Китайские Инвесторы и Покупка Недвижимости в Турции: Правила и Расходы

Китайские инвесторы могут покупать недвижимость в Турции на тех же условиях, что и большинство других иностранных покупателей. Граждане Китая могут владеть полным правом собственности на свое имя, с учетом ограничений по площади и обычной проверки на предмет военных зон. Покупка проходит через получение турецкого налогового номера, обязательный отчет об оценке и запись в Управлении кадастра для оформления тапу; для готового объекта это обычно занимает несколько недель. В этом руководстве изложены правила, расходы, вопросы перевода денежных средств, а также условия получения гражданства и вида на жительство, актуальные на момент написания статьи.

Могут ли Граждане Китая Покупать Недвижимость в Турции?

Граждане Китая могут покупать недвижимость в Турции и владеть ею на праве полной собственности, зарегистрированной на свое имя в турецком свидетельстве о праве собственности (тапу). Иностранная собственность регулируется статьей 35 Закона о земельном кадастре № 2644, которая позволяет гражданам большинства стран приобретать квартиры, виллы, коммерческие помещения и землю. На момент написания статьи Китай не входит в число стран, граждане которых сталкиваются с ограничениями, поэтому короткий ответ на вопрос, могут ли китайские инвесторы покупать недвижимость в Турции, да, в пределах указанных ниже ограничений.

• Ограничение по площади: иностранное физическое лицо может владеть в общей сложности до 30 гектаров недвижимости по всей Турции.
• Ограничение по району: иностранные владельцы в совокупности не могут владеть более чем 10 процентами частной земли в одном районе, поэтому некоторые районы могут быть закрыты для новых иностранных покупок.
• Военные и охраняемые зоны: перед передачей иностранному покупателю Управление кадастра получает разрешение, подтверждающее, что участок не находится в закрытой зоне. Эта проверка является обычной и проводится соответствующими органами, но она добавляет время.

Эти правила периодически пересматриваются, поэтому перед принятием решения о покупке уточните актуальную ситуацию в Главном управлении кадастра (Tapu Kadastro).

Как Китайские Инвесторы Покупают Недвижимость в Турции

Покупка проходит по фиксированной последовательности шагов, и для готового объекта от принятого предложения до оформления тапу обычно требуется от двух до четырех недель, в зависимости от отчета об оценке и военной проверки. Этот срок типичен, но не гарантирован.

1. Определите задачу и изучите рынок. Определите бюджет, город, тип недвижимости и цель: жилье, аренда, вид на жительство или заявка на гражданство. Мы предоставляем анализ рынка и цен по недавним продажам, запрашиваемым ценам и арендным ставкам в выбранных районах; решение о том, что покупать, остается за вами.
2. Получите турецкий налоговый номер. Налоговая инспекция (vergi dairesi) выдает его при предъявлении паспорта, обычно в тот же день. Представитель также может получить его по доверенности.
3. Откройте турецкий банковский счет. Платежи за иностранную покупку должны проходить через турецкий банк, чтобы каждый перевод был документально подтвержден. Каждый банк устанавливает собственные требования для иностранных клиентов.
4. Проверьте право собственности и разрешения. Перед внесением любого депозита запись о праве собственности проверяется на наличие ипотек, арестов, обременений и долевой собственности, и подтверждается разрешение на эксплуатацию здания (iskan).
5. Подпишите договор резервирования или купли продажи. Цена, график платежей, дата передачи и последствия отказа одной из сторон должны быть зафиксированы в письменном виде.
6. Заказать отчет об оценке. Иностранным покупателям перед передачей требуется отчет об оценке от оценочной компании с лицензией SPK. Мы координируем назначение; отчет готовит лицензированная компания.
7. Оформите страховку DASK. Обязательное страхование от землетрясений (DASK) должно действовать до передачи права собственности.
8. Подайте заявку на запись для оформления тапу. Заявка подается в Управление кадастра, которое назначает дату после получения разрешения.
9. Оплатите сборы и подпишите документы. В Управлении кадастра обе стороны подписывают документы, уплачивается сбор за тапу, и новое свидетельство оформляется на ваше имя. Если вы присутствуете лично и не говорите по турецки, Управление кадастра требует присутствия присяжного переводчика.
10. Переведите коммунальные услуги. Счета за электричество, воду, газ и управление зданием переходят на ваше имя после передачи объекта.

Покупка из Китая по Доверенности

Вам не обязательно находиться в Турции на каждом этапе. Многие иностранные покупатели подписывают доверенность, чтобы доверенное лицо могло получить налоговый номер, открыть счета и подписать документы в Управлении кадастра. Доверенность можно подписать в турецком посольстве или генеральном консульстве в Китае, либо у китайского нотариуса с последующим апостилированием, поскольку Гаагская конвенция об апостиле вступила в силу для Китая в ноябре 2023 года.

В документе должны быть точно указаны объект недвижимости и предоставляемые полномочия, и он должен быть переведен на турецкий язык и нотариально заверен в Турции. Независимый адвокат, которого вы привлечете, может проверить текст перед подписанием.

Необходимые Документы

Список документов для покупки недвижимости в Турции гражданином Китая короткий, но каждый пункт должен быть точным до записи на оформление.

• Действующий паспорт с переводом на турецкий язык, заверенным нотариусом в Турции.
• Турецкий налоговый номер.
• Две недавние биометрические фотографии.
• Полис обязательного страхования от землетрясений DASK на объект.
• Отчет об оценке от оценочной компании с лицензией SPK.
• Подтверждение оплаты через турецкий банк и, для покупки в целях гражданства, сертификат покупки валюты (Döviz Alım Belgesi), выдаваемый банком.
• Доверенность, если документы подписывает представитель.

По нашему опыту работы с иностранными покупателями, самой частой причиной задержки записи на оформление тапу становится несовпадающая деталь в документах, например имя, написанное одним образом в переводе паспорта и другим в налоговой записи. Для китайских имен, записанных в пиньине, сохраняйте написание идентичным паспорту во всех документах.

Расходы на Турецкую Недвижимость для Китайских Покупателей

Помимо самой цены, основные расходы на турецкую недвижимость для китайских покупателей включают сбор за тапу, отчет об оценке, НДС на некоторые новостройки и комиссию агентства. Приведенные ниже цифры точны на момент написания статьи; уточняйте текущие ставки в соответствующем органе или у независимого специалиста.

• Сбор за тапу: 4 процента от заявленной цены продажи, установленные как 2 процента для покупателя и 2 процента для продавца, хотя это разделение часто обсуждается между сторонами.
• Сбор оборотного фонда (döner sermaye): фиксированный административный сбор, устанавливаемый каждый год Управлением кадастра.
• Отчет об оценке: оплачивается оценочной компании с лицензией SPK; размер сбора зависит от объекта.
• НДС на новостройки: взимается при первой продаже от застройщика по ставкам, зависящим от объекта. Иностранные покупатели нерезиденты могут получить освобождение при первой продаже нового жилья от застройщика, если оплата произведена в иностранной валюте, ввезенной из за границы; освобождение теряется, если объект продается в течение трех лет (Закон № 7394, с 1 мая 2022 года).
• Комиссия агентства: до 2 процентов плюс НДС от покупателя и до 2 процентов плюс НДС от продавца (в сумме 4 процента плюс НДС, законный предел), закрепленная в письменном договоре о брокерских услугах.
• Перевод, нотариус и DASK: умеренные расходы, которые зависят от документов и размера объекта.
• Ежегодный налог на имущество (emlak vergisi): небольшой процент от зарегистрированной стоимости, уплачиваемый муниципалитету каждый год.

Если вы планируете сдавать объект в аренду, доход от аренды, полученный в Турции, декларируется в Турции, и между Китаем и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Независимый бухгалтер может объяснить, как обе налоговые системы учитывают ваш доход.

Перевод Средств из Китая в Турцию

Вывод денег из континентального Китая часто оказывается самым сложным практическим шагом для китайских инвесторов, покупающих недвижимость в Турции. Причина в том, что Государственное управление валютного контроля (SAFE) регулирует порядок покупки и отправки иностранной валюты физическими лицами. У физических лиц есть годовая квота на покупку валюты, часто упоминаемая как эквивалент 50 000 долларов США, и заявленная банку цель операции имеет значение. Правила и то, как банки их применяют, меняются, поэтому уточните текущую ситуацию в своем банке в Китае и у независимого специалиста до подписания чего либо в Турции.

С турецкой стороны требования проще, но строгие:

• Платежи должны поступать банковским переводом на турецкий счет, никогда наличными, чтобы движение денег соответствовало цене продажи.
• Для покупки в целях гражданства иностранная валюта продается турецкому банку, который выдает сертификат покупки валюты, включаемый в дело заявителя.
• Для освобождения от НДС на новостройку оплата должна быть произведена в иностранной валюте, ввезенной из за границы.

Мы не даем финансовых консультаций и не советуем, как структурировать переводы. Мы координируем документы, необходимые турецкой стороне, и согласуем график платежей с записью на оформление тапу.

Турецкое Гражданство за Инвестиции для Граждан Китая

Турецкое гражданство за инвестиции для граждан Китая следует тем же официальным условиям, что и для любого иностранного заявителя: согласно статье 20 Положения о гражданстве, путь через недвижимость требует объекта стоимостью не менее 400 000 долларов США, удерживаемого три года, на момент написания статьи. На свидетельство о праве собственности накладывается трехлетняя отметка о запрете продажи, а после выполнения условий покупки выдается сертификат соответствия.

Другие пути в том же положении это депозит в размере 500 000 долларов США, государственные долговые инструменты, паи фондов, индивидуальный пенсионный план BES или инвестиции в основной капитал, либо создание 50 рабочих мест. Мы разъясняем официальные условия каждого пути и выступаем посредниками в соответствующей покупке по пути через недвижимость; мы не рекомендуем один путь вместо другого, и выбор остается за вами.

Как Проходит Подача Заявления

1. Получите турецкий налоговый номер и откройте турецкий банковский счет.
2. Купите один или несколько подходящих объектов, оплатите через турецкий банк и получите сертификат покупки валюты.
3. Отчет об оценке от оценочной компании с лицензией SPK подтверждает стоимость.
4. Отметка о запрете продажи регистрируется в Управлении кадастра, и выдается сертификат соответствия.
5. Вы подаете в Главное управление по вопросам миграции заявление на краткосрочный вид на жительство на основании гражданства.
6. Заявление на гражданство подается и передается в Главное управление по вопросам населения и гражданства.
7. Снимаются биометрические данные и проводятся проверки безопасности.
8. Выносится решение, и при положительном исходе вы подаете заявление на турецкое удостоверение личности и паспорт.

Полное дело обычно занимает от 8 до 12 месяцев от начала до конца. Официальный срок обработки не публикуется, и ни результат, ни срок не гарантированы.

Ваш супруг или супруга и несовершеннолетние дети на иждивении младше 18 лет могут быть включены в заявление без дополнительных инвестиций. Объект, уже использованный для заявки на гражданство, нельзя использовать для другой заявки.

Двойное Гражданство и Законодательство Китая

Китай не признает двойное гражданство. Согласно Закону о гражданстве Китайской Народной Республики, гражданин Китая, проживающий за границей и добровольно получивший иностранное гражданство, автоматически утрачивает китайское гражданство. Это серьезное личное решение с последствиями для проживания, собственности и семейных вопросов в Китае, поэтому перед подачей заявления обратитесь за консультацией к независимому адвокату, квалифицированному в китайском праве.

Вид на Жительство через Недвижимость

Вид на жительство на основании недвижимости это отдельный вариант для покупки недвижимости в Турции гражданином Китая без изменения гражданства. Для жилья, приобретенного 16 октября 2023 года или позднее, требуется стоимость по свидетельству о праве собственности не менее 200 000 долларов США, в Стамбуле, а с указанной даты по всей Турции, при условии что район открыт для новых видов на жительство. Перед покупкой уточните текущие правила в Главном управлении по вопросам миграции.

Параметр	Вид на жительство через недвижимость	Гражданство через недвижимость
Минимальная стоимость	200 000 USD по свидетельству о праве собственности	400 000 USD
Условие удержания	Собственность сохраняется, пока на ней основан вид на жительство	Трехлетняя отметка о запрете продажи
Орган	Главное управление по вопросам миграции	Главное управление по вопросам населения и гражданства
Влияние на китайское гражданство	Само разрешение не влияет	Утрата китайского гражданства по китайскому закону
Типичный срок	Зависит от провинции, не гарантирован	Обычно 8 до 12 месяцев, не гарантирован

Пороговые значения в этой таблице точны на момент написания статьи; уточняйте точные и актуальные правила в соответствующем органе или у независимого специалиста.

Выбор Города в Турции

Согласно ежемесячной статистике продаж жилья иностранцам, публикуемой Турецким статистическим институтом (TurkStat), большинство иностранных покупок в Турции сосредоточено в Стамбуле и Анталье. Каждый рынок работает по своему:

• Стамбул: крупнейший и самый разнообразный рынок, с деловыми районами, устоявшимися жилыми зонами и новыми проектами, а также международным аэропортом с прямыми рейсами в континентальный Китай. Цены сильно различаются от района к району.
• Анталья: прибрежный рынок жилых комплексов и курортного жилья с крупной иностранной общиной.
• Бодрум и Фетхие: меньшие сезонные рынки, где преобладают виллы и курортные дома.
• Измир и Анкара: рынки, движимые в основном внутренним спросом, при этом Анкара столица, а Измир главный город Эгейского побережья.

Какой город подойдет, зависит от того, как вы будете использовать объект. Прошлый рост цен в любом городе не является показателем будущего роста, и ни один из них не гарантирован.

Ошибки, Которых Следует Избегать Китайским Инвесторам в Турции

Большинство проблем при иностранной покупке возникает из за небольшого числа предотвратимых ошибок:

• Слишком ранняя оплата депозита. Проверьте запись о праве собственности и разрешения до передачи каких либо денежных средств.
• Покупка на этапе строительства без проверок. Подтвердите разрешение на строительство, право застройщика на землю и условия договора на случай задержки сдачи.
• Занижение цены в документах. Заявление суммы меньше фактически уплаченной подвергает вас налоговым санкциям и может подорвать дело о гражданстве, где оценка, заявленная цена и банковские записи должны совпадать.
• Принятие соответствия условиям гражданства без проверки. Убедитесь, что объект еще не использовался для заявки на гражданство и что оценка подтверждает порог в 400 000 долларов США.
• Отправка средств до того, как правила в Китае прояснились. Перевод, застопорившийся на половине пути, может поставить под угрозу депозит или сроки.
• Подписание слишком широкой доверенности. Ограничьте ее объектом и необходимыми шагами.

По нашему опыту, покупатели, которые решают вопрос с переводом средств в Китае до выбора объекта, проходят самые гладкие сделки, потому что график платежей тогда можно согласовать с уверенностью.

Работа с Лицензированным Брокером в Стамбуле

Лицензированный агент по недвижимости представляет вас в поиске, переговорах и процессе оформления тапу на основании письменного договора о брокерских услугах. Bosphorus Brokers является лицензированным агентством недвижимости в Стамбуле, которым управляет Бурак Юнал, лично работающий с клиентами на английском, турецком и французском языках. Мы занимаемся поиском объектов, показами, анализом рынка и цен, переговорами, координацией оформления тапу, а после покупки арендой и управлением недвижимостью.

Наша комиссия составляет до 2 процентов плюс НДС от покупателя и до 2 процентов плюс НДС от продавца (в сумме 4 процента плюс НДС, законный предел), закрепленная в письменном договоре о брокерских услугах. Для проверки договора вы привлекаете собственного независимого адвоката, а инвестиционные консультации предоставляют организации с лицензией SPK, а не мы.

Для китайских инвесторов, покупающих недвижимость в Турции, процесс становится понятным, когда элементы выстроены по порядку: подтвердить, что объект можно продать иностранцу, проверить право собственности и разрешения, урегулировать перевод средств из Китая и подготовить документы для Управления кадастра. Турецкая недвижимость для китайских покупателей также открывает пути к виду на жительство и гражданству, каждый со своими официальными условиями, а для гражданства с прямым влиянием на китайское гражданство. Решение о том, что, где и покупать ли вообще, остается за вами.

Хотите Купить Недвижимость в Турции из Китая?

Bosphorus Brokers является лицензированным агентством недвижимости в Стамбуле, которое помогает иностранцам покупать, продавать, арендовать недвижимость и управлять ею по всей Турции. Чтобы обсудить ваши планы, свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp: +90 539 415 31 39, или посетите нас по адресу Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12/2, 34384 Şişli, İstanbul. Свяжитесь с нами, чтобы получить больше информации.

Часто Задаваемые Вопросы

Могут ли граждане Китая покупать недвижимость в Турции?

Да, граждане Китая могут покупать недвижимость в Турции и владеть полным правом собственности на турецкое свидетельство о праве собственности. Иностранное физическое лицо может владеть в общей сложности до 30 гектаров, район может быть закрыт для новых иностранных покупок, когда иностранцы владеют 10 процентами его частной земли, и Управление кадастра проводит обычную проверку на военные зоны перед передачей.

Нужно ли китайским инвесторам ехать в Турцию, чтобы купить недвижимость?

Нет, покупателю не обязательно ехать в Турцию, если представитель действует по доверенности. Доверенность можно подписать в турецком посольстве или генеральном консульстве в Китае, либо у китайского нотариуса с апостилем, после чего она переводится и нотариально заверяется в Турции.

Сколько недвижимости нужно купить для турецкого гражданства гражданину Китая?

Путь через недвижимость требует объекта стоимостью не менее 400 000 долларов США, удерживаемого три года, на момент написания статьи. Обработка обычно занимает от 8 до 12 месяцев от начала до конца для полного дела, и ни результат, ни срок не гарантированы.

Потеряю ли я китайское гражданство, если стану турецким гражданином?

Согласно Закону о гражданстве Китайской Народной Республики, гражданин Китая, проживающий за границей и добровольно получивший иностранное гражданство, автоматически утрачивает китайское гражданство. Обратитесь за консультацией к независимому адвокату, квалифицированному в китайском праве, перед подачей заявления.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Турции?

Для готового объекта покупка обычно занимает от двух до четырех недель от принятого предложения до оформления тапу, в зависимости от отчета об оценке и военной проверки. Это типичный, но не гарантированный срок.

Какие основные расходы кроме цены объекта?

Основные дополнительные расходы это сбор за тапу в размере 4 процентов (обычно делится между покупателем и продавцом), сбор оборотного фонда, отчет об оценке, страховка DASK, расходы на перевод и нотариуса, возможный НДС на новостройку и комиссия агентства до 2 процентов плюс НДС с каждой стороны, на момент написания статьи.

О Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers является лицензированным агентством недвижимости в Стамбуле и работает как зарегистрированное индивидуальное предприятие Бурака Юнала (разрешение Министерства торговли на деятельность по торговле недвижимостью № 3408704). На основании письменного договора об оказании брокерских услуг мы помогаем иностранным покупателям, продавцам, арендодателям и арендаторам в Стамбуле, Анталье, Бодруме, Фетхие, Измире и Анкаре: поиск объектов, просмотры, анализ рынка и цен, переговоры, представительство покупателя или продавца, координация оформления тапу, аренда и управление недвижимостью, в том числе при покупке недвижимости для получения гражданства Турции. У нас нет разрешения Совета по рынкам капитала (SPK) на инвестиционное консультирование, мы не составляем отчёты об оценке (их готовят оценочные компании с лицензией SPK) и не гарантируем арендный доход, рост стоимости, получение гражданства или ВНЖ.

Примечание: эта статья носит исключительно общий информационный характер, и вам настоятельно рекомендуется обратиться к специалисту для оценки вашей личной ситуации. Ответственность за любые последствия использования информации из этой статьи не принимается.