Как получить отчет об оценке недвижимости в Турции (отчет SPK)

Отчет об оценке недвижимости в Турции - это официальный документ, который указывает справедливую рыночную стоимость объекта, составленный оценочной компанией, лицензированной Советом по рынкам капитала Турции (Sermaye Piyasasi Kurulu, или SPK). Если вы иностранный покупатель, этот отчет не является добровольным. С 2019 года каждая покупка недвижимости иностранным гражданином требует отчета об оценке до того, как право собственности (TAPU) может быть передано в земельном кадастре. В этом руководстве объясняется, что представляет собой отчет, кто его готовит, как получить оценку недвижимости в Турции, сколько это обычно стоит и как долго он остается действительным.

Что такое отчет об оценке недвижимости SPK?

Отчет об оценке недвижимости SPK - это независимая, стандартизированная оценка рыночной стоимости объекта, проводимая лицензированным оценщиком и принимаемая турецким земельным кадастром (Tapu ve Kadastro). Отчет часто называют отчетом об оценке SPK, потому что оценочные компании и отдельные оценщики, подписывающие его, лицензированы и контролируются Советом по рынкам капитала. Это формальный документ, обычно объемом от тридцати до пятидесяти страниц, который подробно описывает объект и заканчивается единственной цифрой: оценочной рыночной стоимостью в турецких лирах с эквивалентом в резервной валюте, такой как доллар США.

Отчет защищает как покупателя, так и государство. Он дает покупателю объективный, независимый взгляд на то, чего на самом деле стоит объект, а властям он дает надежную величину для налоговых целей и целей гражданства. Поскольку оценщик независим от продавца, это один из немногих моментов в процессе покупки недвижимости в Турции, где вы получаете нейтральное мнение о цене.

Почему отчет об оценке недвижимости в Турции обязателен для иностранцев

Отчет об оценке недвижимости в Турции обязателен для всех иностранных покупателей с начала 2019 года, когда Главное управление земельного кадастра ввело это требование, чтобы стандартизировать стоимость недвижимости и ограничить завышение цен в счетах. До этой даты отчет требовался только в определенных случаях. Сегодня ни один иностранный гражданин не может завершить передачу права собственности без него, будь то небольшая квартира для отдыха или крупный коммерческий объект. Другими словами, оценка недвижимости для иностранных покупателей теперь является стандартным требованием кадастра, а не формальностью, которую можно пропустить.

Это требование особенно важно в двух ситуациях. Первая - это любая обычная покупка иностранцем, при которой земельный кадастр не обработает передачу без действительного отчета. Вторая - это заявка на турецкое гражданство через инвестиции, где именно оценочная стоимость, а не цена по договору купли продажи, засчитывается в требуемый порог. Поэтому отчет об оценке недвижимости для турецкого гражданства должен показывать оценочную стоимость на уровне или выше требуемой суммы. На момент написания этой статьи этот порог составляет 400 000 долларов США, и отчет об оценке SPK - это документ, который доказывает, что объект соответствует этому условию. Поскольку эти правила часто меняются, уточните текущую сумму и требования у консультанта, прежде чем принимать обязательства.

Кто готовит отчет об оценке SPK

Только оценочные компании, лицензированные Советом по рынкам капитала Турции, могут подготовить действительный отчет об оценке SPK. Вы не можете оценить объект самостоятельно, и цифра от агента по недвижимости или продавца не имеет официального статуса. Оценщик должен быть компанией, уполномоченной SPK, а для дел о гражданстве также входить в список фирм, чьи отчеты принимаются властями.

На практике покупатель редко связывается с оценочной компанией напрямую. Ваш консультант обычно заказывает отчет от вашего имени, поскольку оценщику нужен согласованный доступ к объекту, записям о праве собственности и документам здания. По нашему опыту работы с иностранными инвесторами, поручение опытному консультанту управлять оценщиком экономит дни, поскольку оценщику часто нужны план этажей, разрешение на заселение (iskan) и выписка из земельного кадастра, собранные вместе перед выездом на объект.

Как выбрать лицензированного оценщика

Выберите оценочную компанию, которая в настоящее время лицензирована SPK, а если вы покупаете для получения гражданства, то ту, чьи отчеты принимаются для таких заявок. Попросите показать лицензию компании, убедитесь, что она действующая, и удостоверьтесь, что отдельный оценщик, подписывающий отчет, уполномочен. Отчет от нелицензированной стороны будет отклонен в земельном кадастре, что обойдется вам как в оплате, так и во времени.

Что содержит отчет об оценке

Отчет об оценке SPK содержит полное техническое описание и описание права собственности на объект наряду с итоговой стоимостью. Понимание того, что в него входит, помогает вам прочитать документ и заметить любую ошибку до того, как он попадет в земельный кадастр. Типичный отчет включает следующее.

• Точную идентификацию объекта: провинцию, район, квартал, номера квартала (ada) и участка, а также данные о независимой части (bagimsiz bolum) из документа о праве собственности.
• Физическое описание: площадь пола, планировку, возраст здания, качество строительства и состояние квартиры.
• Статус собственности: текущего зарегистрированного владельца, любые ипотеки, залоги или пометки, и подтверждение наличия разрешения на заселение (iskan).
• Метод оценки: обычно сравнительный подход по продажам, подкрепленный недавними сделками с похожими объектами поблизости, а иногда доходный или затратный подход для коммерческих единиц.
• Фотографии объекта и окружающей местности, а также информацию о расположении и зонировании.
• Итоговую рыночную стоимость, указанную в турецких лирах с эквивалентом в резервной валюте на дату отчета.

Как получить отчет об оценке недвижимости в Турции пошагово

Получение этого отчета следует четкой последовательности, которая обычно занимает всего несколько рабочих дней, как только у оценщика есть документы. Если вы задаетесь вопросом, как получить оценку недвижимости в Турции, приведенные ниже шаги отражают то, как процесс обычно проходит для иностранного покупателя.

1. Договоритесь о покупке и закажите отчет. Как только вы выбрали объект и договорились об условиях, вы или ваш консультант поручаете лицензированной оценочной компании начать работу. Чем раньше это произойдет, тем более гладко пройдет передача.
2. Соберите документы. Оценщику нужен документ о праве собственности или выписка из земельного кадастра, разрешение на заселение здания и план этажей, данные удостоверения личности владельца, а также доступ для выезда на объект.
3. Осмотр на месте. Лицензированный оценщик посещает объект, измеряет и фотографирует его, а также проверяет его состояние и окружение. Этот визит обычно короткий.
4. Анализ и составление отчета. Оценщик сравнивает недавние продажи похожих объектов, применяет метод оценки и пишет отчет. Здесь тратится большая часть времени.
5. Доставка и загрузка. Готовый отчет выпускается с уникальным номером отчета и загружается в электронную систему, которую читает земельный кадастр, чтобы офис мог его увидеть во время передачи.

От заказа до доставки процесс обычно занимает от двух до пяти рабочих дней, быстрее для простой квартиры и медленнее для коммерческого объекта. Планируйте неделю на всякий случай и начинайте рано, чтобы оценка никогда не задерживала вашу запись на передачу права собственности.

Сколько стоит отчет об оценке SPK и как долго он действителен?

Отчет об оценке SPK обычно стоит около нескольких тысяч турецких лир и действителен три месяца с даты выпуска. Точная плата зависит от типа объекта, его стоимости и расположения, при этом более крупные или коммерческие объекты стоят дороже, поскольку их оценка требует больше работы. Поскольку сборы и курсы валют меняются, считайте любую цифру здесь ориентировочной, точной только на момент написания этой статьи, и уточните текущую стоимость у оценочной компании или вашего консультанта.

Трехмесячное окно действия важно. Если ваша покупка затягивается более чем на три месяца, отчет истекает, и вам может понадобиться новый до того, как право собственности сможет быть передано. Это распространенный и предотвратимый расход: закажите оценку достаточно близко к запланированной дате передачи, чтобы она была еще действительна в день подписания.

Оценочная стоимость против цены продажи

Оценочная стоимость и согласованная цена продажи - это две разные цифры, и полезно знать, как они соотносятся, прежде чем вы увидите отчет.

• Кто ее устанавливает: оценочная стоимость устанавливается независимо лицензированным оценщиком SPK, тогда как согласованная цена продажи устанавливается покупателем и продавцом путем переговоров.
• Основа: оценочная стоимость опирается на сопоставимые продажи и состояние объекта, тогда как цена продажи - это просто то, что принимают обе стороны.
• Для чего используется: оценочная стоимость служит основой для земельного кадастра, налоговой базы и порога гражданства, тогда как цена продажи - это фактический платеж, совершенный между сторонами.
• Могут ли они отличаться: да, оценочная стоимость может оказаться выше или ниже цены, о которой вы договорились.

Для заявки на гражданство именно оценочная стоимость должна соответствовать требуемому порогу, поэтому, если оценка оказывается ниже цены, которую вы заплатили, объект может не соответствовать требованиям, даже если вы потратили достаточно. Это одна из самых важных причин провести оценку до того, как вы возьмете на себя полное обязательство.

Распространенные причины задержки или отклонения отчета об оценке

Большинство задержек с отчетом об оценке возникают из-за отсутствующих документов, а не из-за самой оценки. По нашему опыту работы с иностранными инвесторами, наиболее частой заминкой является объект без зарегистрированного разрешения на заселение или расхождение между документом о праве собственности и физической единицей. Оценщик должен выявить и устранить это до подписания. Отчет также может быть отклонен, если он был подготовлен компанией, которая не является должным образом лицензированной, или если он просто превысил свой трехмесячный срок действия к моменту передачи. Раннее оформление заказа, использование действительно лицензированного оценщика и заблаговременная подготовка документов устраняет почти все эти проблемы.

Итог

Отчет об оценке недвижимости в Турции - это обязательная, лицензированная SPK оценка, которая нужна каждому иностранному покупателю до того, как право собственности сможет быть передано. Оценка недвижимости для иностранных покупателей теперь является рутинной частью покупки, а отчет об оценке недвижимости для турецкого гражданства несет дополнительный вес, поскольку оценочная стоимость должна соответствовать требуемому порогу. Закажите его у лицензированной оценочной компании заранее, соберите документы, ожидайте от двух до пяти рабочих дней и плату в несколько тысяч лир, и помните, что отчет действителен только три месяца. Правильное и своевременное получение отчета об оценке недвижимости в Турции обеспечивает продвижение вашей покупки и защищает вас от переплаты.

Хотите купить, арендовать или инвестировать в недвижимость в Турции?

Bosphorus Brokers - это лицензированное агентство недвижимости из Стамбула, которое помогало иностранцам покупать, арендовать, управлять и инвестировать в недвижимость по всей Турции. Чтобы обсудить свои планы, свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp по номеру +90 539 415 31 39, или посетите нас по адресу Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Sisli, Istanbul. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации.

Часто задаваемые вопросы

Обязателен ли отчет об оценке недвижимости в Турции для иностранных покупателей?

Да. С 2019 года отчет об оценке недвижимости в Турции обязателен для каждой покупки недвижимости иностранным гражданином, и земельный кадастр не завершит передачу права собственности без действительного отчета в деле.

Сколько времени занимает получение отчета об оценке SPK?

Отчет об оценке SPK обычно занимает от двух до пяти рабочих дней с момента, когда у лицензированного оценщика есть все документы и он завершил выезд на объект. Простые квартиры оформляются быстрее; более крупные или коммерческие объекты занимают больше времени.

Сколько стоит отчет об оценке недвижимости в Турции?

Отчет об оценке SPK обычно стоит около нескольких тысяч турецких лир, в зависимости от типа объекта, его стоимости и расположения. Поскольку сборы меняются, уточните текущую стоимость у оценочной компании или вашего консультанта перед заказом.

Как долго действителен отчет об оценке?

Отчет действителен три месяца с даты выпуска. Если передача права собственности не произошла в течение этого срока, отчет истекает, и вам обычно понадобится новая оценка до того, как вы сможете завершить передачу.

Кому разрешено готовить отчет об оценке SPK?

Только оценочные компании, лицензированные Советом по рынкам капитала Турции, могут подготовить действительный отчет. Стоимость от агента по недвижимости, продавца или покупателя не имеет официального статуса и будет отклонена в земельном кадастре.

Что произойдет, если оценочная стоимость ниже согласованной цены?

Оценочная стоимость может быть выше или ниже цены, о которой вы договорились, поскольку это независимая оценка. Для заявки на гражданство это имеет огромное значение, так как именно оценочная стоимость, а не уплаченная цена, должна соответствовать требуемому порогу.

Нужен ли мне новый отчет для заявки на турецкое гражданство?

Да, отчет об оценке недвижимости для турецкого гражданства должен поступать от принятой, лицензированной SPK компании, и оценочная стоимость должна соответствовать требуемому инвестиционному порогу, действующему на тот момент. На момент написания этой статьи этот порог составляет 400 000 долларов США, но уточните текущую сумму у консультанта.

Могу ли я заказать отчет об оценке сам?

Можете, но большинство иностранных покупателей поручают координацию своему консультанту, поскольку оценщику нужны записи о праве собственности, документы здания и доступ на объект, собранные вместе. Консультант, управляющий процессом, обычно добивается более быстрого выпуска отчета с меньшим количеством ошибок.

О компании Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers - это лицензированное агентство недвижимости из Стамбула, специализирующееся на продаже, аренде, управлении и инвестициях в недвижимость для иностранцев в Турции. Наша многоязычная команда сопровождает международных клиентов на этапах поиска объекта, переговоров, передачи права собственности, нотариальных процедур и управления после продажи, работая в Стамбуле, Анталье, Бодруме, Фетхие, Измире и Анкаре. Компанию возглавляет Бурак Унал, ее основатель и лицензированный агент по недвижимости в Турции (Tasinmaz Ticareti Bilgi Sistemi, лицензия на недвижимость No. 3408704), обладатель степени магистра финансов Лондонской школы экономики и степени бакалавра делового администрирования Университета Богазичи. Мы сосредоточены на понятном, отзывчивом и профессиональном сопровождении на каждом этапе.

Отказ от ответственности: эта статья предназначена только для общей информации, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться со специалистом для оценки вашей личной ситуации. Ответственность за любые последствия, возникшие в результате использования информации в этой статье, не принимается.