Офисы на продажу и в аренду в Стамбуле для иностранных компаний

Да, иностранные компании и инвесторы могут купить или арендовать офис в Стамбуле. Основные деловые районы — Левент (Levent), Маслак (Maslak) и Шишли/Меджидиекёй (Şişli/Mecidiyeköy) на европейской стороне, а также Аташехир (Ataşehir), где расположен Стамбульский финансовый центр, и Козятагы (Kozyatağı) на азиатской. Офис стоимостью не менее 400 000 USD по официальной оценке также может дать вам право на турецкое гражданство.

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости из района Шишли (лицензия № 3408704). Мы помогаем иностранным компаниям найти офис в аренду в Стамбуле для своих команд, а инвесторам — купить офис в Стамбуле как источник арендного дохода или как инвестицию под гражданство. Офисы — часть нашей более широкой услуги по коммерческой недвижимости в Турции.

Какие деловые районы Стамбула рассмотреть для офиса?

• Левент (европейская сторона): один из главных деловых районов города, с офисными башнями и штаб-квартирами компаний.
• Маслак (европейская сторона): к северу от Левента на той же деловой оси, с крупными офисными зданиями.
• Шишли/Меджидиекёй (европейская сторона): центральный район с хорошей транспортной доступностью, где старые офисные здания соседствуют с новыми многофункциональными комплексами. Наш собственный офис находится в Шишли.
• Аташехир (азиатская сторона): здесь расположен Стамбульский финансовый центр, а также офисные башни и многофункциональные комплексы.
• Козятагы (азиатская сторона): деловой район рядом с Аташехиром, практичный выбор для команд, живущих на азиатской стороне.

Для компании правильный район обычно определяется тем, где живут сотрудники и как они добираются на работу, ведь ежедневные поездки через Босфор ощутимо накапливаются. Для инвестора решает спрос арендаторов на конкретное здание и конкретную площадь помещения. Один из центральных вариантов описан в нашем путеводителе по району Шишли.

Покупать офис в многофункциональном комплексе или в отдельном здании?

Фактор	Офис в многофункциональном комплексе	Отдельное офисное здание
Типичный покупатель	Инвесторы, кандидаты на гражданство, небольшие команды	Компании, которым нужны целые этажи или здание
Право собственности	Отдельное помещение с собственным тапу (свидетельством о праве собственности)	Этажи или всё здание, в зависимости от того, как оно разделено
Текущие расходы	Плата за обслуживание (aidat), которая распределяется с жилой и торговой частями	Определяются зданием; как единственный собственник вы ими управляете сами
Контроль	Правила управляющей компании по вывескам, часам доступа и отделке	Больше свободы в доступе, вывесках и планировке
Гражданство	Помещения могут подходить при стоимости от 400 000 USD по официальной оценке	Может подходить на тех же основаниях
Сдача в аренду и перепродажа	Стандартные площади подходят более широкому кругу арендаторов	Крупный лот: арендаторов меньше, но они крупнее

Офисы в многофункциональных комплексах застройщики часто продают на этапе строительства, поэтому репутация застройщика и ожидаемый iskan (разрешение на эксплуатацию) важны не меньше планировки. Мы проверяем и то и другое до того, как вы забронируете помещение.

Можно ли купить офис в Стамбуле ради арендного дохода или гражданства?

Да, для обеих целей. Арендный доход зависит от качества здания и управления им, площади помещения, парковки и того, сколько похожих помещений пустует поблизости. До покупки мы сравниваем запрашиваемую цену с недавними продажами и изучаем запрашиваемые ставки аренды по сопоставимым помещениям. Мы не станем называть доходность, которую не можем обосновать.

Арендный доход от недвижимости в Турции облагается налогом в Турции, в том числе для собственников-нерезидентов; физлица декларируют его в ежегодной декларации в марте. Если ваш арендатор — компания, а вы арендодатель-физлицо, арендатор удерживает 20% stopaj (налог у источника) и перечисляет его в налоговую. Наше руководство по арендному доходу в Стамбуле объясняет, как это работает на практике.

Чтобы купить офис в Стамбуле для получения гражданства, недвижимость должна стоить не менее 400 000 USD по официальной оценке и оставаться в вашей собственности не менее трёх лет, с отметкой о запрете продажи в тапу. Офисные помещения в многофункциональных комплексах могут подходить. Посмотрите объекты, подходящие для гражданства, а мы можем помочь вам с процедурами подачи заявления на гражданство. Если вы можете продать объект в течение пяти лет, прибыль физлица от такой продажи, как правило, облагается подоходным налогом, поэтому уточните свою ситуацию у налогового консультанта.

Что нужно знать компании перед арендой офиса в Стамбуле?

• Депозит: для крытых коммерческих помещений не более арендной платы за три месяца (Турецкий кодекс об обязательствах № 6098, ст. 342).
• Повышение: при продлении ежегодное повышение не может превышать среднее значение ИПЦ (TÜFE, индекс потребительских цен) за 12 месяцев (ст. 344).
• Stopaj: если вы арендуете у физлица, ваша компания удерживает из арендной платы 20% подоходного налога и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94). Договоритесь, указана ли аренда в договоре брутто или нетто.
• Переуступка: передача договора аренды другой компании вашей группы требует письменного согласия арендодателя, в котором для коммерческих помещений нельзя отказать без уважительной причины (ст. 323).
• Лицензия: вашей компании нужна лицензия на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), а для неё требуются подходящее зонирование и iskan здания.

Перед подписанием попросите независимого юриста проверить срок, условия досрочного расторжения, условие о повышении и обязанности по восстановлению помещения. Наша комиссия за аренду офиса согласуется письменно до начала работы; подробнее — на странице наши комиссии.

Что проверить перед покупкой или арендой офиса?

• Тип и назначение тапу: оформлено ли помещение в полную собственность на помещение в готовом здании (kat mülkiyeti) или всё ещё на праве стадии строительства (kat irtifakı), и указано ли в тапу назначение «офис» или «коммерческое помещение», а не «жильё».
• Разрешение на эксплуатацию (iskan): выдано на здание и соответствует помещению, которое вы покупаете или арендуете.
• Ипотеки и отметки в записи тапу.
• Плата за обслуживание (aidat): ежемесячная сумма, что в неё входит и нет ли задолженности, которую продавец должен погасить до переоформления.
• Парковка: сколько мест прилагается к помещению, закреплены ли они и требуют ли доплаты.
• Управление зданием: кто управляет зданием, какие правила действуют по доступу, вывескам и отделке и как принимаются решения между собственниками.

Ошибка, которую мы встречаем у иностранных покупателей, — купить помещение, зарегистрированное как жильё, чтобы использовать его под офис, а затем столкнуться с проблемами с лицензией на деятельность или с другими собственниками. Мы проверяем назначение в тапу до того, как вы сделаете предложение.

Как Bosphorus Brokers помогает купить или арендовать офис в Стамбуле?

1. Техзадание: численность команды или инвестиционная цель, районы, площадь, бюджет, парковка и сроки.
2. Подборка: вторичный рынок и аренда, а также новые проекты из наших актуальных объектов, в сравнении между застройщиками и районами.
3. Проверки: тип и назначение тапу, iskan, ипотеки, aidat, парковка, управление зданием и репутация застройщика, а также сравнение цены или аренды с недавними сделками.
4. Переговоры: цена или аренда, депозит, срок на обустройство, парковка и распределение пошлины.
5. Завершение: налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке, переводчик, нотариус и запись в земельный кадастр, затем переоформление или подписание договора аренды — лично или по доверенности.

Бурак Юнал, наш основатель и главный брокер, — лицензированный брокер по недвижимости (квалификационный экзамен сдан в 2021 году) со степенью магистра финансов (MSc in Finance) London School of Economics. Оценка недвижимости и аренда торговых помещений входят в число его заявленных специализаций, поэтому бюджеты платы за обслуживание, ставки аренды и оценки мы читаем критически, а не принимаем цифры застройщика на веру. Наша комиссия при покупке — 2% плюс НДС, одинаковая для иностранных и турецких клиентов и оплачиваемая только по завершении сделки, а любая комиссия от застройщика раскрывается. Наш рейтинг в Google — 5.0; Бурак консультирует на английском, турецком и французском, а команда также работает на русском, китайском и арабском.