快速解答
外国业主与土耳其业主缴纳相同的房产税费：购房时缴纳 4% 的地契过户费，购买大多数新房还须缴纳增值税；持有期间每年缴纳计税价值 0.1% 至 0.6% 的房产税；租金收入在扣除 2026 年 58,000 土耳其里拉的住宅租金免税额后，按 15% 至 40% 缴纳所得税；五年内出售的，增值收益须缴纳所得税。持有满五年后出售一般不征税。
要点总结
- 年度房产税为计税价值的 0.1% 至 0.6%，大都市区税率加倍，因此伊斯坦布尔的住宅按 0.2% 缴纳。
- 第 7566 号法律将每处房产 2026 年的计税价值上限定为其 2025 年计税价值的三倍；税率不变。
- 2026 年收取的住宅租金中，首 58,000 土耳其里拉免税，其余部分扣除费用后按 15% 至 40% 征税。
- 企业租户须从租金中预扣 20% 的预扣税（stopaj）；自 2025 年 1 月 1 日起，出租住宅的贷款利息不再可以扣除。
- 自地契登记之日起五年内出售房产，其收益在按指数调整并扣除 2026 年 150,000 土耳其里拉的免税额后须纳税；2025 年和 2026 年购买的住宅同样适用这一规则，没有变化。
- 无论业主国籍如何，位于土耳其的房产均须缴纳土耳其遗产与赠与税；截至 2026 年 10 月，土耳其已有 93 项税收协定生效。
外国业主与土耳其业主缴纳相同的房产税费。购买时，须缴纳 4% 的地契过户费（依法买方 2%、卖方 2%），购买大多数新房还须缴纳增值税。持有期间，每年须缴纳计税价值 0.1% 至 0.6% 的房产税，出租还须缴纳租金所得税，2026 年住宅租金首 58,000 土耳其里拉免税。购买后五年内出售的，增值收益须缴纳所得税；个人持有满五年后出售一般不征税。
以下税率适用于 2026 年，并于 2026 年 10 月核实。税收规定时有变化，请在申报、出租或出售之前请税务顾问确认您的情况。
在土耳其拥有房产要交哪些税？
| 税费 | 适用情形 | 税率或金额（2026 年） |
|---|---|---|
| 地契过户费（tapu harcı） | 购买和出售时 | 申报价格的 4%，依法双方各 2% |
| 增值税（KDV） | 向开发商购买新房 | 住宅 10% 或 20%（部分为 1%）；营业场所 20%；符合条件的非居民可免税 |
| 房产税（emlak vergisi） | 每年 | 计税价值的 0.1% 至 0.6% |
| 高价值住宅税 | 每年，适用于计税价值超过 17,711,000 土耳其里拉的住宅 | 超出部分的 0.3% 至 1% |
| 租金所得税 | 收取租金的次年 | 15% 至 40%，扣除 58,000 土耳其里拉住宅租金免税额及费用后计算 |
| 预扣税（stopaj） | 企业租户支付租金时 | 租金总额的 20% |
| 出售收益所得税 | 购买后五年内出售 | 按指数调整后收益的 15% 至 40%，扣除 150,000 土耳其里拉免税额后计算 |
| 遗产与赠与税 | 继承或赠与时 | 扣除免税额后，遗产 1% 至 10%，赠与 10% 至 30% |
购房时的税费已在我们的土耳其购房成本指南中逐项列出。本指南介绍您在持有、出租和出售房产时须缴纳的税费。
土耳其的房产税（emlak vergisi）是多少？
第 1319 号《房产税法》按房产的计税价值（vergi değeri）每年征税。计税价值依据官方单位价格计算，通常远低于市场价格。在伊斯坦布尔、安卡拉、伊兹密尔和安塔利亚等大都市市政府辖区内，税率加倍：
| 房产类型 | 标准税率 | 大都市区税率 |
|---|---|---|
| 住宅 | 0.1% | 0.2% |
| 其他建筑（商铺、写字楼） | 0.2% | 0.4% |
| 土地（arazi） | 0.1% | 0.2% |
| 建设用地（arsa） | 0.3% | 0.6% |
2026 年的涨幅有上限吗？
有。2026 年是全面重估年，由市政委员会确定新的单位价格，许多城区的涨幅很大。第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日《官方公报》）将每处房产 2026 年的计税价值上限定为其 2025 年计税价值的三倍，因此同一房产的税款最多上涨 200%；税率不变。根据同一法律，自 2027 年起，计税价值将按年度重估率逐年调整，直至下一次全面重估。
如何缴纳？出售当年由谁缴纳？
房产税分两期缴纳，分别在 5 月底和 11 月底之前，可在市政府或网上缴纳。出售当年的税款由卖方缴纳，买方自次年 1 月 1 日起承担纳税义务。土地登记处会以电子方式将过户信息通报市政府，如有房产税欠款便不会办理过户。示例：伊斯坦布尔一套 2026 年计税价值为 400 万土耳其里拉的公寓，按 0.2% 计算，全年税款为 8,000 土耳其里拉。
什么是高价值住宅税？
2026 年建筑计税价值超过 17,711,000 土耳其里拉的住宅，还须向税务局缴纳高价值住宅税（değerli konut vergisi）：价值不超过 26,567,000 土耳其里拉的部分按 0.3%，不超过 35,425,000 土耳其里拉的部分按 0.6%，超出部分按 1%。在土耳其仅拥有一套住宅的个人，该住宅免征此税。2026 年的申报截止日为 2 月 20 日，税款在 2 月和 8 月缴纳。
土耳其的租金收入如何纳税？
无论您是否居住在土耳其，土耳其房产的租金收入都须在土耳其纳税（第 193 号《所得税法》）。住宅方面，2026 年收取的租金中首 58,000 土耳其里拉免税（2025 年为 47,000 土耳其里拉），前提是：
- 您没有须申报的商业、农业或专业服务收入；
- 您当年的工资总额、投资收益和租金收入合计不超过 150 万土耳其里拉（2026 年）。
该免税额从不适用于商铺、写字楼或其他营业场所。如果您的住宅租金不超过免税额，则无需申报。超过免税额的，先扣除免税额，再选择按余额的 15% 定额扣除费用，或按实际费用扣除，例如折旧、维修、保险、房产税和物业管理费。一旦选择 15% 定额扣除，须保持两年。自 2025 年 1 月 1 日起，用作住宅出租的房产，其贷款利息不再可以扣除（第 7566 号法律）；营业场所的贷款利息仍可扣除。
| 2026 年应税收入（土耳其里拉） | 税率 |
|---|---|
| 不超过 190,000 | 15% |
| 190,000 至 400,000 | 20% |
| 400,000 至 1,000,000 | 27% |
| 1,000,000 至 5,300,000 | 35% |
| 超过 5,300,000 | 40% |
示例：2026 年住宅租金收入 600,000 土耳其里拉，无其他收入，按 15% 定额扣除费用。应税收入为（600,000 − 58,000）× 85% = 460,700 土耳其里拉，应纳税额为 86,889 土耳其里拉，约占租金的 14.5%。
2026 年收取的租金须在 2027 年 3 月 1 日至 31 日期间通过年度申报表申报，税款分两期在 3 月和 7 月缴纳。居住在海外的业主须提交相同的申报表，通常通过土耳其税务顾问办理，住宅租金免税额同样适用于他们。有关租金回报率和净收益，请参阅我们的伊斯坦布尔租金收益指南。
商业出租的预扣税（stopaj）
公司或其他企业租户向个人房东支付租金时（通常是租用商铺或写字楼），须预扣租金总额的 20% 并缴至税务局（第 193 号《所得税法》第 94 条）。如果您 2026 年被预扣税款的租金不超过 400,000 土耳其里拉，一般无需申报；超过的，须在 3 月申报，并抵扣已预扣的税款。请在租约中写明租金是含预扣税的总额还是扣除后的净额。我们的伊斯坦布尔房产出租指南和土耳其商业地产购买指南介绍了租约与回报率。
在土耳其卖房要交资本利得税吗？
只有在五年内出售时才需要。根据第 193 号《所得税法》（增补第 80 条），个人在取得房产后五年内出售，其收益作为增值收益（değer artış kazancı）纳税；满五年后，不再作为增值收益征税。期限自地契登记到您名下之日起计算。截至 2026 年 10 月，2025 年或 2026 年购买的房产同样适用这一规则，没有变化：2025 年 3 月 10 日登记到您名下的住宅，在 2030 年 3 月 10 日之后出售即无需缴纳这项税。通过继承或赠与取得的房产不适用这一规则；以买卖房产为经常性活动的人，无论持有多久，都可能按经营所得纳税。
应税收益的计算方法如下：
- 以售价为起点。
- 扣除购置成本；如持有期间（不含出售当月）国内生产者价格指数（Yİ-ÜFE）的涨幅不低于 10%，购置成本可按该涨幅相应调增。
- 扣除出售费用以及您已缴纳的税费，例如您承担的地契过户费和经纪佣金。
- 扣除年度免税额：2026 年取得的收益为 150,000 土耳其里拉（2025 年为 120,000 土耳其里拉）。
- 余额与您申报的其他收入合并，按上表税率纳税。
示例：一套 2024 年以 1,000 万土耳其里拉购入的公寓，于 2026 年以 1,600 万土耳其里拉售出。如期间指数上涨 40%，调整后的成本为 1,400 万土耳其里拉。扣除 400,000 土耳其里拉的出售费用和 2026 年免税额后，应税收益为 1,450,000 土耳其里拉；如无其他收入，应纳税额为 390,000 土耳其里拉。
增值收益须在出售次年 3 月通过年度申报表申报。身在海外的业主，申报途径和截止日期可能不同，因此请在过户前咨询专业意见。另有两点需要注意：如果您购房时享受了第 13(i) 条增值税免税并在三年内出售，须在过户前补缴增值税及利息；用于入籍的房产须持有至少三年（见我们的投资入籍指南）。我们的土耳其房产出售指南介绍了出售流程本身。
继承或赠与土耳其房产如何纳税？
无论业主或继承人国籍如何，位于土耳其的房产均须缴纳土耳其遗产与赠与税（第 7338 号法律），其继承也适用土耳其法律（第 5718 号法律第 20 条）。2026 年的规定如下：
- 遗产税率为 1% 至 10%，赠与税率为 10% 至 30%，分档累进，第一档为首 300 万土耳其里拉；
- 每位子女和配偶的继承份额各享有 2,907,136 土耳其里拉的免税额；如无子女，配偶的免税额为 5,817,845 土耳其里拉；
- 赠与的免税额仅为 66,935 土耳其里拉。
继承人须在死亡发生后四至八个月内提交申报，具体期限取决于死亡发生地和继承人居住地；只有在税务局确认纳税情况后，土地登记处才会将房产登记至继承人名下。在土耳其公证处订立遗嘱，可以让身在海外的继承人办理手续更加简便。
在土耳其和本国会被双重征税吗？
即使您居住在海外，土耳其也会对土耳其房产的租金和收益征税，您的本国也可能对其征税。截至 2026 年 10 月，土耳其已有 93 项避免双重征税协定生效。按照税收协定的通行规则，房产所在国可以对房产收入和收益征税，您的居住国则给予抵免或免税；如需适用税收协定，您可能需要本国税务机关出具的税收居民身份证明。
如果您移居土耳其，一个日历年内停留超过六个月一般即成为税收居民，此后须就全球收入纳税。第 7582 号法律（2026 年 6 月 4 日《官方公报》）规定，此前三年在土耳其既无住所也无纳税义务、自 2026 年 1 月 1 日起在土耳其定居的人士，其境外来源收入可免税 20 年，但须取得税务局出具的免税证明。土耳其境内的租金和收益仍按上文所述纳税。
外国业主应避免哪些税务错误？
- 在土地登记处低报价格：自 2025 年 12 月起，罚款与少缴的费用等额。
- 以为自己住在海外，租金收入就无需纳税。
- 五年内出售却未计算收益，或在享受增值税免税购房后三年内出售。
- 漏缴房产税分期税款，而出售前必须结清这些欠税。
- 丢失购房记录：地契、结汇证明（DAB）、收据和评估报告是证明您购置成本的凭据。
- 忘记在本国申报来自土耳其的收入。
Bosphorus Brokers 如何为您提供协助
Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构（土耳其共和国贸易部，授权证书编号 3408704），由创始人、持牌房地产经纪人 Burak Ünal 主理。我们不是税务顾问，但会在您购房之前列明具体房产涉及的税费；在您取得房产后，我们的物业管理服务可以为您跟踪房产税分期缴纳和 DASK（强制地震保险）续保，并整理租金记录供您的会计师使用。如需商讨购房或出租事宜，请联系我们。
常见问题
- 非居民在土耳其的租金收入需要纳税吗？
- 需要。无论业主是否居住在土耳其，土耳其房产的租金收入都须在土耳其纳税。身在海外的业主同样须在 3 月提交年度申报，通常通过土耳其税务顾问办理；住宅租金免税额（2026 年为 58,000 土耳其里拉）按相同条件适用于他们。土耳其与您本国之间的税收协定可以避免同一笔收入被重复征税。
- 2025 年或 2026 年买的房产适用五年规则吗？
- 适用，截至 2026 年 10 月该规则没有变化。个人自地契登记之日起五年内出售房产，其收益须纳税；满五年后，不再作为增值收益征税。2025 年 3 月登记到您名下的住宅，在 2030 年 3 月的同一日期之后出售即无需缴纳这项税，除非您以经营方式买卖房产。
- 房产出售当年的房产税由谁缴纳？
- 出售当年的年度房产税由卖方缴纳，买方自次年 1 月 1 日起承担纳税义务。土地登记处会核查市政府的记录，如有房产税欠款便不会办理过户，因此卖方须在预约日之前结清欠税。买方应将核查缴税收据列入购前核查事项。
- 土耳其的租金收入税什么时候申报缴纳？
- 一个日历年内收取的租金，须在次年 3 月 1 日至 31 日期间通过年度所得税申报表申报，因此 2026 年收取的租金在 2027 年 3 月申报。税款分两期等额缴纳，分别在 3 月底和 7 月底之前。已按 20% 预扣税款的营业场所租金，2026 年仅在超过 400,000 土耳其里拉时才须申报。
- 伊斯坦布尔的房产税比土耳其其他地方高吗？
- 所有大都市市政府辖区（包括伊斯坦布尔、安卡拉、伊兹密尔和安塔利亚）的税率都更高：住宅每年按 0.2% 而非 0.1% 征收，商铺和写字楼按 0.4% 而非 0.2% 征收。伊斯坦布尔各区委员会确定的计税价值一般也更高，因此同类公寓的税单通常高于较小城市。
- 外国业主的土耳其房产需要缴纳遗产税吗？
- 需要。无论业主或继承人国籍如何，位于土耳其的房产均须缴纳土耳其遗产与赠与税。2026 年，每位子女或配偶的继承份额在扣除 2,907,136 土耳其里拉的免税额后，按 1% 至 10% 征收遗产税。土耳其房产由谁继承也由土耳其法律决定，因此值得考虑在土耳其公证处订立遗嘱。
资料来源与法律依据
- 第 1319 号《不动产税法》（年度房产税）
- 第 193 号《所得税法》（房产增值收益与租金收入）
- 第 492 号《规费法》（地契过户费）
- 第 3065 号《增值税法》第 13(i) 条（非居民外国买家以外币付款时的增值税豁免）
- 土耳其税务局
- 第 7566 号税法修正法（2025 年 12 月 19 日《官方公报》）
- 第 7338 号《遗产与赠与税法》
- 第 5718 号《国际私法与程序法》第 20 条（位于土耳其的不动产的继承）
- 第 7582 号法律（2026 年 6 月 4 日《官方公报》）：新居民境外所得免税（《所得税法》第 20/D 条）
以上为一般性信息，不构成法律或税务建议。相关规定可能变化，请在行动前向独立律师或税务顾问确认适用于您情况的最新规定。
作者
Burak Ünal
土耳其持牌房地产经纪人 - 执照编号 3408704
Burak Ünal 是土耳其持牌房地产经纪人（执照编号 3408704），为土耳其及国际客户提供房产买卖、租赁以及土耳其投资入籍方面的咨询服务。他拥有伦敦政治经济学院金融学硕士学位（2019年）和海峡大学（Boğaziçi University）工商管理学士学位（2016年），并于2021年通过土耳其官方房地产经纪人资格考试。他是志奋领学者，也是加拉塔萨雷体育俱乐部代表大会成员，可使用英语（雅思 8.0）、土耳其语和法语为客户提供服务。
