外国人如何在土耳其买房：分步指南

可以。除军事禁区和安全区域外，在面积限制范围内，外国人可以在土耳其购买房产，并以本人名义持有地契（TAPU），享有与土耳其公民相同的所有权。购房须按固定顺序进行：办理土耳其税号、开立银行账户、取得官方评估报告、在土耳其银行将房款结汇，最后在土地登记处签字，可本人到场，也可通过经公证的授权委托书办理。全款购买现房，从议定价格起通常需要两至四周。

本指南依据 2026 年 10 月的现行规定撰写。相关规定时有变化，请在支付任何款项之前，就您的具体情况确认细节。

外国人可以在土耳其买房吗？

可以。根据第 2644 号《地契法》第 35 条，经总统决定认可的国家的公民可以购买住宅、写字楼、商铺和土地。原有的对等原则要求已于 2012 年取消，因此您的本国是否允许土耳其公民购房已不再重要；购房也无需持有居留许可。限制条件如下：

• 军事禁区和安全区域不向外国买家开放。每一笔外国人购房，土地登记处都会在过户前核查房产是否位于此类区域。
• 面积上限：外国个人合计持有的土地不得超过一个城区私有土地面积的 10%，每人在土耳其全境持有的土地不得超过 30 公顷。
• 国籍：少数国家的公民不能以本人名义购房，例如叙利亚公民即被禁止购买。
• 未开发土地：外国买家须在两年内向主管部委提交该土地的开发项目。

拥有房产本身并不赋予您在土耳其居住的权利，但可以作为居留申请的依据。在伊斯坦布尔，用于申请短期居留许可的房产价值须不低于 20 万美元，且部分城区和街区已不对新的外国居民开放；详见我们的居留许可指南。如申请土耳其投资入籍，房产的官方评估价值须不低于 40 万美元并持有三年，地契上会登记相应加注；从外国卖方购买的房产不符合条件。我们的投资入籍指南详细介绍了该项目。

外国买家在市场中的占比仍然很小：据土耳其统计局（TÜİK）数据，2026 年 9 月向外国人出售的住宅为 2,167 套，占土耳其住宅总销量的 1.5%，购房最多的是俄罗斯、伊拉克和德国公民。

在土耳其买房的具体步骤是什么？

1. 明确目标和总预算。自住、收租、居留许可或入籍，各自对应不同的区域和价位。购买二手房，需在房价之外另预留约 4.5% 至 7% 的购房费用；购买大多数新房还须缴纳增值税，除非您符合免税条件。我们的土耳其购房成本指南逐项列明了这些费用。
2. 筛选和看房。将挂牌价与附近的近期成交价进行比较，实地看房或通过实时视频看房。我们的伊斯坦布尔最佳投资区域指南对各城区进行了比较。
3. 支付任何定金之前先做核查。核查地契记录、使用许可、欠款情况；如为新项目，还要核查开发商（见下文核查清单）。
4. 以书面形式约定条款。写明价格、币种、付款日期、包含的物品、各项费用由谁承担，以及任何一方退出时定金如何处理。只有在土地登记处完成地契登记，所有权才会转移：私下签订的协议不能转移所有权，买卖预约合同（satış vaadi）须在公证处签署方可强制执行。签署任何合同之前，请独立律师以您能看懂的语言为您审阅。
5. 办理税号并开立银行账户。两者均在下文说明。
6. 委托出具评估报告。买方为外国人时，须取得由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具的评估报告。
7. 结汇并取得结汇证明。按购房价款将外币结汇给土耳其银行，并取得结汇证明（döviz alım belgesi，DAB）。
8. 预约过户并缴费。通过土地登记处的在线系统提交申请。地契过户费和周转基金费须在预约日之前缴纳，且该楼宇须持有有效的 DASK 保单（强制地震保险）。
9. 在土地登记处签字。买卖双方或其受托人在登记官员面前签署官方过户文书；如任何一方不会说土耳其语，须有宣誓翻译在场。地契当天即登记至您名下。
10. 入住安顿。将电、水和天然气账户转到您名下，在大楼管理处登记以缴纳每月物业管理费（aidat），并确认市政府已将您登记为年度房产税（emlak vergisi）的纳税人。

外国买家需要准备哪些文件？

税号

土耳其税号（vergi numarası）免费办理，凭护照在税务局通常当天即可取得。开立银行账户、办理地契、签订水电燃气合同以及日后报税都需要用到。

银行账户

土耳其银行可为非居民开户，但各家银行要求不一。通常需要出示护照和税号，并说明资金来源；办理时间从一天到两周左右不等。通过土耳其账户付款会留下清晰的付款记录，日后出售房产并将资金汇往海外时需要用到，入籍申请也以此为依据。

评估报告（ekspertiz）

自 2019 年起，凡有外国人参与的房产买卖，土地登记处均要求提供官方评估报告。报告由 SPK 许可的评估公司在几个工作日内出具；2026 年，毛面积 250 平方米以内的公寓，评估费不低于 17,622 土耳其里拉另加增值税。土地登记处一般不接受低于报告评估值的申报价格，因此请尽早确认评估值与约定价格是否相符。

结汇证明（DAB）

自 2022 年 1 月 24 日起，购买房产的外国个人须证明房款系在土耳其银行由外币兑换而来。实际操作中，您将欧元、美元或其他外币汇入您的土耳其账户，向银行结汇换成里拉，银行随即以您的名义出具金额不低于申报价格的结汇证明。请将其与地契一同保存：申请增值税免税和准备入籍材料时也会用到。

土地登记处需要哪些文件？

• 护照，如登记处要求，须附翻译件；
• 税号；
• 近期照片一张（6 x 4 厘米）；
• 评估报告和结汇证明；
• 该房产有效的 DASK 保单；
• 如由他人代您签字，须提供经公证的授权委托书。

地契过户时房款如何支付？

请从您本人的账户通过银行转账付款，并安排好时间，使资金与产权在同一天转移。避免使用现金：银行记录能保护买卖双方，也是结汇证明、日后计税以及将来出售房产时将售房款汇往海外的凭证。

一项新规将把这一做法正式制度化。根据 2026 年 4 月公布的《房地产交易条例》修正案，全部或部分以现金、银行转账或 EFT 支付的房产交易，须通过安全支付系统进行：买方资金在过户预约前冻结于指定账户，地契登记完成后划付给卖方，如过户未能完成则退还买方。根据 2026 年 10 月 1 日公布的修正案，该系统的启用日期推迟至 2026 年 12 月 1 日。哪些交易不适用该系统、使用该系统的费用是多少，将通过协议另行确定，因此我们会针对每一笔购房确认最新情况。

不去土耳其可以买房吗？

可以。许多国际买家在线看房，并通过受托人完成交易。您可以在土耳其领事馆签署授权委托书，也可以在本国公证处签署（附本人照片并办理海牙认证），外国公证处出具的文件随后须在土耳其翻译并公证。请授予受托人所需的具体权限：

• 为您办理税号，并以您的名义开立银行账户；
• 办理结汇并取得结汇证明；
• 购买指定房产、缴纳费用并在土地登记处签字；
• 投保 DASK 并开通水电燃气账户。

资金请留在您本人的账户中，而不是受托人的账户，并将授权范围限定于本次购房。我们以电子方式共享文件，并可在过户前通过视频通话带您看房。

支付定金前应核查哪些事项？

• 地契记录：卖方是否为登记业主、产权如何共有，以及是否存在抵押（ipotek）、查封（haciz）或加注（şerh），例如须经配偶同意方可出售的家庭住宅加注。
• 产权类型：是完整的区分所有权（kat mülkiyeti），还是建设阶段的建筑地役权（kat irtifakı）；后者通常意味着该楼宇尚未取得使用许可（iskan）。
• 许可与房况：使用许可、违规改建、楼龄与抗震性能，以及该楼宇是否已被认定为城市更新中的危险建筑。
• 欠款：未缴的房产税、物业管理费和水电燃气费。如有房产税欠款，土地登记处不会办理过户。
• 期房：建筑许可证、开发商已交付项目的过往业绩、付款进度安排以及合同中的保障条款；详见我们的期房与现房指南。
• 入籍：卖方不是外国人，且该单位未曾用于此前的入籍申请；我们的购房入籍：新房与二手房指南说明了原因。
• 价格：评估报告能否支撑该价格。

根据我们的经验，导致过户延误的问题通常就出在这些核查事项中：抵押尚未解除、DASK 保单已过期，或授权委托书未涵盖本次购房。

在土耳其买房需要多长时间？

全款购买二手房，从议定价格起通常需要两至四周。军事及安全区域核查在伊斯坦布尔中心城区通常很快，在其他地区则可能需要更长时间。期房的过户时间取决于工程进度：有些开发商提前办理地契过户，有些则在竣工时办理。如申请按揭贷款，还须加上银行审批时间；详见我们的外国人购房融资指南。以上为通常耗时，并非承诺。

在土耳其买房需要支付哪些费用？

我们的购房成本指南给出了完整的计算示例；土耳其房产税指南则介绍了年度房产税、租金收入税以及出售收益的五年规则。我们自身的收费标准请见收费页面。

Bosphorus Brokers 如何协助您购房

Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，经土耳其共和国贸易部授权（授权证书编号 3408704）。创始人 Burak Ünal 是持牌房地产经纪人，亲自为每一位客户提供咨询。通过我们的购房服务，我们为您筛选和核查房产、进行谈判，安排税号办理、银行开户预约、评估、翻译和土地登记处预约，并在过户时陪同您或您的受托人办理。如需开始，请联系我们，告诉我们您的预算和购房用途。