Покупка Недвижимости в Турции для Американцев: Гид 2026

Американцы, покупающие недвижимость в Турции, могут оформить право собственности (тапу) на свое имя без турецкого партнера или местного юридического лица. Для покупки нужен турецкий налоговый номер, турецкий банковский счет, независимый отчет об оценке и запись в управление кадастра. Простая покупка часто может завершиться за несколько недель после подготовки документов, хотя точный срок не гарантируется.

Многих граждан США застает врасплох не турецкая сторона сделки, а американская. Турецкий дом и турецкий банковский счет создают обязанности по отчетности на родине, и этот гид рассматривает обе стороны.

Могут ли Граждане США Владеть Недвижимостью в Турции?

Да, граждане США могут владеть недвижимостью в Турции на условиях полного права собственности, с учетом нескольких законодательных ограничений, которые касаются всех иностранных покупателей. Статья 35 Закона о кадастре (№ 2644), с поправками 2012 года, позволяет гражданам стран, определенных президентским решением, приобретать недвижимость в Турции, и США входят в их число. Строгое требование взаимности из старого закона больше не действует. Ограничения таковы:

• Иностранное физическое лицо может владеть не более чем 30 гектарами земли в сумме по всей Турции.
• Иностранная собственность в одном районе ограничена 10 процентами его частной земельной площади.
• Недвижимость в военных и стратегических зонах безопасности не может быть передана иностранцам. Управление кадастра проверяет это перед передачей.

Для покупателя одной квартиры или виллы в Стамбуле, Анталье, Бодруме, Фетхие или Измире эти ограничения на практике редко создают проблему. Недвижимость в Турции для американцев работает так же, как и для любой другой подходящей национальности. Вы владеете недвижимостью полностью и можете сдавать её в аренду, оставить наследникам или продать позже, с учетом турецких налоговых правил.

Покупка Недвижимости в Турции Гражданином США: Шаг за Шагом

Покупка недвижимости в Турции гражданином США следует той же последовательности, что и для любого иностранного покупателя, в семь основных шагов.

1. Поиск и просмотры. Вы отбираете объекты, просматриваете их лично или по видеосвязи и сравниваете запрашиваемые цены с недавними продажами в том же районе. Решение о том, что и покупать ли вообще, всегда остается за вами.
2. Предложение и договор купли продажи. После согласования цены стороны обычно подписывают договор резервирования или предварительный договор купли продажи. Попросите своего независимого юриста изучить договор перед подписанием или внесением депозита.
3. Налоговый номер. Вы получаете турецкий налоговый номер (vergi numarası) в налоговой инспекции по паспорту. Это бесплатно и обычно оформляется в тот же день.
4. Турецкий банковский счет. Вы открываете счет для получения и выплаты средств. Турецкие банки обычно просят у держателей счетов из США форму W-9 в рамках отчетности FATCA, а также подтверждение адреса.
5. Отчет об оценке. Управление кадастра требует отчет об оценке для покупок иностранцами. Его готовит оценочная компания с лицензией SPK; мы координируем запись, но сами отчеты об оценке не готовим.
6. Страхование от землетрясения. Обязательное страхование от землетрясения (DASK) должно быть оформлено на недвижимость до передачи.
7. Передача права собственности. Покупатель и продавец подписывают документы в управлении кадастра (Tapu Müdürlüğü), в присутствии присяжного переводчика, если вы не говорите по турецки. Сбор за оформление тапу уплачивается заранее, и новое тапу обычно выдается на этой же встрече.

После передачи вы регистрируете недвижимость в местной муниципальной администрации для уплаты ежегодного налога на имущество и переоформляете коммунальные услуги на свое имя.

Дистанционная Покупка по Доверенности

Вам не обязательно лететь в Турцию, чтобы завершить покупку. Многие американские покупатели подписывают доверенность в турецком консульстве в США или у американского нотариуса с апостилем, поскольку обе страны являются участниками Гаагской конвенции об апостиле. Нотариально заверенный в США документ затем требует сертифицированного перевода на турецкий язык. Ограничьте объем доверенности именно покупкой и попросите своего независимого юриста проверить формулировки.

Расходы на Покупку Недвижимости в Турции для Американца

Основные расходы для американцев, покупающих недвижимость в Турции, помимо цены, это сбор за оформление тапу, отчет об оценке, страхование, перевод и комиссия брокера. На момент написания этой статьи они составляют:

• Сбор за оформление тапу: 4 процента от заявленной стоимости продажи. По закону он делится поровну между покупателем и продавцом, хотя на практике стороны часто договариваются о другом распределении.
• Сбор за оборотный фонд (döner sermaye): меньший фиксированный сбор, устанавливаемый управлением кадастра каждый год.
• Отчет об оценке: сбор, который устанавливает оценочная компания с лицензией SPK.
• Услуги присяжного переводчика и нотариуса: для встречи по оформлению тапу и любой доверенности.
• Страхование от землетрясения DASK: ежегодная премия, зависящая от размера и конструкции здания.
• Комиссия брокера: до 2 процентов плюс НДС от цены со стороны покупателя и до 2 процентов плюс НДС со стороны продавца (всего 4 процента плюс НДС, законный максимум), по письменному договору об оказании брокерских услуг.

НДС также может применяться при покупке нового жилья напрямую у застройщика. Согласно статье 13(i) Закона об НДС, нерезиденты иностранные покупатели могут быть освобождены от НДС при первой продаже от застройщика, если цена оплачена в иностранной валюте, привезенной из за рубежа. Это освобождение теряется, если недвижимость продается в течение трех лет (Закон № 7394, с 1 мая 2022 года).

После того как вы стали владельцем, ежегодный налог на имущество (emlak vergisi) начисляется на оценочную стоимость, установленную муниципалитетом. Для жилой недвижимости базовая ставка составляет 0,1 процента, она удваивается в границах крупных городских муниципалитетов, таких как Стамбул и Анталья. Сборы и ставки часто меняются, поэтому уточняйте текущие цифры в управлении кадастра, Налоговом управлении Турции или у независимого специалиста.

Правила Налогообложения США для Недвижимости в Турции

Правила налогообложения США для недвижимости в Турции действуют потому, что Соединенные Штаты облагают своих граждан налогом на доход по всему миру, независимо от того, где они живут. Владение жильем за рубежом само по себе не облагается налогом, но связанные с ним счета и доходы, как правило, подлежат декларированию.

Отчетность по Турецким Банковским Счетам: FBAR и FATCA

• FBAR (форма FinCEN 114): требуется, на момент написания этой статьи, когда совокупный остаток ваших иностранных финансовых счетов превышает 10 000 долларов США в любой момент года. Турецкий счет, используемый для оплаты недвижимости, легко может превысить эту сумму.
• Форма 8938 (FATCA): подается с налоговой декларацией, когда указанные иностранные финансовые активы превышают пороги IRS для вашего статуса подачи. Недвижимость, оформленная непосредственно на ваше имя, как правило, не считается указанным иностранным финансовым активом, но банковский счет считается.

Доход от Аренды и Прибыль при Продаже

Если вы сдаете недвижимость в аренду, арендная плата, как правило, облагается налогом в Турции и также должна быть указана в вашей декларации в США. Соглашение об избежании двойного налогообложения между США и Турцией и американский зарубежный налоговый кредит призваны уменьшить двойное налогообложение, но они не отменяют обязанность подавать декларацию. Когда вы продаете недвижимость, прибыль измеряется в долларах США для целей американского налогообложения, поэтому колебания валютных курсов между покупкой и продажей могут изменить итоговую сумму, которую вы указываете.

Мы являемся брокерской компанией и не даем налоговых консультаций, поэтому уточняйте свою ситуацию у американского налогового специалиста, занимающегося международной отчетностью, и у турецкого бухгалтера (mali müşavir) по турецкой стороне.

Турецкие и Американские Обязательства в Общих Чертах

Таблица ниже обобщает основные турецкие и американские обязательства владельца недвижимости на момент написания этой статьи. Правила налогообложения США для недвижимости в Турции действуют наряду с турецкими обязанностями, а не вместо них.

Вид на Жительство и Турецкое Гражданство для Американцев

Владение недвижимостью в Турции может поддержать заявку на вид на жительство или турецкое гражданство, но у каждого пути свои официальные условия, и ни один из них не следует автоматически из покупки.

Вид на Жительство через Недвижимость

На момент написания этой статьи краткосрочный вид на жительство на основании владения недвижимостью требует стоимости тапу не менее 200 000 долларов США для жилья, приобретенного 16 октября 2023 года или позже, в Стамбуле и, с этой даты, по всей остальной Турции. Район также должен быть открыт для новых видов на жительство. Заявления подаются в Главное управление по вопросам миграции, и правила меняются, поэтому проверяйте текущие условия перед покупкой.

Правила въезда для коротких визитов также периодически меняются, поэтому уточняйте их в Министерстве иностранных дел Турции перед поездкой.

Турецкое Гражданство за Инвестиции

Согласно статье 20 Положения о гражданстве, на момент написания этой статьи, путь через недвижимость требует объекта стоимостью не менее 400 000 долларов США, с отметкой в тапу о том, что он не будет продан в течение 3 лет. Другие пути: депозит, государственные долговые инструменты, паи фондов, пенсионный план BES или инвестиция основного капитала в размере 500 000 долларов США, либо создание рабочих мест для 50 человек.

Обработка обычно занимает от 8 до 12 месяцев от начала до конца для полного комплекта документов и не гарантируется. Мы разъясняем официальные условия и координируем процедурные шаги для подходящей покупки; выбор пути остается за вами, и мы не рекомендуем один путь вместо другого.

Турция разрешает двойное гражданство, и Соединенные Штаты, как правило, не требуют отказа от американского гражданства при получении другого, но уточняйте свою ситуацию в Государственном департаменте США и у независимых специалистов, разбирающихся в правилах гражданства США. Обязанности по подаче налоговых деклараций в США продолжаются независимо от того, каким вторым гражданством вы обладаете.

Практические Советы для Американцев, Покупающих Недвижимость в Турции

Самые гладкие покупки американцев, покупающих недвижимость в Турции, объединяют несколько привычек: проверенные документы, документированные денежные переводы и ясный график для каждой стороны.

• Проверьте запись о праве собственности. Перед внесением депозита запросите выписку о праве собственности (tapu kaydı) и проверьте её на наличие залогов, обременений и отметок.
• Подтвердите разрешение на эксплуатацию. Для завершенного здания подтвердите, что у него есть разрешение на эксплуатацию (iskan).
• Документируйте каждый перевод. Переводите средства со своего американского банковского счета, храните записи SWIFT и храните справку о покупке валюты (DAB), выдаваемую при конвертации валюты, на которую опираются путь к гражданству и освобождение от НДС.
• Указывайте настоящую цену. Указание заниженной цены продажи для снижения сбора за оформление тапу подвергает обе стороны налоговым штрафам и может создать проблемы при последующей продаже.

По нашему опыту работы с американскими покупателями, этап, который чаще всего задерживает покупку, это открытие турецкого банковского счета, поскольку банки запрашивают у держателей счетов из США дополнительные документы по FATCA. Заполненная форма W-9 и недавнее подтверждение адреса облегчают этот процесс.

Из нашего офиса в районе Шишли, Стамбул, Bosphorus Brokers координирует встречи по налоговому номеру, банку, оценке и оформлению тапу в рамках письменного договора об оказании брокерских услуг.

Покупка Недвижимости в Турции для Американцев: Резюме

Американцы, покупающие недвижимость в Турции, могут оформить тапу на свое имя, пройти понятный процесс из семи шагов и заложить в бюджет сбор за оформление тапу, отчет об оценке, страхование и комиссию. Недвижимость в Турции для американцев также связана с обязанностями по отчетности в США, такими как FBAR и, возможно, форма 8938, поэтому при покупке недвижимости в Турции в качестве гражданина США планируйте турецкие и американские документы вместе и уточняйте текущие правила у соответствующих органов и независимых специалистов.

Хотите Купить, Продать или Арендовать Недвижимость в Турции?

Bosphorus Brokers является лицензированным агентством недвижимости в Стамбуле, которое помогает иностранцам покупать, продавать, арендовать недвижимость и управлять ею по всей Турции. Чтобы обсудить ваши планы, свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp: +90 539 415 31 39, или посетите нас по адресу Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12/2, 34384 Şişli, İstanbul. Свяжитесь с нами, чтобы получить больше информации.

Часто Задаваемые Вопросы

Могут ли граждане США владеть недвижимостью в Турции на свое имя?

Да, граждане США могут владеть недвижимостью в Турции на свое имя с полным правом собственности. США входят в число стран, чьи граждане могут приобретать недвижимость согласно статье 35 Закона о кадастре, с учетом ограничений в 30 гектаров, 10 процентов на район и зон безопасности.

Нужно ли американцам ехать в Турцию, чтобы купить недвижимость?

Нет, американцы могут купить недвижимость в Турции без поездки, подписав доверенность. Она может быть подписана в турецком консульстве в США или у американского нотариуса с апостилем и сертифицированным переводом на турецкий язык.

Сколько стоит купить недвижимость в Турции американцу?

Помимо цены, на момент написания этой статьи ожидайте сбор за оформление тапу в размере 4 процентов (обычно делится между покупателем и продавцом), отчет об оценке, страхование DASK, расходы на перевод и комиссию брокера до 2 процентов плюс НДС со стороны покупателя. НДС может применяться к новому жилью, если не действует освобождение для иностранного покупателя.

Нужно ли сообщать о турецкой недвижимости в IRS?

Недвижимость, оформленная непосредственно на ваше имя, как правило, не декларируется как иностранный финансовый актив, но ваши турецкие банковские счета и любой арендный доход обычно декларируются. FBAR применяется, когда ваши иностранные счета в сумме превышают 10 000 долларов США; уточняйте свою отчетность у американского налогового специалиста.

Дает ли покупка недвижимости в Турции американцам вид на жительство?

Покупка недвижимости может поддержать заявку на краткосрочный вид на жительство, если стоимость тапу жилья составляет не менее 200 000 долларов США для покупок, совершенных 16 октября 2023 года или позже, и район открыт для новых видов на жительство. Решение принимает Главное управление по вопросам миграции, и оно не является автоматическим.

Могут ли американцы получить турецкое гражданство, купив недвижимость?

Американцы могут подать заявление на турецкое гражданство через недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США, удерживаемую 3 года согласно отметке в тапу. Обработка обычно занимает от 8 до 12 месяцев от начала до конца для полного комплекта документов и не гарантируется.

О Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers является лицензированным агентством недвижимости в Стамбуле и работает как зарегистрированное индивидуальное предприятие Бурака Юнала (разрешение Министерства торговли на деятельность по торговле недвижимостью № 3408704). На основании письменного договора об оказании брокерских услуг мы помогаем иностранным покупателям, продавцам, арендодателям и арендаторам в Стамбуле, Анталье, Бодруме, Фетхие, Измире и Анкаре: поиск объектов, просмотры, анализ рынка и цен, переговоры, представительство покупателя или продавца, координация оформления тапу, аренда и управление недвижимостью, в том числе при покупке недвижимости для получения гражданства Турции. У нас нет разрешения Совета по рынкам капитала (SPK) на инвестиционное консультирование, мы не составляем отчёты об оценке (их готовят оценочные компании с лицензией SPK) и не гарантируем арендный доход, рост стоимости, получение гражданства или ВНЖ.

Примечание: эта статья носит исключительно общий информационный характер, и вам настоятельно рекомендуется обратиться к специалисту для оценки вашей личной ситуации. Ответственность за любые последствия использования информации из этой статьи не принимается.