Краткий ответ
Да, для гражданства Турции могут подойти и новостройки, и вторичное жилье, а также коммерческие объекты. Объект должен стоить не менее USD 400 000 по официальной оценке, иметь подходящий титул (кондоминиум или право застройки), покупаться целиком, не использоваться ранее для гражданства и оплачиваться через турецкий банк с отметкой о трехлетнем запрете продажи.
Главное
- Подходят новостройки, объекты на этапе строительства, вторичное жилье и коммерческие объекты.
- Соответствие определяют стоимость, тип титула и его история, а не возраст объекта.
- На этапе строительства вся сумма USD 400 000 должна быть в одном нотариальном договоре обещания продажи.
- Вторичное жилье: цена должна соответствовать оценке, а история титула требует дополнительных проверок.
Для турецкого гражданства могут подойти как новостройки, так и вторичное жилье, а также коммерческие объекты, например магазины и офисы. Решает не возраст объекта, а его стоимость, титул и история. В этом руководстве объясняется, что подходит по правилам, действующим в октябре 2026 года, сравниваются покупки новостроек, объектов на этапе строительства и вторичной недвижимости для инвестора, получающего гражданство, и перечислены проверки, которые мы проводим до того, как клиент вносит задаток.
Что нужно каждому подходящему объекту
- Стоимость: не менее USD 400 000 в сумме, в одном или нескольких объектах, подтвержденная отчетом об оценке оценочной компании, лицензированной Советом по рынкам капитала.
- Тип титула: объект в режиме кондоминиума (kat mülkiyeti) или права застройки (kat irtifakı), либо земельный участок, зарегистрированный как участок под застройку, с капитальным зданием, имеющим разрешение на ввод в эксплуатацию. Незастроенная земля, сельскохозяйственные земли и таймшеры не подходят.
- Целый титул: долевые титулы, купленные после 1 февраля 2023 года, не подходят.
- История: объект, уже использованный для заявления на гражданство, нельзя использовать повторно, а объекты, которые продают иностранные граждане, как правило, исключены.
- Оплата: через турецкий банк, с продажей иностранной валюты банку и выдачей справки о продаже иностранной валюты.
- Обязательство: отметка в тапу о запрете продажи в течение трех лет.
Новостройки и объекты на этапе строительства
Преимущества: новое здание, спроектированное по действующим сейсмическим нормам, современная инфраструктура, гарантия застройщика, а для иностранного покупателя-нерезидента, который платит в иностранной валюте, возможное освобождение от НДС при первой продаже. Объекты на этапе строительства часто стоят дешевле, чем после завершения.
На что обратить внимание: для гражданства квалифицирующая сумма должна быть оплачена полностью, поэтому рассрочка застройщика помогает только сверх этой суммы. Покупка на этапе строительства требует нотариального договора обещания продажи, зарегистрированного в земельном кадастре, и с 2023 года вся сумма USD 400 000 должна быть в одном нотариальном договоре (он может охватывать несколько объектов). Риск сдачи объекта лежит на застройщике, поэтому его репутация важна.
Вторичная недвижимость
Преимущества: вы точно видите, что покупаете, можете жить в объекте или сдавать его со дня переоформления, строительного риска нет, а выбор устоявшихся центральных локаций шире. Цены обсуждаемы.
На что обратить внимание: цена должна подтверждаться оценкой, поэтому завышенная цена может стоить вам не только денег, но и соответствия требованиям. История титула требует особой внимательности: ипотека, обременения, отметки, неуплаченный муниципальный налог на недвижимость, гражданство продавца и то, использовался ли объект для гражданства ранее. Для старых зданий проверьте год постройки и состояние конструкций, потому что сейсмостойкость жилого фонда Стамбула сильно различается.
Сравнение
| На этапе строительства | Новый, готовый | Вторичный | |
|---|---|---|---|
| Заселение или аренда | После сдачи | Сразу | Сразу |
| Цена | Часто ниже стоимости готового объекта | Прайс застройщика, обсуждается | Обсуждается, должна соответствовать оценке |
| НДС | Возможно освобождение для квалифицированных иностранных покупателей | Возможно освобождение для квалифицированных иностранных покупателей | Обычно нет при частной перепродаже |
| Основной риск | Сдача объекта | Цена | История титула и состояние здания |
| Договор | Один нотариальный договор обещания продажи | Переоформление тапу | Переоформление тапу |
Коммерческая недвижимость
Магазины, офисы и другие коммерческие объекты с титулом кондоминиума подходят на тех же условиях и часто приносят более высокую аренду, чем жилье. Они подходят инвесторам, которые не планируют жить в объекте. См. нашу услугу по коммерческой недвижимости.
Наши проверки до внесения задатка
- Выписка из тапу: владелец, тип титула, доли, ипотеки, обременения и отметки.
- Использовался ли объект для гражданства ранее и гражданство продавца.
- Сопоставимые сделки и ориентировочная оценка до заказа официального отчета.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию, градостроительный статус, а для старых зданий год постройки и состояние.
- Задолженности по муниципальному налогу на недвижимость и управлению зданием.
- Для объектов на этапе строительства: репутация застройщика, разрешение на строительство и проект нотариального договора, изученный вместе с вашим юристом.
Прочитайте полное руководство по гражданству, посмотрите подходящие проекты или пришлите нам объект, который рассматриваете, и мы скажем, насколько вероятно, что он подойдет.
Частые вопросы
- Можно ли получить гражданство Турции, купив вторичную квартиру?
- Да, если для гражданства квартира стоит не менее USD 400 000 по официальной оценке, имеет подходящий титул, покупается целиком и ранее не использовалась для гражданства. Объекты, которые продают иностранные граждане, как правило, исключены.
- Можно ли объединить несколько объектов?
- Да. Порог USD 400 000 для гражданства можно набрать одним или несколькими объектами, если каждый соответствует правилам. Для объектов на этапе строительства вся сумма должна быть в одном нотариальном договоре.
- Подходит ли коммерческая недвижимость?
- Да. Магазины, офисы и другие коммерческие объекты с титулом кондоминиума подходят на тех же условиях.
- Платится ли НДС при покупке вторичного жилья?
- Частная перепродажа обычно не облагается НДС. При первой продаже застройщиком иностранный покупатель-нерезидент, который платит в иностранной валюте, может получить освобождение от НДС.
- Можете ли вы проверить найденный мной объект?
- Да. Пришлите нам объявление, и мы проверим тип титула, историю и цену в сравнении с аналогичными сделками до того, как вы внесете задаток.
Источники и правовая основа
- Закон о турецком гражданстве № 5901 и регламент к нему (ст. 20)
- Закон о земельном кадастре № 2644, ст. 35 (покупка недвижимости иностранцами)
- Главное управление земельного кадастра (тапу)
- Совет по рынкам капитала (SPK): лицензированные оценщики и инвестиционные фонды
- Закон об НДС № 3065, ст. 13(i) (освобождение для нерезидентов, оплачивающих в валюте)
Общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Правила меняются: перед сделкой уточните актуальные требования для вашего случая у независимого юриста или налогового консультанта.
