Краткий ответ
Да. Если вам принадлежит жильё в Турции стоимостью не менее 200 000 долларов США (по цене в тапу на дату покупки в пересчёте по курсу Центрального банка), вы можете подать заявление на краткосрочный вид на жительство. Вы должны жить в этом жилье, а не сдавать его, иметь медицинскую страховку и использовать адрес, открытый для регистрации иностранцев. Заявление подаётся через e-ikamet; ВНЖ выдаётся на срок до двух лет и продлевается.
Главное
- Жильё стоимостью не менее 200 000 долларов США по тапу на дату покупки даёт основание для краткосрочного вида на жительство в любом регионе Турции (с 16 октября 2023 года).
- Объект должен быть жильём, в котором вы живёте: офисы, магазины, земельные участки и сдаваемые в аренду квартиры не подходят.
- Адреса в закрытых кварталах и районах нельзя использовать для новых ВНЖ, поэтому проверьте точный адрес до покупки.
- Заявление подаётся через e-ikamet, затем нужно прийти на приём; в 2026 году плата за карту составляет 964 лиры плюс пошлина за проживание, которая зависит от гражданства.
- Каждый ВНЖ выдаётся на срок до двух лет, а подать на продление можно за 60 дней до окончания срока.
- После восьми лет непрерывного проживания по ВНЖ можно подать заявление на долгосрочный вид на жительство.
- Вид на жительство — это не гражданство: для гражданства нужна недвижимость стоимостью 400 000 долларов США по официальной оценке, которой нужно владеть три года.
Да. Иностранец, которому принадлежит жильё в Турции, может на этом основании подать заявление на краткосрочный вид на жительство (kısa dönem ikamet izni), если жильё стоит не менее 200 000 долларов США. Учитывается стоимость, указанная в свидетельстве о праве собственности (тапу) на момент покупки, в пересчёте по курсу Центрального банка на тот день. Объект должен быть жилым и использоваться вами для проживания, а не сдаваться в аренду, адрес должен быть открыт для новых регистраций иностранцев, и вам нужна медицинская страховка. Заявление подаётся через систему e-ikamet, после чего вы приходите на приём; каждый вид на жительство (ВНЖ) выдаётся на срок до двух лет и может продлеваться, пока жильё остаётся в вашей собственности.
С 2022 года эти правила менялись несколько раз, а списки закрытых районов обновляются, поэтому проверьте их для своего адреса до покупки. Всё, что изложено ниже, отражает положение дел, которое мы установили в октябре 2026 года.
Кто может получить ВНЖ в Турции при покупке недвижимости?
Статья 31 Закона об иностранцах и международной защите № 6458 называет владение недвижимостью в Турции основанием для краткосрочного вида на жительство. Управление миграционной службы Турции (Göç İdaresi) применяет следующие условия:
- Объект — жилое помещение (konut), зарегистрированное на ваше имя. Офисы, магазины и земельные участки не подходят.
- Его стоимость достигает порога 200 000 долларов США, о котором рассказано ниже.
- Вы используете его как свой дом. В разъяснениях e-ikamet указано, что такое жильё нельзя сдавать в аренду или использовать для получения дохода, пока оно служит основанием для вашего ВНЖ.
- Адрес открыт для новых регистраций по месту жительства.
- У вас есть действующий паспорт и медицинская страховка на весь срок ВНЖ, а также нет запрета на въезд или возражений по соображениям безопасности.
ВНЖ позволяет жить в Турции, но не даёт права работать: для этого нужно разрешение на работу.
Сколько должна стоить недвижимость для ВНЖ в Турции?
Для жилья, приобретённого 16 октября 2023 года или позже, минимальная стоимость составляет 200 000 долларов США во всех регионах Турции; прежнее разделение на города-метрополии и другие провинции больше не применяется. Göç İdaresi берёт эту цифру из тапу: цена продажи, зарегистрированная в земельном кадастре, должна быть не меньше 200 000 долларов США в пересчёте в турецкие лиры по курсу продажи Центрального банка (TCMB) на дату приобретения жилья. На практике:
- Указывайте в земельном кадастре реальную цену. Заниженная цена может лишить вас ВНЖ, а также создаёт налоговые риски.
- Колебания курса после покупки значения не имеют; важна стоимость на дату приобретения.
- Жильё, полученное по наследству или в дар, оценивается по актуальному отчёту об оценке.
- Жильё, купленное до 16 октября 2023 года, оценивается по правилам, действовавшим на момент покупки; прежде чем продлевать ВНЖ на основании старого тапу, проконсультируйтесь.
- Члены семьи, которые являются совладельцами жилья, могут подать заявление на его основании, предъявив документ, подтверждающий родство.
Сама покупка описана в нашем руководстве о покупке недвижимости в Турции, а в руководстве по расходам перечислены сборы сверх цены.
Какие районы закрыты для новых ВНЖ?
С 2022 года Турция ограничивает новые регистрации иностранцев там, где они живут компактно. Это может помешать получению ВНЖ, даже если сам объект соответствует требованиям.
- Квота для кварталов. С 1 июля 2022 года квартал (mahalle), где доля иностранцев превышает 20% населения, закрыт для новых регистраций по ВНЖ и для переезда из других провинций. На тот момент по всей Турции было закрыто 1 169 кварталов. Исключения — новорождённые и воссоединение нуклеарной семьи.
- Десять районов Стамбула. Göç İdaresi закрыло Авджылар, Бахчелиэвлер, Бахджылар, Башакшехир, Эсенлер, Эсеньюрт, Фатих, Кючюкчекмедже, Султангази и Зейтинбурну для первичных заявлений с адресом в этих районах (Фатих и Эсеньюрт — с 2021 года, остальные — с 20 октября 2022 года). К исключениям относятся, в частности, своевременно поданные заявления на продление и члены семей граждан Турции.
- Сообщения 2026 года. В июне 2026 года ряд практикующих специалистов и новостной сайт Türkiye Today сообщили, что e-ikamet начала принимать заявления с большинства ранее закрытых адресов, а Фатих и Эсеньюрт, по этим данным, остаются закрытыми. Проверив ситуацию в октябре 2026 года, мы не нашли официального уведомления, которое бы это подтверждало; кроме того, район могут закрыть снова, если доля иностранцев вырастет.
Покупать жильё в закрытом районе по-прежнему законно; просто этот адрес нельзя использовать для нового ВНЖ. Прежде чем вы забронируете жильё ради ВНЖ, мы проверяем точный адрес в провинциальном управлении миграционной службы (İl Göç İdaresi). Наши гиды по районам, например по Башакшехиру и Кадыкёю, рассказывают о каждом районе.
Какие документы нужны для ВНЖ по недвижимости?
- Анкета, распечатанная из e-ikamet и подписанная.
- Паспорт с копиями страницы с фотографией и последнего штампа о въезде или визы.
- Четыре биометрические фотографии.
- Свидетельство о праве собственности (тапу) на ваше имя, где объект указан как жилое помещение.
- Для первичного заявления — справка о присвоении адреса (numarataj belgesi) из муниципалитета.
- Полис медицинского страхования на срок ВНЖ.
- Квитанции об оплате карты ВНЖ и пошлины за проживание.
- Банковские выписки или иное подтверждение средств, если их запросит миграционная служба; при продлении требуется подтверждение достаточного и регулярного дохода.
- Для детей — свидетельства о рождении с апостилем и переводом, выполненным присяжным переводчиком.
Как подать заявление на ВНЖ через e-ikamet?
- Завершите покупку. Получите налоговый номер, откройте банковский счёт и переоформите тапу на своё имя.
- Получите справку numarataj для своего адреса в муниципалитете.
- Оформите медицинскую страховку на срок, который будете запрашивать.
- Заполните онлайн-анкету на e-ikamet.goc.gov.tr: первичное заявление, краткосрочный ВНЖ, владение недвижимостью. Подавайте заявление, пока действует ваша виза или безвизовый срок пребывания.
- Оплатите сборы по номеру начисления, который сформирует система, онлайн через Управление доходов или в налоговой инспекции.
- Придите на приём в провинциальное управление миграционной службы с оригиналами и копиями документов; у вас снимут отпечатки пальцев и сделают фотографию.
- Отслеживайте заявление онлайн. В случае одобрения карту отправят почтой на ваш зарегистрированный адрес.
Какая медицинская страховка нужна для ВНЖ в Турции?
Нужна медицинская страховка, действующая весь срок ВНЖ. Большинство заявителей покупают частный полис у страховщика, имеющего разрешение на работу в Турции, обычно продукт, разработанный специально для ВНЖ; для ВНЖ на год и более принимается годовой полис при условии, что вы будете его продлевать. Те, на кого распространяется двустороннее соглашение о социальном обеспечении, могут пользоваться этим покрытием, предъявив подтверждающий документ, а после года легального проживания можно подать заявление о вступлении в государственную систему общего медицинского страхования, которой управляет Учреждение социального обеспечения (SGK). Страховые премии растут с возрастом, поэтому заявителям старшего возраста стоит запросить предложения заранее. Наше руководство о школах и здравоохранении в Стамбуле рассказывает о больницах и страховании в повседневной жизни.
Сколько занимает оформление ВНЖ и сколько оно стоит?
| Статья расходов | На 2026 год | Примечания |
|---|---|---|
| Плата за карту ВНЖ | 964 лиры | Одинакова для граждан всех стран, с 1 января 2026 года |
| Пошлина за проживание (harç) | Зависит от гражданства и количества месяцев | Устанавливается ежегодно на основании Закона о сборах № 492; граждане некоторых стран освобождены на основе взаимности; таблица опубликована на goc.gov.tr |
| Медицинская страховка | Рыночная цена | Зависит от возраста и объёма покрытия |
| Переводы, фотографии, numarataj | Небольшие расходы | Присяжный перевод и апостиль, где они нужны |
| Решение | По закону — в течение 90 дней | Часто быстрее; в загруженных провинциях дольше |
После сообщений о значительном повышении Göç İdaresi 30 апреля 2026 года заявило, что пошлины за проживание на 2026 год не изменились. Платите только через официальные каналы: сборы уплачиваются государству, а не посреднику.
Как продлить ВНЖ по недвижимости?
- Подавайте заявление через e-ikamet начиная с 60 дней до окончания срока ВНЖ и обязательно до его истечения. Заявление, поданное с опозданием, рассматривается как новое и может повлечь штрафы.
- Жильё должно по-прежнему принадлежать вам, и вы должны в нём жить. Миграционная служба запрашивает документ, подтверждающий, что тапу по-прежнему оформлено на вас, действующую страховку и подтверждение дохода.
- При краткосрочном ВНЖ пребывание за рубежом в общей сложности более 120 дней в течение года без уважительной причины, например лечения или учёбы, может стать основанием для отказа в продлении или аннулирования ВНЖ.
- Если вы продаёте жильё, основание для ВНЖ прекращается, и вам нужен ВНЖ другого вида.
Может ли семья тоже получить ВНЖ?
Ваш супруг (супруга) и дети до 18 лет могут жить с вами. Если они указаны в тапу как совладельцы, каждый может подать заявление на основании того же жилья. В противном случае они подают заявление на семейный вид на жительство, а вы выступаете спонсором. Тогда Закон № 6458, ст. 35, требует, чтобы общий доход был не ниже минимальной заработной платы и составлял не менее трети от неё на каждого члена семьи, чтобы у всех была медицинская страховка, а спонсор-иностранец прожил в Турции по ВНЖ не менее года. Часто проще сразу указать в тапу обоих супругов при покупке; посоветуйтесь с юристом. Совершеннолетним детям нужно собственное основание для ВНЖ.
Когда можно перейти на долгосрочный ВНЖ?
После восьми лет непрерывного проживания по ВНЖ можно подать заявление на долгосрочный вид на жительство (Закон № 6458, ст. 42 и 43), у которого нет срока действия. Условия:
- восемь лет непрерывного проживания по ВНЖ (время по студенческому ВНЖ засчитывается наполовину);
- отсутствие социальной помощи в последние три года;
- достаточный и регулярный доход для вас и вашей семьи;
- действующая медицинская страховка;
- отсутствие угрозы общественному порядку или безопасности.
Время за рубежом прерывает непрерывность проживания. Согласно положению о применении закона, однократное отсутствие более шести месяцев или длительные отсутствия в сумме за восемь лет могут обнулить срок, поэтому не выходите за установленные пределы. Долгосрочный ВНЖ могут аннулировать, если после его получения вы проживаете за пределами Турции более года без уважительной причины.
Чем ВНЖ по недвижимости отличается от гражданства Турции?
| ВНЖ через покупку недвижимости | Гражданство через покупку недвижимости | |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость | 200 000 долларов США, стоимость по тапу на дату покупки | 400 000 долларов США по официальной оценке |
| Сколько нужно владеть | Пока на этом жилье основан ВНЖ | Три года, с отметкой в тапу |
| Сдача жилья в аренду | Нельзя, пока оно служит основанием для ВНЖ | Разрешена |
| Что вы получаете | Право жить в Турции с продлением каждые один-два года | Турецкий паспорт, право жить и работать, право голоса |
| Семья | Супруг (супруга) и дети до 18 лет — как совладельцы или по семейным ВНЖ | Супруг (супруга) и дети до 18 лет по одному заявлению |
Заявители на гражданство получают вид на жительство в рамках своего дела о гражданстве, и этот путь им не нужен. Читайте наше руководство по гражданству за инвестиции, руководство по новостройкам и вторичному жилью для гражданства или, если вы предпочитаете финансовый актив, руководство по гражданству за банковский депозит.
Как Bosphorus Brokers может помочь
Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (разрешение Министерства торговли Турецкой Республики № 3408704). Прежде чем вы забронируете жильё ради ВНЖ, мы проверяем, открыт ли адрес для новых регистраций, превысит ли цена в тапу 200 000 долларов США по курсу Центрального банка и в порядке ли право собственности, разрешение на ввод в эксплуатацию и нет ли долгов. Наша услуга сопровождения покупки охватывает саму сделку, а услуга по релокации помогает с медицинской страховкой, анкетой e-ikamet и записью на приём. Никто не может гарантировать одобрение: решение принимает Göç İdaresi. Чтобы спланировать переезд, свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp: +90 533 140 04 96.
Частые вопросы
- Можно ли получить ВНЖ в Турции на основании коммерческой недвижимости?
- Не через вариант с недвижимостью. Göç İdaresi требует, чтобы это было жильё (konut), которое вы используете как свой дом, поэтому магазин, офис или земельный участок не дают оснований для ВНЖ по недвижимости независимо от стоимости. Коммерческая недвижимость всё же может подойти для гражданства за инвестиции, а у владельцев бизнеса могут быть другие основания для ВНЖ, например разрешение на работу.
- Можно ли сдавать в аренду жильё, на основании которого выдан ВНЖ?
- Нет. В разъяснениях e-ikamet сказано, что жильё должно использоваться вами для проживания и не может сдаваться в аренду или приносить доход, пока служит основанием для вашего ВНЖ. Если вам нужен арендный доход, подумайте, не подойдёт ли вам лучше другое основание для ВНЖ или получение гражданства, и проконсультируйтесь, прежде чем подписывать договор аренды.
- Можно ли получить гражданство Турции через ВНЖ по недвижимости?
- Не напрямую. Для обычной натурализации нужно пять лет непрерывного проживания (Закон о турецком гражданстве № 5901, ст. 11) и выполнение таких условий, как базовое знание турецкого языка и наличие средств к существованию, а решение власти принимают в каждом случае индивидуально. Гражданство за инвестиции — отдельный путь: недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США по официальной оценке, которой нужно владеть три года. Изучите правила получения гражданства, прежде чем рассчитывать на срок проживания.
- Что, если недвижимость куплена до октября 2023 года дешевле 200 000 долларов США?
- Жильё, приобретённое до 16 октября 2023 года, оценивается по правилам, действовавшим на момент покупки, что важно прежде всего при продлении. Храните в деле тапу, отчёт об оценке и подтверждение даты покупки. Если вы продадите это жильё и купите другое, новая покупка будет оцениваться по действующему правилу 200 000 долларов США.
- Нужно ли жить в Турции, чтобы сохранить ВНЖ по недвижимости?
- Вы должны использовать жильё как место проживания, а при краткосрочном ВНЖ пребывание за рубежом в общей сложности более 120 дней в течение года без уважительной причины, например лечения или учёбы, может привести к отказу или аннулированию. Если вы приезжаете лишь на несколько недель в году, ВНЖ может вам не подойти; для владения жильём он не требуется.
- Сколько рассматривается заявление на ВНЖ в Турции?
- По закону миграционная служба должна принять решение в течение 90 дней. Многие заявления рассматриваются быстрее, но в загруженных провинциях, таких как Стамбул, это может занять больше времени, а из-за недостающих документов отсчёт начинается заново. Подавайте заявление, пока действует ваша виза или безвизовый срок пребывания, сохраните квитанцию о подаче и отслеживайте дело в e-ikamet, пока карта не придёт по почте.
Источники и правовая основа
- Закон об иностранцах и международной защите № 6458 (ст. 31, краткосрочный вид на жительство)
- Управление миграционной службы Турции (виды на жительство)
- e-İkamet: онлайн-система подачи заявлений на вид на жительство Управления миграционной службы
- Положение о применении Закона об иностранцах и международной защите
- Главное управление земельного кадастра (тапу)
- Закон о турецком гражданстве № 5901 и Положение о его применении (ст. 20)
Материал носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила меняются, поэтому, прежде чем действовать, уточните актуальные требования применительно к вашей ситуации у независимого юриста или налогового консультанта.
Автор
Burak Ünal
Лицензированный брокер по недвижимости в Турции - Лицензия № 3408704
Бурак Юнал — лицензированный брокер по недвижимости в Турции (лицензия № 3408704). Он консультирует турецких и иностранных клиентов по вопросам покупки, продажи и аренды недвижимости, а также получения гражданства Турции за инвестиции. Имеет степень магистра финансов Лондонской школы экономики (2019) и степень бакалавра в области управления бизнесом Университета Богазичи (2016), а в 2021 году сдал официальный государственный экзамен на квалификацию брокера по недвижимости в Турции. Стипендиат программы Chevening и член Конгресса спортивного клуба «Галатасарай», он консультирует клиентов на английском (IELTS 8.0), турецком и французском языках.
