العقار قيد الإنشاء (على الخارطة) أم الجاهز في تركيا: المخاطر والحماية القانونية وأيّهما تشتري

اشترِ عقارًا قيد الإنشاء (على الخارطة) إذا كنت قادرًا على الانتظار، وتريد الدفع على مراحل، وتقبل مخاطر التسليم مقابل سعر دخول أقل. واشترِ عقارًا جاهزًا، أي مسكنًا جديدًا مكتملًا أو مسكنًا مُعاد بيعه، إذا أردت أن ترى بالضبط ما تحصل عليه، أو أن تسكنه أو تؤجّره فورًا، أو أن تستخدمه للحصول على تصريح إقامة. ويحمي قانون حماية المستهلك رقم 6502 مبيعات العقارات قيد الإنشاء للمستهلكين: إذ يحتاج المطوّر العقاري إلى رخصة بناء قبل البيع، ولا يجوز أن يتأخر التسليم أكثر من 48 شهرًا من تاريخ العقد، ويمكنك العدول عن العقد خلال 14 يومًا، وتحتاج المشاريع التي تضم 30 مسكنًا أو أكثر إلى ضمان إتمام.

لكن هذه الضمانات لا تنفعك إلا إذا تحقّقت منها قبل أن تدفع. ويشرحها هذا الدليل كما هي في أكتوبر 2026.

ما الفرق بين العقار قيد الإنشاء والعقار الجاهز في تركيا؟

الشراء قيد الإنشاء يعني شراء مسكن قبل البناء أو أثناءه، استنادًا إلى المخططات وشقة نموذجية وموعد تسليم موعود. أما العقار الجاهز فهو مسكن مكتمل: إما وحدة جديدة أنجزها المطوّر، وإما مسكن مُعاد بيعه يُشترى من مالكه الحالي.

	قيد الإنشاء	جاهز (جديد أو مُعاد بيعه)
السعر	غالبًا أقل من القيمة بعد الإنجاز في المراحل الأولى	سعر السوق الحالي، قابل للتفاوض
الدفع	خطة على مراحل خلال البناء	عادةً كاملًا عند نقل سند الملكية
ما تحوزه	سند حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) أو عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل	عادةً سند ملكية طابقية كاملة (kat mülkiyeti) مع إذن إشغال (iskan)
السكن أو التأجير	بعد التسليم	فورًا
ما تراه	المخططات وشقة نموذجية	المسكن الفعلي
الخطر الرئيسي	التأخير، وتعثّر المطوّر، وتغيير المواصفات	العيوب الخفية، ومشكلات سند الملكية، وقِدم المبنى
تصريح الإقامة	ليس قبل أن تتمكن من السكن فيه	نعم، إذا استوفى الشروط
الجنسية	نعم، بعقد واحد موثّق ومدفوع بالكامل	نعم، رهنًا بتسلسل الملكية
ضريبة القيمة المضافة	إعفاء محتمل للأجانب غير المقيمين الذين يدفعون بالعملة الأجنبية	الأمر نفسه للوحدة الجديدة؛ ولا تُفرض عادةً على إعادة البيع بين الأفراد

تشكّل المساكن الجديدة جزءًا كبيرًا من السوق: فمن أصل 142,390 مسكنًا بيعت في تركيا في سبتمبر 2026، كانت 51,519 منها (36.2%) مساكن تُباع لأول مرة، وهي تشمل المساكن الجديدة المكتملة والوحدات قيد الإنشاء على حدّ سواء (معهد الإحصاء التركي TÜİK).

كيف يحمي القانون التركي مشتري العقارات قيد الإنشاء؟

البيع الذي تدفع فيه جزءًا من الثمن أو كله قبل تسلّم المسكن يُسمّى بيع المساكن بالدفع المسبق (ön ödemeli konut satışı). وتنظّمه المواد من 40 إلى 46 من قانون حماية المستهلك رقم 6502، ولائحة بيع المساكن بالدفع المسبق الصادرة عام 2014. وتحمي هذه القواعد المستهلكين، أي الأفراد الذين يشترون لأغراض غير تجارية، أيًّا كانت جنسيتهم؛ أما المستثمر الذي يشتري عدة وحدات بصفة تجارية فقد يقع خارج نطاقها.

رخصة بناء قبل أي بيع

لا يجوز للمطوّر توقيع عقد بيع بالدفع المسبق قبل صدور رخصة البناء (yapı ruhsatı). اطلب الرخصة وتحقّق منها لدى البلدية قبل أن توقّع أي شيء.

نموذج المعلومات المسبقة وعقد رسمي

يجب أن تتسلّم نموذج المعلومات المسبقة قبل التوقيع بيوم واحد على الأقل. ويجب أن يُسجَّل البيع في السجل العقاري، أو أن يُبرَم عقد وعد بالبيع في صورة سند موثّق لدى كاتب العدل، ولا يجوز للمطوّر أن يحتجّ في مواجهتك بنقص أي إجراء شكلي. وإلى أن يوجد عقد صحيح، لا يجوز للمطوّر أن يطلب أي دفعة، بما في ذلك رسم الحجز، ولا أي مستند يرتّب عليك دينًا (المادة 41). ويمكن تدوين عقد الوعد بالبيع الموثّق (satış vaadi sözleşmesi) بإشارة في السجل العقاري بموجب المادة 26 من قانون سندات الملكية رقم 2644، وهو ما يحميك من بيع الوحدة أو رهنها لاحقًا. وتسقط هذه الإشارة بعد خمس سنوات إذا لم يتم نقل الملكية، فانتبه إلى التاريخ في المشاريع البطيئة.

ضمان الإتمام في المشاريع التي تضم 30 مسكنًا أو أكثر

قبل بيع المساكن في مشروع يضم 30 وحدة أو أكثر، يجب على المطوّر إبرام تأمين إتمام البناء أو تقديم ضمان آخر: خطاب ضمان مصرفي، أو نظام الدفع حسب مراحل الإنجاز (hakediş)، أو قرض مصرفي مرتبط بالمشروع. ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز على المبالغ المدفوعة بموجب تأمين الإتمام. أما المشاريع الأصغر فلا تحتاج إلى أي ضمان، وهذا سبب يدعوك إلى التدقيق أكثر في المطوّر الصغير.

حق العدول والانسحاب من العقد

• يمكنك العدول عن العقد خلال 14 يومًا دون إبداء سبب أو دفع غرامة (المادة 43).
• وخلال 24 شهرًا من تاريخ العقد يظل بإمكانك الانسحاب دون إبداء سبب، لكن يحق للمطوّر المطالبة بتعويض لا يتجاوز نسبة من الثمن تزداد مع مرور الوقت، من 2% في الأشهر الثلاثة الأولى إلى 8% في السنة الثانية، إضافةً إلى الضرائب والرسوم المدفوعة فعلًا (المادة 45).
• إذا أخلّ المطوّر بالتزاماته، فلا يجوز له أن يحمّلك أي مبلغ مقابل انسحابك.

ما الفرق بين حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) والملكية الطابقية (kat mülkiyeti) وإذن الإشغال (iskan)؟

• حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı). سند ملكية لوحدة مستقلة مستقبلية، مسجّل على الأرض. ويمكنك امتلاكه، ويمكن للمطوّر نقله إليك، قبل اكتمال المبنى.
• إذن الإشغال (iskan، واسمه الرسمي yapı kullanma izin belgesi). تصدره البلدية عندما يكون المبنى المكتمل مطابقًا للمشروع المعتمد.
• الملكية الطابقية (kat mülkiyeti). ملكية كاملة لوحدة مكتملة، تُسجَّل بعد صدور إذن الإشغال.

بموجب تعديل عام 2022 على القانون رقم 6502، يُعدّ المسكن مسلَّمًا عندما يُسجَّل حق الارتفاق الطابقي باسمك وتتسلّم الحيازة، لذا يمكن للمطوّر الوفاء بموعده النهائي قبل صدور إذن الإشغال. فتحقّق من الموعد الذي يحدّده العقد لإذن الإشغال وللتحوّل إلى الملكية الطابقية. وإذا كان مسكن مُعاد بيعه لا يزال بسند حق ارتفاق طابقي بعد سنوات من اكتماله، فكثيرًا ما يعني ذلك أن المبنى لم يحصل قط على إذن الإشغال: اسأل عن السبب قبل أن تقدّم عرضك. ويمكن أن يتأهّل كلا النوعين من السندات للجنسية.

ماذا يحدث إذا تأخر تسليم العقار قيد الإنشاء؟

يجب تسليم المسكن خلال المدة المحدّدة في العقد، وفي جميع الأحوال خلال 48 شهرًا من تاريخ العقد (المادة 44 بصيغتها المعدّلة في 1 أبريل 2022). وإذا تأخر المطوّر:

1. أرسل إنذارًا رسميًا عبر كاتب العدل تُثبت فيه التأخير وشروط العقد.
2. تمسّك بالتسليم وطالب بغرامة التأخير المنصوص عليها في العقد، أو بتعويض عن خسارتك، مثل الإيجار الذي اضطررت إلى دفعه لمسكن آخر.
3. أو انسحب من العقد واستردّ ما دفعته. وإذا كان المطوّر معسرًا، فطالب بموجب تأمين الإتمام أو خطاب الضمان المصرفي إن وُجد.
4. في النزاعات، تُرفع مطالبات المستهلكين التي تقل عن 186,000 ليرة تركية (حدّ عام 2026) إلى هيئة تحكيم المستهلك؛ أما المطالبات الأكبر فتمرّ أولًا بالوساطة الإلزامية ثم تُرفع إلى محكمة المستهلك.

والعقد الجيد يسهّل ذلك: موعد تسليم محدّد، وغرامة يومية أو شهرية، وحق واضح في الانسحاب مع استرداد كامل المبلغ بعد تأخير محدّد.

هل يمكن استخدام عقار قيد الإنشاء للحصول على الجنسية التركية أو تصريح الإقامة؟

الجنسية. يمكن أن يتأهّل الشراء قيد الإنشاء من خلال عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل على عقار بسند حق ارتفاق طابقي أو ملكية طابقية. ويجب دفع المبلغ المؤهِّل كاملًا، وهو 400,000 دولار أمريكي على الأقل، بحلول تاريخ العقد بعملة أجنبية تُباع لبنك تركي، وأن يرد في عقد واحد، وإن جاز أن يشمل هذا العقد عدة وحدات. وتُدوَّن على العقد إشارة تمنع التنازل عنه لمدة ثلاث سنوات. لذلك لا تفيد خطة تقسيط المطوّر إلا فيما يزيد على هذا المبلغ. ويقارن دليلنا حول العقار الجديد أو المُعاد بيعه للجنسية بين المسارات، ويغطي دليل الجنسية التركية عبر الاستثمار البرنامج كاملًا.

تصريح الإقامة. يتطلب تصريح الإقامة القائم على العقار مسكنًا تسكنه فعلًا، لا تقل قيمته المسجّلة في سند الملكية عن 200,000 دولار أمريكي، لذا لا يمكن لوحدة غير مكتملة أن تدعم الطلب قبل تسليمها. اطّلع على دليلنا حول تصريح الإقامة.

ما الذي يجب التحقق منه قبل الدفع مقابل عقار قيد الإنشاء؟

1. سجلّ المطوّر. زُر مشروعًا مكتملًا له، وتحدّث إلى الملّاك، وقارن مواعيد التسليم الموعودة بالمواعيد الفعلية.
2. قيد الأرض في السجل العقاري. تحقّق من المالك، ومن أي رهن مصرفي على الأرض (كثيرًا ما يقترض المطوّرون بضمانها)، ومن الإشارات المدوّنة. وإذا كان المطوّر يبني على أرض يملكها غيره بموجب عقد بناء مقابل حصة (kat karşılığı inşaat sözleşmesi)، فتأكّد من أن وحدتك تقع ضمن حصة المطوّر.
3. التراخيص. رخصة البناء، ووضع التنظيم العمراني، وشركة الرقابة على البناء (yapı denetim) المكلّفة بالمشروع.
4. ضمان الإتمام في المشاريع التي تضم 30 مسكنًا أو أكثر، ونوعه.
5. العقد. رقم الوحدة، ومخططها، والمساحة الصافية والإجمالية، والمواصفات، وموعد التسليم، وغرامة التأخر في التسليم، وعملة السعر، وضريبة القيمة المضافة، وما يحدث إذا تأخرت في الدفع.
6. مسار الدفعات. ادفع فقط إلى حساب شركة المطوّر، واحتفظ بشهادة بيع العملة الأجنبية (döviz alım belgesi) عن كل دفعة، ولا تدفع نقدًا أبدًا.
7. مراجعة قانونية مستقلة للعقد بلغة تقرؤها.

ويشرح دليلنا حول تمويل العقارات للأجانب كيفية المقارنة بين السعر النقدي وسعر التقسيط لدى المطوّر.

ما الذي يجب التحقق منه قبل شراء مسكن جاهز أو مُعاد بيعه؟

• مستخرج سند الملكية (الطابو): المالك، ونوع السند، والحصص، والرهون، والحجوزات، والإشارات.
• إذن الإشغال (iskan)، ومدى مطابقة الشقة للمخطط المعتمد دون إضافات مخالفة.
• عمر المبنى وهيكله الإنشائي. المباني المصمَّمة وفق لائحة الزلازل التركية للمباني السارية منذ عام 2019 تستوفي المعايير الحالية؛ أما في المباني الأقدم فاسأل عن سنة البناء واطلب تقييمًا إنشائيًا، وتحقّق مما إذا كان المبنى قد صُنِّف مبنًى خطِرًا (riskli yapı).
• الديون: رسوم الخدمات (aidat)، وضريبة العقار السنوية (emlak vergisi)، وفواتير المرافق.
• وثيقة DASK، أي التأمين الإلزامي ضد الزلازل، سارية عند نقل الملكية.
• وجود مستأجر. يبقى عقد الإيجار نافذًا رغم البيع، وقد يستغرق استرداد المسكن وقتًا.
• التقييم. يحتاج المشترون الأجانب إلى تقرير تقييم رسمي (ekspertiz) من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK)، وينبغي أن يدعم هذا التقرير السعر.
• لأغراض الجنسية: يجب ألا يكون البائع أجنبيًا، وألا يكون المسكن قد استُخدم للحصول على الجنسية من قبل.

تتشابه تكاليف الشراء في المسارين؛ اطّلع على دليل تكلفة شراء عقار في تركيا.

أيّهما تختار: العقار قيد الإنشاء أم الجاهز؟

• اختر العقار قيد الإنشاء إذا كان أفقك الزمني سنتين إلى ثلاث سنوات على الأقل، وكنت تقدّر الدفع على مراحل، وسبق للمطوّر أن سلّم مشاريعه، وكان الخصم يعوّض الانتظار والمخاطرة.
• اختر العقار الجاهز إذا كنت تحتاج إلى السكن فيه أو تأجيره قريبًا، أو تريد تصريح إقامة، أو تريد معاينة ما تشتريه، أو لا تحتمل أي تأخير.

مثال توضيحي. لنفترض أن شقة جاهزة تكلّف 300,000 دولار أمريكي ويمكن تأجيرها بعائد 5% سنويًا، أي 15,000 دولار أمريكي. عندئذٍ يجب أن تكون شقة مماثلة قيد الإنشاء تُسلَّم بعد سنتين أرخص بما لا يقل عن 30,000 دولار أمريكي لمجرد تعويض الإيجار الضائع، وذلك قبل أن تحتسب أي مخاطر تسليم. ويساعدك دليلنا حول الدخل الإيجاري في إسطنبول على تقدير إيجار واقعي.

كيف يمكن أن تساعدك Bosphorus Brokers؟

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول، حاصل على ترخيص من وزارة التجارة في الجمهورية التركية (شهادة ترخيص رقم 3408704). نقارن بين المشاريع قيد الإنشاء والمساكن الجاهزة لدى مختلف المطوّرين وفي مختلف المناطق، ونختبر كل سعر مقارنةً بالمبيعات الأخيرة. ففي العقار قيد الإنشاء نتحقّق من المشاريع التي سلّمها المطوّر، ومن قيد الأرض في السجل العقاري، والتراخيص، وضمان الإتمام؛ وفي المساكن الجاهزة نتحقّق من سند الملكية وإذن الإشغال والديون وعمر المبنى. ونوصي بأن يراجع محامٍ مستقل كل عقد. تصفّح العقارات المتاحة حاليًا وجولات الفيديو في المشاريع، أو اطّلع على خدمة الشراء لدينا، أو تواصل معنا لنناقش المسار الذي يناسب خطتك.