Locaux commerciaux à vendre et à louer à Istanbul pour investisseurs étrangers

Les étrangers peuvent acheter des commerces à Istanbul, ou en louer pour y exercer leur activité. Une boutique déjà louée est un investissement de rendement ; une boutique prise à bail est un emplacement commercial. Dans les deux cas, vérifiez avant de payer que le titre de propriété mentionne un usage commercial, que l’immeuble dispose d’un permis d’habiter (iskan), et que le bail et l’historique des loyers tiennent la route. Bosphorus Brokers, courtier agréé à Istanbul, trouve, vérifie et négocie des locaux commerciaux à vendre ou à louer pour ses clients étrangers, dans le cadre de notre service d’immobilier commercial.

Acheter une boutique louée ou louer un local pour y exercer ?

L’investisseur qui achète une boutique louée achète un flux de revenus : le bail du locataire, son loyer et son historique de paiement comptent autant que la rue. Le commerçant qui loue garde son capital pour le stock et l’aménagement, et s’intéresse à la durée du bail, à la clause de révision du loyer et à la possibilité de céder le bail plus tard. Une troisième voie, courante à Istanbul, consiste à reprendre un commerce en activité avec son bail (devren kiralık).

Où se trouvent les principales rues commerçantes d’Istanbul ?

• İstiklal Caddesi, Beyoğlu : une rue piétonne fréquentée par les visiteurs comme par les habitants, où la vitrine en rez-de-chaussée et l’emplacement exact comptent davantage que la surface. Voir notre guide du quartier de Beyoğlu.
• Bağdat Caddesi, Kadıköy : une longue avenue de la rive asiatique, avec une clientèle résidentielle, des boutiques de marques et des cafés. Voir notre guide du quartier de Kadıköy.
• Nişantaşı, Şişli : Abdi İpekçi Caddesi et les rues de Teşvikiye, réputées pour la mode et le design.
• Rues commerçantes de quartier : des commerces et services du quotidien qui vivent de la clientèle du voisinage ; examinez donc la zone de chalandise autant que la rue.
• Centres commerciaux : les boutiques y sont généralement louées, pas vendues, aux conditions fixées par la direction du centre ; elles conviennent donc davantage aux commerçants qu’aux acheteurs.

Qu’est-ce que le devren kiralık, et que paie le pas-de-porte ?

La mention « devren kiralık » sur une annonce signifie que le locataire actuel propose de céder son commerce avec le bail. Le repreneur verse généralement un pas-de-porte (devir bedeli, aussi appelé hava parası) au locataire sortant, et non au bailleur. Il s’ajoute au loyer et à la caution, et ne vaut la peine d’être payé que si vous savez exactement ce qu’il recouvre.

Avant tout versement de pas-de-porte, nous vérifions :

• que le bailleur accepte par écrit la cession, ainsi que le loyer et la durée dont vous bénéficierez ;
• la durée restante du bail et l’évolution prévue du loyer ;
• la liste détaillée de ce qui est inclus : aménagements, équipements, stock et nom commercial ;
• les licences existantes, leur titulaire et ce qu’exige la mairie en cas de changement d’exploitant ;
• les loyers, factures, charges de copropriété (aidat) ou autres dettes impayés liés au local.

Une erreur fréquente consiste à verser le pas-de-porte en espèces sur une simple poignée de main, puis à découvrir que le bailleur exige un nouveau bail à un loyer plus élevé. Ne payez que sur la base d’un contrat de cession écrit, rédigé ou relu par un avocat indépendant, accompagné de l’accord du bailleur.

Quelles règles s’appliquent aux baux commerciaux en Turquie ?

Les baux de boutiques sont des baux de locaux professionnels couverts au sens du Code turc des obligations n° 6098 :

• Cession (art. 323) : la cession d’un bail professionnel exige l’accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif.
• Caution (art. 342) : plafonnée à trois mois de loyer.
• Hausses de loyer (art. 344) : au renouvellement, l’augmentation annuelle ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation (IPC, TÜFE).
• Stopaj (loi n° 193 relative à l’impôt sur le revenu, art. 94) : une société ou une entreprise qui loue un local professionnel à un particulier retient à la source 20 % d’impôt sur le revenu sur le loyer et le reverse au centre des impôts. Précisez dans le bail si le loyer convenu est brut ou net.

Les revenus locatifs sont imposables en Turquie, même pour les propriétaires vivant à l’étranger, et les particuliers les déclarent dans une déclaration annuelle en mars ; voir notre guide des revenus locatifs à Istanbul. Les règles évoluent : vérifiez la situation pour votre bail.

Que vérifions-nous avant que vous achetiez ou louiez un commerce ?

• Usage inscrit au titre de propriété : le tapu doit mentionner le local comme boutique ou local professionnel, et non comme logement. Un appartement transformé en commerce peut être difficile à faire autoriser.
• Permis d’habiter (iskan) : avec un zonage adapté, il est indispensable pour que la mairie délivre une licence d’ouverture et d’exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı).
• Hypothèques et annotations : tout ce qui, sur le titre de propriété, limite la vente ou l’usage.
• Règles d’enseigne : la mairie réglemente les enseignes, et le règlement de copropriété peut ajouter des règles sur les façades et les auvents.
• Passage : nous nous rendons sur place à différentes heures et différents jours, et évaluons la vitrine, la visibilité, l’accès et les livraisons.
• Le bail du locataire en place : durée, loyer actuel, clause de révision, caution et répartition des charges. Nous demandons au vendeur l’historique des loyers, idéalement les relevés bancaires, et pas seulement le bail signé.
• Charges courantes : charges de copropriété et taxe foncière annuelle (loi n° 1319), dont les taux sont plus élevés pour les bâtiments commerciaux que pour les logements.

Paie-t-on la TVA en achetant un commerce neuf à Istanbul ?

Les locaux commerciaux neufs vendus par un vendeur assujetti à la TVA, comme un promoteur, supportent en général 20 % de TVA ; les commerces d’occasion vendus entre particuliers, en général non. Les acheteurs étrangers non résidents qui paient avec des devises introduites en Turquie peuvent bénéficier d’une exonération de TVA sur la première vente d’un local professionnel (loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i)), sous conditions, notamment l’interdiction de revendre pendant une période donnée. Faites confirmer votre éligibilité par un conseiller fiscal avant de réserver, et consultez notre guide de la fiscalité immobilière en Turquie.

Les locaux commerciaux peuvent aussi ouvrir droit à la citoyenneté turque par investissement s’ils valent au moins 400 000 USD selon l’expertise officielle et sont conservés au moins trois ans.

Comment Bosphorus Brokers vous accompagne-t-il pour un commerce à Istanbul ?

1. Cahier des charges : investissement ou exploitation, budget, type de rue, et local loué, local vide ou commerce devren.
2. Sélection et visites : sur place ou en ligne, avec des prix et loyers demandés comparés aux ventes et locations récentes du secteur.
3. Vérifications : titre de propriété, iskan, situation des licences, bail et historique des loyers.
4. Négociation : prix, loyer, pas-de-porte, durée du bail et frais, le tout par écrit.
5. Finalisation : pour un achat, nous organisons le numéro fiscal, le compte bancaire, le rapport d’expertise, le traducteur, le notaire et le rendez-vous au cadastre, et vous accompagnons lors du transfert du titre de propriété. Pour une location, nous coordonnons la signature et la remise des clés.

Pour un achat, nos honoraires sont de 2 % plus TVA, payables uniquement à la conclusion de la vente, lors du transfert du titre de propriété. Pour les locations et les cessions de commerce, les honoraires sont convenus par écrit avant de commencer ; voir nos honoraires. Si vous louez ensuite la boutique, nous pouvons la commercialiser et sélectionner les locataires.

Pourquoi les investisseurs étrangers nous confient-ils leurs projets commerciaux ?

• Agréés : agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704, fondée en 2022.
• Une agence dirigée par son fondateur : Burak Ünal, notre fondateur et courtier principal, est titulaire d’un MSc en finance de la London School of Economics et a réussi l’examen officiel de licence de courtier en 2021. Ses spécialités incluent l’expertise immobilière et la location de commerces, les deux compétences dont dépend une transaction de boutique : évaluer le local au regard de son loyer, et analyser le bail qui le sous-tend.
• Indépendants, mêmes honoraires : nous vous représentons, et les clients étrangers paient les mêmes honoraires que les clients turcs.
• Dans votre langue, à distance si besoin : nous travaillons en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe, avec visites en ligne, documents numériques et, si nécessaire, procuration.
• Noté 5,0 sur Google.

Pour parler d’un commerce, appelez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96, ou par e-mail à contact@bosphorusbrokers.com.