Первый звонок и задача. По телефону, в WhatsApp, по видеосвязи или в нашем офисе в Шишли (Şişli) мы обсуждаем ваш бюджет, цель покупки (жильё для себя, доход от аренды, гражданство или база для бизнеса), сроки и способ оплаты. Подбор, просмотры и консультации ничего вам не стоят.
2. Независимая подборка. Мы сравниваем новые проекты и вторичное жильё разных застройщиков и районов и сверяем каждую цену предложения с недавними сделками поблизости.
3. Просмотры лично или онлайн. Мы сопровождаем вас на просмотрах или проводим видеопросмотры в реальном времени, показывая здание, улицу и вид, а не только квартиру.
4. Проверки до подачи предложения. Записи тапу (свидетельства о праве собственности), разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), градостроительный статус, а для новостроек и репутация застройщика (см. чек-лист ниже).
5. Предложение и переговоры. Мы обсуждаем цену, условия оплаты и то, кто какие расходы несёт, фиксируем условия письменно и вместе со сторонами готовим документы по сделке. Мы рекомендуем, чтобы любой договор до подписания проверил независимый юрист на понятном вам языке.
6. Подготовка к переоформлению. Мы организуем налоговый номер, банковский счёт, официальный отчёт об оценке от оценщика с лицензией SPK (Совета по рынкам капитала Турции), обязательную страховку от землетрясений DASK, присяжного переводчика и нотариуса, а также записываем вас на приём в кадастровое управление.
7. Переоформление права собственности. Мы сопровождаем вас в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) и координируем оплату так, чтобы деньги и право собственности перешли в один и тот же день. Только после этого оплачивается наша комиссия.
8. Ключи и дальнейшее сопровождение. Мы передаём вам ключи, помогаем переоформить коммунальные услуги на ваше имя, а при желании помогаем сдать объект в аренду или управлять им и содействуем в процедурах получения ВНЖ или гражданства.

Покупка удалённо по доверенности

Приезжать не обязательно. После онлайн-просмотров вы можете подписать доверенность у турецкого нотариуса или в консульстве Турции за рубежом, с переводом или апостилем, если это требуется, чтобы документы в кадастровом управлении подписал представитель, которому вы доверяете. Ограничьте доверенность конкретной покупкой. Мы обмениваемся документами в электронном виде и отчитываемся перед вами на каждом этапе.

Сколько стоит иностранцу купить недвижимость в Стамбуле?

Заложите в бюджет эти расходы сверх цены объекта; точные суммы зависят от конкретной недвижимости.

Иностранные покупатели-нерезиденты, которые оплачивают покупку валютой, ввезённой в Турцию, могут получить освобождение от НДС при первой продаже жилья или помещения для бизнеса (Закон об НДС № 3065, статья 13(i)). Действуют условия, в том числе запрет на продажу в течение определённого срока, поэтому до подписания уточните своё право на льготу у налогового консультанта. Все наши тарифы приведены на странице с комиссиями.

Где покупать недвижимость в Стамбуле?

Подходящий район зависит от того, что вам нужно: жильё, доход от аренды, гражданство или всё сразу. Мы начинаем с выбора берега Босфора, а затем сужаем поиск до районов и улиц. Наш обзор лучших районов для инвестиций в Стамбуле сравнивает их, а гиды по районам рассказывают о тех, о которых иностранцы спрашивают чаще всего:

• Шишли: центр европейской части с Нишанташи, деловым районом Меджидиекёй и нашим офисом.
• Бешикташ (Beşiktaş): кварталы на берегу Босфора и деловой район Левент (Levent).
• Сарыер (Sarıyer): более зелёные кварталы на севере Босфора, рядом с офисами Маслака (Maslak).
• Бейоглу (Beyoğlu): исторические Галата, Каракёй и улица Истикляль, где старые здания требуют тщательной проверки.
• Кадыкёй (Kadıköy): оживлённый центр азиатской части, включая улицу Багдат (Bağdat Caddesi).
• Ускюдар (Üsküdar): давно сложившиеся жилые кварталы на азиатском берегу Босфора.

За пределами Стамбула мы также работаем в Анкаре, Измире, Анталье, Бодруме и Фетхие.

Что выбрать: новостройку или вторичное жильё?

Оба варианта могут быть удачными, но требуют разных проверок:

• Новостройки и объекты на этапе строительства. Современное строительство, часто с инфраструктурой на территории комплекса, иногда с поэтапной оплатой. Продажи застройщиков, зарегистрированных как плательщики НДС, облагаются НДС, если не применяется освобождение. У строящихся объектов ещё нет разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan), поэтому важнее всего репутация застройщика и условия договора.
• Вторичное жильё. Вы видите именно то, что покупаете, часто можете быстро заехать или сдать объект, а сделки между частными лицами, как правило, не облагаются НДС. Акцент проверок смещается на iskan здания, его возраст и состояние, плату за обслуживание и права продавца на объект.

Наш гид «Строящаяся или готовая недвижимость» подробно разбирает плюсы и минусы каждого варианта.

Может ли покупка недвижимости дать гражданство Турции или ВНЖ?

Да, если покупка соответствует требованиям. Для гражданства Турции за инвестиции нужна недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD по официальной оценке, которой вы владеете не менее трёх лет, с отметкой о запрете продажи в тапу. Подходят не только жильё, но и офисы и коммерческие помещения. Официальную оценку и документально подтверждённый банковский платёж мы планируем до выбора объекта, а не после. Мы можем помочь вам с процедурами подачи заявления на гражданство в рамках нашей услуги по получению гражданства за инвестиции.

Собственное жильё в Турции также может стать основанием для заявления на вид на жительство (ВНЖ). Условия меняются, поэтому мы проверяем действующие правила и можем помочь с процедурами; наш гид по ВНЖ в Турции объясняет основы.

Что мы проверяем до подачи предложения?

Прежде чем рекомендовать вам сделать предложение, мы проверяем:

• Записи тапу: зарегистрированного владельца, находится ли объект в долевой собственности, а также наличие ипотек, отметок в реестре или ограничений.
• Вид права собственности: полноценная собственность на квартиру (kat mülkiyeti) или право на долю на стадии строительства (kat irtifakı), что обычно означает, что iskan ещё нет.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию: есть ли у здания iskan (yapı kullanma izin belgesi).
• Градостроительный статус: подходит ли объект для планируемого использования, особенно если речь об офисах и магазинах.
• Репутация застройщика: что он сдал раньше и получили ли его предыдущие проекты iskan.
• Текущие расходы: плата за обслуживание (aidat), что в неё входит, а также задолженности по aidat или коммунальным услугам.
• Цена: цена предложения в сравнении с недавними сделками и то, подтвердит ли её, скорее всего, официальная оценка.

Если ситуация требует юридического заключения, например при необычной отметке в реестре, мы прямо говорим об этом и рекомендуем обратиться к независимому юристу.

Какие ошибки совершают иностранцы при покупке в Стамбуле?

• Верить застройщику на слово насчёт iskan. «Разрешение скоро будет» ещё не разрешение. Проверяйте записи.
• Подписывать договор только на турецком языке. Попросите двуязычную версию и дайте её проверить независимому юристу.
• Вносить крупный задаток до проверок. Пусть платёж за бронирование будет небольшим, а условия его возврата в случае неудачных проверок будут зафиксированы письменно.
• Не заложить в бюджет сбор 4% и отчёт об оценке. Оба платежа приходятся примерно на день переоформления.
• Не учитывать плату за обслуживание. Aidat в комплексах с бассейнами, спортзалами и охраной может быть значительным и снижает доходность аренды.
• Указывать цену ниже фактической. Это может выглядеть как экономия, но создать проблемы при последующей продаже. Мы рекомендуем указывать реальную цену.
• Сдавать посуточно без разрешения. Согласно Закону № 7464, для туристической аренды на срок до 100 дней нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а в многоквартирных домах ещё и согласие всех остальных собственников.

Почему иностранцы покупают недвижимость с Bosphorus Brokers?

• Лицензия и регистрация. Разрешение Министерства торговли Турецкой Республики № 3408704, компания основана в 2022 году; «bosphorus brokers» является зарегистрированным товарным знаком (рег. № 2022/169136).
• Независимость. Мы представляем ваши интересы, а не одного застройщика, и раскрываем любую комиссию от застройщика.
• Та же комиссия, что и для турецких клиентов. 2% + НДС, без отдельных цен для иностранцев и без наценок, оплата только после завершения сделки.
• Основатель лично ведёт работу. Бурак Юнал, основатель и главный брокер, имеет степень магистра финансов (MSc in Finance, London School of Economics) и бакалавра управления бизнесом (BSc in Business Management, Boğaziçi University), был стипендиатом программы Chevening и сдал экзамен на брокерскую лицензию в 2021 году. Он живёт в Стамбуле с четырнадцати лет и лично консультирует клиентов на английском, турецком и французском языках.
• Многоязычность и удалённый формат. Наша команда также работает на русском, китайском и арабском языках, а всю покупку можно провести дистанционно.
• Рейтинг 5,0 в Google.