Налоги на недвижимость в Турции: что платят иностранцы при покупке, владении, аренде и продаже

Иностранные собственники платят те же налоги на недвижимость, что и турецкие. При покупке это пошлина 4% за переоформление тапу (по закону 2% платит покупатель, 2% — продавец) и НДС на большинство новостроек. Во время владения — ежегодный налог на недвижимость от 0,1% до 0,6% налоговой стоимости и подоходный налог с арендной платы, причём первые 58 000 лир арендной платы за жильё в 2026 году освобождены от налога. При продаже в течение пяти лет после покупки прибыль облагается подоходным налогом; продажи физическими лицами по истечении пяти лет, как правило, налогом не облагаются.

Ниже приведены ставки на 2026 год, проверенные в октябре 2026 года. Налоговые правила меняются, поэтому, прежде чем подавать декларацию, сдавать или продавать объект, попросите налогового консультанта подтвердить вашу ситуацию.

Какие налоги на недвижимость платят в Турции?

Налоги и сборы при покупке подробно перечислены в нашем руководстве о стоимости покупки недвижимости в Турции. Это руководство посвящено тому, что вы платите во время владения, сдачи в аренду и продажи.

Сколько составляет налог на недвижимость (emlak vergisi) в Турции?

Закон о налоге на недвижимость № 1319 устанавливает ежегодный налог с налоговой стоимости объекта (vergi değeri), которая рассчитывается по официальным единичным стоимостям и обычно значительно ниже рыночной цены. В метрополиях — например, в Стамбуле, Анкаре, Измире и Анталье — ставки удваиваются:

Ограничен ли рост налога в 2026 году?

Да. 2026 год — год общей переоценки, когда муниципальные комиссии устанавливают новые единичные стоимости, и во многих районах скачок оказался значительным. Закон № 7566 (Официальная газета от 19 декабря 2025 года) ограничил налоговую стоимость каждого объекта на 2026 год тройным размером её значения за 2025 год, поэтому для одного и того же объекта налог может вырасти не более чем на 200%; ставки не изменились. По тому же закону начиная с 2027 года стоимости ежегодно увеличиваются на коэффициент переоценки вплоть до следующей общей переоценки.

Порядок уплаты и кто платит в год продажи

Налог уплачивается двумя частями — до конца мая и до конца ноября — в муниципалитете или онлайн. В год продажи налог за этот год платит продавец, а покупатель становится плательщиком с 1 января следующего года. Земельный кадастр сообщает о переоформлении в муниципалитет в электронном виде и не проводит сделку, пока есть задолженность по налогу на недвижимость. Пример: за квартиру в Стамбуле с налоговой стоимостью 4 млн лир в 2026 году платится 0,2%, то есть 8 000 лир за год.

Налог на дорогостоящее жильё

Жильё, налоговая стоимость здания которого в 2026 году превышает 17 711 000 лир, дополнительно облагается налогом на дорогостоящее жильё (değerli konut vergisi), который уплачивается в налоговую инспекцию: 0,3% со стоимости до 26 567 000 лир, 0,6% — до 35 425 000 лир и 1% — сверх этого. Физическое лицо, владеющее в Турции только одним жильём, освобождено от налога на это жильё. В 2026 году декларацию нужно было подать до 20 февраля, а налог уплатить в феврале и августе.

Как облагается арендный доход в Турции?

Арендная плата за недвижимость в Турции облагается налогом в Турции независимо от того, живёте ли вы там (Закон о подоходном налоге № 193). Для жилья первые 58 000 лир арендной платы, полученной в 2026 году, освобождены от налога (47 000 лир за 2025 год) при условии, что:

• у вас нет коммерческого, сельскохозяйственного или профессионального дохода, который вы обязаны декларировать;
• ваш общий валовой доход от заработной платы, инвестиций и аренды за год не превышает 1,5 млн лир (2026).

К магазинам, офисам и другим коммерческим помещениям освобождение не применяется никогда. Если арендная плата за жильё не превышает необлагаемого минимума, декларацию подавать не нужно. Если превышает, вы вычитаете необлагаемую сумму, а затем либо фиксированные 15% от остатка в счёт расходов, либо фактические расходы — например, амортизацию, ремонт, страховку, налог на недвижимость и плату за управление. Выбрав фиксированные 15%, вы обязаны применять этот метод два года. С 1 января 2025 года проценты по кредиту на объект, сдаваемый как жильё, больше не вычитаются (Закон № 7566); для коммерческих помещений они по-прежнему вычитаются.

Пример: 600 000 лир арендной платы за жильё в 2026 году, других доходов нет, расходы — фиксированные 15%. Налогооблагаемый доход составляет (600 000 − 58 000) × 85% = 460 700 лир, а налог — 86 889 лир, около 14,5% арендной платы.

Арендная плата, полученная в 2026 году, указывается в годовой декларации, которая подаётся с 1 по 31 марта 2027 года, а налог уплачивается двумя частями — в марте и июле. Собственники, живущие за рубежом, подают ту же декларацию, обычно через турецкого налогового консультанта, и необлагаемый минимум для жилья применяется и к ним. О доходности и чистом доходе читайте в нашем руководстве об арендном доходе в Стамбуле.

Налог, удерживаемый у источника (stopaj), при коммерческой аренде

Когда компания или другой арендатор-предприниматель платит аренду физическому лицу — как правило, за магазин или офис, — он удерживает 20% валовой арендной платы и перечисляет их в налоговую инспекцию (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94). Если арендная плата, с которой удержан налог, за 2026 год составляет 400 000 лир или меньше, декларировать её, как правило, не нужно; если больше — вы декларируете её в марте и засчитываете уже удержанный налог. Укажите в договоре аренды, приведена ли арендная плата до или после удержания stopaj. Договоры аренды и доходность разбирают наши руководства о сдаче недвижимости в аренду в Стамбуле и о покупке коммерческой недвижимости в Турции.

Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Турции?

Только если вы продаёте в течение пяти лет. Согласно Закону о подоходном налоге № 193 (повторная статья 80), прибыль физического лица от продажи недвижимости в течение пяти лет после приобретения облагается налогом как доход от прироста стоимости (değer artış kazancı); по истечении пяти лет она как прибыль не облагается. Срок отсчитывается с даты регистрации тапу на ваше имя. По состоянию на октябрь 2026 года это правило не изменилось для объектов, купленных в 2025 или 2026 году: жильё, зарегистрированное на вас 10 марта 2025 года, можно продать без этого налога после 10 марта 2030 года. Правило не распространяется на недвижимость, полученную по наследству или в дар, а лицо, которое регулярно покупает и продаёт недвижимость, может облагаться налогом как с предпринимательского дохода, сколько бы оно ни владело объектом.

Налогооблагаемая прибыль рассчитывается так:

1. Возьмите цену продажи.
2. Вычтите стоимость покупки, увеличенную на рост индекса цен производителей внутреннего рынка (Yİ-ÜFE) за период владения без учёта месяца продажи, если этот рост составил не менее 10%.
3. Вычтите расходы на продажу и уплаченные налоги и сборы, например вашу долю пошлины за переоформление тапу и брокерскую комиссию.
4. Вычтите годовую необлагаемую сумму: 150 000 лир для прибыли, полученной в 2026 году (120 000 лир за 2025 год).
5. Обложите остаток по ставкам из таблицы выше вместе с другими декларируемыми доходами.

Пример: квартира, купленная в 2024 году за 10 млн лир, продаётся в 2026 году за 16 млн лир. Если индекс за этот период вырос на 40%, индексированная стоимость покупки составляет 14 млн лир. После вычета 400 000 лир расходов на продажу и необлагаемой суммы 2026 года налогом облагается 1 450 000 лир, и при отсутствии других доходов налог составляет 390 000 лир.

Прибыль указывается в годовой декларации в марте года, следующего за продажей. У собственников, живущих за рубежом, порядок и срок подачи могут отличаться, поэтому получите консультацию до переоформления. Ещё два момента: если вы купили объект с освобождением от НДС по статье 13(i) и продаёте его в течение трёх лет, до переоформления нужно уплатить НДС с пенями; а объект, использованный для получения гражданства, нужно сохранять в собственности не менее трёх лет (см. наше руководство по гражданству Турции за инвестиции). Сама продажа описана в нашем руководстве о продаже недвижимости в Турции.

Как облагается наследование и дарение недвижимости в Турции?

Недвижимость в Турции облагается турецким налогом на наследство и дарение (Закон № 7338) независимо от гражданства владельца или наследников, а наследование такой недвижимости регулируется турецким правом (Закон № 5718, ст. 20). На 2026 год:

• наследство облагается по ставкам от 1% до 10%, дарение — от 10% до 30%, по прогрессивной шкале, первая ступень которой — первые 3 млн лир;
• каждый ребёнок и супруг (супруга) имеют необлагаемый вычет в размере 2 907 136 лир на свою долю, а супруг (супруга) при отсутствии детей — 5 817 845 лир;
• дарение освобождено от налога только в пределах 66 935 лир.

Наследники подают декларацию в срок от четырёх до восьми месяцев после смерти — в зависимости от того, где наступила смерть и где они живут, — а земельный кадастр регистрирует наследников только после того, как налоговая инспекция подтвердит их налоговое положение. Завещание, составленное у турецкого нотариуса, может упростить процесс для наследников за рубежом.

Придётся ли платить налог дважды — в Турции и в своей стране?

Турция облагает налогом арендную плату и прибыль от турецкой недвижимости, даже если вы живёте за рубежом, и ваша страна тоже может их облагать. В октябре 2026 года у Турции действовало 93 соглашения об избежании двойного налогообложения. По обычным правилам таких соглашений страна, в которой находится недвижимость, может облагать доход от неё и прибыль от продажи, а страна вашего резидентства предоставляет зачёт или освобождение; чтобы воспользоваться соглашением, может понадобиться справка о налоговом резидентстве от налогового органа вашей страны.

Если вы переезжаете в Турцию, вы, как правило, становитесь её налоговым резидентом, когда находитесь в стране более шести месяцев в календарном году, и тогда облагаетесь налогом на доходы по всему миру. Закон № 7582 (Официальная газета от 4 июня 2026 года) освобождает доходы из иностранных источников на 20 лет для тех, кто переезжает в Турцию с 1 января 2026 года после трёх лет без жилья в Турции и без налоговых обязательств в ней, при условии получения справки об освобождении в налоговой инспекции. Турецкая арендная плата и прибыль от продажи по-прежнему облагаются, как описано выше.

Каких налоговых ошибок следует избегать иностранным собственникам?

• Занижать цену в земельном кадастре: с декабря 2025 года штраф равен неуплаченной пошлине.
• Считать, что арендная плата не облагается налогом, потому что вы живёте за рубежом.
• Продавать в течение пяти лет, не рассчитав прибыль, или в течение трёх лет после покупки с освобождением от НДС.
• Пропускать платежи по налогу на недвижимость: их нужно погасить до любой продажи.
• Терять документы о покупке: тапу, DAB, квитанции и отчёт об оценке подтверждают ваши расходы.
• Забывать декларировать турецкие доходы в своей стране.

Как Bosphorus Brokers может помочь

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (разрешение Министерства торговли Турецкой Республики № 3408704), которым руководит его основатель и лицензированный брокер по недвижимости Бурак Юнал. Мы не налоговые консультанты, но до покупки расписываем налоги и сборы по конкретному объекту, а после покупки наша услуга по управлению недвижимостью помогает следить за платежами по налогу на недвижимость, продлением DASK (обязательного страхования от землетрясений) и учётом арендных платежей для вашего бухгалтера. Чтобы обсудить покупку или сдачу в аренду, свяжитесь с нами.