美国人在土耳其买房指南：2026规则

美国人在土耳其买房可以用自己的名字登记产权证（塔普），不需要土耳其合伙人或本地公司。购房需要土耳其税号、土耳其银行账户、独立评估报告，以及在地契管理局预约办理。文件齐备后，一次简单的购房通常可在几周内完成，但没有任何时间是可以保证的。

让许多美国公民感到意外的往往不是土耳其那一侧的手续，而是美国那一侧的申报义务。在土耳其拥有房产和银行账户，会带来回到美国国内的申报责任，本指南会同时介绍这两方面。

美国公民可以在土耳其拥有房产吗？

可以，美国公民可以按完全产权条件在土耳其拥有房产，但须遵守适用于所有外国买家的若干法定限制。地契法（第2644号）第35条经2012年修订后，允许由总统令指定国家的公民在土耳其购置不动产，美国就在其中。旧法中严格的对等原则已不再适用。限制如下：

• 外国个人在土耳其全境拥有的土地总面积不得超过30公顷。
• 外国人在单一行政区的产权，不得超过该区私有土地面积的百分之十。
• 位于军事和战略安全区内的房产不能转让给外国人。地契管理局会在过户前核查这一点。

对于在伊斯坦布尔、安塔利亚、博德鲁姆、费特希耶或伊兹密尔购买一套公寓或别墅的买家来说，这些限制在实践中很少成为问题。美国人在土耳其购房与其他符合条件的国籍一样，完全拥有产权，可以出租、留给继承人，或日后出售，但须遵守土耳其税务规则。

美国公民在土耳其买房：分步说明

美国公民在土耳其买房，遵循与其他外国买家相同的流程，主要分七个步骤。

1. 看房与筛选。您先筛选房源，亲自看房或通过视频通话查看，并将报价与同一行政区近期的成交价比较。买不买、买什么，决定权始终在您手中。
2. 报价与购房合同。价格谈妥后，双方通常会签署定金协议或初步购房合同。签字或付定金之前，请让您自己的独立律师审阅合同。
3. 税号。您凭护照到税务局申请土耳其税号，免费办理，通常当天即可取得。
4. 土耳其银行账户。您开设账户用于收付款项。土耳其银行通常会依据FATCA申报要求美国账户持有人提供W-9表和地址证明。
5. 评估报告。地契管理局要求外国人购房须提供评估报告，由持有SPK牌照的评估机构出具；我们协调预约，但不会自行出具评估报告。
6. 地震保险。过户前必须为房产投保强制地震保险（DASK）。
7. 产权过户。买卖双方在地契管理局（Tapu Müdürlüğü）签字，若您不懂土耳其语，须有宣誓翻译在场。地契过户费需提前缴纳，新产权证通常在预约当天即可发放。

过户完成后，您需要到当地市政厅登记房产以缴纳年度房产税，并将水电等服务转到您自己名下。

通过授权书远程购房

您不必亲自飞到土耳其才能完成购房。许多美国买家会在美国的土耳其领事馆签署授权书，或在美国公证人面前签署并加盖海牙公约认证章，因为两国都是海牙认证公约的缔约国。美国公证文件之后还需要经认证的土耳其语翻译。请把授权书的范围限定在本次购房事项上，并让您自己的独立律师审阅措辞。

美国人在土耳其买房的费用

美国人在土耳其买房，除房价外的主要费用包括地契过户费、评估报告、保险、翻译和经纪佣金。截至本文撰写时，大致如下：

• 地契过户费：申报成交价的百分之四，法律上由买卖双方平均分担，但实践中双方常协商不同的分担方式。
• 周转基金费（döner sermaye）：由地契管理局每年设定的较小固定费用。
• 评估报告费：由持SPK牌照的评估机构收取的费用。
• 宣誓翻译和公证费：用于产权过户预约和任何授权书。
• DASK地震保险：按建筑面积和结构计算的年度保费。
• 经纪佣金：在书面经纪协议下，买方最高支付房价的百分之二加增值税，卖方最高支付百分之二加增值税（合计最高百分之四加增值税，为法定上限）。

如果您直接从开发商购买新建住宅，还可能涉及增值税。根据增值税法第13(i)条，非居民外国买家在以境外带入的外币支付、且为开发商首次出售的情况下，可获得增值税豁免。如果房产在三年内出售，该豁免将被取消（第7394号法律，自2022年5月1日起生效）。

成为业主后，年度房产税（emlak vergisi）按市政府评估价值征收。住宅物业的基础税率为千分之一，在伊斯坦布尔和安塔利亚等大都市市政辖区内税率翻倍。费用和税率经常变动，请向地契管理局、土耳其税务局或独立专业人士确认当前数字。

土耳其房产适用的美国税务规则

土耳其房产适用美国税务规则，是因为美国对其公民的全球收入征税，无论他们居住在哪里。在海外拥有一套住宅本身并不产生税款，但与之相关的账户和收入通常需要申报。

申报土耳其银行账户：FBAR和FATCA

• FBAR（FinCEN114表）：截至本文撰写时，当您境外金融账户的合计余额在当年任何时点超过一万美元，就需要申报。用于支付房产的土耳其账户很容易超过这一门槛。
• 8938表（FATCA）：当您指定的境外金融资产超过您申报身份对应的IRS门槛时，需随纳税申报表一并提交。以您个人名义直接持有的房地产通常不算指定境外金融资产，但银行账户算。

租金收入与出售所得

如果您出租该房产，租金通常在土耳其须纳税，也必须在您的美国申报表上申报。美国与土耳其之间的所得税协定以及美国的境外税收抵免，旨在减少双重征税，但并不能免除申报义务。出售时，收益以美元计算用于美国税务目的，因此购入与出售之间的汇率变动会改变您申报的数字。

我们是一家经纪机构，不提供税务建议，因此请向处理国际申报的美国税务专业人士，以及处理土耳其一侧事务的土耳其会计师（mali müşavir）确认您的具体情况。

土耳其与美国义务一览

下表汇总了截至本文撰写时业主在土耳其和美国的主要义务。土耳其房产适用的美国税务规则与土耳其义务并存，而不是替代它们。

美国人的居留许可与土耳其入籍

在土耳其拥有房产可以支持居留许可或土耳其入籍申请，但每条途径都有各自的官方条件，且都不会因为购房而自动获得。

通过房产获得居留许可

截至本文撰写时，基于房产所有权的短期居留许可，要求2023年10月16日当天或之后购入的房产，地契价值至少达二十万美元，适用于伊斯坦布尔，自该日期起也适用于土耳其其他地区。所在行政区还必须对新居留许可开放。申请提交给移民管理总局，相关规则会变化，购房前请确认最新条件。

短期入境的规则也会不时调整，出行前请向土耳其外交部确认。

通过投资获得土耳其国籍

根据国籍条例第20条，截至本文撰写时，房地产途径要求房产价值至少四十万美元，并在产权证上注明三年内不得出售。其他途径包括存款、政府债务工具、基金份额、BES个人养老金计划，或五十万美元的固定资本投资，又或是为五十人创造就业机会。

对于完整的申请材料，整个处理过程通常需要八到十二个月，且不保证结果。我们为符合条件的购房解释官方条件并协调办理程序；路线的选择权在您，我们不会推荐某一条途径优于另一条。

土耳其允许双重国籍，美国在您获得另一国籍时通常不要求放弃美国国籍，但请向美国国务院以及熟悉美国国籍规则的独立专业人士确认您的具体情况。无论您拥有哪一个第二国籍，美国的纳税申报义务都会持续。

美国人在土耳其买房的实用建议

美国人在土耳其买房最顺利的案例，往往具备几个共同习惯：核实过的文件、留痕的资金转账，以及双方都清楚的时间表。

• 核查产权记录。支付任何定金之前，索取产权记录（tapu kaydı），核查是否有抵押、查封或其他标注。
• 确认使用许可。对于已竣工的建筑，确认它已取得使用许可（iskan）。
• 保留每一笔转账的凭证。从您的美国银行电汇资金，保留SWIFT记录，并保留货币兑换时开具的外汇购买证明（DAB），入籍途径和增值税豁免都依赖这份凭证。
• 申报真实价格。为降低地契过户费而低报成交价，会让买卖双方都面临税务处罚，并可能在转售时造成麻烦。

根据我们与美国买家合作的经验，最常拖慢购房进度的环节是开设土耳其银行账户，因为银行会要求美国账户持有人提供额外的FATCA文件。提前准备好填好的W-9表和近期地址证明，会让这个环节更顺畅。

Bosphorus Brokers从位于伊斯坦布尔希什利（Şişli）的办公室，依据书面经纪协议，协调税号、银行、评估和产权过户预约等事项。

美国人在土耳其买房：总结

美国人在土耳其买房可以用自己的名字持有产权证，遵循清晰的七个步骤，并为地契过户费、评估报告、保险和佣金做好预算。美国人在土耳其购房还伴随美国的申报义务，例如FBAR以及可能的8938表，因此作为美国公民在土耳其买房时，请把土耳其和美国两边的手续一并规划，并向相关部门和独立专业人士确认最新规则。

想在土耳其买房、卖房或租房吗？

Bosphorus Brokers 是位于伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，协助外国人在土耳其各地买房、卖房、租房和管理房产。如需讨论您的计划，请通过电话或 WhatsApp（+90 539 415 31 39）联系我们，或前往 Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12/2, 34384 Şişli, İstanbul 拜访我们。欢迎联系我们获取更多信息。

常见问题

美国公民可以用自己的名字在土耳其拥有房产吗？

可以，美国公民可以用自己的名字在土耳其拥有完全产权的房产。美国属于其公民可依据地契法第35条购置不动产的国家之一，但须遵守三十公顷、单一行政区百分之十以及安全区的限制。

美国人买房需要前往土耳其吗？

不需要，美国人可以通过签署授权书，不出国就在土耳其买房。授权书可以在美国的土耳其领事馆签署，也可以在美国公证人面前签署并加盖海牙认证章，再配上经认证的土耳其语翻译。

美国人在土耳其买房要花多少钱？

除房价之外，截至本文撰写时，预计还有百分之四的地契过户费（通常由买卖双方分担）、评估报告费、DASK保险、翻译费，以及买方最高百分之二加增值税的经纪佣金。购买新建住宅时，若不适用外国买家豁免，可能还需缴纳增值税。

我需要向IRS申报土耳其房产吗？

以您个人名义直接持有的房产通常不作为境外金融资产申报，但您的土耳其银行账户和任何租金收入通常都需要申报。当您的境外账户合计超过一万美元时，须申报FBAR；请向美国税务专业人士确认您的申报情况。

在土耳其买房能让美国人获得居留权吗？

如果房产地契价值在2023年10月16日当天或之后购入时至少达二十万美元，且所在行政区对新许可开放，购房可以支持短期居留许可申请。批准由移民管理总局决定，并非自动获得。

美国人能通过买房获得土耳其国籍吗？

美国人可以通过价值至少四十万美元、并依产权证标注持有三年的房地产申请土耳其国籍。对于完整的申请材料，整个处理过程通常需要八到十二个月，且不保证结果。

关于 Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers 是位于伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，由 Burak Ünal 通过其注册个人独资企业经营（土耳其共和国贸易部不动产交易授权编号 3408704）。我们根据书面经纪协议，在伊斯坦布尔、安塔利亚、博德鲁姆、费特希耶、伊兹密尔和安卡拉为外国买家、卖家、房东和租客提供房源搜索、看房、市场与价格调研、议价、买方或卖方代表、地契过户协调、租赁及物业管理服务，包括为通过房地产途径申请土耳其投资入籍而进行的购房。我们未获得土耳其资本市场委员会（SPK）授权，不提供投资建议，不出具估价报告（估价报告由持有 SPK 牌照的评估机构出具），也不保证租金收入、房产升值或入籍、居留结果。

声明：本文仅供一般信息参考之用，强烈建议您咨询专业人士以评估您的个人情况。对于因使用本文信息而可能产生的任何后果，我们概不承担责任。