土耳其工厂出售与出租：外国投资者指南

可以，外国投资者可以在土耳其购买或租赁工厂。将自行经营工厂的制造企业，通常通过在土耳其设立的外资公司持有（第2644号《地契法》第36条）；外国个人也可依据第35条以个人名义购买工业地产。签约之前，请核查工业规划用途、入住许可证（iskan）、相关情况下的OSB（有组织工业区）审批，以及建筑能否承载您的生产。

Bosphorus Brokers是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪公司（执照编号 3408704）。我们协助在土耳其寻找工业地产的外国企业，在伊斯坦布尔物色出售或出租的工厂，完成核查并洽谈条款，全程与您的律师、会计师和工程师协同工作。工厂业务是我们土耳其商业地产服务的组成部分。

土耳其哪里有工厂出售和出租？

在伊斯坦布尔市内，工业地产集中于有组织工业区（OSB）：

• 伊基泰利（İkitelli）OSB（巴沙克谢希尔/Başakşehir，欧洲区）
• 贝利克迪居（Beylikdüzü）OSB（欧洲区）
• 杜杜卢（Dudullu）OSB（于姆拉尼耶/Ümraniye，亚洲区）
• 图兹拉（Tuzla）OSB（亚洲区）

该地区大量制造业分布在周边省份：科贾埃利（Kocaeli，包括盖布泽/Gebze、迪洛瓦斯/Dilovası）、泰基尔达（Tekirdağ，包括切尔克兹柯伊/Çerkezköy、乔尔卢/Çorlu）、布尔萨（Bursa）和萨卡里亚（Sakarya）。在伊斯坦布尔的OSB与这些省份的厂址之间如何取舍，通常取决于您的劳动力、供应商和客户所在地，港口及高速公路的通达性，地块面积，以及土地和厂房的总成本。

我们的总部和业务重心在伊斯坦布尔。本页所列的核查适用于任何地点的厂址；对于市外的搜寻我们能提供哪些支持，我们会在一开始就坦率告知。

在土耳其，工厂应该买还是租？

购买适合长期生产、在机器和安装上投入较大，以及您计划改造的厂房。预算须包括：

• 4%的地契过户费（法律规定买卖双方各承担2%，实际中常另行约定，因此请写入书面协议），以及一笔小额周转基金费；
• 由SPK（土耳其资本市场委员会）持证估价师出具的官方估价报告，外国买家在过户前必须取得；
• 增值税，由增值税登记卖方出售的新建商业单位一般为20%；
• 年度房产税，商业建筑和土地适用更高税率（第1319号法律）。

租赁适合初入市场、期限不确定的项目，或资金更宜投入设备的情况。工厂租约属于第6098号《土耳其债务法》规定的有顶棚营业场所租赁：押金上限为三个月租金（第342条），续租时年度涨幅不得超过12个月消费者价格指数（TÜFE，即CPI）平均值（第344条）。如果您的公司向个人租用，须从租金中预扣20%的stopaj（预扣所得税）并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。

增值税和税务处理取决于买卖双方的身份，请向独立税务顾问确认您的具体情况。我们的土耳其商业地产购买指南详细介绍了完整的购买流程。

OSB规定对购买或租赁工厂有何影响？

有组织工业区受第4562号法律规管。OSB内的地块和厂房须经OSB管理机构批准方可分配和转让，因此管理机构实际上是您交易中的第三方。在谈判之前，请先了解：

• 您的业务是否符合园区的规定和产业定位；
• 管理机构对新业主或新租户有哪些要求；
• 该地块是否拖欠应缴OSB的会费或其他费用；
• 园区内电力、供水、燃气和污水处理如何供应；
• 园区内的建筑许可和营业许可由哪个机构负责办理。

各园区规定不同，且会随时间变化，因此须就具体地块向OSB管理机构确认。我们会在您花钱做勘测之前，尽早与其取得联系。

土耳其的工厂需要哪些许可证？

• 工业规划用途：允许在该地块上从事您的业务。
• 入住许可证（iskan，即yapı kullanma izin belgesi）：须涵盖建筑的实际现状。
• 营业场所开业及经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）：通常由市政府颁发。
• 工业登记证书（Sanayi Sicil Belgesi）：制造企业通常需要。
• 环境许可：例如环境影响评价（ÇED），视业务而定。

常见的问题出在多年来不断扩建的厂房：未经许可加建的夹层、额外车间或雨棚，导致iskan覆盖的范围小于现场实际建筑。我们会在您出价之前，将iskan和批准图纸与建筑现状进行比对。现经营者持有的证书一般不会自动转给新经营者，因此请计划在独立顾问的协助下，以您自己公司的名义重新申请。

工厂需要核查哪些技术要点？

项目	核查内容
电力容量	装机功率和变压器容量（kVA）能否满足您的设备负荷，以及能否增容
净高	梁、行车和管线下方的净空高度，而不仅是屋脊处的高度
地面承重	楼板对机器、设备基础、货架和叉车的承载能力
行车	现有桥式起重机及其起重量，以及结构能否加装新行车
装卸与货车通道	装卸平台、地面门、铰接式货车的回转空间及进出道路
消防安全	与您的生产工艺相匹配的喷淋、消火栓、报警系统和疏散通道
扩建用地	未使用的地块面积，以及规划允许增加的建筑面积
公用设施	天然气、供水和污水处理能力能否满足您的工艺需求

凡是对生产至关重要的数据，均由您选定的工程师或测量师确认。我们负责提出问题、向卖方收集图纸并安排进场察看。

外国公司可以在土耳其拥有工厂吗？

可以。依据第4875号《外国直接投资法》在土耳其设立的外资公司，可依据第2644号法律第36条购置其经营活动所需的物业，须经省长办公室在军事及安全评估后许可。外国个人可依据第35条购买，但须遵守军事及安全区域、所在区私有土地10%以及每人30公顷的限制；不过，运营中的制造企业通常会通过其土耳其公司持有工厂。公司设立事宜由您的律师或会计师负责，我们按您选定的架构开展工作。

Bosphorus Brokers如何协助您购买或租赁工厂？

1. 需求梳理：生产工艺、面积、电力、净高、地面承重、劳动力所在地、预算，以及购买还是租赁。
2. 搜寻：挂牌及未公开的厂址，在您出行之前先提供视频实地导览。
3. 核查：地契（tapu）记录、抵押及注记、iskan与建筑现状的比对、规划用途、OSB状况和现有许可证，并将价格或租金与近期成交进行对比。
4. 谈判：价格或租金、押金、交付状况、哪些设备保留，以及佣金分摊。
5. 协调：您的律师、会计师和工程师，以及OSB管理机构、估价师、公证人和政府部门。
6. 交割：办理税号、银行账户、估价报告、翻译及地契登记处预约，随后现场或通过授权委托书完成过户或租约签署。

外国制造企业为何可以信赖我们

我们的创始人兼首席经纪人Burak Ünal是持牌经纪人（2021年通过执照考试），拥有伦敦政治经济学院（London School of Economics）金融学硕士学位。房地产估价和零售租赁是其登记的专业领域：估价对工业地产尤为重要，因为土地、厂房和设备设施各有其价值；租赁经验则决定了我们如何洽谈工厂租约。我们代表您而非卖方，收费与土耳其客户相同：购买业务为2%另加增值税，仅在交易完成时支付；租赁佣金事先以书面形式约定（详见我们的收费标准）。我们提供六种语言服务，Google评分5.0。进一步了解Burak Ünal的背景；如果您的主要需求是仓储，请查看仓库出售与出租。