Restaurants et cafés à vendre et à louer à Istanbul

Les étrangers peuvent acheter les murs d’un restaurant à Istanbul, reprendre un restaurant ou un café en activité (un fonds devren, cédé avec son bail), ou louer un local vide et l’aménager. Quelle que soit l’option choisie, vérifiez trois points avant de payer : l’immeuble se prête à la restauration, les licences existent ou peuvent être obtenues, et le bail comme l’accord du bailleur sont solides. Bosphorus Brokers est un courtier agréé à Istanbul qui trouve et vérifie des locaux et des fonds de restauration pour ses clients étrangers, dans le cadre de notre service d’immobilier commercial.

Acheter les murs, reprendre un fonds ou signer un nouveau bail ?

Chaque option convient à un profil différent. Les investisseurs achètent généralement les murs, soit avec un restaurant déjà locataire, soit pour les louer à un restaurateur. Les exploitants qui veulent ouvrir rapidement s’intéressent aux fonds devren. Ceux qui ont un concept précis et le temps d’aménager préfèrent souvent un nouveau bail.

Si vous achetez des murs à titre d’investissement avec un locataire en place, les vérifications sont proches de celles d’une boutique louée ; voir notre page consacrée aux commerces à vendre et à louer à Istanbul.

De quelles licences un restaurant ou un café a-t-il besoin à Istanbul ?

• Licence d’ouverture et d’exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), délivrée par la mairie. L’immeuble doit avoir un zonage adapté et un permis d’habiter (iskan, ou yapı kullanma izin belgesi).
• Une autorisation distincte pour l’alcool. Si votre modèle économique repose sur la vente de vin ou de bière, vérifiez ce qui s’applique à cette adresse précise avant de vous accorder sur un prix ou un pas-de-porte.
• Un immeuble adapté à la restauration. Une cuisine exige une ventilation et un tracé d’extraction, généralement un conduit jusqu’au toit, ainsi qu’une puissance électrique ou un raccordement au gaz suffisants, des évacuations et la sécurité incendie. Un joli local sans tracé d’extraction réaliste n’est pas un local de restaurant.
• Voisins et gestion de l’immeuble. Dans un immeuble avec des appartements au-dessus, le règlement de copropriété (yönetim planı) et les autres copropriétaires peuvent limiter les odeurs de cuisine, les conduits en façade, le bruit ou l’usage d’une terrasse. Lisez le règlement et parlez au gestionnaire de l’immeuble avant de signer.

Les demandes de licence sont déposées par l’exploitant, souvent avec l’aide d’un comptable ou d’un consultant spécialisé. Notre rôle consiste à vérifier ce qui existe déjà et à signaler les manques avant que vous ne vous engagiez.

Que vérifier avant de reprendre un restaurant en activité ?

Une reprise devren revient à acheter le commerce de quelqu’un d’autre : demandez au vendeur des documents, pas des promesses. Notre liste de pièces comprend :

• Le bail : durée restante, loyer actuel, clause de révision et caution. Au renouvellement, les hausses ne peuvent dépasser la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation, TÜFE (Code des obligations n° 6098, art. 344), et la caution est plafonnée à trois mois de loyer (art. 342).
• L’accord du bailleur : la cession d’un bail professionnel exige l’accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif (art. 323). Obtenez-le par écrit, idéalement avec le loyer et la durée dont vous bénéficierez.
• Les licences : quelles licences et autorisations existent, si elles sont au nom d’une personne ou d’une société, et ce qu’exige un changement d’exploitant.
• Le personnel : qui y travaille, à quelles conditions, et qui est censé rester.
• La liste des équipements : détaillée, avec leur état, en précisant si chaque élément appartient au vendeur, est loué ou reste à payer.
• Les dettes : loyers, factures, fournisseurs, charges de copropriété, impôts et obligations envers le personnel restant dus.
• Les chiffres d’activité : chiffre d’affaires et charges sur au moins une année complète, pour faire apparaître les variations saisonnières.

Une erreur aussi coûteuse que fréquente consiste à verser le pas-de-porte avant que le bailleur ait donné son accord sur quoi que ce soit. Faites examiner les comptes, les dettes et le contrat de cession par votre comptable et votre avocat avant tout paiement.

Quels quartiers d’Istanbul conviennent aux restaurants et aux cafés ?

L’emplacement détermine le type de clientèle davantage que la taille du local.

• Quartiers touristiques : Sultanahmet (Fatih), Beyoğlu et Galata, ainsi que Karaköy, attirent les visiteurs internationaux. L’activité suit la saison : demandez des chiffres couvrant une année complète. Voir notre guide du quartier de Beyoğlu.
• Restaurants de quartier : Kadıköy, Bağdat Caddesi et Nişantaşı vivent des habitants et d’une clientèle fidèle ; la zone de chalandise et la concurrence alentour comptent donc avant tout. Voir notre guide du quartier de Kadıköy.
• Quartiers d’affaires : à Levent, Maslak, Mecidiyeköy, Ataşehir et Kozyatağı, le déjeuner en semaine et l’after-work suivent les salariés des bureaux, et le week-end peut être calme.
• Hors d’Istanbul : nous intervenons aussi à Antalya, Bodrum et Fethiye, où l’activité côtière est très saisonnière.

Comment un étranger peut-il créer et exploiter un restaurant en Turquie ?

Un particulier peut détenir les murs dans les limites générales applicables à la propriété étrangère, fixées par la loi n° 2644 sur les titres de propriété (art. 35). L’exploitation du commerce est une autre question, généralement traitée par le biais d’une société établie en Turquie, avec un permis de travail et un titre de séjour pour vous et pour tout salarié étranger. La création de société et les permis relèvent d’un avocat ou d’un comptable ; notre guide du titre de séjour en Turquie explique le volet séjour.

Une société établie en Turquie à capitaux étrangers peut aussi acquérir les biens nécessaires à son activité, avec l’autorisation du gouvernorat après une évaluation militaire et de sécurité (loi n° 2644, art. 36 ; loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers). Les locaux commerciaux peuvent ouvrir droit à la citoyenneté turque par investissement s’ils valent au moins 400 000 USD selon l’expertise officielle et sont conservés au moins trois ans. Notre guide pour acheter un bien commercial en Turquie détaille les frais et les étapes de l’achat.

Comment Bosphorus Brokers vous accompagne-t-il pour un restaurant ou un café ?

1. Cahier des charges : concept, cuisine, nombre de couverts, budget, vente d’alcool ou non, et option la mieux adaptée.
2. Recherche : murs à vendre, fonds devren et locaux vides, présélectionnés pour la restauration avant vos visites, sur place ou en ligne.
3. Vérifications : titre de propriété et iskan, zonage et situation des licences, tracé d’extraction, règlement de copropriété et conditions du bail.
4. Liste de pièces à demander au vendeur : bail, accord du bailleur, licences, personnel, équipements, dettes et chiffres d’activité, réunis et transmis à vos conseillers.
5. Négociation : prix, pas-de-porte, loyer et conditions du bail, y compris avec le bailleur si nécessaire.
6. Finalisation : pour un achat, nous organisons le numéro fiscal, le compte bancaire, le rapport d’expertise, le traducteur, le notaire et le rendez-vous au cadastre, et vous accompagnons lors du transfert du titre de propriété.

Pour l’achat de murs, nos honoraires sont de 2 % plus TVA, payables uniquement à la conclusion de la vente, lors du transfert du titre de propriété. Pour les reprises de fonds et les locations, les honoraires sont convenus par écrit avant de commencer ; voir nos honoraires.

Pourquoi les restaurateurs étrangers travaillent-ils avec nous ?

• Agréés : agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704.
• Une agence dirigée par son fondateur : Burak Ünal est courtier agréé (examen de licence réussi en 2021) et titulaire d’un MSc en finance de la London School of Economics. Ses spécialités incluent la location de commerces et l’expertise immobilière, précisément ce sur quoi repose une transaction de restaurant : le bail qui se trouve derrière le fonds, et la cohérence du prix. Il conseille personnellement ses clients en anglais, en turc et en français.
• Les mêmes honoraires pour tous : clients étrangers et turcs paient la même chose, sans tarif spécial pour les étrangers.
• Multilingues et à distance : nous travaillons en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe, avec visites en ligne et documents numériques.
• Noté 5,0 sur Google.

Parlez-nous de votre concept sur WhatsApp au +90 533 140 04 96 ou à contact@bosphorusbrokers.com.