شراء العقارات في تركيا للأمريكيين: دليل 2026

يمكن للأمريكيين الذين يشترون عقارات في تركيا تسجيل سند الملكية (الطابو) بأسمائهم الشخصية، دون شريك تركي أو كيان محلي. يتطلب الشراء رقمًا ضريبيًا تركيًا، وحسابًا مصرفيًا تركيًا، وتقرير تقييم مستقل، وموعدًا في مديرية السجل العقاري. يمكن إنجاز عملية شراء مباشرة في غضون أسابيع قليلة بعد تجهيز المستندات، مع أنه لا يوجد جدول زمني مضمون.

ما يفاجئ كثيرًا من المواطنين الأمريكيين ليس الجانب التركي من الصفقة بل الجانب الأمريكي. فامتلاك منزل تركي وحساب مصرفي تركي يترتب عليه التزامات إقرار ضريبي في الداخل، ويتناول هذا الدليل الجانبين معًا.

هل يمكن للمواطنين الأمريكيين تملك عقار في تركيا؟

نعم، يمكن للمواطنين الأمريكيين تملك عقار في تركيا بسند ملكية كامل، مع مراعاة بعض الحدود القانونية التي تنطبق على جميع المشترين الأجانب. تسمح المادة 35 من قانون السجل العقاري (رقم 2644)، بصيغتها المعدلة عام 2012، لمواطني الدول التي يحددها قرار رئاسي بامتلاك عقارات في تركيا، والولايات المتحدة من بينها. ولم يعد شرط المعاملة بالمثل الصارم في القانون القديم ساريًا. وأهم هذه الحدود هي:

• يجوز للفرد الأجنبي امتلاك ما يصل إلى 30 هكتارًا من الأراضي إجماليًا في تركيا كلها.
• تقتصر ملكية الأجانب داخل منطقة إدارية واحدة على 10 بالمئة من مساحة الأراضي الخاصة فيها.
• لا يجوز نقل ملكية العقارات الواقعة في المناطق العسكرية والأمنية الاستراتيجية إلى الأجانب. وتتحقق مديرية السجل العقاري من ذلك قبل إتمام أي نقل ملكية.

بالنسبة لمن يشتري شقة أو فيلا واحدة في إسطنبول أو أنطاليا أو بودروم أو فتحية أو إزمير، فإن هذه الحدود نادرًا ما تمثل مشكلة في الواقع. فشراء العقارات في تركيا للأمريكيين يسير بالطريقة نفسها المتاحة لأي جنسية أخرى مؤهلة. فأنتم تملكون العقار بالكامل، ويمكنكم تأجيره أو تركه للورثة أو بيعه لاحقًا، مع مراعاة القواعد الضريبية التركية.

شراء العقار في تركيا كمواطن أمريكي: خطوة بخطوة

يسير شراء العقار في تركيا كمواطن أمريكي بالتسلسل نفسه المتبع مع أي مشتر أجنبي، في سبع خطوات أساسية.

1. البحث والمعاينة. تقومون بحصر العقارات المرشحة، ومعاينتها شخصيًا أو عبر مكالمة فيديو، ومقارنة الأسعار المطلوبة بالصفقات الأخيرة في المنطقة نفسها. وقرار ما تشترونه، وإن كنتم ستشترون أصلًا، يبقى قراركم دائمًا.
2. العرض وعقد البيع. بعد الاتفاق على السعر، يوقّع الطرفان عادة عقد حجز أو عقد بيع مبدئي. اطلبوا من محاميكم المستقل مراجعة العقد قبل التوقيع أو دفع أي عربون.
3. الرقم الضريبي. تحصلون على رقم ضريبي تركي من مكتب الضرائب بجوازكم. وهذا مجاني ويصدر عادة في نفس اليوم.
4. الحساب المصرفي التركي. تفتحون حسابًا لاستقبال الأموال ودفعها. وتطلب البنوك التركية عادة من حاملي الحسابات الأمريكيين نموذج W-9 بموجب متطلبات الإفصاح الضريبي الأمريكي (FATCA)، إلى جانب إثبات عنوان.
5. تقرير التقييم. تطلب مديرية السجل العقاري تقرير تقييم لعمليات الشراء من الأجانب. وتعده شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية (SPK)؛ ونحن ننسّق الموعد، لكننا لا نعد تقارير التقييم بأنفسنا.
6. تأمين الزلازل. يجب توفير تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) على العقار قبل نقل الملكية.
7. نقل سند الملكية. يوقّع المشتري والبائع في مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü)، بحضور مترجم محلّف إذا كنتم لا تتحدثون التركية. ويُدفع رسم سند الملكية مسبقًا، ويصدر سند الملكية الجديد عادة في نفس الموعد.

بعد نقل الملكية، تسجلون العقار لدى البلدية المحلية لأغراض ضريبة العقار السنوية، وتنقلون اشتراكات المرافق إلى أسمائكم.

الشراء عن بُعد بتوكيل رسمي

لستم مضطرين للسفر إلى تركيا لإتمام عملية الشراء. فكثير من المشترين الأمريكيين يوقّعون توكيلًا رسميًا في قنصلية تركية داخل الولايات المتحدة، أو أمام كاتب عدل أمريكي مع توثيق أبوستيل، إذ إن كلا البلدين طرف في اتفاقية لاهاي للتوثيق. ويحتاج المستند الموثّق أمريكيًا بعد ذلك إلى ترجمة تركية معتمدة. اجعلوا نطاق التوكيل محددًا بعملية الشراء، واطلبوا من محاميكم المستقل مراجعة صياغته.

تكاليف شراء العقار في تركيا للأمريكي

التكاليف الأساسية للأمريكيين الذين يشترون عقارات في تركيا، إضافة إلى السعر، هي رسم سند الملكية وتقرير التقييم والتأمين والترجمة وعمولة الوساطة. وهي، حتى وقت كتابة هذا المقال، كما يلي:

• رسم سند الملكية: 4 بالمئة من قيمة البيع المصرح بها. ويقسّمها القانون مناصفة بين المشتري والبائع، مع أن الطرفين كثيرًا ما يتفقان في الواقع على توزيع مختلف.
• رسم الصندوق الدوّار (döner sermaye): رسم ثابت أصغر تحدده مديرية السجل العقاري كل عام.
• تقرير التقييم: رسم تتقاضاه شركة التقييم المرخّصة من SPK.
• أتعاب المترجم المحلّف وكاتب العدل: لموعد سند الملكية وأي توكيل رسمي.
• تأمين الزلازل DASK: قسط سنوي يعتمد على مساحة المبنى وطريقة بنائه.
• عمولة الوساطة: حتى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من السعر من المشتري، وحتى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من البائع (أي حتى 4 بالمئة زائد الضريبة إجمالًا، وهو السقف القانوني)، بموجب اتفاقية الوساطة الخطية.

قد تُفرض ضريبة القيمة المضافة أيضًا عند شراء عقار جديد مباشرة من مطوّر. وبموجب المادة 13(i) من قانون ضريبة القيمة المضافة، يمكن إعفاء المشترين الأجانب غير المقيمين عند الشراء الأول من المطوّر، إذا دُفع السعر بعملة أجنبية مجلوبة من الخارج. ويسقط هذا الإعفاء إذا بيع العقار في غضون ثلاث سنوات (القانون رقم 7394، ساري منذ 1 مايو 2022).

بعد التملّك، تُفرض ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) على القيمة التقديرية التي تحددها البلدية. والمعدل الأساسي للعقارات السكنية هو 0.1 بالمئة، ويتضاعف داخل حدود البلديات الكبرى مثل إسطنبول وأنطاليا. وتتغير الرسوم والمعدلات كثيرًا، لذا تحققوا من الأرقام الحالية لدى مديرية السجل العقاري أو إدارة الإيرادات التركية أو مختص مستقل.

القواعد الضريبية الأمريكية للعقار في تركيا

تنطبق القواعد الضريبية الأمريكية على العقار في تركيا لأن الولايات المتحدة تفرض الضريبة على مواطنيها على دخلهم العالمي، بصرف النظر عن مكان إقامتهم. فامتلاك منزل في الخارج ليس خاضعًا للضريبة في نفسه، لكن الحسابات والدخل المرتبطة به عادة ما تكون واجبة الإقرار.

الإقرار عن الحسابات المصرفية التركية: FBAR وFATCA

• FBAR (نموذج FinCEN 114): مطلوب، حتى وقت كتابة هذا المقال، عندما يتجاوز الرصيد المجمّع لحساباتكم المالية الأجنبية 10,000 دولار أمريكي في أي وقت خلال العام. وقد يتجاوز الحساب التركي المستخدم لدفع ثمن عقار هذا الحد بسهولة.
• النموذج 8938 (FATCA): يقدَّم مع إقراركم الضريبي عندما تتجاوز أصولكم المالية الأجنبية المحددة الحدود التي تضعها دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) لحالتكم الضريبية. والعقار المملوك مباشرة باسمكم ليس عادة أصلًا ماليًا أجنبيًا محددًا، لكن الحساب المصرفي يُعد كذلك.

دخل الإيجار والمكاسب عند البيع

إذا أجّرتم العقار، فإن الإيجار يخضع عادة للضريبة في تركيا ويجب أيضًا الإقرار عنه في إقراركم الأمريكي. وتهدف معاهدة ضريبة الدخل بين الولايات المتحدة وتركيا، والائتمان الضريبي الأجنبي الأمريكي، إلى تقليل الازدواج الضريبي، لكنهما لا يلغيان واجب الإقرار. وعند البيع، يُحتسب الربح بالدولار الأمريكي لأغراض الضريبة الأمريكية، وبالتالي فإن تحركات سعر الصرف بين الشراء والبيع قد تغيّر الرقم الذي تقرّون به.

نحن مكتب وساطة ولا نقدم استشارات ضريبية، لذا تحققوا من وضعكم مع مختص ضرائب أمريكي يتعامل مع الإقرارات الدولية، ومع محاسب تركي (mali müşavir) للجانب التركي.

الالتزامات التركية والأمريكية في جدول واحد

يلخّص الجدول أدناه أهم الالتزامات التركية والأمريكية لمالك العقار، حتى وقت كتابة هذا المقال. والقواعد الضريبية الأمريكية للعقار في تركيا تأتي إلى جانب الالتزامات التركية، وليست بديلًا عنها.

الإقامة والجنسية التركية للأمريكيين

يمكن لتملك عقار في تركيا أن يدعم طلب إقامة أو طلب جنسية تركية، إلا أن لكل مسار شروطه الرسمية الخاصة، ولا يتحقق أي منهما تلقائيًا من مجرد الشراء.

الإقامة عن طريق العقار

حتى وقت كتابة هذا المقال، تتطلب إقامة قصيرة الأمد مبنية على ملكية عقار قيمة سند ملكية لا تقل عن 200,000 دولار أمريكي للمنازل المشتراة في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، في إسطنبول، وفي سائر تركيا منذ ذلك التاريخ. ويجب أيضًا أن تكون المنطقة الإدارية مفتوحة لإقامات جديدة. وتقدَّم الطلبات إلى المديرية العامة لإدارة الهجرة، والقواعد تتغيّر، لذا تحققوا من الشروط الحالية قبل الشراء.

وتتغير أيضًا قواعد الدخول للزيارات القصيرة من وقت لآخر، لذا تحققوا منها لدى وزارة الخارجية التركية قبل السفر.

الجنسية التركية عن طريق الاستثمار

بموجب المادة 20 من لائحة الجنسية، وحتى وقت كتابة هذا المقال، يتطلب مسار العقار قيمة عقار لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، مع إشارة على سند الملكية بعدم بيعه لمدة 3 سنوات. وتشمل المسارات الأخرى الإيداع، أو سندات الدين الحكومية، أو وحدات الصناديق، أو نظام التقاعد الخاص BES، أو استثمار رأس مال ثابت بقيمة 500,000 دولار أمريكي، أو توفير فرص عمل لخمسين شخصًا.

تستغرق المعالجة عادة من 8 إلى 12 شهرًا من البداية إلى النهاية لملف كامل، وهي غير مضمونة. ونحن نوضح الشروط الرسمية وننسّق الخطوات الإجرائية لعملية شراء مؤهلة؛ وقرار المسار يبقى لكم، ولا نرشّح مسارًا على آخر.

تسمح تركيا بالجنسية المزدوجة، والولايات المتحدة عمومًا لا تطلب التنازل عن الجنسية الأمريكية عند الحصول على جنسية أخرى، لكن تحققوا من وضعكم مع وزارة الخارجية الأمريكية ومع مختصين مستقلين يفهمون قواعد الجنسية الأمريكية. وتستمر التزامات الإقرار الضريبي الأمريكي بصرف النظر عن الجنسية الثانية التي تحملونها.

نصائح عملية للأمريكيين الذين يشترون عقارًا في تركيا

تتشارك أسهل عمليات الشراء التي يقوم بها الأمريكيون الذين يشترون عقارًا في تركيا بعض العادات: مستندات موثّقة، وتحويلات مالية مسجّلة، وجدول زمني واضح لكل طرف.

• تحققوا من سجل الملكية. قبل دفع أي عربون، اطلبوا سجل سند الملكية (tapu kaydı) وتحققوا من عدم وجود رهونات أو حجوزات أو ملاحظات عليه.
• تأكدوا من رخصة الإشغال. بالنسبة لمبنى مكتمل، تأكدوا من حصوله على رخصة إشغال (iskan).
• وثّقوا كل تحويل مالي. حوّلوا الأموال من بنككم الأمريكي، واحتفظوا بسجلات SWIFT، واحتفظوا بشهادة شراء العملة (DAB) التي تصدر عند تحويل العملة، إذ يعتمد عليها مسار الجنسية والإعفاء من ضريبة القيمة المضافة.
• أعلنوا السعر الحقيقي. إن التصريح بسعر بيع أقل من الحقيقي لتقليل رسم سند الملكية يعرّض الطرفين لعقوبات ضريبية وقد يسبب مشكلات عند إعادة البيع.

في خبرتنا مع المشترين الأمريكيين، غالبًا ما تكون الخطوة الأكثر تأخيرًا لعملية الشراء هي فتح الحساب المصرفي التركي، لأن البنوك تطلب من حاملي الحسابات الأمريكيين مستندات FATCA إضافية. ويساعد إحضار نموذج W-9 معبّأ وإثبات عنوان حديث في تسهيل هذه الخطوة.

تنسّق Bosphorus Brokers، من مكتبنا في شيشلي بإسطنبول، مواعيد الرقم الضريبي والبنك والتقييم وسند الملكية بموجب اتفاقية الوساطة الخطية.

شراء العقار في تركيا للأمريكيين: خلاصة

يمكن للأمريكيين الذين يشترون عقارات في تركيا تسجيل سند ملكية بأسمائهم الشخصية، واتباع عملية واضحة من سبع خطوات، وتخصيص موازنة لرسم سند الملكية وتقرير التقييم والتأمين والعمولة. ويأتي شراء العقارات في تركيا للأمريكيين أيضًا مع التزامات إقرار أمريكية، مثل FBAR وربما النموذج 8938، لذا عند شراء عقار في تركيا كمواطن أمريكي، خططوا للمستندات التركية والأمريكية معًا، وتحققوا من القواعد الحالية لدى الجهات المختصة والمختصين المستقلين.

هل تريد شراء عقار أو بيعه أو تأجيره في تركيا؟

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول يساعد الأجانب على شراء العقارات وبيعها وتأجيرها وإدارتها في جميع أنحاء تركيا. لمناقشة خططك، تواصل معنا عبر الهاتف أو واتساب على +90 539 415 31 39، أو زرنا في Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12/2, 34384 Şişli, İstanbul. تواصل معنا لمزيد من المعلومات.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للمواطنين الأمريكيين تملك عقار في تركيا بأسمائهم؟

نعم، يمكن للمواطنين الأمريكيين تملك عقار في تركيا بأسمائهم وبسند ملكية كامل. والولايات المتحدة من بين الدول التي يمكن لمواطنيها امتلاك عقارات بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري، مع مراعاة حدود 30 هكتارًا ونسبة 10 بالمئة في المنطقة الإدارية ومناطق الأمان.

هل يحتاج الأمريكيون إلى السفر إلى تركيا لشراء عقار؟

لا، يمكن للأمريكيين شراء عقار في تركيا دون السفر، من خلال توقيع توكيل رسمي. ويمكن توقيعه في قنصلية تركية داخل الولايات المتحدة، أو أمام كاتب عدل أمريكي مع توثيق أبوستيل وترجمة تركية معتمدة.

كم تكلفة شراء عقار في تركيا للأمريكي؟

إضافة إلى السعر، توقعوا، حتى وقت كتابة هذا المقال، رسم سند ملكية بنسبة 4 بالمئة (يقسَّم عادة بين المشتري والبائع)، وتقرير تقييم، وتأمين DASK، ورسوم ترجمة، وعمولة وساطة تصل إلى 2 بالمئة زائد ضريبة القيمة المضافة من المشتري. وقد تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة إن لم ينطبق إعفاء المشتري الأجنبي.

هل يجب أن أقرّ بالعقار التركي لدى دائرة الإيرادات الداخلية IRS؟

العقار المملوك مباشرة باسمكم ليس عادة أصلًا ماليًا أجنبيًا واجب الإقرار، لكن حساباتكم المصرفية التركية وأي دخل إيجار يُقرّ به عادة. ويسري FBAR عندما تتجاوز حساباتكم الأجنبية مجتمعة 10,000 دولار أمريكي؛ تحققوا من إقراراتكم مع مختص ضرائب أمريكي.

هل يمنح شراء عقار في تركيا الأمريكيين حق الإقامة؟

يمكن لشراء عقار أن يدعم طلب إقامة قصيرة الأمد إذا كانت قيمة سند ملكية المنزل لا تقل عن 200,000 دولار أمريكي للمشتريات التي تمت في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، وكانت المنطقة الإدارية مفتوحة لإقامات جديدة. ويقرر الموافقة المديرية العامة لإدارة الهجرة، وهي ليست آلية.

هل يمكن للأمريكيين الحصول على الجنسية التركية بشراء عقار؟

يمكن للأمريكيين تقديم طلب للجنسية التركية عن طريق عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي، يُحتفظ به 3 سنوات بموجب إشارة على سند الملكية. وتستغرق المعالجة عادة من 8 إلى 12 شهرًا من البداية إلى النهاية لملف كامل، وهي غير مضمونة.

عن Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول، يديره بوراك أونال من خلال مؤسسته الفردية المسجّلة (ترخيص وزارة التجارة في الجمهورية التركية لتجارة العقارات رقم 3408704). نساعد المشترين والبائعين والملاك والمستأجرين الأجانب في إسطنبول وأنطاليا وبودروم وفتحية وإزمير وأنقرة في البحث عن العقارات والمعاينات وأبحاث السوق والأسعار والتفاوض وتمثيل المشتري أو البائع وتنسيق نقل سند الملكية والتأجير وإدارة العقارات بموجب اتفاقية وساطة مكتوبة، بما في ذلك عمليات الشراء المخصّصة لمسار الجنسية التركية عن طريق العقار. لسنا جهة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) لتقديم الاستشارات الاستثمارية، ولا نعدّ تقارير التقييم (تعدّها شركات تقييم مرخّصة من SPK)، ولا نضمن دخلًا إيجاريًا أو ارتفاعًا في قيمة العقار أو الحصول على الجنسية أو الإقامة.

تنويه: هذا المقال مخصص لأغراض إعلامية عامة فقط، وننصحك بشدة بالرجوع إلى مختص لتقييم وضعك الشخصي. لا تقع أي مسؤولية ناتجة عن استخدام المعلومات الواردة في هذا المقال.