土耳其期房与现房：风险、法律保护与如何选择

如果您能够等待、希望分期付款，并愿意以承担交房风险换取较低的入手价，可以购买期房。如果您希望清楚看到自己买到的是什么、立即入住或出租，或用它申请居留许可，则应购买现房，即已竣工的新房或二手房。面向消费者的期房销售受第 6502 号《消费者保护法》保护：开发商须先取得施工许可证才能销售，交房时间不得晚于合同签订后 48 个月，您可在 14 天内撤销合同，30 套及以上住宅的项目还须提供竣工担保。

只有在付款前逐一核查，这些保护才能真正发挥作用。本指南依据 2026 年 10 月的现行规定加以说明。

土耳其的期房和现房有什么区别？

期房是指在施工前或施工期间，根据图纸、样板间和承诺的交房日期购买住房。现房是指已竣工的住房：既可以是开发商已建成的新房，也可以是向现业主购买的二手房。

	期房	现房（新房或二手房）
价格	早期阶段往往低于竣工后价值	当前市价，可议价
付款	施工期间分期付款	通常在地契过户时一次付清
您持有的权利	建筑地役权（kat irtifakı）产权或经公证的买卖预约合同	通常为完整的区分所有权（kat mülkiyeti），并已取得使用许可（iskan）
入住或出租	交房后	立即
您能看到的	图纸和样板间	实际房屋
主要风险	延期交房、开发商破产、规格变更	隐蔽缺陷、产权问题、建筑老旧
居留许可	可以入住之前不能申请	可以，前提是符合规定
入籍	可以，须签订单一公证合同并全额付清	可以，视产权历史而定
增值税	以外币付款的非居民外国人可能享受豁免	新房同样适用；私人二手交易通常不涉及增值税

新房在市场中占有很大份额：2026 年 9 月土耳其共售出 142,390 套住房，其中 51,519 套（36.2%）为一手房销售，既包括已竣工的新房，也包括期房（土耳其统计局，TÜİK）。

土耳其法律如何保护期房买家？

在交房之前支付部分或全部房款的买卖，属于预付款住房销售（ön ödemeli konut satışı），受第 6502 号《消费者保护法》第 40 至 46 条以及 2014 年《预付款住房销售条例》管辖。这些规定保护消费者，即出于非商业目的购房的个人，不论其国籍；以经营为目的购买多个单位的投资者则可能不在保护范围之内。

销售前须取得施工许可证

在施工许可证（yapı ruhsatı）签发之前，开发商不得签订预付款住房买卖合同。在签署任何文件之前，请索取许可证并向市政府核实。

预先告知书与正式合同

您须在签约前至少一天收到预先告知书。买卖须在土地登记处办理登记，或以经公证的文书形式签订买卖预约合同；开发商不得以形式要件欠缺为由对抗您。在有效合同成立之前，开发商不得要求您支付任何款项（包括预订金），也不得要求您签署任何使您负有债务的文件（第 41 条）。经公证的买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）可依据第 2644 号《地契法》第 26 条在土地登记簿上加注，从而防止该单位日后被转售或抵押。如五年内仍未完成过户，加注即告失效，因此对于进度缓慢的项目，请留意这一期限。

30 套及以上住宅的项目须提供竣工担保

对于 30 个单位及以上的项目，开发商在销售住房之前，须投保建筑竣工保险或提供其他担保：银行保函、按工程进度付款机制（hakediş）或与项目挂钩的银行贷款。竣工保险项下的赔付款不得被开发商的债权人查封。规模较小的项目无须提供担保，因此对小型开发商更要仔细审查。

撤销权与退出权

• 您可在 14 天内撤销合同，无须说明理由，也无须支付违约金（第 43 条）。
• 在合同签订后 24 个月内，您仍可无须说明理由退出，但开发商可要求补偿；补偿金上限为房价的一定比例，并随时间递增，从前三个月的 2% 到第二年的 8%，另加已缴纳的税费（第 45 条）。
• 如果开发商未履行自身义务，则不得因您退出而向您收取任何费用。

kat irtifakı、kat mülkiyeti 和 iskan 有什么区别？

• Kat irtifakı（建筑地役权）。对未来独立单位的产权，登记在土地之上。在建筑竣工之前，您即可拥有该产权，开发商也可将其过户给您。
• Iskan（使用许可，yapı kullanma izin belgesi）。建筑竣工且符合经批准的设计方案后，由市政府签发。
• Kat mülkiyeti（区分所有权）。对已竣工单位的完整所有权，在取得使用许可后登记。

根据 2022 年对第 6502 号法律的修订，只要建筑地役权已登记到您名下且您已取得占有，即视为已交房，因此开发商可能在使用许可尚未取得时就已满足交房期限。请核实合同承诺何时取得使用许可（iskan）以及何时转为区分所有权（kat mülkiyeti）。竣工多年的二手房如果仍为建筑地役权产权，往往意味着该建筑从未取得使用许可：出价前请问清原因。两种产权类型均可用于入籍。

期房延期交房怎么办？

住房须在合同约定的期限内交付，且无论如何不得晚于合同签订之日起 48 个月（第 44 条，2022 年 4 月 1 日修订）。如果开发商延期交房：

1. 通过公证处发出正式催告函，载明延期事实和合同条款。
2. 要求继续交房，并主张合同约定的延期违约金，或就您的损失（例如不得不在别处支付的租金）要求赔偿。
3. 或者解除合同并追回已付款项。如果开发商已无力偿债，可依据竣工保险或银行保函（如有）提出索赔。
4. 发生争议时，金额低于 186,000 里拉（2026 年标准）的消费者索赔向消费者仲裁委员会提出；金额更大的索赔须先经强制调解，再向消费者法院起诉。

一份好的合同能让这些步骤更容易：明确的交房日期、按日或按月计算的违约金，以及延期达到约定期限后可全额退款解约的明确权利。

期房能用于入籍或申请居留许可吗？

入籍。对于已登记建筑地役权或区分所有权的房产，购买期房可通过经公证的买卖预约合同符合入籍条件。全部合格金额（至少 40 万美元）须在合同签订之日前以外币支付并结汇给土耳其银行，且须包含在同一份合同中，但该合同可涵盖多个单位。合同上会加注，三年内不得转让。因此，开发商的分期付款方案只对超出该金额的部分有用。我们的购房入籍：新房与二手房指南比较了各种途径，投资入籍指南则全面介绍了整个项目。

居留许可。基于房产的居留许可要求您实际居住在该住房中，且地契价值不低于 20 万美元，因此未竣工的单位在交房之前不能作为申请依据。请参阅我们的居留许可指南。

购买期房付款前应核查什么？

1. 开发商的过往业绩。实地参观其已竣工的项目，与业主交流，并对比承诺的交房日期与实际交房日期。
2. 土地的产权登记记录。核查所有权人、土地上的银行抵押（开发商常以土地作抵押借款）以及各项加注。如果开发商依据以地换房的合建合同（kat karşılığı inşaat sözleşmesi）在他人土地上建房，请确认您购买的单位属于开发商分得的部分。
3. 许可证。施工许可证、规划状态，以及该项目指定的建筑监理公司（yapı denetim）。
4. 30 套及以上住宅项目的竣工担保及其类型。
5. 合同。单位编号、户型图、套内面积与建筑面积、规格说明、交房日期、逾期交房违约金、计价币种、增值税，以及逾期付款的后果。
6. 付款记录。只向开发商的公司账户付款，每笔付款都保留结汇证明（döviz alım belgesi），切勿支付现金。
7. 独立律师审阅。请独立律师审阅以您能读懂的语言撰写的合同。

我们的外国人购房融资指南介绍了如何比较开发商的全款价与分期价。

购买现房或二手房前应核查什么？

• 地契（TAPU）登记摘要：所有权人、产权类型、份额、抵押、查封及加注。
• 使用许可（iskan），以及房屋是否与批准的图纸一致、有无违章扩建。
• 房龄与结构。按 2019 年起施行的《土耳其建筑抗震规范》设计的建筑符合现行标准；对于较老的建筑，请索取建成年份和结构评估报告，并核查该建筑是否已被认定为危险建筑（riskli yapı）。
• 欠费：物业费（aidat）、年度房产税（emlak vergisi）以及水电燃气费。
• DASK，即强制地震保险，过户时须处于有效期内。
• 现有租客。租约不因房屋出售而终止，收回房屋可能需要时间。
• 评估。外国买家须取得由资本市场委员会（SPK）持牌评估机构出具的官方评估报告（ekspertiz），且成交价应有评估结果支撑。
• 用于入籍：卖方不得为外国人，且该房产此前未曾用于入籍。

两种途径的购房费用大致相同，详见土耳其购房成本指南。

期房还是现房，该怎么选？

• 选择期房：如果您的投资周期至少为两到三年，看重分期付款，开发商此前有成功交付的项目，且价格折扣足以弥补等待时间和风险。
• 选择现房：如果您需要尽快入住或出租，希望申请居留许可，想实地查看所买的房屋，或者承受不起延期。

示例。假设一套现房公寓售价 30 万美元，年租金回报率为 5%，即每年 1.5 万美元。一套两年后交付的同类期房，仅为弥补损失的租金，价格就至少要便宜 3 万美元，这还没有计入任何交房风险。我们的伊斯坦布尔租金收益指南可帮助您估算切合实际的租金。

Bosphorus Brokers 如何为您提供帮助

Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，经土耳其共和国贸易部授权（授权证书编号 3408704）。我们跨开发商、跨城区比较期房项目与现房，并以近期成交价检验每一个报价。对于期房，我们核查开发商已交付的项目、土地的产权登记记录、各项许可证以及竣工担保；对于现房，我们核查产权、使用许可、欠费情况及房龄。我们建议每份合同都由独立律师审阅。欢迎浏览在售房源和项目视频看房，了解我们的购房服务，或联系我们，探讨哪种途径更适合您的计划。