Mettre en location un bien à Istanbul : le guide du bailleur pour les propriétaires étrangers

Oui, un étranger peut mettre en location un bien qu'il possède en Turquie aux mêmes conditions qu'un propriétaire turc. Une location de longue durée est régie par le Code turc des obligations n° 6098, qui plafonne la caution à trois mois de loyer et limite les hausses de loyer au renouvellement, tandis qu'une location touristique de courte durée exige une autorisation au titre de la loi n° 7464 et, dans les immeubles de plusieurs lots, l'accord de tous les autres copropriétaires. Les revenus locatifs sont imposables en Turquie, y compris pour les propriétaires qui vivent à l'étranger.

Les règles évoluent : vérifiez la situation actuelle pour votre bien avant de signer quoi que ce soit.

Faut-il louer votre bien à Istanbul en longue ou en courte durée ?

Une location de longue durée est un bail d'habitation conclu avec un locataire qui fait du logement sa résidence. Une location de courte durée consiste à louer un logement à des fins touristiques, pour des séjours de 100 jours au maximum. En vertu de la loi n° 7464, en vigueur depuis 2024, elle exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme et, dans un immeuble de plusieurs lots, l'accord de tous les autres copropriétaires. Les locations sans autorisation sont passibles d'amendes.

D'après notre expérience, c'est généralement la règle de l'accord des copropriétaires qui tranche la question : dans un grand immeuble ou une résidence (site), obtenir l'accord de chacun des autres copropriétaires est souvent irréaliste. Vérifiez ce point avant de meubler le logement pour des vacanciers.

	Location longue durée	Location courte durée (touristique)
Règles principales	Code turc des obligations n° 6098	Loi n° 7464 (en vigueur depuis 2024)
Autorisation	Aucune autorisation touristique requise	Autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme
Accord des autres copropriétaires	En général non requis	Tous les autres copropriétaires, dans les immeubles de plusieurs lots
Occupants	Un locataire qui vit dans le logement	Des hôtes, pour des séjours de 100 jours au maximum
Caution	Plafonnée à trois mois de loyer (art. 342)	Fixée par vos conditions de réservation
Évolution du loyer	Hausse au renouvellement plafonnée à la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (art. 344)	Prix fixé par séjour
Gestion quotidienne	Faible une fois un bon locataire installé	Importante : ménage, arrivées, messages des hôtes
Fiscalité	Imposable en Turquie ; déclaration annuelle en mars	Imposable en Turquie ; vérifiez le traitement fiscal de votre location
Risque principal	Choisir le mauvais locataire	Amendes pour location sans autorisation

Comment fixer le bon loyer ?

Partez des loyers réellement conclus pour des appartements similaires dans le même immeuble, la même résidence ou la même rue ; les loyers affichés en ligne reflètent le haut de la fourchette, et non ce que signent les locataires. Ce qui fait varier le loyer à Istanbul :

• le quartier et l'accès au métro, aux ferries et aux grands axes ;
• l'étage, la luminosité et la vue, en particulier sur le Bosphore ou la mer ;
• meublé ou non, et l'état de la cuisine et des salles de bains ;
• le stationnement, la sécurité et les équipements de la résidence, comme une salle de sport ou une piscine ;
• les charges mensuelles (aidat, l'équivalent des charges de copropriété), que les locataires mettent en balance avec le loyer.

Fixez le loyer de départ avec soin. Les hausses au renouvellement sont plafonnées par la règle de l'IPC expliquée plus bas : un loyer trop bas se corrige lentement, et un loyer trop élevé laisse l'appartement vide. Notre guide sur les revenus locatifs et les rendements à Istanbul traite du volet investissement.

Comment préparer le bien avant de le louer ?

• Réparations. Faites entretenir la chaudière mixte (kombi), réparez les fuites et vérifiez fenêtres, serrures et appareils.
• Nettoyage et rafraîchissement. Un nettoyage professionnel et, si nécessaire, un coup de peinture se voient sur chaque photo.
• Mobilier. Les appartements meublés conviennent plutôt aux personnes qui s'installent à Istanbul pour leur travail ; les logements vides, aux locataires qui ont leurs propres meubles.
• Photos et plan. Des images lumineuses et fidèles réduisent les visites inutiles.
• Inventaire. Dressez la liste du contenu et de son état, avec des photos datées, signée par les deux parties et annexée au bail.
• Documents. Une police DASK (assurance séisme obligatoire) valide, une copie du permis d'occupation (iskan), les numéros d'abonnement aux services publics, ainsi que les coordonnées et le règlement intérieur de la gestion de l'immeuble.

Comment trouver et sélectionner les locataires ?

L'annonce doit indiquer le loyer, la caution, l'aidat, ce qui est inclus et la date de disponibilité, avec des visites vidéo pour les locataires encore à l'étranger. Avant d'accepter un locataire, nous demandons :

• une pièce d'identité (passeport ou carte d'identité turque) pour chaque signataire ;
• la preuve de la manière dont le loyer sera payé, comme une attestation d'employeur ou une lettre de détachement de l'entreprise, des bulletins de salaire ou des relevés bancaires ;
• si possible, une référence d'un précédent bailleur ;
• qui vivra dans l'appartement, la présence éventuelle d'animaux et la durée de séjour prévue ;
• pour une société locataire, les informations sur la société et la personne habilitée à signer.

Nous recherchons un ensemble cohérent : l'emploi, le budget, la date d'emménagement et le motif du déménagement doivent concorder. Lorsque les revenus sont difficiles à vérifier, une tierce personne peut cosigner le bail et répondre du paiement. Appliquez les mêmes critères à chaque candidat, et n'encaissez le loyer et la caution que par virement bancaire.

Que doit contenir un contrat de bail en Turquie ?

Les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts relèvent du Code turc des obligations n° 6098. Un bail clair précise :

• les parties et leurs numéros de pièce d'identité ou de passeport, ainsi que l'adresse du bien et les références de son titre de propriété ;
• la date de début, la durée et les modalités de renouvellement ;
• le loyer, la date de paiement, la devise et le compte bancaire ;
• la caution et les conditions de sa restitution ;
• le mode de révision du loyer au renouvellement, dans la limite du plafond légal ;
• qui paie les services publics, l'aidat et les éventuels frais exceptionnels de l'immeuble ;
• l'usage autorisé, le nombre d'occupants, les animaux et la sous-location ;
• l'entretien et les réparations, et la manière dont le locataire signale un problème ;
• l'inventaire signé, les adresses de notification (un e-mail et un contact local pour un propriétaire à l'étranger) et l'état attendu lors de la restitution.

Rédigez le bail en version bilingue, turc et anglais, en précisant quelle version prévaut, afin qu'aucune partie ne signe un texte qu'elle ne comprend pas. Nous préparons les documents du bail avec les deux parties et recommandons qu'un avocat indépendant les examine avant la signature. Pour un commerce ou un bureau, le locataire ne peut céder un bail de local professionnel qu'avec l'accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif (art. 323) ; voir notre guide de l'immobilier commercial en Turquie.

Quelles sont les règles relatives à la caution et aux hausses de loyer en Turquie ?

Caution. La caution est plafonnée à trois mois de loyer (art. 342). Inscrivez-la dans le bail, encaissez-la par virement bancaire, remettez un reçu et convenez par écrit de ce qui peut être retenu à la fin, comme des factures impayées ou des dégradations allant au-delà de l'usure normale.

Hausses de loyer. Au renouvellement, la hausse annuelle du loyer ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (IPC, ou TÜFE) (art. 344). Cette règle s'applique aux baux d'habitation et de locaux professionnels couverts. Vous pouvez convenir d'une hausse inférieure, mais aucune clause du bail ne permet de dépasser le plafond. Calculez chaque hausse à partir du chiffre officiel publié au moment du renouvellement.

Récupérer le bien. En Turquie, mettre fin à un bail contre la volonté du locataire est strictement encadré. Si vous pensez vouloir récupérer le bien, pour le vendre ou y habiter, anticipez-le avant de signer et interrogez un avocat sur vos options.

Qui paie les services publics, l'aidat et la DASK ?

• Services publics. L'électricité, l'eau, le gaz naturel et internet sont normalement mis au nom du locataire. Relevez les compteurs à l'entrée et à la sortie.
• Aidat. Convenez dans le bail de qui paie les charges mensuelles et les éventuels travaux exceptionnels de l'immeuble, et vérifiez de temps à autre qu'elles sont bien réglées : les dettes d'aidat doivent être soldées avant toute vente future.
• DASK. L'assurance séisme obligatoire est exigée pour le bâtiment ; maintenez votre police valide chaque année.
• Taxe foncière. La taxe foncière annuelle prévue par la loi n° 1319, fixée par la municipalité sur la valeur fiscale du bien, est à la charge du propriétaire.
• Assurance. Une assurance habitation et contenu, facultative, mérite d'être envisagée, surtout pour une location meublée.

Comment les revenus locatifs des propriétaires étrangers sont-ils imposés en Turquie ?

Les revenus locatifs tirés d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie, y compris pour les propriétaires non résidents. Les particuliers les déclarent dans une déclaration de revenus annuelle déposée en mars : il vous faut donc un numéro fiscal turc et des justificatifs bien tenus, à savoir le bail, les relevés bancaires montrant les loyers perçus et vos dépenses.

Si une société ou un locataire professionnel vous loue un local professionnel alors que vous êtes un particulier, le locataire retient 20 % d'impôt sur le revenu (stopaj, retenue à la source) sur le loyer et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94). Précisez dans le bail si le loyer convenu s'entend brut ou net de cette retenue, car cela change ce que vous percevez réellement.

Les dépenses déductibles, l'imputation de la retenue et l'articulation entre l'impôt turc et celui de votre pays de résidence sont des questions à poser à un conseiller fiscal ; nous ne citons pas de seuils, car ils changent. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide de la fiscalité immobilière en Turquie.

Peut-on gérer un bien locatif à Istanbul depuis l'étranger ?

Oui. Visites en ligne, documents numériques et, si nécessaire, procuration vous permettent de louer votre bien sans vous déplacer. Une organisation efficace comprend :

• un compte bancaire turc pour les loyers, afin que chaque paiement laisse une trace ;
• votre numéro fiscal et un comptable pour la déclaration de mars ;
• un contact local pour les réparations, les urgences et la gestion de l'immeuble ;
• des inspections régulières, avec photos ;
• un calendrier des renouvellements de bail, des révisions de loyer, du renouvellement de la DASK et des échéances fiscales.

Notre service de gestion locative peut prendre en charge ces tâches, du suivi des loyers au paiement des factures en passant par l'organisation des réparations et des remises de clés, et vous en rend compte dans votre langue.

Quelles sont les erreurs les plus courantes des bailleurs à Istanbul ?

• Louer en courte durée sans autorisation au titre de la loi n° 7464 ou sans l'accord des autres copropriétaires.
• Signer un bail rédigé uniquement en turc que vous ne pouvez pas lire, ou un modèle qui ignore le plafond lié à l'IPC.
• Exiger une caution supérieure à trois mois de loyer, ou l'encaisser en espèces sans reçu.
• Faire l'impasse sur l'inventaire et les photos, puis se disputer sur les dégradations à la fin.
• Fixer le loyer de départ au jugé, en oubliant que les hausses au renouvellement sont plafonnées.
• Ne pas déclarer les revenus locatifs, ou négliger le stopaj d'une société locataire.
• Laisser les abonnements à votre nom, ou ne pas remarquer un aidat impayé.
• Choisir un locataire dans la précipitation parce que l'appartement est vide depuis quelques semaines.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider à mettre votre bien en location

Notre service de mise en location pour les propriétaires couvre l'ensemble du processus : fixation du loyer d'après les loyers actuels, commercialisation, visites sur place et en ligne, sélection des locataires, documents du bail en turc et en anglais, inventaire et remise des clés. Notre service de gestion locative peut ensuite prendre le relais au quotidien. Les honoraires de location et de gestion sont convenus par écrit avant le début de notre mission ; voir nos honoraires.

Bosphorus Brokers est une agence immobilière à Istanbul, agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704. Notre fondateur, Burak Ünal, compte la gestion immobilière et la location de commerces parmi ses spécialités et vous conseille personnellement en anglais, en turc et en français ; l'équipe accompagne ses clients en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe. Nous sommes notés 5,0 sur Google. Contactez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96 pour parler de votre bien.