伊斯坦布尔房产出租：外国业主房东指南

可以，外国人可以与土耳其业主同等条件出租其在土耳其拥有的房产。长租适用第6098号《土耳其债务法》，该法将押金上限定为三个月租金，并限制续租时的涨幅；旅游短租则须依据第7464号法律取得许可，在多单元楼宇中还须征得所有其他业主的同意。租金收入须在土耳其纳税，居住在海外的业主也不例外。

相关规定时有变化，请在签署任何文件之前，就您的房产确认现行规定。

伊斯坦布尔的房产应该长租还是短租？

长租是指与将该房产作为住所的租户签订的住宅租约。短租是指以旅游为目的出租住宅，单次入住不超过100天。依据自2024年起施行的第7464号法律，短租须取得文化和旅游部的许可；在多单元楼宇中，还须征得所有其他业主的同意。未经许可出租将被处以罚款。

根据我们的经验，这条同意规则通常是决定性因素：在大型公寓楼或住宅小区（site）中，要让每一位其他业主都同意往往不现实。在为度假客人添置家具之前，请先确认这一点。

如何定出合适的租金？

请以同一楼宇、小区或街道中同类公寓的实际成交租金为起点；网上挂牌租金反映的是价格区间的上限，而非租户实际签约的价格。在伊斯坦布尔，影响租金的因素包括：

• 所在街区，以及前往地铁、轮渡和主要道路的便利程度；
• 楼层、采光和景观，尤其是博斯普鲁斯海峡景或海景；
• 带家具还是不带家具，以及厨房和卫生间的状况；
• 停车位、安保以及健身房、泳池等小区配套设施；
• 每月的物业管理费（aidat），租户会将其与租金一并权衡。

请审慎确定起始租金。续租涨幅受下文所述CPI规则限制，因此租金定得太低难以及时修正，定得太高则会导致房屋空置。我们的伊斯坦布尔租金收入与回报率指南介绍了投资方面的内容。

出租前应如何准备房产？

• 维修。保养壁挂炉（kombi），修复渗漏，并检查门窗、门锁和电器。
• 清洁翻新。专业保洁以及必要时重新粉刷，在每张照片中都能体现出来。
• 家具。带家具的公寓往往适合因工作迁居伊斯坦布尔的人士；不带家具的公寓则适合自带家具的租户。
• 照片和户型图。明亮、真实的照片可以减少无效看房。
• 物品清单。列明屋内物品及其状况，附上带日期的照片，由双方签字后作为租约附件。
• 文件。有效的DASK（强制地震保险）保单、入住许可证（iskan）复印件、各项公用事业的用户编号，以及大楼管理方的联系方式和住户守则。

如何寻找和筛选租户？

房源信息应写明租金、押金、aidat、包含的项目和可入住日期，并为仍在海外的租户提供视频看房。在接受租户之前，我们会要求提供：

• 所有签约人的身份证明（护照或土耳其身份证）；
• 租金支付能力的证明，例如雇佣证明或公司外派函、工资单或银行流水；
• 如有可能，提供前任房东的推荐信；
• 入住人员、是否养宠物以及计划居住的时长；
• 如为公司租户，提供公司信息及有权签字的人员。

我们会看各项信息是否前后一致：工作、预算、入住日期和搬迁原因应当相互吻合。如果收入难以核实，可由第三方作为连带责任人共同签署租约。请对每位申请人采用相同的标准，并且只通过银行转账收取租金和押金。

土耳其的租赁合同应包含哪些内容？

住宅和有顶棚营业场所的租约适用第6098号《土耳其债务法》。一份清晰的租约应涵盖：

• 双方当事人及其身份证或护照号码，以及房产地址和地契信息；
• 起租日期、租期以及续租方式；
• 租金、付款日期、币种和银行账户；
• 押金及其退还条件；
• 续租时在法定上限内如何调整租金；
• 公用事业费、aidat及任何一次性楼宇费用由谁承担；
• 允许的用途、入住人数、宠物及转租；
• 维护和维修，以及租户如何报告问题；
• 经签字的物品清单、通知地址（对身在海外的业主，应包括电子邮箱和一位本地联系人），以及交还时应达到的状况。

请使用土耳其语和英语双语租约，并写明以哪个版本为准，以免任何一方签署自己看不懂的内容。我们会与双方一同准备租约文件，并建议在签署前由独立律师审阅。对于商铺或写字楼，租户须经业主书面同意方可转让营业场所租约，业主无正当理由不得拒绝（第323条）；请参阅我们的土耳其商业地产指南。

土耳其关于押金和涨租有哪些规定？

押金。押金上限为三个月租金（第342条）。请在租约中载明，通过银行转账收取，开具收据，并以书面形式约定退租时可扣除的项目，例如未缴账单或超出正常损耗的损坏。

涨租。续租时，年度租金涨幅不得超过12个月消费者价格指数（CPI，即TÜFE）平均值（第344条）。该规定适用于住宅和有顶棚营业场所的租约。您可以约定更低的涨幅，但租约条款不能让涨幅超过上限。每次涨租都应以续租时官方公布的数据为准进行计算。

收回房产。在土耳其，违背租户意愿终止租约受到严格规范。如果您日后可能需要收回房产用于出售或自住，请在签约前就做好规划，并向律师咨询可行的选择。

公用事业费、aidat和DASK由谁承担？

• 公用事业费。电、水、天然气和网络通常登记在租户名下。请在入住和退租时记录表读数。
• Aidat。请在租约中约定每月物业管理费及任何一次性楼宇工程费用由谁承担，并定期确认是否按时缴纳：今后出售前须结清aidat欠费。
• DASK。该楼宇必须投保强制地震保险；请每年保持保单有效。
• 房产税。依据第1319号法律、由市政府按房产计税价值征收的年度房产税，由业主承担。
• 保险。可考虑投保自愿性质的房屋及室内财产保险，带家具出租时尤其值得。

外国业主在土耳其的租金收入如何计税？

土耳其房产的租金收入须在土耳其纳税，非居民业主也不例外。个人须在每年3月提交的年度纳税申报中申报，因此您需要土耳其税号和完善的记录：租约、显示租金收款的银行流水以及您的各项费用。

如果公司或企业租户向您（个人）租用营业场所，租户须从租金中预扣20%的所得税（stopaj，即预扣税）并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。请在租约中写明约定租金是含该预扣税的总额还是扣除后的净额，因为这会影响您的实际到手金额。

哪些费用可以扣除、预扣税如何抵免，以及土耳其税与您居住国税收如何衔接，这些问题请咨询税务顾问；由于起征点等门槛会变化，我们不在此列出。如需概览，请参阅我们的土耳其房产税指南。

身在海外能否管理伊斯坦布尔的出租房产？

可以。借助线上看房、电子文件，以及必要时的授权委托书，您无需出行即可出租房产。一套可行的安排包括：

• 用于收取租金的土耳其银行账户，让每笔付款都有记录；
• 您的税号，以及一位负责3月申报的会计师；
• 一位负责维修、紧急情况和对接大楼管理方的本地联系人；
• 定期巡查并拍照记录；
• 一份记录租约续签、租金复核、DASK续保和报税截止日期的日程表。

我们的物业管理服务可以承担上述工作，从跟踪租金、缴纳账单，到安排维修和交接，并以您的语言向您汇报。

伊斯坦布尔房东最常犯哪些错误？

• 未取得第7464号法律规定的许可或未征得其他业主同意就进行短租。
• 签署自己看不懂的纯土耳其语租约，或使用忽视CPI上限的模板。
• 收取超过三个月租金的押金，或收取现金却不开收据。
• 省略物品清单和照片，退租时再为损坏问题争执。
• 凭猜测确定起始租金，忘记了续租涨幅受到上限限制。
• 未申报租金收入，或忽视了公司租户的stopaj。
• 公用事业仍登记在自己名下，或没有注意到aidat欠费。
• 因房屋空置了几周就仓促选定租户。

Bosphorus Brokers如何协助您出租房产

我们面向业主的出租服务涵盖整个流程：参照当前租金定价、推广、实地及线上看房、租户筛选、土耳其语和英语双语租约文件、物品清单以及交房。随后，我们的物业管理服务可以负责日常事务。出租和物业管理费用在开展工作前以书面形式约定；详见我们的收费标准。

Bosphorus Brokers是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪公司，经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704。我们的创始人Burak Ünal登记的专业领域包括物业管理和零售租赁，他亲自以英语、土耳其语和法语提供咨询；团队则以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语为客户服务。我们的Google评分为5.0。欢迎联系我们，或通过WhatsApp +90 533 140 04 96与我们沟通您的房产。