Amerikalılar Türkiye'de Nasıl Mülk Alır: 2026 Rehberi

Amerikalılar Türkiye'de mülk alırken tapuyu kendi adlarına, Türk bir ortak veya yerli bir şirket olmadan alabilir. Satın alma için bir Türk vergi numarası, bir Türk banka hesabı, bağımsız bir değerleme raporu ve Tapu Müdürlüğü'nde bir randevu gerekir. Belgeler hazır olduğunda basit bir satın alma genellikle birkaç hafta içinde tamamlanabilir, ancak hiçbir süre garanti edilmez.

Birçok ABD vatandaşını yakalayan şey Türkiye tarafı değil, ABD tarafıdır. Bir Türk ev ve bir Türk banka hesabı, ülkeye geri dönen beyan yükümlülükleri getirir ve bu rehber her ikisini de kapsar.

ABD Vatandaşları Türkiye'de Mülk Sahibi Olabilir mi?

Evet, ABD vatandaşları Türkiye'de tam tapu şartlarıyla mülk sahibi olabilir, ancak tüm yabancı alıcılar için geçerli birkaç yasal sınır vardır. Tapu Kanunu'nun (No. 2644) 2012'de değiştirilen 35. maddesi, cumhurbaşkanlığı kararıyla belirlenen ülkelerin vatandaşlarının Türkiye'de gayrimenkul edinmesine izin verir ve Amerika Birleşik Devletleri bu ülkeler arasındadır. Eski kanunun katı karşılıklılık şartı artık geçerli değildir. Sınırlar şöyledir:

• Yabancı bir birey Türkiye genelinde toplam 30 hektara kadar arazi sahibi olabilir.
• Tek bir ilçe içinde yabancı mülkiyeti, o ilçenin özel arazi alanının yüzde 10'u ile sınırlıdır.
• Askeri ve stratejik güvenlik bölgeleri içindeki mülkler yabancılara devredilemez. Tapu Müdürlüğü devirden önce bunu kontrol eder.

İstanbul, Antalya, Bodrum, Fethiye veya İzmir'de tek bir daire veya villa alan bir alıcı için bu sınırlar pratikte nadiren bir sorun olur. Amerikalılar için Türkiye'de gayrimenkul, uygun diğer herhangi bir milliyet için olduğu gibi çalışır. Mülkü tamamen sahiplenirsiniz ve Türk vergi kurallarına bağlı olarak kiraya verebilir, mirasçılara bırakabilir veya daha sonra satabilirsiniz.

ABD Vatandaşı Olarak Türkiye'de Mülk Alma: Adım Adım

Bir ABD vatandaşı olarak Türkiye'de mülk alma, diğer herhangi bir yabancı alıcı için olduğu gibi yedi ana adımda ilerler.

1. Arama ve gezme. Mülkleri ön elemeden geçirir, bunları yüz yüze veya video görüşmesiyle görürsünüz ve istenen fiyatları aynı ilçedeki son satışlarla karşılaştırırsınız. Ne alınacağına ve alınıp alınmayacağına karar vermek her zaman sizindir.
2. Teklif ve satış sözleşmesi. Fiyat üzerinde anlaşıldığında, taraflar genellikle bir rezervasyon veya ön satış sözleşmesi imzalar. İmzalamadan veya bir depozito ödemeden önce sözleşmeyi kendi bağımsız avukatınıza inceletin.
3. Vergi numarası. Pasaportunuzla bir vergi dairesinden Türk vergi numarası (vergi numarası) alırsınız. Ücretsizdir ve genellikle aynı gün verilir.
4. Türk banka hesabı. Para almak ve ödemek için bir hesap açarsınız. Türk bankaları genellikle ABD'li hesap sahiplerinden FATCA raporlaması kapsamında bir Form W-9 ile adres kanıtı ister.
5. Değerleme raporu. Tapu Müdürlüğü, yabancılar tarafından yapılan alımlar için bir değerleme raporu ister. SPK lisanslı bir değerleme şirketi bunu hazırlar; randevuyu koordine ederiz ama değerleme raporlarını kendimiz hazırlamayız.
6. Deprem sigortası. Devir öncesinde mülk için zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırılmalıdır.
7. Tapu devri. Alıcı ve satıcı, Türkçe bilmiyorsanız yeminli bir tercümanın eşliğinde Tapu Müdürlüğü'nde imza atar. Tapu harcı önceden ödenir ve yeni tapu normalde randevuda düzenlenir.

Devirden sonra, yıllık emlak vergisi için mülkü yerel belediyeye kaydettirir ve fatura aboneliklerini kendi adınıza geçirirsiniz.

Vekaletname ile Uzaktan Satın Alma

Satın almayı tamamlamak için Türkiye'ye uçmak zorunda değilsiniz. Birçok Amerikalı alıcı, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bir Türk konsolosluğunda veya her iki ülke de Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olduğundan apostil ile bir ABD noterinin önünde vekaletname imzalar. ABD'de noterden onaylanmış bir belge daha sonra yeminli Türkçe çeviriye gerek duyar. Vekaletnamenin kapsamını satın alma işlemine özgü tutun ve ifadeleri kendi bağımsız avukatınıza inceletin.

Amerikalı Olarak Türkiye'de Mülk Almanın Maliyetleri

Amerikalıların Türkiye'de mülk alırken fiyata ek olarak karşılaştığı ana maliyetler tapu harcı, değerleme raporu, sigorta, çeviri ve aracılık komisyonudur. Bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla şunlardır:

• Tapu harcı: beyan edilen satış değerinin yüzde 4'ü. Kanunen alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır, ancak taraflar pratikte sıklıkla farklı bir paylaşım üzerinde anlaşır.
• Döner sermaye ücreti: Tapu Müdürlüğü tarafından her yıl belirlenen daha küçük sabit bir ücret.
• Değerleme raporu: SPK lisanslı değerleme şirketinin talep ettiği bir ücret.
• Yeminli tercüman ve noter ücretleri: tapu randevusu ve herhangi bir vekaletname için.
• DASK deprem sigortası: binanın büyüklüğüne ve yapısına bağlı yıllık bir prim.
• Aracılık komisyonu: yazılı aracılık sözleşmesi kapsamında alıcıdan fiyatın yüzde 2'si + KDV'ye kadar ve satıcıdan yüzde 2'si + KDV'ye kadar (toplamda yüzde 4 + KDV, yasal tavan).

Bir müteahhitten doğrudan yeni bir yapı satın aldığınızda KDV de uygulanabilir. KDV Kanunu'nun 13(i) maddesine göre, yurt dışından getirilen döviz ile ödeme yapıldığında, müteahhitten ilk satışta mukim olmayan yabancı alıcılar muaf olabilir. Mülk üç yıl içinde satılırsa bu muafiyet kaybedilir (7394 sayılı Kanun, 1 Mayıs 2022'den itibaren).

Mülk sahibi olduktan sonra, yıllık emlak vergisi belediye tarafından belirlenen değer üzerinden alınır. Konut mülkleri için temel oran yüzde 0,1'dir, İstanbul ve Antalya gibi büyükşehir belediyeleri içinde bu oran iki katına çıkar. Ücretler ve oranlar sık sık değiştiğinden, güncel rakamları Tapu Müdürlüğü, Gelir İdaresi Başkanlığı veya bağımsız bir uzmanla teyit edin.

Türkiye'deki Mülk için ABD Vergi Kuralları

Türkiye'deki mülk için ABD vergi kuralları geçerlidir çünkü Amerika Birleşik Devletleri vatandaşlarını, nerede yaşarlarsa yaşasınlar, dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendirir. Yurt dışında bir eve sahip olmak başlı başına vergilendirilmez, ancak buna bağlı hesaplar ve gelirler genellikle beyan edilmesi gereken kalemlerdir.

Türk Banka Hesaplarının Beyanı: FBAR ve FATCA

• FBAR (FinCEN Form 114): bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla, yurt dışındaki finansal hesaplarınızın toplam bakiyesi yıl içinde herhangi bir anda 10.000 ABD dolarını aştığında gereklidir. Bir mülk için kullanılan Türk hesabı bu sınırı kolayca geçebilir.
• Form 8938 (FATCA): belirtilen yurt dışı finansal varlıklarınız, beyan durumunuz için IRS eşiklerini aştığında vergi beyannamenizle birlikte sunulur. Doğrudan kendi adınıza tutulan gayrimenkul genellikle belirtilen bir yurt dışı finansal varlık değildir, ancak banka hesabı öyledir.

Kira Geliri ve Satıştan Elde Edilen Kazanç

Mülkü kiraya verirseniz, kira genellikle Türkiye'de vergilendirilir ve ABD beyannamenizde de bildirilmesi gerekir. Amerika Birleşik Devletleri ve Türkiye arasındaki gelir vergisi anlaşması ve ABD yabancı vergi kredisi çift vergilendirmeyi azaltmak için tasarlanmıştır, ancak bunlar beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Sattığınızda, kazanç ABD amaçları için ABD doları cinsinden ölçülür, bu nedenle alım ve satım arasındaki döviz hareketleri bildirdiğiniz rakamı değiştirebilir.

Biz bir aracılık işletmesiyiz ve vergi tavsiyesi vermeyiz, bu nedenle durumunuzu uluslararası beyannamelerle ilgilenen bir ABD vergi uzmanıyla ve Türkiye tarafı için bir mali müşavirle teyit edin.

Türk ve ABD Yükümlülüklerine Genel Bakış

Aşağıdaki tablo, bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla bir mülk sahibinin ana Türk ve ABD yükümlülüklerini özetler. Türkiye'deki mülk için ABD vergi kuralları, Türk yükümlülüklerinin yerine değil, onların yanında yer alır.

Amerikalılar için Oturum İzni ve Türk Vatandaşlığı

Türkiye'de mülk sahibi olmak bir oturum izni veya Türk vatandaşlığı başvurusunu destekleyebilir, ancak her yolun kendi resmi koşulları vardır ve hiçbiri satın almadan otomatik olarak gelmez.

Mülk Yoluyla Oturum İzni

Bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla, mülk sahipliğine dayalı kısa dönem oturum izni, 16 Ekim 2023 tarihinde veya sonrasında edinilen evler için İstanbul'da ve o tarihten itibaren Türkiye'nin her yerinde en az 200.000 ABD doları tapu değeri gerektirir. İlçenin de yeni oturum izinlerine açık olması gerekir. Başvurular Göç İdaresi Genel Müdürlüğü'ne yapılır ve kurallar değiştiğinden, satın almadan önce güncel koşulları kontrol edin.

Kısa süreli ziyaretler için giriş kuralları da zaman zaman değiştiğinden, seyahatten önce bunları Türkiye Dışişleri Bakanlığı ile teyit edin.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Vatandaşlık Yönetmeliği'nin 20. maddesine göre, bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla, gayrimenkul yolu, tapuda 3 yıl satılmayacağına dair bir şerh ile en az 400.000 ABD doları değerinde mülk gerektirir. Diğer yollar bir mevduat, devlet borçlanma araçları, fon payları, bir BES özel emeklilik planı veya 500.000 ABD doları sabit kapital yatırımı veya 50 kişiye istihdam yaratmaktır.

İşlem süresi, tam bir dosya için baştan sona genellikle 8 ile 12 ay sürer ve garanti edilmez. Nitelikli bir satın alma için resmi koşulları açıklar ve prosedürel adımları koordine ederiz; yol seçimi sizindir ve bir yolu diğerine tavsiye etmeyiz.

Türkiye çift vatandaşlığa izin verir ve Amerika Birleşik Devletleri genellikle başka bir vatandaşlık edindiğinizde ABD vatandaşlığından vazgeçmenizi gerektirmez, ancak durumunuzu ABD Dışişleri Bakanlığı ile ve ABD vatandaşlık kurallarını anlayan bağımsız uzmanlarla teyit edin. ABD vergi beyan yükümlülükleri, hangi ikinci vatandaşlığa sahip olursanız olun sürer.

Amerikalılar için Türkiye'de Mülk Alırken Pratik İpuçları

Amerikalıların Türkiye'de mülk alırken en sorunsuz satın almaları birkaç ortak alışkanlığı paylaşır: doğrulanmış belgeler, kayıtlı para transferleri ve her taraf için net bir zaman çizelgesi.

• Tapu kaydını kontrol edin. Herhangi bir depozito ödemeden önce tapu kaydını isteyin ve ipotek, haciz ve şerhler açısından kontrol edin.
• İskan belgesini teyit edin. Tamamlanmış bir bina için, iskan belgesinin bulunduğunu teyit edin.
• Her transferi belgeleyin. Parayı ABD bankanızdan transfer edin, SWIFT kayıtlarını saklayın ve döviz çevrildiğinde düzenlenen döviz alım belgesini (DAB) saklayın; vatandaşlık yolu ve KDV muafiyeti buna dayanır.
• Gerçek fiyatı beyan edin. Tapu harcını düşürmek için satış fiyatını eksik beyan etmek her iki tarafı da vergi cezalarına maruz bırakır ve yeniden satışta sorun yaratabilir.

Amerikalı alıcılarla çalışma tecrübemizde, bir satın almayı en sık geciktiren adım Türk banka hesabının açılmasıdır, çünkü bankalar ABD'li hesap sahiplerinden ek FATCA belgeleri ister. Doldurulmuş bir Form W-9 ve güncel bir adres kanıtı getirmek bu süreci kolaylaştırır.

İstanbul Şişli'deki ofisimizden, Bosphorus Brokers yazılı aracılık sözleşmesi kapsamında vergi numarası, banka, değerleme ve tapu randevularını koordine eder.

Amerikalılar Türkiye'de Mülk Alırken: Özet

Amerikalılar Türkiye'de mülk alırken tapuyu kendi adlarına tutabilir, açık yedi adımlı bir süreci takip edebilir ve tapu harcı, değerleme raporu, sigorta ve komisyon için bütçe ayırabilir. Amerikalılar için Türkiye'de gayrimenkul, FBAR ve muhtemelen Form 8938 gibi ABD beyan yükümlülükleriyle de gelir, bu nedenle bir ABD vatandaşı olarak Türkiye'de mülk alırken Türk ve ABD belgelerini birlikte planlayın ve güncel kuralları ilgili yetkililer ve bağımsız uzmanlarla teyit edin.

Türkiye'de Mülk Almak, Satmak veya Kiralamak mı İstiyorsunuz?

Bosphorus Brokers, yabancıların Türkiye genelinde mülk almasına, satmasına, kiralamasına ve mülklerini yönetmesine yardımcı olan, İstanbul'da yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesidir. Planlarınızı görüşmek için bize +90 539 415 31 39 numaralı telefon veya WhatsApp üzerinden ulaşın ya da Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12/2, 34384 Şişli, İstanbul adresinde bizi ziyaret edin. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular

ABD vatandaşları Türkiye'de kendi adlarına mülk sahibi olabilir mi?

Evet, ABD vatandaşları Türkiye'de tam tapu ile kendi adlarına mülk sahibi olabilir. Amerika Birleşik Devletleri, vatandaşlarının Tapu Kanunu'nun 35. maddesi kapsamında gayrimenkul edinebileceği ülkeler arasındadır, 30 hektar, ilçede yüzde 10 ve güvenlik bölgesi sınırlarına tabi olarak.

Amerikalıların mülk almak için Türkiye'ye gitmesi gerekir mi?

Hayır, Amerikalılar bir vekaletname imzalayarak seyahat etmeden Türkiye'de mülk alabilir. Bu, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bir Türk konsolosluğunda veya apostil ve yeminli Türkçe çeviri ile bir ABD noterinin önünde imzalanabilir.

Bir Amerikalı olarak Türkiye'de mülk almanın maliyeti nedir?

Fiyata ek olarak, bu makalenin yazıldığı tarih itibarıyla yüzde 4 tapu harcı (genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır), değerleme raporu, DASK sigortası, çeviri ücretleri ve alıcıdan yüzde 2 + KDV'ye kadar aracılık komisyonu bekleyin. Yeni yapılarda yabancı alıcı muafiyeti geçerli değilse KDV uygulanabilir.

Türk mülkünü IRS'ye bildirmem gerekiyor mu?

Doğrudan kendi adınıza tutulan mülk genellikle yurt dışı finansal varlık olarak bildirilmez, ancak Türk banka hesaplarınız ve herhangi bir kira geliri genellikle bildirilir. FBAR, yurt dışı hesaplarınız toplamda 10.000 ABD dolarını aştığında geçerlidir; beyanlarınızı bir ABD vergi uzmanıyla teyit edin.

Türkiye'de mülk almak Amerikalılara oturum hakkı verir mi?

Mülk alımı, evin tapu değeri 16 Ekim 2023 tarihinde veya sonrasındaki satın almalar için en az 200.000 ABD doları ise ve ilçe yeni izinlere açıksa kısa dönem oturum izni başvurusunu destekleyebilir. Onay, Göç İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından verilir ve otomatik değildir.

Amerikalılar mülk alarak Türk vatandaşlığı kazanabilir mi?

Amerikalılar, tapu şerhi ile 3 yıl elde tutulan en az 400.000 ABD doları değerindeki gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilir. İşlem süresi, tam bir dosya için baştan sona genellikle 8 ile 12 ay sürer ve garanti edilmez.

Bosphorus Brokers Hakkında

Bosphorus Brokers, Burak Ünal tarafından tescilli şahıs işletmesi aracılığıyla işletilen, İstanbul'da yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesidir (T.C. Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticareti yetki belgesi no. 3408704). Yazılı aracılık sözleşmesi kapsamında yabancı alıcılara, satıcılara, ev sahiplerine ve kiracılara İstanbul, Antalya, Bodrum, Fethiye, İzmir ve Ankara'da mülk arama, yer gösterme, piyasa ve fiyat araştırması, pazarlık, alıcı ve satıcı temsili, tapu işlemlerinin koordinasyonu, kiralama ve mülk yönetimi hizmeti veriyoruz; yatırım yoluyla vatandaşlığın gayrimenkul yolu için yapılan alımlar da buna dahildir. Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) yatırım danışmanlığı yetkimiz yoktur, değerleme raporu hazırlamayız (bu raporları SPK lisanslı değerleme kuruluşları hazırlar) ve kira geliri, değer artışı ya da vatandaşlık veya ikamet sonucu garanti etmeyiz.

Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve kendi durumunuzu değerlendirmek için bir uzmana danışmanız şiddetle önerilir. Bu makaledeki bilgilerin kullanımından kaynaklanabilecek herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.