Недвижимость в Турции на этапе строительства или готовая: риски, правовая защита и что выбрать

Покупайте на этапе строительства, если можете ждать, хотите платить поэтапно и готовы принять риски, связанные со сдачей объекта, в обмен на более низкую цену входа. Покупайте готовое жильё — достроенную новостройку или квартиру на вторичном рынке, — если хотите точно видеть, что получаете, сразу въехать или сдать объект в аренду либо использовать его для получения вида на жительство. Продажи жилья на этапе строительства потребителям защищены Законом о защите прав потребителей № 6502: застройщику нужно разрешение на строительство до начала продаж, объект должен быть передан не позднее чем через 48 месяцев после заключения договора, вы можете отказаться от договора в течение 14 дней, а проекты от 30 единиц жилья обязаны иметь гарантию завершения строительства.

Эти меры защиты помогают, только если проверить их до оплаты. В этом руководстве они описаны в том виде, в каком действуют в октябре 2026 года.

Чем строящаяся недвижимость отличается от готовой в Турции?

Покупка на этапе строительства означает приобретение жилья до или во время строительства — по проекту, демонстрационной квартире и обещанной дате сдачи. Готовое жильё — это завершённый объект: либо новая квартира, которую застройщик уже достроил, либо жильё на вторичном рынке, купленное у нынешнего владельца.

	На этапе строительства	Готовое (новое или вторичное)
Цена	На ранних этапах часто ниже стоимости готового объекта	Текущая рыночная цена, возможен торг
Оплата	Поэтапно в период строительства	Обычно полностью при переоформлении права собственности (тапу)
Что у вас на руках	Тапу с кондоминиальным сервитутом (kat irtifakı) или нотариальный предварительный договор купли-продажи	Обычно тапу с полной кондоминиальной собственностью (kat mülkiyeti) и разрешением на ввод в эксплуатацию (iskan)
Въезд или сдача в аренду	После передачи объекта	Сразу
Что вы видите	Проект и демонстрационную квартиру	Само жильё
Главный риск	Задержка, банкротство застройщика, изменение спецификации	Скрытые дефекты, проблемы с правом собственности, старая конструкция здания
Вид на жительство	Только когда в объекте можно жить	Да, если объект соответствует правилам
Гражданство	Да, по одному нотариальному договору с полной оплатой	Да, с учётом истории перехода прав
НДС	Возможно освобождение для иностранцев-нерезидентов, которые платят в иностранной валюте	Для новой квартиры так же; при перепродаже частным лицом НДС обычно нет

Новое жильё составляет значительную часть рынка: 51 519 из 142 390 объектов жилья, проданных в Турции в сентябре 2026 года (36,2%), пришлись на первичные продажи, к которым относятся как достроенные новостройки, так и объекты на этапе строительства (TÜİK).

Как турецкий закон защищает покупателей строящегося жилья?

Сделка, при которой вы оплачиваете часть цены или всю цену до передачи жилья, — это продажа жилья с предоплатой (ön ödemeli konut satışı). Её регулируют статьи 40–46 Закона о защите прав потребителей № 6502 и Положение о продаже жилья с предоплатой 2014 года. Эти правила защищают потребителей, то есть физических лиц, которые покупают жильё не для коммерческих целей, независимо от гражданства; инвестор, покупающий несколько квартир в рамках предпринимательской деятельности, может под них не подпадать.

Разрешение на строительство до любой продажи

Застройщик не вправе подписывать договор продажи с предоплатой, пока не выдано разрешение на строительство (yapı ruhsatı). Запросите разрешение и проверьте его в муниципалитете, прежде чем что-либо подписывать.

Форма предварительного информирования и договор в надлежащей форме

Вы должны получить форму предварительного информирования не менее чем за один день до подписания. Продажа должна быть зарегистрирована в земельном кадастре либо оформлена нотариальным предварительным договором купли-продажи, и застройщик не может ссылаться против вас на несоблюдение формы. Пока нет действительного договора, застройщик не вправе требовать никаких платежей, включая плату за бронирование, или каких-либо документов, создающих для вас долговые обязательства (ст. 41). Нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) можно внести в земельный кадастр в виде отметки согласно Закону о тапу № 2644, ст. 26, что защищает вас от последующей продажи квартиры или её передачи в ипотеку. Отметка утрачивает силу через пять лет, если переоформление так и не состоялось, поэтому следите за датой, если проект строится медленно.

Гарантия завершения строительства для проектов от 30 единиц жилья

Прежде чем продавать жильё в проекте из 30 и более единиц, застройщик обязан оформить страхование завершения строительства или предоставить другую гарантию: банковскую гарантию, систему поэтапной оплаты по факту выполненных работ (hakediş) или привязанный к проекту банковский кредит. На выплаты по страхованию завершения строительства не могут обратить взыскание кредиторы застройщика. Для небольших проектов гарантия не нужна, и это повод внимательнее присмотреться к небольшому застройщику.

Право на отказ и выход из договора

• Вы можете отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без штрафа (ст. 43).
• В течение 24 месяцев с даты договора вы всё ещё можете выйти из него без объяснения причин, но застройщик вправе потребовать компенсацию, ограниченную долей цены, которая растёт со временем: от 2% в первые три месяца до 8% во второй год, плюс уже уплаченные налоги и сборы (ст. 45).
• Если застройщик сам не выполняет свои обязательства, он не может взыскать с вас плату за выход.

Чем отличаются kat irtifakı, kat mülkiyeti и iskan?

• Kat irtifakı (кондоминиальный сервитут). Право на будущее самостоятельное помещение, зарегистрированное в отношении земельного участка. Вы можете владеть им, а застройщик может передать его вам ещё до завершения здания.
• Iskan (разрешение на ввод в эксплуатацию, yapı kullanma izin belgesi). Выдаётся муниципалитетом, когда готовое здание соответствует утверждённому проекту.
• Kat mülkiyeti (кондоминиальная собственность). Полная собственность на готовое помещение, которая регистрируется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно поправке 2022 года к Закону № 6502, жильё считается переданным, когда kat irtifakı зарегистрирован на ваше имя и вы получили объект во владение, поэтому застройщик может уложиться в срок ещё до появления разрешения на ввод в эксплуатацию. Проверьте, к какому сроку договор обещает iskan и переход на kat mülkiyeti. Если вторичное жильё спустя годы после завершения строительства всё ещё оформлено на kat irtifakı, это часто означает, что здание так и не получило разрешения на ввод в эксплуатацию: выясните причину, прежде чем делать предложение. Оба типа тапу подходят для получения гражданства.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Жильё должно быть передано в срок, указанный в договоре, и в любом случае не позднее чем через 48 месяцев с даты договора (ст. 44 в редакции от 1 апреля 2022 года). Если застройщик опаздывает:

1. Направьте официальное уведомление через нотариуса, зафиксировав задержку и условия договора.
2. Требуйте передачи объекта и выплаты договорного штрафа за просрочку или возмещения убытков, например арендной платы, которую вам пришлось платить за другое жильё.
3. Либо откажитесь от договора и потребуйте вернуть уплаченное. Если застройщик неплатёжеспособен, предъявите требование по страхованию завершения строительства или банковской гарантии, если они есть.
4. Споры: потребительские требования на сумму до 186 000 лир (лимит 2026 года) рассматривает комиссия по потребительскому арбитражу; по более крупным требованиям сначала проводится обязательная медиация, а затем дело рассматривает суд по делам потребителей.

Хороший договор облегчает эту задачу: в нём есть фиксированная дата передачи, ежедневный или ежемесячный штраф и чёткое право выйти из договора с полным возвратом средств после определённой задержки.

Можно ли получить гражданство или ВНЖ, купив жильё на этапе строительства?

Гражданство. Покупка на этапе строительства может подойти, если оформлена нотариальным предварительным договором купли-продажи на объект с kat irtifakı или kat mülkiyeti. Вся требуемая сумма, не менее 400 000 долларов США, должна быть оплачена к дате договора иностранной валютой, проданной турецкому банку, и оформлена одним договором, хотя этот договор может охватывать несколько объектов. В договор вносится отметка, запрещающая его передачу в течение трёх лет. Поэтому рассрочка от застройщика помогает только сверх этой суммы. Наше руководство по новостройкам и вторичному жилью для гражданства сравнивает варианты, а руководство по гражданству за инвестиции описывает программу целиком.

Вид на жительство. Для вида на жительство на основании недвижимости нужно жильё, в котором вы действительно живёте, со стоимостью по тапу не менее 200 000 долларов США, поэтому недостроенный объект не может служить основанием для заявления, пока его не передали. См. наше руководство по виду на жительство.

Что проверить, прежде чем платить за квартиру на этапе строительства?

1. Репутация застройщика. Побывайте на завершённом проекте, поговорите с владельцами и сравните обещанные и фактические сроки сдачи.
2. Кадастровая запись о земельном участке. Проверьте собственника, банковскую ипотеку на землю (застройщики часто берут кредиты под её залог) и отметки. Если застройщик строит на чужой земле по договору о строительстве в обмен на долю (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), убедитесь, что ваша квартира входит в долю застройщика.
3. Разрешения. Разрешение на строительство, градостроительный статус участка и компания строительного надзора (yapı denetim), закреплённая за проектом.
4. Гарантия завершения строительства для проектов от 30 единиц жилья и её вид.
5. Договор. Номер квартиры, планировка, площадь нетто и брутто, спецификация, дата сдачи, штраф за задержку, валюта цены, НДС и последствия просрочки платежей с вашей стороны.
6. Платёжный след. Платите только на счёт компании-застройщика, сохраняйте справку о продаже иностранной валюты (döviz alım belgesi) по каждому платежу и никогда не платите наличными.
7. Независимая юридическая проверка договора на понятном вам языке.

Как сравнить цены застройщика при единовременной оплате и в рассрочку, объясняет наше руководство по финансированию недвижимости для иностранцев.

Что проверить перед покупкой готового жилья или квартиры на вторичном рынке?

• Выписка из свидетельства о праве собственности (тапу): собственник, тип тапу, доли, ипотеки, аресты и отметки.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan) и соответствие квартиры утверждённому проекту, без незаконных пристроек.
• Возраст и конструкция. Здания, спроектированные по Турецкому регламенту сейсмостойкого строительства, действующему с 2019 года, соответствуют современным нормам; для более старых зданий запросите год постройки и заключение о состоянии конструкций и проверьте, не признано ли здание аварийным (riskli yapı).
• Долги: плата за обслуживание (aidat), ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) и коммунальные услуги.
• DASK — обязательное страхование от землетрясений, действующее на момент переоформления.
• Проживающий арендатор. Договор аренды сохраняет силу при продаже, и освобождение жилья может занять время.
• Оценка. Иностранным покупателям нужен официальный отчёт об оценке (ekspertiz) от оценщика с лицензией SPK, и цена должна им подтверждаться.
• Для гражданства: продавец не должен быть иностранным гражданином, а жильё не должно было ранее использоваться для получения гражданства.

Расходы на покупку в обоих случаях схожи; см. руководство о расходах на покупку недвижимости в Турции.

Что выбрать: строящееся или готовое жильё?

• Выбирайте покупку на этапе строительства, если ваш горизонт — не менее двух-трёх лет, вам важна поэтапная оплата, застройщик уже сдавал объекты, а скидка окупает ожидание и риск.
• Выбирайте готовое жильё, если вам нужно скоро в нём жить или сдавать его, вы хотите получить вид на жительство, осмотреть то, что покупаете, или не можете позволить себе задержку.

Пример. Допустим, готовая квартира стоит 300 000 долларов США и сдавалась бы за 5% в год, то есть за 15 000 долларов США. Сопоставимая квартира на этапе строительства со сдачей через два года должна быть дешевле как минимум на 30 000 долларов США только для того, чтобы компенсировать упущенную арендную плату, ещё до учёта риска задержки. Наше руководство об арендном доходе в Стамбуле поможет определить реалистичную арендную ставку.

Как Bosphorus Brokers может помочь

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (разрешение Министерства торговли Турецкой Республики № 3408704). Мы сравниваем строящиеся проекты и готовое жильё разных застройщиков и районов и проверяем каждую цену по недавним продажам. Для объектов на этапе строительства мы проверяем сданные проекты застройщика, кадастровую запись о земельном участке, разрешения и гарантию завершения строительства; для готового жилья — тапу, разрешение на ввод в эксплуатацию, долги и возраст здания. Мы рекомендуем, чтобы каждый договор проверял независимый юрист. Смотрите актуальные объекты и видеотуры по проектам, узнайте о нашей услуге сопровождения покупки или свяжитесь с нами, чтобы обсудить, какой вариант подходит вашим планам.