Заводы на продажу и в аренду в Турции для иностранных инвесторов

Да, иностранные инвесторы могут купить или арендовать завод в Турции. Производитель, который будет сам управлять предприятием, обычно владеет им через компанию, учреждённую в Турции с иностранным капиталом (Закон о тапу № 2644, ст. 36), а иностранное физлицо может купить промышленную недвижимость и лично — по ст. 35. Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте промышленное зонирование, разрешение на эксплуатацию (iskan), согласие OSB, если оно требуется, и выдержит ли здание ваше производство.

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (лицензия № 3408704). Мы помогаем иностранным компаниям, которые ищут промышленную недвижимость в Турции, купить завод или найти производственное здание в аренду в Стамбуле, проверить его и согласовать условия, работая вместе с вашим юристом, бухгалтером и инженерами. Заводы — часть нашей более широкой услуги по коммерческой недвижимости в Турции.

Где продаются и сдаются в аренду заводы в Турции?

В самом Стамбуле промышленная недвижимость сосредоточена в организованных промышленных зонах (OSB):

• OSB Икителли (İkitelli) (Башакшехир, европейская сторона)
• OSB Бейликдюзю (Beylikdüzü) (европейская сторона)
• OSB Дудуллу (Dudullu) (Умрание, азиатская сторона)
• OSB Тузла (Tuzla) (азиатская сторона)

Значительная часть производства региона находится в соседних провинциях: Коджаэли (Kocaeli: Гебзе, Диловасы), Текирдаг (Tekirdağ: Черкезкёй, Чорлу), Бурса и Сакарья. Выбор между OSB в Стамбуле и площадкой в этих провинциях обычно зависит от того, где находятся ваши сотрудники, поставщики и клиенты, от доступа к портам и автомагистралям, размера участка и общей стоимости земли и зданий.

Наша база и основной фокус — Стамбул. Проверки, описанные на этой странице, применимы к любой площадке, а о том, как мы можем поддержать поиск за пределами города, мы прямо скажем вам в самом начале.

Покупать или арендовать завод в Турции?

Покупка подходит для долгосрочного производства, крупных вложений в оборудование и монтаж, а также для зданий, которые вы планируете переоборудовать. Заложите в бюджет:

• пошлину 4% за переоформление тапу (свидетельства о праве собственности) — по закону 2% платит покупатель и 2% продавец, но стороны часто договариваются иначе, поэтому закрепите это письменно, — и небольшой сбор оборотного фонда;
• официальный отчёт об оценке от оценщика с лицензией SPK (Совета по рынкам капитала), обязательный для иностранных покупателей до переоформления;
• НДС — как правило, 20% на новые коммерческие объекты, которые продают плательщики НДС;
• ежегодный налог на имущество, который для коммерческих зданий и земель взимается по повышенным ставкам (Закон № 1319).

Аренда подходит при выходе на новый рынок, для проекта с неопределённым горизонтом или когда капитал лучше вложить в оборудование. Аренда завода — это аренда крытого коммерческого помещения по Турецкому кодексу об обязательствах № 6098: депозит не может превышать арендную плату за три месяца (ст. 342), а при продлении ежегодное повышение не может превышать среднее значение ИПЦ (TÜFE, индекс потребительских цен) за 12 месяцев (ст. 344). Если ваша компания арендует у физлица, она удерживает из арендной платы 20% stopaj (налог у источника) и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94).

Режим НДС и налогообложение зависят от того, кто покупает и кто продаёт, поэтому уточните свою ситуацию у независимого налогового консультанта. В нашем руководстве по покупке коммерческой недвижимости в Турции весь процесс покупки описан полностью.

Как правила OSB влияют на покупку или аренду завода?

Организованные промышленные зоны регулируются Законом № 4562. Участки и здания внутри OSB выделяются и передаются с одобрения администрации OSB, поэтому администрация фактически становится третьей стороной вашей сделки. Прежде чем начинать переговоры, выясните:

• соответствует ли ваша деятельность правилам и отраслевому профилю зоны;
• какие требования администрация предъявляет к новому собственнику или арендатору;
• нет ли по участку непогашенных взносов или платежей в пользу OSB;
• как внутри зоны организованы электроснабжение, водоснабжение, газ и отвод сточных вод;
• какой орган выдаёт разрешения на строительство и ведение деятельности в этой зоне.

Правила в разных зонах различаются и со временем меняются, поэтому их уточняют у администрации OSB для конкретного участка. Мы выходим на этот контакт заранее — до того, как вы потратите деньги на обследования.

Какие разрешения нужны заводу в Турции?

• Промышленное зонирование, допускающее вашу деятельность на участке.
• Разрешение на эксплуатацию (iskan, yapı kullanma izin belgesi), охватывающее здания в их фактическом виде.
• Лицензия на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), которую обычно выдаёт муниципалитет.
• Свидетельство о регистрации в промышленном реестре (Sanayi Sicil Belgesi), которое обычно нужно производителям.
• Экологические разрешения, например ОВОС (ÇED, оценка воздействия на окружающую среду), в зависимости от деятельности.

Чаще всего проблемы возникают со зданием, которое разрасталось годами: антресоль, дополнительный цех или навес пристроены без разрешений, и iskan охватывает меньше, чем фактически стоит на участке. Мы сверяем iskan и утверждённые планы со зданием до того, как вы сделаете предложение. Сертификаты, выданные текущему оператору, как правило, не переходят к новому автоматически, поэтому планируйте подачу заявлений от имени своей компании вместе с независимым консультантом.

Какие технические параметры нужно проверить на заводе?

Параметр	Что мы смотрим
Электрическая мощность	Установленная мощность и мощность трансформатора (кВА) в сравнении с нагрузкой ваших станков, а также возможность увеличить подачу
Высота потолков	Полезная высота под балками, кранами и инженерными сетями, а не только в коньке кровли
Нагрузка на пол	Несущая способность плиты под оборудование, фундаменты, стеллажи и погрузчики
Краны	Имеющиеся мостовые краны, их грузоподъёмность и способность конструкции выдержать новые
Погрузка и подъезд грузовиков	Доки, ворота на уровне земли, площадка для разворота фур и подъездная дорога
Пожарная безопасность	Спринклеры, гидранты, сигнализация и эвакуационные пути, соответствующие вашему процессу
Земля для расширения	Неиспользуемая площадь участка и сколько ещё позволяет построить зонирование
Коммуникации	Мощности по природному газу, воде и сточным водам для вашего процесса

Если какой-то показатель важен для вашего производства, его подтверждает выбранный вами инженер или эксперт. Мы формулируем вопросы, собираем чертежи у продавца и организуем доступ на объект.

Может ли иностранная компания владеть заводом в Турции?

Да. Компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях № 4875, может приобрести недвижимость, необходимую для её деятельности, по Закону № 2644, ст. 36, с разрешения губернаторства после проверки с точки зрения военных интересов и безопасности. Иностранное физлицо может купить объект по ст. 35 — с учётом ограничений по военным зонам и зонам безопасности, лимита в 10% частных земель района и 30 гектаров на человека, — но действующий производитель обычно владеет заводом через свою турецкую компанию. Создание компании — вопрос для вашего юриста или бухгалтера; мы работаем в той структуре, которую вы выберете.

Как Bosphorus Brokers помогает купить или арендовать завод?

1. Техзадание: процесс, площадь, мощность, высота, нагрузка на пол, где живут ваши сотрудники, бюджет, покупка или аренда.
2. Поиск: объекты из объявлений и вне открытого рынка, с видеообзорами ещё до вашей поездки.
3. Проверки: записи тапу, ипотеки и отметки в реестре, соответствие iskan зданию, зонирование, статус в OSB и действующие лицензии, а также сравнение цены или аренды с недавними сделками.
4. Переговоры: цена или аренда, депозит, состояние объекта при передаче, какое оборудование остаётся и распределение пошлины.
5. Координация: ваш юрист, бухгалтер и инженер, администрация OSB, оценщик, нотариус и госорганы.
6. Завершение: налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке, переводчик и запись в земельный кадастр, затем переоформление или подписание договора аренды — лично или по доверенности.

Почему иностранные производители могут на нас положиться

Бурак Юнал, наш основатель и главный брокер, — лицензированный брокер (квалификационный экзамен сдан в 2021 году) со степенью магистра финансов (MSc in Finance) London School of Economics. Оценка недвижимости и аренда торговых помещений входят в число его заявленных специализаций: оценка особенно важна для промышленной недвижимости, где отдельную стоимость имеют земля, здания и инженерные установки, а опыт в аренде определяет то, как мы ведём переговоры по аренде завода. Мы действуем в ваших интересах, а не в интересах продавца, и берём ту же комиссию, что и с турецких клиентов: 2% плюс НДС при покупке с оплатой только по завершении сделки, а комиссия за аренду заранее согласуется письменно (см. наши комиссии). Мы работаем на шести языках, наш рейтинг в Google — 5.0. Узнайте больше о Бураке Юнале или посмотрите склады на продажу и в аренду, если вам прежде всего нужно складское помещение.