Магазин в аренду и на продажу в Стамбуле для иностранных инвесторов

Иностранцы могут купить магазин в Стамбуле или взять магазин в аренду для собственной торговли. Магазин с действующим арендатором — это инвестиция в доход, а арендованный магазин — это торговая точка. В любом случае, прежде чем платить, убедитесь, что в tapu (свидетельстве о праве собственности) помещение записано как магазин, у здания есть разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), а договор аренды и история платежей выдерживают проверку. Bosphorus Brokers, лицензированный брокер в Стамбуле, подбирает, проверяет и согласовывает торговые помещения для иностранных клиентов в рамках нашей услуги по коммерческой недвижимости.

Купить сданный магазин или взять магазин в аренду для торговли?

Инвестор, покупающий сданный магазин, покупает денежный поток, поэтому договор аренды, ставка и платёжная дисциплина арендатора важны не меньше, чем улица. Предприниматель, который арендует помещение, сохраняет капитал для товара и отделки, и для него важны срок аренды, условие об индексации и возможность переуступить аренду в будущем. Третий путь, распространённый в Стамбуле, — перенять действующий бизнес вместе с договором аренды (devren kiralık).

Где находятся главные торговые улицы Стамбула?

• Улица Истикляль (İstiklal Caddesi), Бейоглу: пешеходная улица с потоком туристов и местных жителей, где витрина на первом этаже и точное расположение важнее площади. См. наш гид по району Бейоглу.
• Улица Багдат (Bağdat Caddesi), Кадыкёй: длинный проспект на азиатской стороне с жилыми кварталами вокруг, брендовыми магазинами и кафе. См. наш гид по району Кадыкёй.
• Нишанташи (Nişantaşı), Шишли: улица Абди Ипекчи (Abdi İpekçi Caddesi) и улицы квартала Тешвикие (Teşvikiye), известные магазинами модной одежды и дизайна.
• Центральные улицы жилых районов: магазины повседневного спроса и сервисы, рассчитанные на местных жителей, поэтому проверяйте не только саму улицу, но и зону охвата.
• Торговые центры: помещения обычно сдаются в аренду, а не продаются, на условиях администрации центра, поэтому они больше подходят для арендаторов-предпринимателей, чем для покупателей.

Что такое devren kiralık и за что платятся отступные?

«Devren kiralık» в объявлении означает, что текущий арендатор предлагает передать бизнес вместе с договором аренды. Новый арендатор обычно платит отступные (devir bedeli, их также называют hava parası) уходящему арендатору, а не арендодателю. Отступные не входят в арендную плату и депозит, и платить их стоит, только если вы точно знаете, что за них получаете.

Прежде чем будут выплачены какие-либо отступные, мы проверяем:

• что арендодатель письменно соглашается на передачу, а также на ставку и срок аренды, которые останутся за вами;
• сколько осталось до окончания аренды и как будет расти арендная плата;
• подробный перечень того, что входит в сделку: отделка, оборудование, товарные запасы и торговое название;
• какие лицензии есть, на чьё имя они оформлены и что требует муниципалитет при смене оператора;
• задолженности по аренде, коммунальным счетам, плате за обслуживание (aidat) и другие долги, связанные с помещением.

Распространённая ошибка: заплатить отступные наличными под честное слово, а потом обнаружить, что арендодатель хочет заключить новый договор по более высокой ставке. Платите только по письменному договору о передаче, составленному или проверенному независимым юристом, с приложенным согласием арендодателя.

Какие правила аренды действуют для магазинов в Турции?

Аренда магазинов относится к аренде крытых коммерческих помещений по Турецкому кодексу обязательств № 6098:

• Переуступка (ст. 323): для переуступки договора аренды рабочего помещения нужно письменное согласие арендодателя, в котором нельзя отказать без уважительной причины.
• Депозит (ст. 342): не более арендной платы за три месяца.
• Повышение аренды (ст. 344): при продлении ежегодное повышение не может превышать среднее значение индекса потребительских цен за 12 месяцев (ИПЦ, по-турецки TÜFE).
• Stopaj (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94): компания или предприниматель, арендующие рабочее помещение у физического лица, удерживают из арендной платы 20% подоходного налога (налог у источника) и перечисляют его в налоговую инспекцию. Укажите в договоре, является ли согласованная ставка суммой брутто (до удержания налога) или нетто.

Доход от аренды облагается налогом в Турции, даже если собственник живёт за рубежом, и физические лица указывают его в годовой декларации в марте; см. наш гид по доходу от аренды в Стамбуле. Правила меняются, поэтому уточняйте позицию для своего договора.

Что мы проверяем, прежде чем вы купите или арендуете магазин?

• Назначение по тапу: в тапу помещение должно быть записано как магазин или рабочее помещение, а не как жильё. Квартиру, переделанную под магазин, бывает сложно лицензировать.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan): вместе с подходящим градостроительным статусом оно необходимо, чтобы муниципалитет выдал разрешение на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı).
• Ипотеки и отметки: всё, что записано в тапу и ограничивает продажу или использование.
• Правила размещения вывесок: муниципалитет регулирует вывески магазинов, а регламент управления зданием может добавлять правила о фасаде и маркизах.
• Пешеходный трафик: мы приезжаем в разное время и в разные дни и оцениваем витрину, видимость, подход и условия для доставки.
• Договор действующего арендатора: срок, текущая ставка, условие об индексации, депозит и распределение расходов. Мы запрашиваем у продавца историю арендных платежей, в идеале банковские выписки, а не только подписанный договор.
• Текущие расходы: плата за обслуживание и ежегодный налог на недвижимость (Закон № 1319), ставки которого для коммерческих зданий выше, чем для жилья.

Платится ли НДС при покупке нового магазина в Стамбуле?

Новые коммерческие помещения, которые продаёт плательщик НДС, например застройщик, как правило, облагаются НДС 20%; магазины на вторичном рынке, продаваемые частными лицами, как правило, нет. Иностранные покупатели-нерезиденты, которые платят валютой, ввезённой в Турцию, могут получить освобождение от НДС при первой продаже рабочего помещения (Закон об НДС № 3065, ст. 13(i)) при соблюдении условий, в том числе запрета на продажу в течение определённого срока. Уточните своё право на льготу у налогового консультанта до бронирования и прочитайте наш гид по налогам на недвижимость в Турции.

Коммерческие помещения также могут подойти для гражданства Турции за инвестиции, если они стоят не менее 400 000 USD по официальной оценке и находятся в собственности не менее трёх лет.

Как Bosphorus Brokers помогает с магазинами в Стамбуле?

1. Задача: инвестиция или торговля, бюджет, тип улицы, а также сданное помещение, пустое помещение или бизнес devren.
2. Подборка и просмотры: лично или онлайн, со сравнением цен и ставок аренды с недавними продажами и сделками аренды поблизости.
3. Проверки: тапу, iskan, лицензии, договор аренды и история платежей.
4. Переговоры: цена, аренда, отступные, срок аренды и расходы, всё в письменном виде.
5. Завершение сделки: при покупке мы организуем налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке, переводчика, нотариуса и запись в кадастровое управление и сопровождаем вас при переоформлении тапу. При аренде мы координируем подписание договора и передачу помещения.

При покупке наша комиссия составляет 2% плюс НДС и оплачивается только после завершения сделки при переоформлении тапу. Для аренды и передачи бизнеса комиссия согласуется письменно до начала работы; см. наши комиссии. Если позже вы решите сдать магазин, мы можем продвигать его и проверять арендаторов.

Почему иностранные инвесторы доверяют нам торговую недвижимость?

• Лицензия: лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики, компания основана в 2022 году.
• Основатель лично ведёт работу: Бурак Юнал, наш основатель и главный брокер, имеет степень магистра финансов (MSc in Finance, London School of Economics) и сдал официальный экзамен на брокерскую лицензию в 2021 году. Среди его специализаций оценка недвижимости и аренда торговых помещений, два навыка, от которых зависит сделка с магазином: оценить помещение относительно арендного дохода и разобраться в договоре аренды, который за ним стоит.
• Независимость и одинаковая комиссия: мы представляем ваши интересы, а иностранные клиенты платят ту же комиссию, что и турецкие.
• На вашем языке, при необходимости удалённо: мы работаем на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках, с онлайн-просмотрами, электронными документами и, если нужно, доверенностью.
• Рейтинг 5,0 в Google.

Чтобы обсудить магазин, позвоните или напишите в WhatsApp по номеру +90 533 140 04 96 или на contact@bosphorusbrokers.com.