伊斯坦布尔及土耳其酒店出售与租赁：专为外国投资者服务

外国投资者可以通过四种方式在土耳其获得一家酒店：购买酒店楼宇、购买经营业务、两者兼购，或租下酒店自行经营。伊斯坦布尔的精品酒店主要分布在苏丹艾哈迈德（Sultanahmet）、贝伊奥卢（Beyoğlu）、加拉塔（Galata）和卡拉柯伊（Karaköy），卡德柯伊（Kadıköy）也有一些；度假酒店则位于安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶。地契（tapu，即房产产权证）、许可证、入住率历史和财务账目，决定了价格是否合理。Bosphorus Brokers 以保密方式处理酒店的搜寻与出售，这是我们商业地产服务的一部分。

在土耳其购买或租赁酒店有哪些选择？

购买经营业务，可以是购买其资产，也可以是购买经营该酒店的公司股份，两者承担的负债不同。在您出价之前，应由您的律师和会计师就交易结构提供意见。

如果是租赁，租期必须足够长，才能收回您的翻新投入。续租涨幅不得超过12个月 CPI（TÜFE，土耳其消费者价格指数）平均值（第6098号《土耳其债务法》第344条）；公司租户向个人承租时，须从租金中代扣20%的预提税（stopaj）（第193号《所得税法》第94条）。

伊斯坦布尔和土耳其哪里有酒店出售？

• 法提赫（Fatih）的苏丹艾哈迈德：历史半岛，老建筑中的小型酒店紧邻各大古迹。
• 贝伊奥卢与加拉塔：金角湾上方历史街巷内外的精品酒店。请参阅我们的贝伊奥卢街区指南。
• 卡拉柯伊：紧邻加拉塔的滨水区，不少精品酒店由老建筑改建而成。
• 卡德柯伊：亚洲区的精品酒店，周边居住氛围更浓。请参阅我们的卡德柯伊街区指南。
• 沿海度假区：安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶，这里的度假酒店随季节经营，地块和海滩通道与客房同样重要。

老城区还多了一层规定。楼宇可能是登记在册的保护建筑，或位于保护区内，任何改动都须取得相关文物保护机构的批准。请在为交易定价之前，将这一点纳入翻新计划和时间表。

在土耳其经营酒店需要哪些许可证和许可？

土耳其的酒店要么凭文化和旅游部颁发的旅游经营证书（Turizm İşletme Belgesi）经营，要么凭市政许可证经营。这是两条要求不同的途径，因此请弄清楚该酒店持有哪一种、登记在谁名下，以及业主或经营者变更时会发生什么。相关规定时有变化，请向发证机关确认。

• 入住许可证与规划用途：楼宇须取得入住许可证（iskan），且规划用途允许作为酒店使用。
• 地契登记用途：地契（tapu）上的用途应与酒店用途相符。
• 短租规定：按晚出租的公寓楼并不是持牌酒店。自2024年起，第7464号法律规定，以旅游为目的出租住宅（入住100天以内）须取得文化和旅游部的许可；在多单元楼宇中，还须征得其他所有业主的同意。未经许可出租将被处以罚款。
• 餐厅与酒吧：销售酒类须另行取得许可，这会影响酒店的餐饮收入。

购买酒店前应审查哪些内容？

在出价之前，我们会向卖方索取并核查以下内容：

• 地契与注记：所有人及其份额、抵押，以及任何限制出售或使用的注记。
• 许可证：旅游经营证书或市政许可证、持证人，以及任何酒类许可。
• 经营账目与入住率历史：涵盖多个完整经营季的月度数据，客房收入与餐饮收入分开列示。
• 员工：人数、岗位、合同，以及出售后哪些管理人员会留任。
• 预订渠道：酒店使用哪些在线平台、旅行社和直订工具，以及交易完成后由谁掌控相关账户、网站和点评。
• 房屋状况与翻新需求：客房、电梯、楼宇设备、消防安全和结构，必要时会同技术专家进行评估。楼宇必须投保 DASK（土耳其强制地震保险）。
• 历史建筑限制：在老城区，哪些部分可以改动，以及施工需要哪些审批。
• 持有成本：年度房产税（第1319号法律）对商业建筑适用的税率高于住宅。

业务层面的事项，包括税务状况、负债、员工相关义务和各类合同，应由您的会计师和律师负责。我们会负责让他们从卖方那里拿到所需的资料。

外国人可以通过土耳其公司持有酒店吗？

可以。外国个人可以在土耳其购买房产，但须遵守第2644号《地契法》第35条的规定：军事区和安全区禁止购买，外国人持有的土地不得超过所在区私有土地面积的10%，且每人在全国最多可拥有30公顷。对于大型度假酒店地块，30公顷的上限可能会产生影响。

如果您还要亲自经营酒店，可以考虑通过在土耳其设立的外资公司持有。此类公司可以购置其经营活动所需的房产，但须经军事和安全评估后取得省政府许可（第2644号法律第36条；第4875号《外国直接投资法》）。请在时间表中为这项许可预留时间，并请律师或会计师设立公司。请参阅我们的土耳其商业地产购买指南。

由已进行增值税登记的卖方出售的新建商业地产，一般须缴纳20%增值税，而私人之间的二手交易一般无需缴纳。如果土耳其投资入籍是您计划的一部分，请在一开始就提出：商业地产经官方估价达到400,000美元、持有至少三年，即可符合条件，而购买结构也必须满足这些条件。

Bosphorus Brokers 如何以保密方式处理酒店交易？

酒店买卖十分敏感：员工、住客和供应商都会对传闻作出反应。我们可以与买卖双方签署保密协议（NDA），并分阶段披露信息。

买家

1. 明确需求：位置、规模、预算，购买楼宇、业务还是两者兼购，以及您在经营中扮演的角色。
2. 保密搜寻：我们与业主接洽，在卖方要求时签署保密协议，并根据您的需求筛选酒店清单。
3. 资料清单与实地查看：索取上述文件，然后围绕住客和员工的安排规划实地查看。
4. 定价与谈判：将报价与近期成交价进行比较，安排官方估价报告，并以书面形式谈定交易条款。
5. 完成交易：办理税号、银行账户、翻译、公证和土地登记处预约，并陪同您办理地契过户。

卖家

我们采用低调的出售流程：先提供匿名摘要，签署保密协议后才披露酒店名称和经营数据，看房前先筛选买家，并避开住客安排看房。我们的售房服务介绍了我们如何推广和谈判。

买卖酒店物业时，我们向买方收取2% + 增值税，向卖方收取2% + 增值税，均仅在地契过户成交时支付。仅转让经营业务及租赁的费用，会在开始前以书面形式约定；详见我们的收费标准。

为什么外国酒店投资者选择与我们合作？

• 持牌经营：经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704，拥有注册商标“bosphorus brokers”。
• 创始人亲自带队：创始人兼首席经纪人 Burak Ünal 拥有伦敦政治经济学院（LSE）金融学硕士学位和海峡大学（Boğaziçi University）工商管理学士学位，曾获英国志奋领（Chevening）奖学金，并于2021年通过官方经纪人执照考试。他的专长包括房地产估价、商铺租赁、物业管理和开发：根据收益为楼宇估值、读懂其背后的租约，并规划楼宇所需的投入。
• 立场独立：我们代表您的利益，横向比较不同区域的酒店。
• 外国客户与土耳其客户收费相同，仅在成交后支付。
• 多语种服务，支持远程办理：创始人亲自用英语、土耳其语和法语提供咨询；团队还提供俄语、中文和阿拉伯语服务，支持线上看房、电子文件，必要时可通过授权委托书办理。
• 覆盖伊斯坦布尔及沿海地区：我们的业务还覆盖安塔利亚、博德鲁姆、费特希耶、安卡拉和伊兹密尔。
• Google 评分5.0。

如需进行保密的初步沟通，请致电或通过 WhatsApp 联系 +90 533 140 04 96，或发送邮件至 contact@bosphorusbrokers.com。